5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房(fáng)地(dì)产指数本月涨幅约为2％。而(ér)以(yǐ)公募基金为(wèi)代(dài)表(biǎo)的机构对(duì)于这一板块已经在悄然布局(jú)。数(shù)据(jù)显(xiǎn)示(shì)，以南方和(hé)华夏的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月(yuè)9日时所(suǒ)公布的总(zǒng)份额均较4月28日时有小幅(fú)增长。根(gēn)据(jù)基(jī)金一季报(bào)统(tǒng)计，龙头与地(dì)方(fāng)国企央企获得(dé)增持，持(chí)仓数(shù)量(liàng)占流通股比重增幅五(wǔ)只个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产(chǎn)或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代已过 精(jīng)耕细作成(chéng)共识

　　从(cóng)公(gōng)募基(jī)金对房地产的配置看，2019年末(mò)，公募所持有的房地(dì)产行业标的市值约1188亿(yì)元，占其(qí)所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出(chū)色(sè)，但公募所持房地产公(gōng)司(sī)市值在股票资(zī)产中的(de)占比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三(sān)年来的首次回升，年(nián)底(dǐ)这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产行(xíng)业的持股比(bǐ)例也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年(nián)一(yī)季度得(dé)以延续。数据统计显示(shì)，公募(mù)重仓持(chí)有房地(dì)产板块一季度(dù)市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别(bié)为(wèi)保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨(bīn)江(jiāng)集团，持仓市值(zhí)占板块(kuài)比(bǐ)重(zhòng)合计达47.29％，环比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对(duì)于(yú)房地(dì)产的投资愈发有集中于(yú)龙头的趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报汇(huì)总(zǒng)的(de)重(zhòng)仓股中，房地产板(bǎn)块(kuài)排名(míng)最高的(de)是(shì)保(bǎo)利发展，在基金(jīn)重仓(cāng)第(dì)33位。排名第二的是招商蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在(zài)第96位(wèi)。对比(bǐ)去年四季报，变(biàn)化之处首先在于几只房地产龙头股从排位上看均有(yǒu)退步，尤其(qí)是万(wàn)科最(zuì)为明显；其(qí)次是金地集团退出百大之列。但考虑(lǜ)到(dào)房(fáng)地(dì)产是复苏链上最后一(yī)环，且首季并非行业销售旺(wàng)季，其传导到二级市场(chǎng)乃至机构持仓上还需要时间(jiān)周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已(yǐ)经(jīng)进入(rù)大分(fēn)化时代，一二线城市(shì)好于三四线城市。而映射(shè)到二级(jí)市场投资上(shàng)，配(pèi)置房地(dì)产(chǎn)行业轻(qīng)松收获行业贝塔的红利期(qī)一去不(bù)返了。“如(rú)果(guǒ)按照产(chǎn)业周期来(lái)分类(lèi)，包括房地产等几(jǐ)类行(xíng)业在(zài)盖特纳(nà)曲线里属于(yú)成熟期(qī)或者(zhě)衰退期(qī)的(de)行业，传统认知上(shàng)没有(yǒu)什么(me)投资(zī)机会(huì)的(de)。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等类似的行业(yè)也出现了一些机会，背(bèi)后的(de)逻辑(jí)是供给(gěi)侧发生了更大的变化。”一不(bù)愿具名的上海公募基金经理指出(chū)。

　　不过也(yě)有公(gōng)募(mù)人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的(de)年销售(shòu)面积很难再出现了，2022年光是(shì)居民(mín)存款数量(liàng)增加了15万亿元。中国存量有400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一(yī)定的政策(cè)出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕功绩也(yě)指出：“时至今(jīn)日(rì)，无论从城镇化的(de)进程(chéng)，还是人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国(guó)均(jūn)已告别住房短缺时代，而目前居民(mín)的杠杆率和房价收入(rù)也不支撑(chēng)每(měi)年18万亿(yì)元的(de)销售额，以及过快上(shàng)行(xíng)的房价，因而行业高增(zēng)的时代已经过去，未来(lái)行业(yè)的需求或将回落，在(zài)此过程中，伴随(suí)着地(dì)产的高杠(gāng)杆(gān)属性，就很(hěn)容易出(chū)现(xiàn)信用(yòng)风险(xiǎn)问题(tí)（类似(shì)2022年的民营(yíng)地产(chǎn)爆雷(léi)），行业进入到(dào)供给侧出清的(de)过(guò)程。这个过程中，综(zōng)合竞争力(lì)强的公(gōng)司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市占率的提升。当行业需求见顶回落(luò)时，行业的(de)贝(bèi)塔已经过去了，但不代表(biǎo)没有(yǒu)投(tóu)资机会，机会在(zài)于城市、位置、产品的阿尔(ěr)法(fǎ)，而对(duì)应到股票(piào)投资，就是强竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也(yě)是基于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个(gè)股(gǔ)成(chéng)为公募(mù)乃至(zhì)整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构配置(zhì)房地产(chǎn)“风物(wù)长宜放眼量(liàng)”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地(dì)产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的(de)个(gè)股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地(dì)产板块个股(gǔ)，在纳入统计的(de)124只房地产(chǎn)类标的股中，本月以(yǐ)来实现股(gǔ)价上(shàng)涨的达到(dào)了81家。

