5月以来(lái)，房(fáng)地(dì)产板块个股多出(chū)现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为代表的机(jī)构对(duì)于这(zhè)一板块(kuài)已经(jīng)在悄(qiāo)然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月(yuè)9日(rì)时所公布的(de)总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与(yǔ)地方国企(qǐ)央企获(huò)得增(zēng)持(chí)，持仓数量占流通(tōng)股比重增幅五只个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利(lì)时代已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从公募(mù)基金对房地产的(de)配置(zhì)看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市(shì)值约1188亿(yì)元(yuán)，占其所持(chí)股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所(suǒ)持房地产公(gōng)司市值在股票(piào)资产中(zhōng)的占比却断(duàn)崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进(jìn)一步(bù)降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终(zhōng)于出现(xiàn)了三(sān)年来的(de)首次回(huí)升，年(nián)底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产行业的持股比(bǐ)例也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到(dào)2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年(nián)一季度(dù)得以(yǐ)延续。数据统计显示，公募(mù)重(zhòng)仓持有房地产板(bǎn)块(kuài)一季度市值TOP15门(mén)槛(kǎn)为(wèi)1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分(fēn)别为保利(lì)发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江集团，持仓市(shì)值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现(xiàn)，公(gōng)募对于房地产的(de)投资愈发有集中(zhōng)于龙头(tóu)的趋势。Wind显示(shì)，在公募基(jī)金一(yī)季报(bào)汇总(zǒng)的重(zhòng)仓股中，房(fáng)地产板块(kuài)排名最(zuì)高的是保利发展，在基金重仓第(dì)33位。排名(míng)第二的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排(pái)在第96位。对比(bǐ)去年四季报，变化之处首先(xiān)在(zài)于几只(zhǐ)房(fáng)地产(chǎn)龙头股从排位上(shàng)看(kàn)均有退步，尤其是万科最为明显；其(qí)次是金地集团退出(chū)百大之列(liè)。但考虑到(dào)房地产是复苏链(liàn)上最后一环，且首(shǒu)季并(bìng)非行业(yè)销售旺(wàng)季(jì)，其(qí)传导到二级市场(chǎng)乃至机构(gòu)持仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产(chǎn)已经进入大分化时(shí)代，一(yī)二线城(chéng)市(shì)好于三四线城市。而映射到二级市场投资(zī)上，配(pèi)置房地产行业轻松收(shōu)获行业贝(bèi)塔(tǎ)的红(hóng)利期(qī)一(yī)去不返了。“如果按照产业(yè)周(zhōu)期来分类，包括(kuò)房地(dì)产等(děng)几类行业(yè)在盖特纳曲线里属于成熟期或者(zhě)衰退期的(de)行业(yè)，传统认(rèn)知上没有什么投资机会(huì)的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等(děng)类似的行业也出现(xiàn)了一些机(jī)会，背后(hòu)的逻辑是供给侧(cè)发生(shēng)了(le)更大(dà)的(de)变化(huà)。”一(yī)不愿具名的(de)上海(hǎi)公募基(jī)金经理指出。

　　不过也有公募人(rén)士持谨慎乐观态度(dù)：“行(xíng)业前几年17亿(yì)～18亿平方(fāng)米的(de)年销售面积很难再出现(xiàn)了(le)，2022年(nián)光是居民存款数量增加(jiā)了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑存量(liàng)地(dì)产的更(gèng)新(xīn)，也有近(jìn)10亿(yì)平方米。需求端还(hái)需要(yào)有一定的政(zhèng)策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研(yán)究员(yuán)吕功绩(jì)也指出：“时(shí)至(zhì)今日，无论从城镇化的进程，还是人均住房面(miàn)积（接(jiē)近(jìn)30平/人），我(wǒ)国均已告(gào)别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价(jià)收入(rù)也不(bù)支撑每年(nián)18万亿元的销售额，以(yǐ)及过快上(shàng)行的(de)房价，因(yīn)而行业高增的(de)时代已经过(guò)去(qù)，未来行业的需(xū)求(qiú)或(huò)将回落，在此过程中，伴随(suí)着(zhe)地产的(de)高杠杆属(shǔ)性，就很(hěn)容易出(chū)现(xiàn)信用风险问题(tí)（类似(shì)2022年的民营地产爆(bào)雷），行业进(jìn)入到供给侧出清的过程(chéng)。这(zhè)个过(guò)程中，综合竞争力强的公司就能够(gòu)通过(guò)大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求见顶(dǐng)回(huí)落时，行业的贝塔(tǎ)已经过去(qù)了，但不代表(biǎo)没(méi)有投资机会，机会在于城(chéng)市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对应到股(gǔ)票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这(zhè)样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作(zuò)个股成为(wèi)公募乃至整(zhěng)体机构的务(wù)实(shí)之(zhī)举。

　　机构配置(zhì)房地产(chǎn)“风物长宜(yí)放(fàng)眼量”

