导读

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产步入大分化时(shí)代而非停滞期(qī)。

　　要(yào)点

　　过去二十年(nián)是中国房地产(chǎn)市场黄金(jīn)二十年(nián)。2019-2021年，连(lián)续三年(nián)商品住宅销售面(miàn)积超(chāo)15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地产持续低景气，有(yǒu)关中国(guó)地产是(shì)否(fǒu)过剩的(de)讨论(lùn)日益热烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，本文试(shì)图厘清中(zhōng)国城镇存(cún)量(liàng)住宅真实情况，据此判(pàn)断中国(guó)未(wèi)来地(dì)产趋势(shì)。

　　有媒(méi)体渲染中国(guó)地产存量极(jí)度过剩，事(shì)实是(shì)否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住建部披露全(quán)国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示城镇家庭户人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间。市(shì)场陷(xiàn)入怀(huái)疑，中国(guó)房(fáng)子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建部披(pī)露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占(zhàn)比(bǐ)不到一成，其(qí)中还包括大量城镇非住宅(zhái)建筑，如(rú)商业(yè)办公楼(lóu)、学(xué)校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数(shù)为1.06间，但居住(zhù)舒适不是(shì)人均一间房所能满足，它(tā)与房屋质(zhì)量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密(mì)切相关(guān)。中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数较(jiào)发达国家还有很大差距。人均(jūn)住宅间数大(dà)于1同样(yàng)不(bù)意味着中国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我(wǒ)们测(cè)算发现中国城镇居民(mín)户均1套房，其中每户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目(mù)前并无(wú)直接公(gōng)布中国家(jiā)庭(tíng)户均住宅(zhái)的数据(jù)，我们根据商品住(zhù)宅套(tào)数、商品住宅(zhái)占比和城镇家庭户数，计(jì)算(suàn)出城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期房顺利交付(fù)，直至2024年(nián)，中国每户城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其(qí)中(zhōng)商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似(shì)乎意味着户户有房(fáng)，然而(ér)事(shì)实上(shàng)中国住宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国际(jì)数据显示，成(chéng)熟房地产市场(chǎng)的住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均(jūn)一套房无法满足流动(dòng)人口(kǒu)的(de)租赁和(hé)置业需求。全国(guó)总人口的近三成都是流动人(rén)口，流动人口会选择在大(dà)城(chéng)市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家(jiā)买(mǎi)房，从(cóng)而产生了额外的住宅需求。

　　即(jí)便户均一套(tào)房(fáng)，中国(guó)未来地(dì)产仍有(yǒu)四大新增需(xū)求动力(lì)。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户(hù)占比(bǐ)不(bù)断增加，导(dǎo)致(zhì)家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日益(yì)明显，区域经济资源分配的再集(jí)中吸引着人口流入，人口净(jìng)迁入城市的新增住宅需求有望持续旺(wàng)盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前(qián)建成的(de)住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第(dì)四，中国的人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数与(yǔ)人均住宅建筑面(miàn)积(jī)均较发(fā)达国家(jiā)有着不小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下(xià)中国地产步入大(dà)分化时(shí)代而非停滞期。

　　如果说过去二(èr)十(shí)年(nián)是(shì)中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为住(zhù)宅供给存(cún)在不足，这是过去(qù)二十年房(fáng)价(jià)快速上(shàng)涨基石。那么当下(xià)房地产大分化(huà)时(shí)代已至(zhì)，大(dà)分化时代(dài)下(xià)地产矛盾(dùn)则更多(duō)体现(xiàn)在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在不同能级(jí)城市(shì)之间，不(bù)同区(qū)域板块之(zhī)间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目(mù)录(lù)

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言(yán)

　　不久前，官(guān)方披露全(quán)国已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发(fā)热议(yì)。从2月以来，各大城(chéng)市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房(fáng)的“抛(pāo)售潮(cháo)”。