　　其中(zhōng)，上述(shù)时间段恰好排名前五(wǔ)的公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名第(dì)一的上(shàng)实发(fā)展(zhǎn)，五一假期归来后(hòu)日(rì)成交量明显放(fàng)大，4日、5日连续两(liǎng)个交(jiāo)易日(rì)收(shōu)出涨停。从该股的基本面(miàn)来看(kàn)，上(shàng)实发(fā)展的主营业务(wù)为房地产(chǎn)开(kāi)发与(yǔ)经营。公(gōng)司的主要产品及(jí)服务(wù)为房地产销售、房(fáng)地产租(zū)赁、物业管理服务、工程(chéng)项目(mù)、酒(jiǔ)店经(jīng)营。从(cóng)业绩(jì)数(shù)据(jù)来看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其(qí)实现(xiàn)营业总(zǒng)收入(rù)27.87亿(yì)元，同(tóng)比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不过(guò)从(cóng)十大(dà)流通股股东来(lái)看，各类机(jī)构都有对其布局的(de)例子。以3月31日时的首季十大流通股股东来(lái)看， 具体(tǐ)包(bāo)括公募的上银基金、私(sī)募的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理(lǐ)公司等都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是(shì)，涨(zhǎng)幅暂时排名第二(èr)的(de)浦东(dōng)金(jīn)桥也是上海(hǎi)本地房(fáng)企(qǐ)，其(qí)第一季度的收入(rù)利润规模大(dà)幅度复苏(sū)。究(jiū)其原(yuán)因，一方面是该公司后(hòu)疫情时代(dài)出租(zū)率复苏(sū)至(zhì)近(jìn)年(nián)来最高，另一方(fāng)面(miàn)则是公司(sī)拿地结算(suàn)持(chí)续(xù)性(xìng)向好(hǎo)，从数字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的(de)业(yè)绩(jì)势头(tóu)向好背景下(xià)，自然也吸引了(le)知名机构在其中持(chí)续(xù)驻足。从第一(yī)季度(dù)十大流通股股东(dōng)来看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的两只产品依然(rán)在前十(shí)中，这(zhè)也是连续第三个季(jì)度他有的两只(zhǐ)产品杀入(rù)前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当(dāng)季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去(qù)上述两家(jiā)上海区域性地产公司外，荣安地产则(zé)是主(zhǔ)要布局在深圳的地产公司，一(yī)季(jì)报交出的也是一份(fèn)报喜的成绩单：首(shǒu)季公司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)35.51％。归属于(yú)上(shàng)市公司股东的净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊(kān)》注意到两只公募指(zhǐ)基首季新杀入十大流通股(gǔ)股东(dōng)行列。具(jù)体(tǐ)说来， 南方中证全指房地(dì)产(chǎn)ETF上榜排名第(dì)七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排名(míng)第九位，此外(wài)联(lián)袂出(chū)现的(de)机构还有QFII高盛(shèng)国际和(hé)私募(mù)迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历(lì)过行业洗牌和兼并重组(zǔ)后(hòu)，龙头(tóu)的价值(zhí)更为笃定突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温(wēn)，优质土地供给(gěi)较多(duō)（券(quàn)商测算对应潜(qián)在毛利(lì)率在25％以上，目前房企的(de)利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限于信用问(wèn)题或者(zhě)资(zī)金紧张没法拿(ná)地，龙头房企趁机获取低成本土地(dì)，龙头房企的拿地(dì)力度（拿地(dì)金(jīn)额/销售金(jīn)额(é)）基本在(zài)30％以上；从融(róng)资上看(kàn)，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净负债率基本(běn)在70％以下，而其他房(fáng)企的(de)净负债(zhài)率普遍都在100％以上(抖音我从来没想过我这放荡的灵魂是什么歌，抖音有一首歌什么荡悠悠shàng)，加杠杆空间(抖音我从来没想过我这放荡的灵魂是什么歌，抖音有一首歌什么荡悠悠jiān)有限，从融资成本(běn)看，龙头房(fáng)企的融资(zī)成本(běn)不断下滑，基本在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年(nián)的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行(xíng)业(yè)，1～4月(yuè)百强房(fáng)企的(de)销(xiāo)售额(é)增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速(sù)为29％。”

