文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该(gāi)取消预(yù)售(shòu)制了(le)。 1月17日召开的(de)全国住房和城乡建设(shè)工作会议提出“有条件(jiàn)的可以进行现房(fá云南属于南方还是北方，云南属于南方还是北方人ng)销(xiāo)售(shòu)”，不足(zú)一(yī)个月时间，已(yǐ)有山(shān)东、安(ān)徽(huī)、河南、四(sì)川(chuān)、广东等地明确(què)表态，试点(diǎn)现房销售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消商(shāng)品(pǐn)房预售制了，用你(nǐ)的(de)钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购(gòu)房者的不公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的别建(jiàn)了，不能把包(bāo)袱(fú)甩给老百姓和(hé)社会，这是房地(dì)产从大(dà)开发(fā)时代步入高质量发展阶段(duàn)的(de)必然趋势，也是对购(gòu)房(fáng)老百姓的最大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是(shì)权宜之计，现在全(quán)国套户(hù)比(bǐ)超(chāo)过1，从(cóng)大开(kāi)发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不(bù)公平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房(fáng)销售。以后(hòu)一手交(jiāo)钱，一(yī)手交房，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾(gù)化解停贷、复(fù)工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房企债(zhài)务、恢复市(shì)场信(xìn)心以及长效机制(zhì)，长效机制(zhì)四(sì)大关(guān)键是推动(dòng)城市(shì)群战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳定和(hé)房地(dì)产税。如果按照(zhào)经济规(guī)律(lǜ)办事，中国一定能(néng)实现(xiàn)房地产软着陆(lù)和长期(qī)平稳健(jiàn)康发展，跨云南属于南方还是北方，云南属于南方还是北方人过这道关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么(me)要取消预(yù)售(shòu)制、改为现房销售(shòu)？大(dà)家想想(xiǎng)，绝(jué)大(dà)部分商(shāng)品(pǐn)是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货，预售(shòu)制是对购买(mǎi)者(zhě)的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交付的风(fēng)险。从个(gè)人(rén)层面看(kàn)，预售制对购(gòu)房者非常(cháng)不公平(píng)，比如(rú)，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期(qī)间，购房者(zhě)不仅承(chéng)担银(yín)行利息，还要承担(dān)延迟交房、房屋质量、房产证(zhèng)延期办(bàn)理甚(shèn)至不能交房的风险。从行(xíng)业层面看，预售制助(zhù)推部分房(fáng)企过度举(jǔ)债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，若遇到(dào)下行周期(qī)，会(huì)引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系列(liè)风(fēng)险。取消(xiāo)预售制，改为现房销售(shòu)，这样(yàng)有助于落实中央(yāng)房住(zhù)不(bù)炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有助(zhù)于房(fáng)企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制(zhì)度？预售(shòu)制度怎么来的(de)？国外什么情(qíng)况？简单科普一(yī)下：商品(pǐn)房预云南属于南方还是北方，云南属于南方还是北方人售最早源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开发商放(fàng)杠(gāng)杆(gān)的方式。98年房改，由于商品房短缺，房(fáng)企缺资金，借(jiè)鉴中国香港(gǎng)，引(yǐn)入了(le)商品房(fáng)预售制(zhì)度。其实(shí)，当(dāng)前世界不少(shǎo)国家(jiā)存在预售制(zhì)。但是，重点来(lái)了！发达国(guó)家一般有(yǒu)严格的监管保障措(cuò)施，开(kāi)发商(shāng)在(zài)项(xiàng)目获得(dé)政府(fǔ)批准后(hòu)才(cái)可(kě)以开(kāi)始销(xiāo)售(shòu)，买家在购(gòu)买期(qī)房后(hòu)并非像中国一样在支付完首付款后从银(yín)行一次性(xìng)贷款支付剩余(yú)全(quán)部房(fáng)款，而是根据开发(fā)商工程进度(dù)在完全(quán)交房前进行分期支付。所以(yǐ)，预(yù)售(shòu)制度是需要严格的资金监管、分期支付以及(jí)违约(yuē)处(chù)罚措施作(zuò)为保障(zhàng)的，如果没有(yǒu)这些保障措施，一定会触(chù)发(fā)风险，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平，所以(yǐ)不如借(jiè)机取(qǔ)消预售制度，以(yǐ)后改为现房销售。