　　让(ràng)市(shì)场不(bù)禁担心，中国的房子(zi)是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供(gōng)给过剩，还是供需平(píng)衡，或是仍然存在不(bù)足？可惜由于住宅(zhái)存量数(shù)据并未公布，我们无法直接知晓具体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户(hù)均拥有住宅套数，回答当(dāng)前的房子(zi)是否真(zhēn)的过剩了？据(jù)此判断未(wèi)来房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)会(huì)如何发展。

　　一(yī)、如何有(yǒu)效(xiào)观察中国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一(yī)）中国(guó)住(zhù)宅数(shù)量过剩的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自(zì)然灾害综合风险普(pǔ)查(chá)工作情况(kuàng)为主(zhǔ)题的新闻发布会上，负责人(rén)对外披(pī)露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑数据以及(jí)80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占(zhàn)9成(chéng)以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅(jǐn)有(yǒu)4700多万(wàn)栋(dòng)，还包括(kuò)了大(dà)量商(shāng)业(yè)楼、写字楼(lóu)、学(xué)校、医院等非住宅。总的算下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七次(cì)人口普查数据公布了中(zhōng)国(guó)城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住宅间数大(dà)于1，看似意味着人人都有房间居(jū)住。

　　居住水平(píng)不(bù)仅(jǐn)与房(fáng)间数量有关，更与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。单(dān)单(dān)从人均住宅间数(shù)不(bù)能完全反映(yìng)出城(chéng)镇居民(mín)的居住水平。

　　中(zhōng)国主要(yào)是以(yǐ)家(jiā)庭为单(dān)位购买成(chéng)套(tào)住宅(zhái)，一(yī)套设(shè)施(shī)齐全的住宅才是城(chéng)镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算思路(lù)、数(shù)据和方法

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要分两大(dà)类，一类是商品住宅，另一类(lèi)是保障房、原(yuán)公有住宅、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏(fá)统计数据，并没有直接公布城(chéng)镇住宅数量。居民住(zhù)宅相关(guān)数据有(yǒu)两处可以直(zhí)接公布，一是每(měi)年商(shāng)品住宅销售套数(shù)（统计局）；二是居民住(zhù)宅来源（人口普查数据(jù)）。计(jì)算(suàn)中(zhōng)国(guó)居民户(hù)均(jūn)住宅数量(liàng)，我(wǒ)们主要用到上述两组数据(jù)。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年(nián)，1998年之前(qián)商(shāng)品住宅(zhái)数量极少(shǎo)，可忽略不计。估算城(chéng)镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第(dì)一(yī)步，将1999年(nián)以来每(měi)年商品住宅销售套(tào)数相加，我们就能够得到当前商品住(zhù)宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的(de)商品住宅(zhái)和非商品住宅(zhái)比例，推算得到(dào)居民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅总数除以家庭户数(shù)，我们就能够得到(dào)城镇户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家(jiā)庭(tíng)户数(shù)）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到底有多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们利用既有(yǒu)统计(jì)数据，大致测算得到中国(guó)存量(liàng)房地产套(tào)数，并进一步推算中(zhōng)国城镇家庭户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一(yī)）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥有商品住(zhù)宅0.64 套(tào)

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售中期房(fáng)占比近9成。本文去除商品住宅累(lèi)计(jì)销(xiāo)售套数里(lǐ)的期房销售，得到商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截止到2022年商品住宅累(lèi)计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将商(shāng)品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数除(chú)以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中(zhōng)国4开头的是哪个省，4打头身份证是哪里城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.54套(tào)商(shāng)品现房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需(xū)要(yào)进一步(bù)推算中国城镇(zhèn)居民拥有的(de)户均住(zhù)宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据(jù)显示中国城(chéng)镇居(jū)民的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购买(mǎi)商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占(zhàn)比6.1％，通过(guò)继承或赠(zèng)与占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次(cì)，我(wǒ)们假定租赁其他住宅(zhái)和购买二(èr)手房都是商品住(zhù)宅(zhái)，因此将租赁其(qí)他住宅、购(gòu)买(mǎi)商品住宅(zhái)与购买二手房加总，得(dé)到商品住宅占居民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期(qī)间商品住宅增幅为过(guò)去十年变(biàn)化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅(zhái)的(de)实际(jì)变(biàn)化比例，从而我们估算出2022年商品住(zhù)宅所占(zhàn)比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅(zhái)。但考(kǎo)虑已购(gòu)期(qī)房(fáng)，中国平均每(měi)户城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房(fáng)会(huì)在2-3年内陆(lù)续交付使(shǐ)用，到2024年，中国平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　4开头的是哪个省，4打头身份证是哪里ng>三(sān)、城镇户均(jūn)一套房的三点含(hán)义(yì)

