万柳书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳(liǔ)少爷(yé)”的(de)意外走红，让(ràng)这个位于北京(jīng)海(hǎi)淀的(de)豪(háo)宅被全国知晓，其(qí)背(bèi)后曾宣称要做地产界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”的(de)神秘开发(fā)商——中赫集(jí)团，也被(bèi)拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院(yuàn)再次(cì)受(shòu)到舆论关注，起因中赫(hè)集(jí)团成了共(gòng)同债务(wù)人被中国信达追(zhuī)债，中国信达为了收回钱款不(bù)得不将(jiāng)中赫抵(dǐ)押的(de)75套万柳书院(yuàn)豪(háo)宅拍卖(mài)。可(kě)问(wèn)题是(shì)，这些房(fáng)子早已售(shòu)出，业(yè)主并非中赫集团(tuán)，那(nà)些真正(zhèng)斥巨资(zī)购(gòu)入房(fáng)产(chǎn)的有钱人，房(fáng)子现在莫(mò)名奇妙地被拍(pāi)卖，算(suàn)是被割(gē)了！

　　截(jié)至发稿，暂未看(kàn)到这些业(yè)主的维权信息，难怪有网(wǎng)友(yǒu)调侃：“富(fù)人被割韭(jiǔ)菜的时(shí)候，他们的(de)姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的(de)那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁(shuí)都(dōu)没想到，这个位(wèi)于海淀核心(xīn)区位(wèi)，名校环绕的(de)顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友发(fā)现，中(zhōng)国信达在京东拍卖上(shàng)，上(shàng)架了“北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有(yǒu)限杨志的性格特点和人物事迹概括，杨志的性格特点和人物事迹简介公司不良债(zhài)权转让项(xiàng)目”，债权总额高达近(jìn)47亿，该项目的抵押物中，包括(kuò)75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍卖显示(杨志的性格特点和人物事迹概括，杨志的性格特点和人物事迹简介f0000; line-height: 24px;'>杨志的性格特点和人物事迹概括，杨志的性格特点和人物事迹简介shì)，上述不良债权转让项目的处(chù)置主体是(shì)中国信达资产管(guǎn)理股份有限公司北京(jīng)市分公司(sī)（下称中国信达(dá)北(běi)分），处(chù)置的是(shì)对北(běi)京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公司(sī)（下称(chēng)赫(hè)华恒瑞）的(de)不(bù)良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额(é)约为(wèi)46.95亿(yì)元人民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债(zhài)务人。目前(qián)，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是(shì)一起中(zhōng)国信达北分(fēn)讨债的(de)故事，但实际上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏(cáng)秘密(mì)。

　　据(jù)此(cǐ)前媒体报道(dào)，万柳书(shū)院总共301户，而且(qiě)早已售(shòu)罄。如果该(gāi)报道属实，说明这些(xiē)房(fáng)子实际上(shàng)都是(shì)卖出(chū)去了(le)的(de)，是有人住(zhù)的。

　　那(nà)为什(shén)么中(zhōng)国信达的(de)拍(pāi)卖页面(miàn)上又注明这75套房子是“未出售”的状(zhuàng)态(tài)呢？只(zhǐ)能(néng)说明这些房子根本(běn)没有网签，也没(méi)有房产(chǎn)证！

　　第一财经的报道证实(shí)了上述内容。有豪宅中(zhōng)介透露，中(zhōng)赫集团(tuán)早就(jiù)把这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押(yā)，所(suǒ)以不能(néng)网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最(zuì)强学区房，万柳书院的业主基本(běn)都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是(shì)万柳书(shū)院的(de)业主。另(lìng)据地产(chǎn)自媒(méi)体“地产八(bā)卦(guà)女”爆(bào)料，万(wàn)柳(liǔ)书院的业主中，还有(yǒu)不少中赫集团的(de)高管、合作伙(huǒ)伴(bàn)、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友(yǒu)感叹(tàn)，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实(shí)已经(jīng)支付价款并实际(jì)占有，那么(me)，中国信达转让(ràng)这笔不(bù)良(liáng)债权回本(běn)的愿望(wàng)，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损失最大(dà)的，没(méi)准还(hái)是债主中国信(xìn)达。

　　根据相关法(fǎ)律(lǜ)规定，民事(shì)执行中，业主已经(jīng)支付价款并实际占有，但(dàn)未办理(lǐ)过户(hù)手续的，如果业主没(méi)有(yǒu)过(guò)错，人民法院不得查封、扣押、冻结(jié)，已经查封的可以向法院提出执行异议申请，请求法院解(jiě)除查封，同(tóng)时(shí)可以联(lián)合起(qǐ)诉开发商，要(yào)求退还购房款或办理房产(chǎn)证，并(bìng)承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民(mín)法院报公布(bù)《最(zuì)高(gāo)人民法院关于商品房消费(fèi)者权利保护(hù)问题的批复》，以司法解释的方式明(míng)确了购房(fáng)人的优先权(quán)：

　　商品房消费者以居住为(wèi)目的购买房屋并已(yǐ)支付全部价款，主张其房屋交付请求权(quán)优(yōu)先于建设工程价(jià)款优先受偿权、抵押权(quán)以及其(qí)他债(zhài)权的，人民法院应当(dāng)予(yǔ)以支持。只支(zhī)付了(le)部(bù)分价款的商品房(fáng)消(xiāo)费者，在(zài)一审法庭辩(biàn)论终结(jié)前(qián)已实(shí)际支付剩余价款的，可以适用前款(kuǎn)规定(dìng)。