客观讲预(yù)售制(zhì)度有一定历史阶(jiē)段性，现(xiàn)在中国住(zhù)房进入存(cún)量时代，取(qǔ)消预售(shòu)制度有助于降负债降(jiàng)杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这需要配(pèi)套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信(xìn)心和房地产长效机制(zhì)。这(zhè)是(shì)个技术活，只要(yào)坚持市场化改革(gé)，中(zhōng)国一定(dìng)能化解这个难题(tí)，让房地产回归实体经济和(hé)居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制(zhì)，改为(wèi)现房销售(shòu)，开发(fā)商将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道(dào)能不能兑现的营销手段，而是所见即(jí)所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众(zhòng)的最根本最实质的保障(zhàng)，这样(yàng)将极大的(de)提升开发商的建筑(zhù)质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本质是(shì)向善，是(shì)以客户(hù)为(wèi)中(zhōng)心，房地产也(yě)不能例外，老百姓(xìng)买房子是(shì)天(tiān)大的事，烂尾毁(huǐ)三代(dài)，好房(fáng)幸福一家(jiā)人。从(cóng)这个角度(dù)，取消预售制、实施现房(fáng)销售是(shì)实现老百姓安居乐业、社会长治久安(ān)、行业企业健康发展的重(zhòng)大措施。在当(dāng)前的(de)情况(kuàng)下，取(qǔ)消预售制(zhì)要结合(hé)稳楼市(shì)、房地产软着陆、打(dǎ)通金融支(zhī)持(chí)当期(qī)三好生(shēng)、新模式等(děng)综合(hé)施策。

　　作者十(shí)年前在国务院(yuàn)发展研(yán)究中心参与财税改革(gé)方(fāng)案研(yán)究时，对预售(shòu)制、房(fáng)地产税(shuì)、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企(qǐ)杠(gāng)杆(gān)率等进行(xíng)过长期系统的专项研究。（参考后来形(xíng)成的(de)专著《房地产(chǎn)周(zhōu)期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前(qián)世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制推(tuī)动城市(shì)化进程，但背(bèi)后(hòu)潜(qián)藏的风(fēng)险确(què)实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资金(jīn)第(dì)三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购房，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规(guī)范期房交(jiāo)易立法，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二(èr)十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题(tí)，分层销售孕(yùn)育(yù)而生。20世(shì)纪50年(nián)代，中国香(xiāng)港还未推行公(gōng)共房屋制(zhì)度(dù)，许(xǔ)多人栖身于木(mù)屋或(huò)者其他临时住宅，住房的(de)需求是相当高(gāo)，不(bù)过大多(duō)数居民(mín)的储蓄(xù)很少。当时楼宇(yǔ)买(mǎi)卖(mài)多数以(yǐ)一整栋楼为单位，需要雄厚的(de)资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国(guó)香港地产行业盛(shèng)行的方(fāng)式(shì)，但(dàn)有(yǒu)着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资(zī)金周转期长等问题。针(zhēn)对这一系列问题，不少地产商开始探求新(xīn)的方式，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层出售。这模式一(yī)经(jīng)推行(xíng)，购买楼宇的市民数量有所增(zēng)加，开发商资金(jīn)周转加快。

　　在(zài)分层出售的基础上(shàng)，将“按揭”模式(shì)引入房地(dì)产(chǎn)销(xiāo)售(shòu)，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信(xìn)置(zhì)业有限公司，凭借商业直觉和多年(nián)经营杂(zá)货铺(pù)、海上驳运业务(wù)的(de)经验，对于商品流(liú)通、资(zī)金周转有着(zhe)独到的见解，在努(nǔ)力寻求方法加(jiā)快自身(shēn)资(zī)金周转。当时其在购下九龙的一块地盘(pán)后，除(chú)了分层出售、还印发售(shòu)楼说明书，上有文字(zì)详尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建筑(zhù)材料、分层价格、订(dìng)购方法等。此外(wài)，“卖(mài)楼(lóu)花”是另外一个亮点，即先收取买(mǎi)家(jiā)的订金，采用(yòng)类似租金(jīn)的分期付款形式(shì)，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥(yōng)有(yǒu)了自己的房(fáng)产(chǎn)。