OPPO宣布关停旗下芯片子公司(sī)哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二(èr)级市场的影响(xiǎng)仍(réng)未停歇。

　　Wind数据(jù)显示(shì)，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT开盘继续延续此前几日(rì)的下(xià)跌走(zǒu)势，午后跌幅一度扩大(dà)，尾盘有所拉升，全(quán)天收(shōu)跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光大园REIT曾发布公告(gào)，紧急回应称，哲(zhé)库科技(jì)是其扩募拟新购入基础设施资(zī)产张(zhāng)润(rùn)大厦的(de)重要承租方之一，目(mù)前(qián)未收(shōu)到哲库(kù)科技及(jí)OPPO方面关(guān)于停(tíng)止(zhǐ)执行(xíng)已签(qiān)租(zū)赁(lìn)协议的通知。同时，在公(gōng)告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注哲库(kù)科技后续情况，积极(jí)做好相关应对(duì)。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩(kuò)募(mù)购入项目的原始权益人(rén)相关(guān)负责人也表示，近期(qī)已同步启动了(le)应(yīng)急预案，排摸(mō)储备租户，积极应对哲库提前退(tuì)租的(de)可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导高度(dù)重(zhòng)视(shì)，浦东新区国资委也(yě)高度关(guān)注(zhù)。

　　多位业内人士表(biǎo)示(shì)，华安张江(jiāng)光大园REIT近(jìn)期(qī)市场波动较大(dà)，但其实不动产公募REITs项目(mù)短期出租(zū)率下跌并(bìng)不会从(cóng)根本上影(yǐng)响其内外(wài)价值，投资者(zhě)应理性看待(dài)。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗(qí)下芯片子公(gōng)司哲库科技(jì)的事(shì)件继续扰动公(gōng)募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月(yuè)15日，华安(ān)张江光大园REIT以3.726元(yuán)的价格(gé)小幅低开，此后(hòu)二级市场价格开始震(zhèn)荡(dàng)走低(dī)，午盘收跌6.17％。午后，华安(ān)张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后(hòu)价格有所回升，最(zuì)终(zhōng)报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消(xiāo)息影响(xiǎng)，华安张江光(guāng)大园REIT最(zuì)近几个交易日二级市场价格(gé)表现欠佳，5月11日以来，3个(gè)交易(yì)日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上(shàng)市以来，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT累(lèi)计涨幅超过(guò)24％，在(zài)全市场公募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场整体表现上看，目前上市的8只(zhǐ)产业(yè)园区基(jī)础设施(shī)REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇(shé)口产(chǎn)业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只均(jūn)有(yǒu)不同程度下跌，8只(zhǐ)产(chǎn)业园区(qū)基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中(zhōng)已重孙子又叫什么，重孙的孙子叫什么经(jīng)披露(lù)张江光(guāng)大园项目出租率有(yǒu)所下降，如今拟扩募的项目又遭遇(yù)突发(fā)事件，因此导致二级市场价格出现波动。”一位业内人士分析称。

　　不过(guò)，在(zài)上(shàng)述人士看(kàn)来，尽管(guǎn)出于风险规避的原因(yīn)，最近几个(gè)交(jiāo)易日场内资金有所流出，但是，不动产公(gōng)募REITs项目(mù)短期出租率(lǜ)下跌并不会从根本上影响其内外价(jià)值(zhí)。

　　他也同时表示，目(mù)前随着二级(jí)市场价格下(xià)跌，风险(重孙子又叫什么，重孙的孙子叫什么xiǎn)也得到一定释放，但(dàn)是价格涨跌会受(shòu)到基(jī)本面(miàn)、情绪(xù)面等多重因素影响，不好判(pàn)断价格是不是已经(jīng)完全触底。

　　此(cǐ)外，还有一位(wèi)业内(nèi)人士表示，今年(nián)整体REITs市场表现低迷(mí)，不少(shǎo)产(chǎn)品年内二级市场跌幅较大，其(qí)实(shí)有些隐含收益率(lǜ)高(gāo)的(de)产品(pǐn)具备一定的投资价值(zhí)，很(hěn)适合稳健类投资(zī)者。此外，伴随着经(jīng)济复苏的步伐，产业园区(qū)、物流类等REITs产品(pǐn)具备一(yī)定的(de)投资价值。

　　先锋瑞驰(chí)私募(mù)基金执行董(dǒng)事高(gāo)如星对(duì)此表示，若张江园区最(zuì)终能顺利解决招(zhāo)商，平稳过度对经营现金流没有(yǒu)造成大的(de)影响，“事件(jiàn)性利空下(xià)调至(zhì)得(dé)这么急、这么深，加上前期(qī)本身园区(qū)类资产就回调不少了，这就(jiù)是黄金坑(kēng)。”不过，他也强调，最(zuì)终还是(shì)落到租(zū)金(jīn)收入受不受影响，影响多(duō)大，估计(jì)园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停(tíng)旗(qí)下芯片子公(gōng)司哲库科技。随后5月12日晚，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT发布公告，紧急(jí)回应称，哲(zhé)库科技是其扩(kuò)募(mù)拟新购入基(jī)础设(shè)施资产(chǎn)张润大厦的重要承(chéng)租方之一，目前未收到哲库科技及(jí)OPPO方面(miàn)关于停止执行已(yǐ)签(qiān)租赁协议(yì)的通知(zhī)。同(tóng)时，在公告(gào)中，华(huá)安张江光大(dà)园REIT进一步表示，原始权益人(rén)将继续(xù)密切(qiè)关注(zhù)哲(zhé)库科技后续情况，积极做好相关应对(duì)。