　　既然城(chéng)镇居(jū)民已经(jīng)达到了(le)户均一(yī)套房的程(chéng)度，“户(hù)户有房(fáng)”是否意(yì)味着中国城镇(zhèn)化(huà)进(jìn)展终结，甚(shèn)至意味着(zhe)中(zhōng)国(guó)地(dì)产(chǎn)存量供(gōng)给绰绰有余(yú)？

　　（一(yī)）户均一(yī)套房并不(bù)意味着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需(xū)要(yào)有多(duō)余住宅(zhái)来满(mǎn)足因人口流动、居民换房等因素产生(shēng)的住宅需求。因此，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来(lái)看，美(měi)国、英国和日本(běn)的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中(zhōng)，英国的(de)住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一(yī)套(tào)房，就会造成(chéng)人(rén)口净流入(rù)地(dì)的(de)住宅市场供不应(yīng)求，造成房价或(huò)房租(zū)迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国(guó)的流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人(rén)口和省际流动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择在(zài)大(dà)城市租房挣钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大(dà)学2017年(nián)的中国城(chéng)乡人口流动(dòng)调查(chá)数(shù)据(jù)显示，在上海、杭州以及南京(jīng)工作(zuò)的流动人口在老家拥有住宅(zhái)比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸(xī)引打(dǎ)工人(rén)，但高房价迫(pò)使打工人(rén)回(huí)乡置业。

　　流动人口实际上(shàng)会(huì)占据两套房(fáng)，在高房价的大城(chéng)市租赁一套(tào)房，在房价较低的县城购(gòu)买一(yī)套(tào)房(fáng)。所(suǒ)以说户均(jūn)一套房无法满足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目(mù)前(qián)，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也(yě)就(jiù)是约(yuē)9000万户(hù)城(chéng)镇居民住宅(zhái)是2000年以前建成，其(qí)中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批(pī)存在着建筑结(jié)构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患(huàn)大等问题，如(rú)电(diàn)线(xiàn)老化、管道等(děng)基础设施陈旧，给(gěi)住户的(de)生活带来了很大的不便和安全隐患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的(de)老旧住宅(zhái)面积小。占比为(wèi)31.3％的(de)家(jiā)庭户数(shù)拥有的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪修建的老旧小区很难(nán)满足现代生活需求，在未来大都会被(bèi)拆迁重(zhòng)建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为(wèi)一居室和二居室，户型(xíng)偏(piān)小(xiǎo)。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二(èr)居室(shì)占(zhàn)比(bǐ)为33％。对比镇，城市家(jiā)庭(tíng)住宅户型更(gèng)小，当然(rán)这与(yǔ)城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是未来地产的需求驱(qū)动力