这种方式减轻了民(mín)众购房的资金压(yā)力，加速了房屋的建(jiàn)造和销售，也解决了制造商的资金问题，降低投资风险，在当(dāng)时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预(yù)售楼花+分期(qī)付(fù)款”的销(xiāo)售模(mó)式成为(wèi)当时中国(guó)香港房地产市(shì)场的一大特色，纵观(guān)中国香港房地产市场(chǎng)的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解决了(le)核心的住(zhù)房供不应求(qiú)的问题，使房市(shì)发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中国香(xiāng)港(gǎng)楼市几十年繁荣，但(dàn)期(qī)间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部(bù)门不断(duàn)完善(shàn)、规范化(huà)，建立健全的(de)监管机制(zhì)，促(cù)进市场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于(yú)大角(jiǎo)咀的一个(gè)楼(lóu)盘(pán)因建(jiàn)筑费用(yòng)超支停工(gōng)，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部门提升了对于预(yù)售楼(lóu)花制度(dù)的监管，即要求开发商在预(yù)售前，确保地价款(kuǎn)已经全(quán)部支(zhī)付，还要证(zhèng)明(míng)自身有资金(jīn)等(děng)能(néng)力把项目完成，资金需放入律(lǜ)师所托(tuō)管，支(zhī)取(qǔ)时需律(lǜ)所和建(jiàn)筑(zhù)师(shī)的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套(tào)取(qǔ)监管账(zhàng)户资(zī)金，中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)要求(qiú)律师行在银(yín)行开设的信托账(zhàng)户（监管账(zhàng)户）、开发(fā)商操作等采(cǎi)取全透明化(huà)机制，且(qiě)银行的责任上升(shēng)，如出(chū)现(xiàn)房屋(wū)“烂(làn)尾(wěi)”情况，银(yín)行将(jiāng)成最大风险(xiǎn)方，后续(xù)需(xū)自(zì)身推动项目完工。随(suí)着监管体系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版预(yù)售制(zhì)”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国内地面临住房(fáng)需求大和(hé)供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花(huā)”制(zhì)度。建(jiàn)国以来，中国内地优先发展重(zhòng)工业，强调基础建设，这一导(dǎo)向使(shǐ)前期发展工业化的(de)进(jìn)程大于城市化进(jìn)程，唯有(yǒu)解决住房基础等城市化配套问题，才能进一步推进(jìn)城市化。但当时(shí)推行的是“统一管(guǎn)理，统一分配，以租养(yǎng)房”的福利分房制度，住房市场发展起(qǐ)步较晚、增速较(jiào)慢，福利分房制度也(yě)出现了分配(pèi)不公、效率低、配套差等问题，因此福(fú)利(lì)分房制(zhì)度不再适用于当(dāng)时的国情(qíng)。叠加(jiā)房地产市场面临商品房(fáng)的(de)需(xū)求(qiú)量大(dà)，而(ér)社会缺少大型房(fáng)地(dì)产开发商(shāng)，商品房供应量小的困(kùn)境(jìng)，此(cǐ)时引入中国香港的“卖楼花(huā)”模式无(wú)疑是对(duì)内地房(fáng)地(dì)产市场的一(yī)针强心(xīn)剂。从(cóng)1994年(nián)起，中国内(nèi)地逐步引进中国香港预售(shòu)商(shāng)品房制度，先后出(chū)台多项文件，大力支持(chí)国内房地产市场(chǎng)改革。例(lì)如(rú)，1998年，国务(wù)院出台《关于进一步(bù)深化城(chéng)镇(zhèn)住房制度改(gǎi)革，加快住房建设(shè)的通知(zhī)》文(wén)件，决定(dìng)停(tíng)止住房无偿实(shí)物(wù)分配，逐步实行住房分配货(huò)币化、住(zhù)房供给商(shāng)品(pǐn)化、社(shè)会化的(de)住房新体制，从(cóng)计划经(jīng)济下的福利分房转向市场(chǎng)经济的商品(pǐn)房(fáng)。房地产市场采用预售制(zhì)，允许开发商(shāng)卖期房，解决了房企缺少资金和开发时间周(zhōu)期长的两(liǎng)大难题(tí)，开发商以预售(shòu)款撬动下一个项目的开发(fā)，形成滚(gǔn)动开发(fā)模式，住(zhù)房供应(yīng)速度(dù)加快。自(zì)此中(zhōng)国内地开始房改(gǎi)货币化(huà)，中国人民银(yín)行等多方迅速(sù)出台相关的信贷政(zhèng)策，支持购(gòu)房者，极大作(zuò)用(yòng)推动(dòng)了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式(shì)后，经调(diào)整(zhěng)形成契合中(zhōng)国内地的商品房预售制度。预售(shòu)制的初衷(zhōng)是为了缓解房企资金压力，加快城镇(zhèn)住(zhù)房建设(shè)。具(jù)体来说，是指房地产(chǎn)开发(fā)企业将正在(zài)建(jiàn)设中(zhōng)的(de)房屋预先出售给购房者，由购(gòu)房者(zhě)支付定金或房(fáng)款的行为。