马美如简介

　　文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制(zhì)了(le)。 1月17日(rì)召开(kāi)的全国住房和城乡建设工作会(huì)议(yì)提出“有(yǒu)条件的可以进行(xíng)现房(fáng)销售”，不足一个月(yuè)时间，已有(yǒu)山东、安(ān)徽、河南、四川、广东等地明(míng)确表态，试(shì)点(diǎn)现房销售。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)商品(pǐn)房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公(gōng)平。以后(hòu)谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不(bù)能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社会，这是(shì)房(fáng)地(dì)产从大开发时(shí)代步(bù)入(rù)高质量发展(zhǎn)阶段的必然(rán)趋势，也是对购房(fáng)老百姓的最大(dà)保(bǎo)护(hù)。98年房改时，全国缺房子(zi)，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全(quán)国套户比超过(guò)1，从大开发进(jìn)入存量时代(dài)，对购房民众不公平的预售制已经过时(shí)了(le)，该取消了，改(gǎi)为现房(fáng)销售。以后一手交钱(qián)，一手交房(fáng)，天经地义。当然二次房改是个技(jì)术活(huó)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信(xìn)心以及长效机制，长效机制(zhì)四大(dà)关键是推(tuī)动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。如果(guǒ)按照经济规律办事(shì)，中国一定(dìng)能(néng)实现房(fáng)地产软着(zhe)陆和长期平稳健康(kāng)发(fā)展，跨过这道关(guān)，解好(hǎo)这道世界难题(tí)。

　　2、为什(shén)么(me)要(yào)取消预售制、改(gǎi)为现房销售？大家(jiā)想(xiǎng)想，绝大(dà)部分(fēn)商品(pǐn)是一手交钱(qián)一手交货(huò)，预售制是对购买者的单(dān)方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担(dān)了所有商(shāng)品(pǐn)不能交(jiāo)付(fù)的风险。从(cóng)个人层面看，预(yù)售制对购房者非常不公(gōng)平(píng)，比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟交房、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证延期(qī)办理(lǐ)甚至不能交房(fáng)的风险。从行业层面(miàn)看(kàn)，预售制(zhì)助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行周期，会引发资金(jīn)链(liàn)断裂(liè)、项(xiàng)目(mù)搁置等系列风险。取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，这样有助于落实中央房住(zhù)不炒精神、有(yǒu)助于(yú)保障购(gòu)房老百(bǎi)姓权益(yì)、有(yǒu)助于(yú)房企(qǐ)稳健发展，一举多(duō)得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什(shén)么(me)建议取(qǔ)消预售制(zhì)度？预售(shòu)制度怎么(me)来(lái)的？国外什么情况(kuàng)？简单科普一(yī)下(xià)：商品房预售(shòu)最早源于中国(guó)香(xiāng)港，俗称卖(mài)楼(lóu)花(huā)，卖(mài)期(qī)房，是一(yī)种开发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于商(shāng)品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制(zhì)度。其实，当前世界不少(shǎo)国家存在预售制。但是，重点(diǎn)来了！发达国家一(yī)般有严格的监管(guǎn)保障措施，开发商在项目获得政府批准(zhǔn)后才(cái)可以开始(shǐ)销售，买家在购买期房后并非像中(zhōng)国一样(yàng)在支付(fù)完(wán)首付款(kuǎn)后(hòu)从银行(xíng)一次性贷款支付剩余(yú)全部房(fáng)款，而(ér)是根据(jù)开发商工程进度在完全交(jiāo)房前进行(xíng)分期支付。所(suǒ)以，预售制度是需(xū)要严格的资金监(jiān)管、分期(qī)支(zhī)付以及(jí)违(wéi)约处(chù)罚措施作(zuò)为保障(zhàng)的，如果没有这些保(bǎo)障措施(shī)，一(yī)定会触发(fā)风险，对购房民众(zhòng)不公平，所(suǒ)以(yǐ)不如(rú)借机取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制度，以后改为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)。客观讲预售制(zhì)度有(yǒu)一定历史阶段性(xìng)，现在(zài)中国(guó)住房进入存量时(shí)代，取消预售制度有助于降负(fù)债降(jiàng)杠杆，不再把(bǎ)烂尾风(fēng)险甩给老百姓和社会，当然这(zhè)需要(yào)配(pèi)套房企债(zhài)务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场信心和房地产(chǎn)长效机制。这(zhè)是个技术活(huó)，只要坚持市场化改革，中国一定能化解(jiě)这(zhè)个难题，让房地(dì)产(chǎn)回归实(shí)体经(jīng)济和居住(zhù)属性，安居(jū)乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不是五(wǔ)花(huā)八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能(néng)不(bù)能兑现(xiàn)的营销手段，而(ér)是所见即所得的过硬(yìng)的产(chǎn)品质量和诚信(xìn)，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实质(zhì)的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的提升开发(fā)商的(de)建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的(de)本质是向善，是(shì)以客(kè)户(hù)为中心，房地(dì)产也(yě)不能(néng)例外，老百(bǎi)姓买房(fáng)子是天大的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实(shí)施现房销售是实现老(lǎo)百姓安居乐业、社(shè)会长治久安、行业企业健康发展的重大措施。在(zài)当前的情况下(xià)，取消(xiāo)预售制要结(jié)合稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通金融支(zhī)持当期(qī)三好生(shēng)、新模式等综(zōng)合施策(cè)。

