万(wàn)柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的意外(wài)走红，让(ràng)这个位(wèi)于北京海(hǎi)淀(diàn)的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称(chēng)要做地(dì)产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集(jí)团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而(ér)如(rú)今，万柳书院(yuàn)再次受到舆论关注，起因中赫集团成了共同债(zhài)务人(rén)被(bèi)中(zhōng)国(guó)信达(dá)追债(zhài)，中(zhōng)国(guó)信达为了收回钱款不得不将中赫抵押的75套万(wàn)柳书院豪(háo)宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房子早已售出(chū)，业主(zhǔ)并非(fēi)中赫集团，那些(xiē)真正斥巨(jù)资(zī)购(gòu)入(rù)房产(chǎn)的有钱人，房子现在莫(mò)名奇(qí)妙地被拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至发稿(gǎo)，暂未看(kàn)到这些业主的维权信息(xī)，难怪(guài)有网友调(diào)侃(kǎn)：“富人被割韭菜(cài)的时候(hòu)，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能(néng)没你想象(xiàng)的(de)那么(me)简单(dān)。

　　1

　　富人(rén)被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的(de)尽头是万(wàn)柳书院”，但(dàn)谁都没(méi)想到，这个位于海(hǎi)淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中(zhōng)国信达在京东拍卖(mài)上，上架了(le)“北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公司不良债(zhài)权转让项目”，债权总额高达近(jìn)47亿，该(gāi)项目(mù)的抵押(yā)物中，包(bāo)括75套万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍(pāi)卖显示，上述不良(liáng)债权转让项目的处置主体是中国信达(dá)资(zī)产管理(lǐ)股份(fèn)有限(xiàn)公司(sī)北京市分公司（下称中(zhōng)国信(xìn)达北分），处(chù)置(zhì)的是对北京赫(hè)华恒瑞房地产开(kāi)发有(yǒu)限公司（下称赫华(huá)恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权(quán)金额(é)约为(wèi)46.95亿(yì)元人民币(bì)，其中债权(quán)本金37.50亿元。中赫(hè)集团有限公司是共同债务人。目前，该项(xiàng)目已有1万(wàn)次(cì)围观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上(shàng)看，这就是(shì)一起中(zhōng)国(guó)信达北分讨债的故事，但(dàn)实(shí)际上，75套(tào)豪宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此(cǐ)前媒(méi)体报道，万(wàn)柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该报道属(shǔ)实，说明这些房子(zi)实际上(shàng)都(dōu)是卖(mài)出去了的，是有人住(zhù)的。

　　那为什(shén)么中国信达的拍卖页(yè)面上(shàng)又注明这75套房(fáng)子是“未出(chū)售”的状态呢？只能说明这(zhè)些房子根本(běn)没有网签，也(yě)没有房产证！

　　第一财(cái)经的报(bào)道证实了上(shàng)述(shù)内容。有豪宅中介(jiè)透(tòu)露，中赫集团早就把(bǎ)这75套房子抵押(yā)出去，现在(zài)还没资金(jīn)解抵押(yā)，所以不(bù)能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学(xué)区房，万(wàn)柳书院的业主基(jī)本都(dōu)是北京(jīng)的高(gāo)端人(rén)士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬(lǎo)也是万(wàn)柳书院(yuàn)的业(yè)主。另据地产自媒(méi)体“地产八卦(guà)女”爆料(liào)，万柳书院的业(yè)主中，还有(yǒu)不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由(yóu)此，不少网(wǎng)友感叹，“富人(rén)也被精准收割了(le)！”