区别于(yú)中国香港，在(zài)中国(guó)内地实践(jiàn)过(guò)程中，商品房预售流程为(wèi)：房地产(chǎn)开发商办(bàn)理预售许可(kě)证-签订商品房买卖合同-进行备案登记(jì)和预告登记-交付房屋。在(zài)购房过程(chéng)中，购(gòu)房者需要一次性付清首付款，并(bìng)采用银(yín)行贷款的(de)形式一(yī)次(cì)性付清剩余房款，换言(yán)之，房屋未(wèi)建成，开发商可(kě)能已拿到(dào)了(le)全(quán)部购房(fáng)款，这点(diǎn)与中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港的按照工(gōng)程进度付款有所不同。对中国(guó)内(nèi)地的(de)开发(fā)商(shāng)而(ér)言，预售(shòu)制商(shāng)品房也开启(qǐ)了高(gāo)周转(zhuǎn)、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制(zhì)推(tuī)动(dòng)城市化进程，但背(bèi)后潜(qián)藏的风险确实存在

　　作为中国内(nèi)地(dì)商品房销(xiāo)售的最主要方(fāng)式，预售制(zhì)极大缩短房企现金回(huí)笼(lóng)周期，同时增加市(shì)场商品房(fáng)供应，推动了城镇(zhèn)化发(fā)展进程。预售(shòu)制在过去20多(duō)年对中国内(nèi)地房地产市场的稳步发展起(qǐ)到了(le)重(zhòng)要作用，不(bù)仅(jǐn)解决了房(fáng)地产市场快(kuài)速发展阶段的资金(jīn)需求，也提高了居(jū)民居住水平，中(zhōng)国内(nèi)地城镇居民从筒子楼住到住(zhù)宅小(xiǎo)区，从全民(mín)蜗(wō)居到基本适(shì)居，住(zhù)房(fáng)事(shì)业取得巨大进(jìn)步，数十年时间走(zǒu)完发达国家几百年城(chéng)镇化路(lù)程。改革开放以来(lái)，城镇化进(jìn)程进(jìn)入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城(chéng)市(shì)建成区面积由7438平方(fāng)公里增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国住房存量(liàng)报(bào)告：2021》测(cè)算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅(zhái)存量从(cóng)不到(dào)14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇住(zhù)房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中(zhōng)国内地商品房(fáng)销售最(zuì)主要(yào)方式，2005年中国(guó)内地商(shāng)品住宅(zhái)期(qī)房销售面(miàn)积占总销售面积的(de)比重为(wèi)63％，而2021年期房累计(jì)销售面(miàn)积达(dá)15.6亿平，比(bǐ)重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内地房地产行业的发展。中(zhōng)国内地房地产历经二十(shí)多年(nián)长周(zhōu)期(qī)繁荣，行(xíng)业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计(jì)上(shàng)涨8.2倍，年(nián)复(fù)合(hé)增(zēng)速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成(chéng)额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售(shòu)金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产(chǎn)业的快速发展，房地产企(qǐ)业从无到有、从(cóng)国企先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮大。2018年，房(fáng)地(dì)产企业(yè)数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也(yě)成(chéng)为(wèi)拉(lā)动中国内(nèi)地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产带(dài)动的(de)上下游产业(yè)链特别长，高达50多个(gè)行业。2020年房地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增(zēng)加(jiā)值占GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对金(jīn)融、批发、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道(dào)，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发(fā)投资占固定(dìng)资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产(chǎn)贷款占银行各(gè)项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如(rú)果(guǒ)加上信托等通道业务，占比(bǐ)超过三分之(zhī)一。