　　作者(zhě)十年(nián)前在国务(wù)院发展研究中心(xīn)参与财税改革方案研究(jiū)时，对预售制、房(fáng)地产税、人地(dì)挂钩(gōu)、金(jīn)融稳定、房(fáng)企(qǐ)杠杆(gān)率(lǜ)等进行过(guò)长(zhǎng)期(qī)系统的专项研究。（参考后来(lái)形成的专著《房地(dì)产周(zhōu)期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地(dì)版预售制(zhì)”

　　马美如简介rong>1.3 预(yù)售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实(shí)存(cún)在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购(gòu)房，提供期(qī)房(fáng)烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设(shè)置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房预(yù)售制的(de)前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五(wǔ)十年代在中(zhōng)国香港，楼宇(yǔ)出租是(shì)地产行业盛行的方(fāng)式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让(ràng)难(nán)、出租资金(jīn)周转期长(zhǎng)等(děng)问(wèn)题(tí)，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国(guó)香港还未(wèi)推行公共房屋制(zhì)度，许多(duō)人(rén)栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的(de)需(xū)求是(shì)相当高(gāo)，不过大多数居(jū)民的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋(dòng)楼为单(dān)位，需要雄厚的(de)资金实力才能购买(mǎi)。虽(suī)然楼宇(yǔ)出租是中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)地产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题。针对这一系列问题，不少(shǎo)地产商开(kāi)始探求(qiú)新的方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即(jí)“分契(qì)”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这(zhè)模式一经(jīng)推行，购买楼(lóu)宇的市(shì)民数量有所增加，开发(fā)商资(zī)金周(zhōu)转加快。