　　头(tóu)部央国(guó)企(qǐ)、优质(zhì)区域性(xìng)标(biāo)的(de)成(chéng)香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板块个(gè)股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。从具体(tǐ)的个股来(lái)看，《红周刊》利用(yòng)Wind统(tǒng)计申(shēn)万房地产板块个(gè)股，在纳入(rù)统计的124只房地产类标的股中，本(běn)月以来实现股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其(qí)中(zhōng)，上述(shù)时间段(duàn)恰好排名前五的公(gōng)司(sī)月内涨幅超过了10％，它(tā)们分别(bié)是(shì)上实(shí)发(fā)展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期归来(lái)后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日(rì)收出涨停。从(cóng)该股的基(jī)本面来看(kàn)，上(shàng)实(shí)发展的(de)主(zhǔ)营业务(wù)为房(fáng)地产(chǎn)开发与(yǔ)经营(yíng)。公(gōng)司(sī)的主要产品及服务为(wèi)房地产销(xiāo)售、房(fáng)地产租赁、物业(yè)管理服务、工程项目(mù)、酒店(diàn)经营。从(cóng)业绩(jì)数据来看，2022年(nián)，其实(shí)现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不过从(cóng)十大(dà)流通股股(gǔ)东来看，各(gè)类机构都有对其布局的例子(zi)。以3月31日时的首季(jì)十大流通股股东来看(kàn)， 具体包括公募(mù)的(de)上银基金、私募的(de)迎水(shuǐ)文龙、中央汇(huì)金、长城资产(chǎn)管理公司等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名(míng)第(dì)二的浦东(dōng)金桥也是上海本(běn)地房企，其第(dì)一季度的(de)收入利润规(guī)模大幅度复(fù)苏(sū)。究其原因，一(yī)方面是该(gāi)公司后疫情时(shí)代出(chū)租率(lǜ)复苏(sū)至近年来最高，另一方(fāng)面则是公司(sī)拿地结算(suàn)持(chí)续性向好，从(cóng)数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这样的(de)业(yè)绩势头向好(hǎo)背景(jǐng)下，自然(rán)也吸引了(le)知名机构在(zài)其中持(chí)续驻足。从(cóng)第一季度十(shí)大流通股股(gǔ)东来看，知(zhī)名私募高(gāo)毅邓晓峰的两(liǎng)只产品(pǐn)依然在(zài)前十中(zhōng)，这也是连续第三个季度他有的两只产(chǎn)品(pǐn)杀入前十。同(tóng)时榜单中还(hái)有一支(zhī)大(dà)名鼎鼎的QFII阿(ā)布(bù)扎比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除(chú)去上述(shù)两家上海区域性地产公司外(wài)，荣安(ān)地(dì)产(chǎn)则是主要布局在深圳的(de)地产公(gōng)司，一季(jì)报交(jiāo)出的也(yě)是一份报(bào)喜的成(chéng)绩(jì)单：首(shǒu)季(jì)公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属(shǔ)于上(shàng)市公司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊》注意到两只公募指基首季(jì)新杀入十大流通股股(gǔ)东(dōng)行列。具体说来， 南(nán)方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第(dì)七位，富(fù)国中(zhōng)证指数(shù)1000增强则(zé)排(pái)名第九位，此外联袂出(chū)现(xiàn)的机构还印第安人还存在吗，印第安人现在还有没有有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金(jīn)相关(guān)人(rén)士分析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并重组后，龙头(tóu)的(de)价(jià)值更为笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅(fú)降温(wēn)，优质土地供给(gěi)较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企(qǐ)受限于信(xìn)用问题或者资金紧(jǐn)张(zhāng)没法拿地，龙头房(fáng)企(qǐ)趁(chèn)机获取低成本土地，龙头房企的(de)拿地力度(dù)（拿地金额/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下(xià)，而其他房企的(de)净负债率(lǜ)普遍都在100％以(yǐ)上，加杠(gāng)杆空间有限(xiàn)，从(cóng)融资成(chéng)本看，龙头房企(qǐ)的融(róng)资成本(běn)不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对(duì)应(yīng)到2023年的销售(shòu)，龙头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销售额增速为9％，而TOP14的(de)销售(shòu)额(é)增速为29％。”