从房地产融资存(cún)量占(zhàn)社融(róng)存量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将导致(zhì)银行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根(gēn)据我们的(de)《中国住(zhù)房市(shì)值测(cè)算报(bào)告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万(wàn)亿美元(yuán)、日本的(de)10.8万亿美元(yuán)、英(yīng)法德(dé)三国合计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占股(gǔ)债(zhài)房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住房(fáng)市值与股债房市值的比例较高，主要是因为住房市值(zhí)高，以及(jí)中(zhōng)国(guó)资本市(shì)场发育尚(shàng)不(bù)成熟，直(zhí)接融(róng)资比例较(jiào)低，股票、债(zhài)券(quàn)市值较低，居民投(tóu)资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看(kàn)，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购买(mǎi)者(zhě)的单方面(miàn)不公(gōng)平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担(dān)了所(suǒ)有商(shāng)品不能交付的风(fēng)险。比(bǐ)如，交房等待期一般(bān)为(wèi)两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延(yán)迟交(jiāo)房、“一房二卖(mài)”、房(fáng)屋质量、房产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至(zhì)不能交房等风险(xiǎn)。另外，购房者和开发商(shāng)之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同(tóng)是两个独(dú)立的(de)合同关系(xì)，如果(guǒ)开发商(shāng)发生(shēng)违约，购房者只能根据购房合同(tóng)向开发商主张权力(lì)，但依旧(jiù)需要根据按(àn)揭(jiē)贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层(céng)面(miàn)看，预售(shòu)制(zhì)助(zhù)推部分房企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下行周期，会引发资(zī)金(jīn)链断裂(liè)、项目搁置(zhì)等(děng)系列风险，进行影(yǐng)响自(zì)身信用和购房者对行业的(de)信心。

　　从金融层面看，银行作为(wèi)按揭贷款的(de)发(fā)放方，一(yī)旦房(fáng)企(qǐ)因为市(shì)场波动(dòng)或经营不善，出现资金链断裂等(děng)一系列问题(tí)，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通(tōng)过与购房(fáng)者签(qiān)订的预售(shòu)合同和按揭合同(tóng)，已经从银行获得房款(kuǎn)，如(rú)果(guǒ)购房者丧失还款能力或(huò)短(duǎn)期(qī)不能还款等，则风险完全由银(yín)行承担(dān)，银(yín)行(xíng)将面临(lín)较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的(de)预(yù)售(shòu)监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个(gè)字那就是“没钱”，即(jí)没钱付(fù)工程款。在2004版的(de)《城市商品房预售管理(lǐ)办法(fǎ)》中明确(què)规(guī)定了开发企业预售商(shāng)品房所得款(kuǎn)项应当用于有关的工程建设，商品房预(yù)售款监管的(de)具体办法，由房地(dì)产(chǎn)管(guǎn)理部门制定。但多(duō)年以(yǐ)来全(quán)国并没(méi)有(yǒu)统一的预售资金监管规(guī)定，各地实(shí)行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市(shì)重点监管资(zī)金(jīn)比例为(wèi)总(zǒng)预售款的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城市则(zé)按照(zhào)项目的建安(ān)成本(běn)乘以建筑面积或者项目工程总额(é)报(bào)价(jià)计算重点资金。而事(shì)实(shí)是，不少(shǎo)购(gòu)房款未进(jìn)入监管(guǎn)账户、或进入监管账户后(hòu)被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥(yáo)无(wú)期，月供(gōng)却被迫(pò)继(jì)续还款。那么，监管账(zhàng)户资(zī)金(jīn)如何被挪走的(de)？实际上，在过(guò)去(qù)房(fáng)地产大开(kāi)发(fā)时代的高周(zhōu)转背景下，抽调预售款监管账户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比如工程总承(chéng)包方，以工程建设名义，获(huò)得监管账户拨付(fù)资金，再由工程方将资金转给房企，而(ér)拨付的工程款，远(yuǎn)超工程进(jìn)度(dù)所(suǒ)需。通过这(zhè)些方式套取的资金，在(zài)房企各地项目间流动，变相加杠杆，这(zhè)样做提供了资金流动性，房企抽调资金统筹(chóu)拿地(dì)、还款和楼盘(pán)建设(shè)，形成(chéng)一种资金循(xún)环高(gāo)周转模式，但(dàn)一(yī)定(dìng)程度上把风险(xiǎn)甩给(gěi)了购(gòu)房者。