　　也(yě)就是说，如(rú)果这75套(tào)房子均(jūn)为(wèi)“已售未网(wǎng)签”，那(nà)么这笔不良(liáng)债权(quán)，实际上是(shì)个(gè)烫手山(shān)芋(yù)。可能不仅(jǐn)不能卖出去(qù)回本，抵押的(de)这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达(dá)，将会赔(péi)了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱(lái)斯”

　　成(chéng)了(le)“老赖(lài)”

　　这次债权公司中(zhōng)国信达申请不良债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前(qián)中国信达(dá)已经成为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但此(cǐ)前，赫华恒(héng)瑞为中赫(hè)集团旗下(xià)子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地(dì)等选(xuǎn)择(zé)退出了赫华(huá)恒瑞的股东行(xíng)列，中(zhōng)国金谷国(guó)际信托(tuō)有限责任公(gōng)司成为了唯一股东(dōng)，后者由中国信达资产(chǎn)管理股份(fèn)有限(xiàn)公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相较(jiào)其他(tā)房企，中赫集(jí)团既没有很大规模(mó)，也没有很高的(de)国民知名度，但(dàn)却在(zài)北京(jīng)豪宅圈(quān)留(liú)下一(yī)个个(gè)传说(shuō)。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为(wèi)中赫集团进入北(běi)京(jīng)的(de)第(dì)一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置(zhì)地(dì)推出(chū)钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成(chéng)为(wèi)当(dāng)时京(jīng)城最(zuì)贵(guì)的楼盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等(děng)大型知名房企手中，抢(qiǎng)下(xià)了北京万柳(liǔ)地块，成为北京当年的“双料(liào)地王”。很(hěn)快，万柳书院就以神秘高(gāo)端的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还是(shì)每(měi)棵(kē)成(chéng)本超6万的(de)成年银杏树(shù)，还是每平(píng)米20万元的价格，都令业(yè)内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树(shù)、北平(píng)府的(de)院(yuàn)儿(ér)。”从(cóng)这句顺口溜中(zhōng)，就可看(kàn)出其在北京豪宅圈(quān)的地位。2014年末上市的它，对手是(shì)当时有名的(de)融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广(guǎng)场、恒大华府等，现(xiàn)如今，它远远超过这些对(duì)手。

　　去年(nián)，万柳书(shū)院一套(tào)300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万元(yuán)/平米，说(shuō)明万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)虽然已(yǐ)经推(tuī)出了(le)8年(nián)之久，但其(qí)依旧在(zài)北京豪宅(zhái)圈备(bèi)受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开(kāi)发的豪(háo)宅(zhái)，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七(qī)号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等(děng)知(zhī)名商业大佬(lǎo)则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几(jǐ)大豪(háo)宅的成功奠定了中赫集(jí)团(tuán)的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京(jīng)城(chéng)最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商(shāng)光环的背后，这个地产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”却多次成为被执行(xíng)人，被(bèi)执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年(nián)年初(chū)，因为履行能力而拒不履行生效法(fǎ)律文书确(què)定(dìng)义务，中赫集(jí)团(tuán)正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落(luò)到这个(gè)地步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事实上，早在今年(nián)年初“万柳书(shū)院(yuàn)少爷(yé)”走红之时(shí)，深蓝财经就曾(céng)深挖出(chū)背(bèi)后的中赫集(jí)团，发现其深陷财(cái)务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人周金(jīn)辉的(de)人生轨(guǐ)迹(jì)跟着急转直下。而追根溯源，这(zhè)个转(zhuǎn)折点，就在于收(shōu)购北(běi)京(jīng)国安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开始了多元化转型，但转型之路并不(bù)好(hǎo)走(zǒu)。早(zǎo)在(zài)2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝(cháng)试过多元化(huà)业务，先后进军能源市场、团购网站，但最终都(dōu)惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉将转型(xíng)的目光，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元(yuán)参股国安(ān)足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团(tuán)从(cóng)中信集团手中拿下北京(jīng)国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下北京(jīng)国安俱乐部全部股权。如果北京国安的(de)估值一直没变，那么中赫集团(tuán)拿下北京国安，总计花费了约(yuē)55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人(rén)也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫为(wèi)什么(me)又要质押(yā)股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团(tuán)及其实控人周金(jīn)辉夫妇(fù)将(jiāng)其手(shǒu)中(zhōng)的(de)中赫集(jí)团股(gǔ)份质(zhì)押陆续质押，据企(qǐ)查查显(xiǎn)示，目前中赫(hè)集团(tuán)共有11条股(gǔ)权出(chū)质(zhì)记录。质权人(rén)包括海金商(shāng)业保理、北京建(jiàn)工、山东国际信托、中融信托、中(zhōng)信建设(shè)等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入(rù)主北京国安后，不仅国安的经(jīng)营状况没(méi)有得(dé)到改(gǎi)善(shàn)，中赫集团也(yě)被拉入泥(ní)淖(nào)。

　　据(jù)北京产权交易所(suǒ)官网(wǎng)信息(xī)显示，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐(lè)部实现营(yíng)业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年(nián)末(mò)，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元(yuán)。

　　为了(le)缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇(fù)还在持续质押手(shǒu)中的中(zhōng)赫(hè)集团股份，但国安和中赫的经营状况(kuàng)却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中(zhōng)赫集团(tuán)被(bèi)5次列被执行人，执行标的高达(dá)11亿，北京国(guó)安(ān)也3次与中赫集团、中赫置地、及(jí)中(zhōng)赫集团股东(dōng)周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被执行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能(néng)力而拒不履行生效法(fǎ)律文书确定义务，上(shàng)述(shù)被执行人(rén)成为“老(lǎo)赖”。只有北京(jīng)国安(ān)，目前幸(xìng)免于(yú)难。不过在实控人(rén)都(dōu)成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国安(ān)，又如何能独善(shàn)其(qí)身？

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