　　在分(fēn)层出售的基础上(shàng)，将“按揭(jiē)”模式(shì)引(yǐn)入房地产销售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭借(jiè)商业直觉和多年(nián)经营(yíng)杂(zá)货铺、海上驳运业务的经(jīng)验(yàn)，对(duì)于商品流通、资金(jīn)周转有着独到(dào)的(de)见解(jiě)，在(zài)努力寻求方法加(jiā)快(kuài)自身资金周转。当(dāng)时其(qí)在(zài)购下九龙(lóng)的一块地盘(pán)后，除了分层出(chū)售、还印发售楼说明书，上有文(wén)字详尽说明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点，即先收取(qǔ)买家(jiā)的订金，采用类似租金的(de)分期付款形(xíng)式，等(děng)新楼落成时，收齐买(mǎi)家(jiā)的钱，买家(jiā)就(jiù)拥有了自己(jǐ)的房产。这种方式(shì)减(jiǎn)轻(qīng)了民众购房的资金压(yā)力，加速了(le)房(fáng)屋的建造和销售，也解决了(le)制(zhì)造商(shāng)的(de)资金问题，降低投资风(fēng)险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款”的销售模(mó)式成为当时中国香港房地产市场的一大特色，纵观中国(guó)香港房(fáng)地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地(dì)解决了核心的住房供不应求的问题，使房市发展(zhǎn)进(jìn)入(rù)新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式(shì)推动了中(zhōng)国香港楼市几十年繁荣，但期间也(yě)出(chū)现过(guò)“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部门(mén)不断完善、规范化，建(jiàn)立健全的监管机制(zhì)，促进市场健康发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼盘因建筑费用(yòng)超支停工，出(chū)现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国(guó)香港(gǎng)管理部门提升了(le)对于(yú)预售楼花制度(dù)的监管，即要求开发商在预售前，确保地(dì)价款已经全部支(zhī)付，还(hái)要(yào)证明(míng)自身有资(zī)金等(děng)能力把项(xiàng)目完成，资(zī)金需放入律(lǜ)师(shī)所托管，支取(qǔ)时需律所和建筑师的核(hé)准。为了防止开(kāi)发(fā)商、律所、建筑师等(děng)造假，套取监(jiān)管账(zhàng)户(hù)资金，中国香(xiāng)港(gǎng)要求律师行在银行开设的(de)信托(tuō)账户（监(jiān)管(guǎn)账户）、开(kāi)发商操作等采(cǎi)取全透明化机制，且银行的责(zé)任上升，如(rú)出现(xiàn)房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成(chéng)最大(dà)风险方，后(hòu)续需(xū)自身(shēn)推动项目完工(gōng)。随着(zhe)监管体系逐步完(wán)善，出现“烂(làn)尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给(gěi)量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售(shòu)制”