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　整体来说(shuō)，国(guó)外商品房预售制(zhì)度呈现(xiàn)以(yǐ)下特(tè)点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者预付资金，一般设有定金(jīn)或预(yù)付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者支付的预(yù)付款(kuǎn)比例相对较低，绝大部(bù)分(fēn)房款在(zài)房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款(kuǎn)一(yī)般以定金方式支(zhī)付，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一(yī)般采用两种方(fāng)式发(fā)放(fàng)按揭(jiē)贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照(zhào)工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二(èr)是房屋交(jiāo)付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾(wěi)保护：为预售商品房提(tí)供期(qī)房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大(dà)缺(quē)陷时，保障(zhàng)购房(fáng)者权益；

　　6）房屋(wū)交(jiāo)付保护：房屋交付质(zhì)量的(de)保(bǎo)障有(yǒu)两种(zhǒng)方式，一是期房(fáng)由政府或第三方验(yàn)收合(hé)格并(bìng)提供验(yàn)收凭证后，开发(fā)商凭验收凭证取得购房者支(zhī)付的房款。二是开发(fā)商为购房(fáng)者提供一定的(de)保修(xiū)期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购(gòu)房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　美国期房定金一定(dìng)期(qī)限(xiàn)内无条件(jiàn)返还(hái)，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余房款交付后按揭还款，交付(fù)前(qián)资金由(yóu)第三方全程监管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定(dìng)金(jīn)比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据(jù)美(měi)国官(guān)方数据，2021年美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支(zhī)付方面，除定金或首付(fù)外(wài)，购(gòu)房者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资(zī)金(jīn)监管方面，美(měi)国(guó)为防(fáng)止开发商挪用资金，购房者(zhě)的定金及(jí)首付款由第三(sān)方(fāng)公证行或产权保(bǎo)险公(gōng)司的信托账户监管。如(rú)果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者资金可通过(guò)申请仲裁取回(huí)，且不承担任何责任与(yǔ)损失(shī)。而(ér)开(kāi)发商在房屋建设过程(chéng)中的资金全(quán)部来自银行，银(yín)行(xíng)根据工程进度向开(kāi)发(fā)商提(tí)供一定比例的贷(dài)款，由于开发商挪用资金直接损(sǔn)害银行利益(yì)，银行有充分动机监管开发(fā)商(shāng)施工进度。开发商在房屋交(jiāo)付时需取得由(yóu)政府相关部门(mén)经审查后发放的验(yàn)收凭证，通过(guò)验收凭证向银行得到购房者支付(fù)的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国(guó)期房可零首付购房，房款按建造工期进度支付(fù)，按揭(jiē)按工期(qī)放款后(hòu)还(hái)贷(dài)，房(fáng)贷利率采用固定利率，开发商或(huò)购房者可购买期(qī)房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发商在项目获(huò)批后即可预(yù)售房屋。签署购(gòu)房合同前，购房者需支付约2000欧(ōu)的定金并(bìng)进行(xíng)预约公证，签(qiān)订合同后定金退还。如由于任何原因不能(néng)购(gòu)买(mǎi)，定(dìng)金(jīn)按照德(dé)国法律全部退还(hái)。

　　签(qiān)署(shǔ)购房(fáng)合同后，购房者需(xū)支付公证(zhèng)费和土地交易(yì)税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费(fèi)用(yòng)不包含在购房款中，属于(yú)购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没(méi)有规(guī)定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房(fáng)款的制度(dù)，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支(zhī)付节点、比例(lì)因项目而(ér)异(yì)。