　　不过，如果这些业(yè)主确(què)实已经支付(fù)价(jià)款并实(shí)际占有(yǒu)，那(nà)么，中国信达转让这笔(bǐ)不良债权回本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次(cì)拍(pāi)卖损失最大的，没准还是(shì)债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民事执(zhí)行中，业主已经(jīng)支付(fù)价款(kuǎn)并实际(jì)占有(yǒu)，但未办理过户手续的，如果业主没有过错，人民法院不得查(chá)封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的可(kě)以向法院提出执行(xíng)异议(yì)申请，请求法院(yuàn)解除查(chá)封(fēng)，同时可以联合起(qǐ)诉开(kāi)发(fā)商，要求(qiú)退(tuì)还购房(fáng)款(kuǎn)或办理房(fáng)产(chǎn)证(zhèng)，并(bìng)承担违约责(zé)任。

　　此外(wài)，今年4月(yuè)，人民(mín)法(fǎ)院报(bào)公布《最高人民法院关(guān)于商品房消费者权利保护问题的批复(fù)》，以(yǐ)司(sī)法(fǎ)解释的方式(shì)明确了(le)购房人的优先(xiān)权：

　　商品房(fáng)消费者以居住为目的购买房屋并已(yǐ)支付(fù)全部价款，主张(zhāng)其房屋(wū)交付请求权优(yōu)先于建设工(gōng)程价款优先受(shòu)偿权、抵押权(quán)以(yǐ)及其他债(zhài)权(quán)的，人民法院应当予以支持(chí)。只支付(fù)了(le)部(bù)分价(jià)款(kuǎn)的商品(pǐn)房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩(shèng)余价款的，可以适用前款(kuǎn)规定(dìng)。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房子(zi)均为“已售(shòu)未网签”，那(nà)么(me)这笔不良债权，实际上是(shì)个烫手山芋(yù)。可能不仅不能卖出去回(huí)本，抵押的这(zhè)75套(tào)房子，还(hái)会被(bèi)业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界(jiè)的(de)“劳斯莱斯(sī)”

　　成(chéng)了“老(lǎo)赖”外面黑里面粉会介意吗，为啥我对象外面黑的里面发红

　　这次债权公司中国(guó)信(xìn)达申(shēn)请不良债权转让，可以追溯(sù)到金谷信托(tuō)踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国信达(dá)已经成为赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫(hè)华恒瑞为(wèi)中赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选择退出了赫(hè)华恒瑞的(de)股东行列，中国金谷国际(jì)信托(tuō)有(yǒu)限责任公司成为了唯(wéi)一股东，后(hòu)者由中国信达(dá)资(zī)产管理股(gǔ)份(fèn)有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他(tā)房企(qǐ)，中(zhōng)赫集团(tuán)既(jì)没有很大规模，也没有很高的国民知名度，但却(què)在北京豪宅圈(quān)留下一个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七(qī)号院(yuàn)，作为中赫集团进入(rù)北京的(de)第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼岛七号(hào)院3号(hào)楼，高达(dá)30万/平米的天(tiān)价，成为当时京(jīng)城(chéng)最(zuì)贵的楼盘，引发了市(shì)场强烈(liè)震惊。

　　随(suí)后(hòu)开发(fā)的万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北京(jīng)海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融(róng)创、保利(lì)、万科(kē)等(děng)大型知名房企手中(zhōng)，抢下(xià)了北京万(wàn)柳地块，成为北京当年(nián)的“双料(liào)地王”。很快，万柳(liǔ)书院就以神秘高(gāo)端的姿态杀入市场，无论是一块块从(cóng)荷兰运回来的(de)灰砖(zhuān)垒起来(lái)的五米(mǐ)高墙，还是(shì)每棵成本(běn)超6万的成年银杏树(shù)，还是(shì)每平米20万元的价(jià)格，都令业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西(xī)宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的(de)树(shù)、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看(kàn)出(chū)其(qí)在北京豪宅圈的(de)地位(wèi)。2014年末上市的它，对手是当时有名的融创观(guān)澜(lán)嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华(huá)府等，现如今，它(tā)远远超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套(tào)300平米的(de)法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人(rén)的(de)36万(wàn)元/平米(mǐ)，说明(míng)万柳书(shū)外面黑里面粉会介意吗，为啥我对象外面黑的里面发红院虽然已经推出(chū)了8年之久，但其依旧在北(běi)京豪宅圈(quān)备受追捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫集(jí)团开(kāi)发的豪宅(zhái)，也吸引了不(bù)少知名人(rén)士，如知名(míng)演员宋丹丹，就(jiù)住在钓(diào)鱼台(tái)七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬则居住在万(wàn)柳书院(yuàn)。