　　根据七普(pǔ)数据(jù)测算，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农民(mín)带房进城和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住宅建筑面积小于均值，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面(miàn)积不(bù)足19平方米，不(bù)及全国人均水(shuǐ)平的(de)一半(bàn)。若去除20％的公摊，可(kě)使用(yòng)的(de)住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人均(jūn)住宅建筑面积低(dī)于15平方(fāng)米的家庭界定为住宅存在困难，若按这个标准算(suàn)的话，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的家庭(tíng)存在住(zhù)宅(zhái)困(kùn)难问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面(miàn)积为40平(píng)，即(jí)人均住宅建筑面(miàn)积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至(zhì)少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本、德国和英(yīng)国都高(gāo)于40㎡，中国的(de)人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊面积后，中(zhōng)国的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体(tǐ)户人(rén)口，所需要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得到中国城(chéng)镇家庭户均1套房，看似已经户户有(yǒu)房。即便如(rú)此，中国人(rén)口静态结构和动态(tài)趋势演绎，决定了中国未来地产仍(réng)有(yǒu)需求(qiú)释(shì)放。户均1套(tào)住宅现实之下(xià)，中国未来城镇住宅需求主(zhǔ)要来自(zì)于(yú)四个(gè)方面。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家庭户数增多(duō)，新户购(gòu)房需求扩张(zhāng)。

　　过(guò)去20年我(wǒ)国城镇家庭户均(jūn)人口数不(bù)断下降，六普显示城镇(zhèn)户均人(rén)口规模为2.85人(rén)/户，而七普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户(hù)均人(rén)口规模(mó)为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的(de)占(zhàn)比明显上升(shēng)，人(rén)口小家庭化趋势将继续延续，导致户数会因户均人口(kǒu)规(guī)模的(de)缩(suō)小而增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济(jì)发(fā)展(zhǎn)带来的新(xīn)增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化日益明(míng)显(xiǎn)，资(zī)源和生产要素逐(zhú)步向经济带、都市圈中心城市流入，区域(yù)经济(jì)资源分配的再(zài)集中吸引着人口流入(rù)。人口迁4开头的是哪个省，4打头身份证是哪里移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场带(dài)来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省(shěng)为(wèi)例，2021年常住人口增(zēng)量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人，其(qí)人口增长主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需求依然庞(páng)大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到(dào)21％，下(xià)降(jiàng)了10.5个百(bǎi)分点(diǎn)；原公有住宅(zhái)家庭(tíng)比例从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万(wàn)家庭户，自(zì)建住宅和(hé)原公有住宅减少(shǎo)了1282万(wàn)户，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商(shāng)品住宅(zhái)，21％的家庭购买(mǎi)二手房(fáng)。在(zài)新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅(zhái)。租房、购买(mǎi)经济适用房和其他(tā)分别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧城改造，商品住宅(zhái)的占(zhàn)比势必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建造的住(zhù)宅建筑面积还有约81亿(yì)平(píng)，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住(zhù)宅，建筑面(miàn)积小、质量(liàng)低、基础设施配套差、没有或少有物(wù)业管理，居民追求美好、宜居生活的(de)环境，背后的改善性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子(zi)”的改善性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾向(xiàng)于中小(xiǎo)户(hù)型。已有住宅家庭希望提高生(shēng)活品质，以小(xiǎo)换大、以(yǐ)旧换(huàn)新。2022年(nián)底的中央经济工作会议明确指出支持(chí)住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.71间，无论是否考虑乡村住(zhù)宅因素，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数(shù)较其(qí)他国(guó)家依旧存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适(shì)度(dù)与(yǔ)经济水平有着密切正(zhèng)向联系。随着经济发展水平的(de)提高(gāo)，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅(zhái)建筑面积将随(suí)之增长。

　　如(rú)果说过(guò)去二十年(nián)是(shì)中(zhōng)国(guó)地产黄金(jīn)发(fā)展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾更多体现为(wèi)住宅供给(gěi)存在不足，供需出现错配，这是过去二十年房价快速上涨基(jī)石。那(nà)么未来将是住宅质(zhì)量(liàng)的供需冲(chōng)突。房地产大分化时代已至(zhì)，这种分化不单局限于城市能级(jí)之(zhī)间差异，优质小区和老旧二手(shǒu)房之间的差(chà)异也将越发扩(kuò)大(dà)。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据调查(chá)的是人，并不是针对住宅，因此可能(néng)存在统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可(kě)能(néng)超预(yù)期(qī)。

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