一般来说，支付节点可分为公证(zhèng)后、主体完工、内部水暖电路完(wán)工、窗户玻(bō)璃完工(gōng)、室内清洁及墙面完工(gōng)、地板完(wán)工、全部完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面(miàn)，购房(fáng)者可在支付房款前申(shēn)请房贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，银行按施工节(jié)奏(zòu)分多次(cì)发放贷(dài)款，每笔贷款给予购(gòu)房(fáng)者一(yī)定使(shǐ)用期限，期限结束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方(fāng)面(miàn)，德国保险公司针对期房设计了两(liǎng)种保险，保(bǎo)险的功能是当房屋出现重大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时(shí)，保险公(gōng)司保证(zhèng)开发(fā)商(shāng)赔(péi)偿或修复(fù)，开发商破产，由保险(xiǎn)公司负责相(xiāng)应赔偿。保险由开发(fā)商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预售制设有10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，交房前(qián)付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖(mài)双(shuāng)方律师严格监(jiān)管。

　　订立合同前(qián)，买(mǎi)卖双方均有一名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金(jīn)、合同等(děng)各个环节，各环节内容确认无(wú)误后签(qiān)订(dìng)首付交(jiāo)换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设(shè)置了10％定金保险保(bǎo)护机制，当开发商出现(xiàn)财务、经(jīng)营问(wèn)题时(shí)，购房者10％的定金(jīn)由(yóu)保险公司赔(péi)付，而超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付(fù)方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天内(nèi)支付(fù)。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付环(huán)节，英国采取按工程进度付款的(de)方式，但是交房前(qián)付款(kuǎn)比例(lì)相对(duì)较低，一(yī)般会(huì)在(zài)合同签订6-24个月分别支(zhī)付两笔(bǐ)5％-10％的(de)款项，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须(xū)经过房(fáng)产公(gōng)证(zhèng)公司的检(jiǎn)验验收后(hòu)才(cái)能(néng)交(jiāo)付(fù)，交付后方(fāng)可按(àn)揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期房(fáng)预售资金监管极为严格(gé)，资金也由律师(shī)监管，在确认工程进度(dù)、支付相关款项过程中(zhōng)，由买房律师将(jiāng)资(zī)金转给卖方律师，卖方(fāng)律(lǜ)师转给(gěi)开发商，即资金在进入开发(fā)商(shāng)账户(hù)前经过两道关(guān)口，有利于(yú)保(bǎo)障购房(fáng)者资(zī)金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预(yù)付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发(fā)商必须完成“预售房定金保全措施”，交房前(qián)付款比例不(bù)超房款的20％，开发商违约需(xū)返(fǎn)还定价并赔偿(cháng)约10％房款(kuǎn)，交房后按(àn)揭还(hái)款。

　　立(lì)法方面，日(rì)本二战(zhàn)结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上(shàng)“一房二(èr)卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多次修订，目前(qián)是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购(gòu)房者支付(fù)定(dìng)金超过5％或(huò)超1000万日(rì)元的部(bù)分，法律要求开发商必须完成定金保(bǎo)全(quán)措施才(cái)可(kě)预售。什么(me)是定金保全措施(shī)？即买卖双方(fāng)签订购房合(hé)同时，开发商向金融机(jī)构或指定保证机构(gòu)或保险(xiǎn)机构签订定金保证委托合同，设置购(gòu)房者定金的保证或(huò)保险(xiǎn)，并将(jiāng)相应的保证金证(zhèng)明(míng)书交(jiāo)付给购(gòu)房者。除定金外，其他预先支付的购房(fáng)款也(yě)受(shòu)该措(cuò)施保护。