　　此前，张江REIT因其一季报(bào)中披(pī)露的张江光大(dà)园项目出租率下降(jiàng)事(shì)项，一度二(èr)级市场(chǎng)价格出(chū)现(xiàn)回(huí)落。在随后召开的业(yè)绩说明会(huì)中(zhōng)管理人就(jiù)相关(guān)事项进行了解释(shì)说(shuō)明，市场(chǎng)信心得到了(le)一定提(tí)振，二(èr)级市场价(jià)格表(biǎo)现也趋于平(píng)稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月(yuè)11日召开的线上和线(xiàn)下的扩募说明会上(shàng)，运营团队表示了对张江光大园项目的信心(xīn)，预(yù)计签署(shǔ)意向书和合同谈判中的储备租户正常转化(huà)后，项目出租率将得到回升(shēng)。没想(xiǎng)到仅过了(le)不到三周的时间，张江(jiāng)REIT的扩募之(zhī)路又(yòu)迎(yíng)来了新的考(kǎo)验。

　　因张(zhāng)江(jiāng)REIT的上(shàng)述公告引(yǐn)起了市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的原(yuán)始权益人相关(guān)负责人坦言，事发突然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第(dì)一时间(jiān)即奔赴现场进(jìn)行了(le)沟通和核(hé)实工作，并(bìng)同(tóng)步启动了应(yīng)急(jí)预(yù)案(àn)，排摸储备租户，积极(jí)应对哲库提前退租(zū)的可能事项。由于张润大厦是全国首批(pī)REITs申报扩(kuò)募项目(mù)，公司领导高(gāo)度重视，据悉新区国(guó)资委也(yě)高(gāo)度关(guān)注。

　　当谈(tán)及储备租户情况(kuàng)，相关负责人介绍说，目(mù)前储(chǔ)备租户还是(shì)比较(jiào)丰(fēng)富(fù)的(de)，覆盖了芯片测试、人工(gōng)智能(néng)、航天(tiān)产业、信息技术(shù)等产业(yè)客户，租赁意向面积超过了2万方。从意向储备转化为实(shí)际(jì)租户需(xū)要一些时间。

　　“我们正重孙子又叫什么，重孙的孙子叫什么在着手通过签署租赁(lìn)意(yì)向书来尽(jǐn)快锁定一些重(zhòng)要租户。虽然(rán)收了三个月履约保(bǎo)证金(jīn)给了我(wǒ)们一些空间，但本着(zhe)对首批扩募、对市场负责(zé)的态度(dù)，我们(men)肯定要全力与时间赛跑(pǎo)，把这(zhè)些面(miàn)积在短期内完成去化。”相关负责(zé)人说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有(yǒu)的同(tóng)区域的张江光大园(yuán)项目一季度末也有将近30％的空置率，原始权益人有那么多储备租户，之前的空置率为何未能(néng)得到(dào)解(jiě)决。

　　对此相(xiāng)关负责(zé)人(rén)解(jiě)释(shì)，张江光大(dà)园一(yī)直以来都坚持(chí)以(yǐ)市场化(huà)运营为导向，历史(shǐ)运营表现稳定，租户的(de)调租和(hé)换租都属(shǔ)于正常情况，而这次项目的大租户退租(zū)正好发生在(zài)市(shì)场活(huó)跃度的短期低点，目前市(shì)场情况(kuàng)已有所好转。在看到出租(zū)率下滑情况没(méi)有得(dé)到及(jí)时修(xiū)复(fù)后，张江这边也作(zuò)了一定的资源调配和(hé)倾斜，引入了一(yī)些储备租(zū)户。

　　另(lìng)外，张润大(dà)厦和张(zhāng)江光大(dà)园项目在(zài)给租户的分隔(gé)空(kōng)间、交付标(biāo)准、租金(jīn)水平等方面也有一些差异化，张润大厦多是两千多平的大平层，楼的成新度高(gāo)一些，单价(jià)也贵(guì)一些，张江光大园单层(céng)以(yǐ)一千(qiān)平的面(miàn)积(jī)为主，还有一些独(dú)栋(dòng)形(xíng)态的物业。租户自身(shēn)也(yě)会(huì)有诉求，也会根据自(zì)身需求和预算挑选区域内的不同(tóng)物(wù)业。

　　“如果扩募(mù)完成以后，新(xīn)老(lǎo)资产的管理人都变成了(le)一(yī)家，后续我们在资源共享和联合营销(xiāo)方(fāng)面能更加充分发挥协同(tóng)效应，相信可以做得更(gèng)好(hǎo)。”上述负责人补充说道。

　　最后谈(tán)及对于张江REIT的(de)定(dìng)位和展望，相关负责人(rén)表示，张江集团和张江高(gāo)科目前在管资产(chǎn)约五百万方，还(hái)有一些其他在开发的储备项目，这些都将成为张江(jiāng)REIT实现打造张江园(yuán)区产(chǎn)业空间资产(chǎn)上市平(píng)台目标的坚实(shí)后盾和储备资源。“我们非常(cháng)重(zhòng)视(shì)张(zhāng)江REIT这(zhè)个(gè)资本平台和(hé)它(tā)未来的发展。”相关负(fù)责人表示，“这次扩募(mù)是我们实(shí)现基金扩容的第一步(bù)，也是至关重要的一步，眼下(xià)我(wǒ)们可能面(miàn)临了一些突发情况需要解决，但是这和我们在张(zhāng)江(jiāng)科学城这(zhè)三十(shí)年建设发展过(guò)程中所经历的相比，只能算是一个非常小的插曲。我(wǒ)们(men)有信心排除万难，尽一切可能化解(jiě)当前(qián)突发事件的所有负面影响(xiǎng)，维持预期和市场的信心(xīn)。”

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