　　需要强调(diào)的是(shì)，在当前(qián)中特估的浪潮下(xià)，央国企地产股或(huò)存在发展(zhǎn)的(de)大好机(jī)会。中信证券指出：“房地产(chǎn)行业的结构(gòu)性机会依然(rán)存(cún)在(zài)，少部(bù)分公司(sī)尤其是央企占据(jù)显著(zhù)优(yōu)势(shì)，其(qí)主(zhǔ)要又体现为库存的优势。央企地(dì)产公(gōng)司，现阶段表现出较(jiào)低的(de)融资成本，优质(zhì)的(de)开发(fā)资源(yuán)和良好的不(bù)动产资产(chǎn)运营(yíng)能力的多重(zhòng)竞(jìng)争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国(guó)央企(qǐ)相较于民营地产公司也是更有(yǒu)优(yōu)势的。”吕功绩强调(diào)，“对(duì)于减(jiǎn)值、土(tǔ)地资(zī)源债权债务关系等问题(tí)，市场对民营房(fáng)开(kāi)企业的资(zī)产会有更多担忧和(hé)质疑(yí)，所以在这一轮行业出清(qīng)的过程(chéng)中，央国(guó)企相较于(yú)民(mín)企来(lái)说(shuō)估(gū)值的修复更(gèng)明显。中特(tè)估(gū)的角度(dù)从(cóng)中长期的维度看(kàn)，行业(yè)的逻(luó)辑在于集中度提升后，行业进入高质量(liàng)发(fā)展(zhǎn)阶段，具备(bèi)较快速发展阶段更稳(wěn)定且可预期的盈利和现金流创造能力，以此(cǐ)带(dài)来(lái)估(gū)值(zhí)中枢的提升，应该关注估(gū)值相对较低，企业自(zì)身资产的质量好、运营能力强、可以创(chuàng)造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代(dài)中(zhōng)行业普涨的(de)概率(lǜ)比较低，行业内部将出现(xiàn)分化(huà)，要关注将(jiāng)受益于行业集中度提升的头部公(gōng)司。”星石投资首席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一(yī)思路的话，或许(xǔ)还是保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口等国资背景龙头前途(tú)更为光明。不过国(guó)投(tóu)瑞银(yín)基金投资部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需(xū)要(yào)客观地(dì)去持(chí)续观(guān)察国(guó)企央企在三个(gè)方(fāng)面是否可以维持(chí)，首先(xiān)是融资成本保持低位，其次是(shì)销售份额持(chí)续提(tí)升，再(zài)次是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢(màn)

　　机构需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一(yī)季报梳理发现，对于2022年(nián)的业绩出现(xiàn)的(de)整体下滑，2023年一(yī)季度(dù)的业绩分(fēn)化更趋明显，保利发展、滨(bīn)江集团等房企营收(shōu)、净利均实现了业绩(jì)的(de)回(huí)正，甚至(zhì)是较大增速(sù)的增长。而这些公司也是(shì)机(jī)构(gòu)的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主(zhǔ)要是因(yīn)为过去两(liǎng)三(sān)年时(shí)间(jiān)，尤其是在(zài)2021年下(xià)半年民(mín)营房企不(bù)怎么投资(zī)拿地之后，国有企业(yè)仍在持续性(xìng)地(dì)拿地，且主要(yào)集中(zhōng)在核心(xīn)城市，投资力(lì)度(dù)较大。投资的(de)驱动能够推动房企(qǐ)销(xiāo)售(shòu)业绩(jì)的增(zēng)长，从而在2023年一季度(dù)市场恢(huī)复但仍处于调整的(de)过(guò)程中(zhōng)，能够保有一个(gè)正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒(xǐng)表(biǎo)示，在房地产的复苏过程(chéng)中，还面临(lín)着一些(xiē)不确定(dìng)性。其实整(zhěng)个市场从(cóng)四月份开(kāi)始(shǐ)又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城市四月环比三月相对表现较好之外，包括(kuò)北京、上海在(zài)内的绝(jué)大多数城市都出现环(huán)比下滑的情(qíng)况。而现在(zài)五月的市场表(biǎo)现也不太乐观。按(àn)照现在的经济状(zhuàng)况、收入(rù)情况，以及市场的去库存压(yā)力、企业的资金面压力，可能会出(chū)现，到六月份房企为了半年报冲业绩(jì)出(chū)现市场的短期反弹外的一(yī)个市场乏力现象。也就是(shì)说，第二季(jì)度、第三季度增长不确定性的压(yā)力仍(réng)旧较(jiào)大。

　　上海利(lì)檀投资董(dǒng)事长陈(chén)昊(hào)扬也向《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》指出，现在整(zhěng)个(gè)房地(dì)产以及其上下游产业链的复苏速度(dù)都比想象的要慢很(hěn)多，我(wǒ)们要多给一些耐心，这(zhè)个时(shí)候(hòu)，在房地(dì)产(chǎn)以(yǐ)及上下游就(jiù)不是赚快钱的(de)时候(hòu)，只能赚(zhuàn)他基本面(miàn)的(de)钱(qián)。但这也意味着，只有极(jí)为(wèi)少(shǎo)数的、做得比同行好(hǎo)得(dé)多的企(qǐ)业，会伴(bàn)随整(zhěng)个行业的弱复苏，业(yè)绩会(huì)逐步体现(xiàn)出来。所以只能耐心地去等(děng)待它的基本面不断地凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个股仅为(wèi)举(jǔ)例(lì)分析，不做买卖推(tuī)荐。）

未经允许不得转载：连云港装饰公司,豪泽装饰 抖音我从来没想过我这放荡的灵魂是什么歌，抖音有一首歌什么荡悠悠