　　需要强调(diào)的(de)是，在(zài)当前(qián)中特估的浪潮(cháo)下，央国(guó)企地产股或存在发展的大(dà)好机会(huì)。中(zhōng)信证券指出：“房地产(chǎn)行业的结构性机会依(yī)然(rán)存(cún)在，少部分公司(sī)尤其是(shì)央企占据显著优(yōu)势，其主(zhǔ)要又体现为库存(cún)的优势(shì)。央企(qǐ)地(dì)产公司，现阶段表(biǎo)现(xiàn)出较(jiào)低的(de)融资成本，优质的开(kāi)发资(zī)源和良好的不动产资产运营能力(lì)的(de)多(duō)重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相(xiāng)较于民营地产公司(sī)也(yě)是(shì)更有优势(shì)的。”吕功绩(jì)强调，“对于减(jiǎn)值、土(tǔ)地资源债(zhài)权债务关系等问题，市(shì)场对民营(yíng)房(fáng)开企(qǐ)业的资产(chǎn)会有(yǒu)更多(duō)担忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮行业出清(qīng)的过程中(zhōng)，央国企相较于民(mín)企来说估值的修(xiū)复(fù)更明显(xiǎn)。中(zhōng)特估的(de)角度从中(zhōng)长期(qī)的(de)维度(dù)看，行(xíng)业的逻辑在于(yú)集中度提升后，行业进入高(gāo)质量发展阶(jiē)段，具备(bèi)较(jiào)快(kuài)速发展(zhǎn)阶段更(gèng)稳(wěn)定且(qiě)可(kě)预期(qī)的盈(yíng)利和现金流创造能(néng)力，以此带(dài)来估(gū)值中枢的(de)提升，应该(g印第安人还存在吗，印第安人现在还有没有āi)关(guān)注估值相对(duì)较低，企业自身(shēn)资产的质(zhì)量好、运营(yíng)能力强、可以创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨(zhǎng)的概(gài)率(lǜ)比较低(dī)，行业内(nèi)部将出(chū)现分化，要关注将受益于行业集中(zhōng)度提升的头(tóu)部(bù)公(gōng)司。”星石投(tóu)资首席研(yán)究官方(fāng)磊也表(biǎo)示(shì)。

　　顺应(yīng)机(jī)构这一思路(lù)的(de)话，或(huò)许还是保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口等国(guó)资背景龙头前(qián)途更为光明。不过国投瑞银基(jī)金(jīn)投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央企在(zài)三个方(fāng)面是否可以维持，首先是(shì)融资成本保持低位(wèi)，其(qí)次是销售份(fèn)额持续提升，再次是拿地份额持(chí)续(xù)提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢(màn)

　　机(jī)构需要多给(gěi)一些耐(nài)心

　　而《红周刊(kān)》也(yě)根据房企(qǐ)一季报梳(shū)理发现，对于2022年的(de)业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业(yè)绩分(fēn)化更趋(qū)明显，保利(lì)发展、滨江集团等房(fáng)企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大增速(sù)的(de)增长。而这(zhè)些(xiē)公司(sī)也(yě)是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产业内(nèi)人士(shì)张(zhāng)宏(hóng)伟(wěi)向(xiàng)《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明显(xiǎn)改善的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下(xià)半年民营房(fáng)企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集(jí)中(zhōng)在核心(xīn)城市，投资力度较大(dà)。投资的驱(qū)动(dòng)能够(gòu)推动房企销售(shòu)业绩(jì)的增长，从而在(zài)2023年一(yī)季(jì)度市(shì)场恢(huī)复但仍处于(yú)调整的过程中，能够保有一(yī)个正(zhèng)增长。

　　不(bù)过(guò)张宏伟同时也提醒表示，在(zài)房(fáng)地产的(de)复苏(sū)过程中(zhōng)，还(hái)面临着一些不确(què)定(dìng)性。其实整个(gè)市场从(cóng)四月份开始(shǐ)又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等(děng)极个(gè)别城市(shì)四(sì)月环比三(sān)月(yuè)相(xiāng)对表现较(jiào)好之外，包括(kuò)北京、上(shàng)海在内的(de)绝(jué)大多数(shù)城市都出(chū)现环比下滑的(de)情况。而(ér)现在五月的(de)市场表现也不太乐观。按(àn)照(zhào)现在(zài)的经济状况、收入情况(kuàng)，以及市(shì)场(chǎng)的去库存(cún)压力、企业的资金面压力，可(kě)能(néng)会(huì)出现，到六月份房企为(wèi)了半年报(bào)冲业绩(jì)出现市场的短(duǎn)期(qī)反弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第二(èr)季度、第三季度(dù)增(zēng)长不确定(dìng)性(xìng)的压(yā)力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈(chén)昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现在整个(gè)房地产以及其上下游产业链(liàn)的(de)复苏速度(dù)都比(bǐ)想象的要慢很(hěn)多，我(wǒ)们(men)要多给一些耐心(xīn)，这个时候，在房地(dì)产以及(jí)上(shàng)下(xià)游就不是赚(zhuàn)快钱的(de)时候(hòu)，只能(néng)赚他基本面的钱。但(dàn)这也意味着(zhe)，只有(yǒu)极(jí)为少数(shù)的、做得(dé)比(bǐ)同行好得多的企业，会伴(bàn)随(suí)整个行(xíng)业的弱复(fù)苏(sū)，业绩会(huì)逐(zhú)步体现出(chū)来(lái)。所以只能耐心地去等待它的基本面不(bù)断地(dì)凸(tū)显出(chū)来，这需要时间(jiān)。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红(hóng)周(zhōu)刊》，文中提(tí)及(jí)个(gè)股(gǔ)仅(jǐn)为举例分析，不(bù)做(zuò)买卖(mài)推荐。）

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