若开(kāi)发(fā)商倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房者可凭保证金证明书(shū)向金融(róng)机构或保证机构或(huò)保(bǎo)险公司兑付，同(tóng)时，开发商(shāng)需向购房者赔付违约金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只需支付最多不(bù)超20％的定金(jīn)，签(qiān)订购房合同(tóng)后，购房者即(jí)可向银行申请贷(dài)款，但(dàn)交房(fáng)后才开始按揭(jiē)贷(dài)款，除定(dìng)金外的剩余房(fáng)款在交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者(zhě)违约可返还相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进(jìn)度支付，所有资(zī)金进银行专门项目资(zī)金账户，交房(fáng)后满1年(nián)保修(xiū)期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡(pō)开发商有统一的选(xuǎn)购权合(hé)同以及订(dìng)金返(fǎn)还机制，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步(bù)签订购买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的(de)房(fáng)款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房合(hé)同后，购房者需支付15％的首付及印花(huā)税，同(tóng)时购房(fáng)者(zhě)向银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付(fù)上，新加坡期房同(tóng)样采取按工程进(jìn)度付款的方式，《发(fā)展商(shāng)条例》对期房付款流程(chéng)做了(le)统一详细规(guī)定，要求所有开发商(shāng)遵守(shǒu)，支(zhī)付节点一般(bān)为合(hé)同签(qiān)订(dìng)后、地基(jī)完工、框架完(wán)工、管道门窗等完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭(jiē)贷款(kuǎn)也依照工程进度放款，月供(gōng)在此过程中随(suí)着(zhe)放(fàng)出贷(dài)款的增加(jiā)而增(zēng)加，未放款部分(fēn)无需月供(gōng)。

　　资(zī)金监管方面，购房者(zhě)的订(dìng)金与付款会存入银行专门的项(xiàng)目资金账(zhàng)户，账(zhàng)户资金提取须与房屋建设(shè)有关。房(fáng)屋交付(fù)后，购房者享受(shòu)1年(nián)的房屋保(bǎo)修(xiū)期，此后购房(fáng)者支(zhī)付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当(dāng)前房地产(chǎn)到了政(zhèng)策出手临(lín)界(jiè)点，重点是(shì)保(bǎo)交楼和房(fáng)企重(zhòng)组。一方面(miàn)，加(jiā)大对刚需和改善型需求的支(zhī)持力(lì)度，长短兼顾(gù)妥善应对(duì)局部停贷现象，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼保复工保民生(shēng)，给予强(qiáng)有(yǒu)力的金融工(gōng)具支持。另一(yī)方面，从现在起，对还在正常运转的(de)房企包括民营企(qǐ)业，加大支持力度，由优质房企牵头(tóu)并购重组整个(gè)行业，为每(měi)个房(fáng)企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融(róng)工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分估计形势复杂性(xìng)和人性复杂性，兼(jiān)顾(gù)化解(jiě)停贷、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市(shì)场信心以及长效机制(zhì)。长效机制四(sì)大关键是推动城(chéng)市群战略、人地(dì)挂(guà)钩、金融中性稳定和房地(dì)产税(shuì)。定(dìng)金环节，建立开发商违约后定金保护机制，如将已(yǐ)支付定(dìng)金冻结(jié)至房(fáng)屋交(jiāo)付阶(jiē)段，保障购(gòu)房者(zhě)定金安全。签订合同环节，鼓励(lì)保险公司介入，为(wèi)房屋重大延期(qī)以及重大缺陷等情况(kuàng)提供充分的保障。余款支付环节(jié)，建立按(àn)工程进(jìn)度付款(kuǎn)机(jī)制或(huò)交房(fáng)后(hòu)按(àn)揭贷款机制，充分保护(hù)购房(fáng)者的(de)权益(yì)。资金监(jiān)管环节，引入(rù)独立于开发(fā)商、银(yín)行的第三方资金(jīn)监管机(jī)构，或(huò)由政府相关部门直接监管，以此防止资金(jīn)挪(nuó)用现象。交付环节，建(jiàn)立商品房保修期制度。保修(xiū)期内(nèi)，开发商应对房(fáng)屋质量问题全(quán)权(quán)负责、免费维(wéi)修，购房者在保修期结束后支(zhī)付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房预售制(zhì)是大势(shì)所趋。一(yī)方(fāng)面(miàn)，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开(kāi)发进入(rù)存量时代，对购(gòu)房民众不公平的(de)预(yù)售制已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的(de)不是五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知(zhī)道能(néng)不(bù)能兑现的(de)营销手段，而是所见即(jí)所得的过硬(yìng)的(de)产品质量和(hé)诚(chéng)信，这才是对购房民(mín)众的(de)最根本(běn)最(zuì)实质的保障，这样将极大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。

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