　　二(èr)十世(shì)纪九(jiǔ)十(shí)年代，中国(guó)内地(dì)面临住房需求大和(hé)供(gōng)给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国内地优先发展重工业，强调基(jī)础建(jiàn)设，这一导向使(shǐ)前期发展工业(yè)化的(de)进程(chéng)大于城(chéng)市化进(jìn)程(chéng)，唯有解决(jué)住房基础等城(chéng)市化(huà)配套问题，才(cái)能进一步推进(jìn)城市化。但当时(shí)推行(xíng)的是(shì)“统一管(guǎn)理(lǐ)，统(tǒng)一分配，以租养房”的福利分房制(zhì)度，住(zhù)房市场(chǎng)发(fā)展起步较晚(wǎn)、增(zēng)速(sù)较(jiào)慢，福利分房制度也(yě)出现了分配不公、效率(lǜ)低、配套差等(děng)问题，因此福利分房制度不(bù)再适用于当(dāng)时的国情(qíng)。叠加(jiā)房(fáng)地产市场面临(lín)商品房的需求量大，而(ér)社会缺(quē)少大型房(fáng)地(dì)产开发商(shāng)，商品(pǐn)房供应(yīng)量小的(de)困境，此时引入中(zhōng)国香港(gǎng)的“卖(mài)楼花”模式无疑是对(duì)内地(dì)房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售商品房制度，先后出台多项(xiàng)文件，大力(lì)支持国内房地产市(shì)场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步深化(huà)城镇住房制度改革，加快住(zhù)房建设(shè)的通知》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿(cháng)实物分(fēn)配(pèi)，逐步(bù)实行住房(fáng)分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从计(jì)划经(jīng)济下的福利分房转(zhuǎn)向市场经济的商(shāng)品房。房地产(chǎn)市场采(cǎi)用预(yù)售制，允许开发商(shāng)卖期房，解(jiě)决了房企缺少资(zī)金和开发时间周期长(zhǎng)的两(liǎng)大难题(tí)，开发(fā)商以预售款撬动下(xià)一个项目的开发，形(xíng)成滚(gǔn)动开发模式，住(zhù)房(fáng)供应速度(dù)加快。自此(cǐ)中国(guó)内地(dì)开始房改货币(bì)化(huà)，中国人民银行等(děng)多(duō)方迅速出(chū)台相关的(de)信贷政策，支持购房者，极大作用推(tuī)动(dòng)了房(fáng)地产市场(chǎng)的(de)发(fā)展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花(huā)”模式后，经调整形成契(qì)合中国内地的商品房预售制度。预售(shòu)制的初衷是(shì)为了缓解房企资金压力，加快城镇住(zhù)房建(jiàn)设。具体来说，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋(wū)预(yù)先出售给(gěi)购房者，由购(gòu)房者支付(fù)定(dìng)金或房款的(de)行为。区(qū)别于中国香(xiāng)港，在中国内地实(shí)践过程中(zhōng)，商品房预售流程为(wèi)：房地(dì)产开发商办理预(yù)售许可证-签(qiān)订商品房(fáng)买卖(mài)合同-进行备案(àn)登记和预告登(dēng)记(jì)-交付房屋。在(zài)购房过程中，购房者需要(yào)一(yī)次性付清首(shǒu)付款，并(bìng)采用银行(xíng)贷(dài)款的形式(shì)一次(cì)性付清剩余房款(kuǎn)，换言之(zhī)，房屋未建成(chéng)，开发商可能已拿(ná)到了(le)全部购房款，这点与(yǔ)中(zhōng)国(guó)香港的按照工程(chéng)进度付款有(yǒu)所不同。对中国内地的开发(fā)商而(ér)言，预售(shòu)制商品(pǐn)房(fáng)也开启了高(gāo)周转、高(gāo)杠杆的运作模(mó)式(shì)。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推动城市化进(jìn)程，但背后潜(qián)藏的(de)风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　作为中(zhōng)国内地商品房(fáng)销(xiāo)售的最主要(yào)方式，预(yù)售(shòu)制极大(dà)缩(suō)短房企现(xiàn)金(jīn)回笼周(zhōu)期，同(tóng)时(shí)增加市场商品房供应，推动(dòng)了城镇化发展进程。预售制在过(guò)去20多年(nián)对中国(guó)内地房地(dì)产市场的稳步发展起(qǐ)到了(le)重要作用，不(bù)仅解决(jué)了房地产市(shì)场快速发展阶段的资(zī)金需求，也提高了居(jū)民(mín)居住水平(píng)，中国内地(dì)城镇(zhèn)居民(mín)从(cóng)筒(tǒng)子楼住到(dào)住宅(zhái)小区，从全民蜗居到(dào)基本适居，住(zhù)房(fáng)事业(yè)取得巨大进(jìn)步，数十年时间(jiān)走完发达国家几百年(nián)城镇化路程。改革开放以来，城镇(zhèn)化(huà)进程进入(rù)快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建(jiàn)成(chéng)区面积由(yóu)7438平(píng)方公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根(gēn)据我(wǒ)们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城(chéng)镇住宅存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方(fāng)米增(zēng)至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套(tào)户(hù)比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当(dāng)前已成为中国(guó)内地商品(pǐn)房销售(shòu)最主要方式，2005年(nián)中国(guó)内地(dì)商品住宅期(qī)房销售面积占总销售(shòu)面积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制也推动(dòng)了中(zhōng)国内地(dì)房地产行(xíng)业的发展。中(zhōng)国(guó)内地房地产历经二十多年长周期(qī)繁(fán)荣(róng)，行业各(gè)项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋(wū)新开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计(jì)上涨(zhǎng)8.2倍，年复(fù)合增速(sù)10.6％。房地(dì)产开发投资完成额(é)从0.4万(wàn)亿(yì)元增至14.8万(wàn)亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复合增速(sù)17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销售面积(jī)和(hé)销售(shòu)金额(é)分别(bié)从1.5亿平(píng)增(zēng)至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速发(fā)展，房地(dì)产企(qǐ)业(yè)从无到有、从国企先行到(dào)民企崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成为拉(lā)动中国内地经济(jì)高增长(zhǎng)的火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从经济(jì)增(zēng)长(zhǎng)渠(qú)道(dào)，房地产(chǎn)带动的上下游产业(yè)链特别长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其(qí)产(chǎn)业链(liàn)占GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动(dòng)产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地(dì)产对金融、批发、建材的带动最(zuì)为(wèi)明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年(nián)房地(dì)产(chǎn)完全拉动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道(dào)，从房地产(chǎn)贷款(kuǎn)占(zhàn)银行各项贷(dài)款余(yú)额的比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如(rú)果加(jiā)上(shàng)信托等通道业务，占比超过三分之一。从房地(dì)产融资存量(liàng)占社融存量(liàng)比重看，2021年(nián)12月(yuè)占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将导致银行不良率大幅(fú)上升(shēng)。