　　几(jǐ)大豪宅的(de)成功奠定了中赫集团(tuán)的“高端路线(xiàn)”，也因此，它(tā)被外界贴上了，“卖北(běi)京城最贵的(de)房，拿北京城最贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳(láo)斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商光环的背后，这个地(dì)产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行(xíng)标的高(gāo)达(dá)11亿。

　　今年年初(chū)，因为(wèi)履行能(néng)力(lì)而拒不(bù)履(lǚ)行生效法(fǎ)律文书(shū)确定义务，中赫集团正式(shì)成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了？

　　中赫集团如今沦(lún)落到这个地步(bù)，其实(shí)是有迹(jì)可循的。

　　事实(shí)上，早在今年年初“万柳书院少(shǎo)爷(yé)”走红之时(shí)，深蓝财(cái)经就曾(céng)深挖出背后的中赫集(jí)团，发现其深陷财务(wù)危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)实控人周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转折点(diǎn)，就在于收(shōu)购北(běi)京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了(le)多元(yuán)化转型，但转型(xíng)之(zhī)路(lù)并不好走(zǒu)。早(zǎo)在2008年开始，中(zhōng)赫集团(tuán)就尝(cháng)试过多元化业(yè)务，先后进军(jūn)能源(yuán)市场、团购网站(zhàn)，但最终(zhōng)都惨淡收(shōu)场。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集(jí)团以35.5亿(yì)元参股国安足球俱乐部(bù)64％股权，成(chéng)为国安的(de)新(xīn)东(dōng)家。接着在(zài)2021年6月，中赫集团(tuán)从中信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北(běi)京国安俱(jù)乐部全部(bù)股权。如果北京国安的估值一直(zhí)没变(biàn)，那么(me)中赫集团拿下北京国(guó)安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到这里，有人(rén)也(yě)许会(huì)感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什(shén)么又要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及(jí)其实控(kòng)人周金辉夫妇将(jiāng)其(qí)手(shǒu)中的中赫集(jí)团股份质(zhì)押陆续质押，据企查查显(xiǎn)示，目前中赫集团(tuán)共有(yǒu)11条(tiáo)股权出质记录(lù)。质权人包括海金商(shāng)业保理、北京建(jiàn)工、山东国际信托、中融(róng)信托、中(zhōng)信(xìn)建设(shè)等(děng)。

　　这与入主北京国安的时间完全(quán)吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国(guó)安的经(jīng)营状况没有得到改善(shàn)，中赫集团(tuán)也(yě)被拉入(rù)泥(ní)淖。

　　据北京(jīng)产权(quán)交(jiāo)易所官网(wǎng)信息显示，2020年，北京(jīng)国安足(zú)球俱乐部(bù)实现营业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓(huǎn)解(jiě)资(zī)金压力(lì)，中赫集(jí)团和周金辉夫妇(fù)还在(zài)持续质押手(shǒu)中的中赫集团股(gǔ)份，但国(guó)安(ān)和中赫的经营状况却持续没(méi)有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执(zhí)行人，执行标(biāo)的高达11亿，北(běi)京国(guó)安也3次与中赫集团、中赫置地、及中(zhōng)赫集团股东(dōng)周金(jīn)辉、李彩霞等共同成(chéng)为被执(zhí)行人，执(zhí)行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而拒不履行生效法律文书确(què)定义务，上(shàng)述被执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有(yǒu)北京国安，目前幸免于难。不过在实控人都(dōu)成为老赖的情(qíng)况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何(hé)能独善其身？

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