　　4）从居(jū)民财富效(xiào)应渠道，根据我们的(de)《中国(guó)住房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房(fáng)市(shì)值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿(yì)美元、日本的(de)10.8万亿美元、英法德三(sān)国合(hé)计(jì)的(de)31.5万亿(yì)美元(yuán)。从住(zhù)房市(shì)值占股(gǔ)债房(fáng)市值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房(fáng)市值与股债房(fáng)市(shì)值的比例(lì)较(jiào)高，主要是因(yīn)为住(zhù)房市值高，以及中国(guó)资(zī)本市(shì)场发育尚不成熟(shú)，直接融资比例较低，股票、债券市值较低(dī)，居民(mín)投(tóu)资渠(qú)道缺乏。

　　不(bù)可否(fǒu)认，预(yù)售制背后潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在(zài)，当前的负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看(kàn)，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交(jiāo)货，预(yù)售制(zhì)是(shì)对购买者的单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交(jiāo)付的(de)风险(xiǎn)。比如，交房等待期一般为两年(nián)，在(zài)此(cǐ)期间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要承(chéng)担延(yán)迟交(jiāo)房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产(chǎn)证延(yán)期(qī)办理(lǐ)甚(shèn)至(zhì)不能交房等风险(xiǎn)。另(lìng)外，购房(fáng)者和开发商之间的(de)购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是(shì)两个(gè)独立的合同关(guān)系，如果(guǒ)开(kāi)发(fā)商发生违约，购(gòu)房者只能根据购房(fáng)合同向(xiàng)开(kāi)发商主张权力，但(dàn)依(yī)旧需要根(gēn)据按揭(jiē)贷款合(hé)同按时向银行进行贷款偿还，因此购房者(zhě)承担的风险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助推部分房企过(guò)度(dù)举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张，资(zī)金若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置(zhì)等系列(liè)风(fēng)险，进行(xíng)影响自身信用和购房者(zhě)对行(xíng)业的信心。

　　从金融层面看，银(yín)行作为(wèi)按揭(jiē)贷(dài)款的发放方，一旦房(fáng)企(qǐ)因(yīn)为(wèi)市场波动或经营不善，出现(xiàn)资金链断裂(liè)等一系列(liè)问题(tí)，导致“烂尾(wěi)”等(děng)情况，而房企通(tōng)过与购房者签(qiān)订的预售合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房者丧(sàng)失还(hái)款能力或(huò)短(duǎn)期不能还款等(děng)，则(zé)风险(xiǎn)完全由银行(xíng)承担，银行将面临较大的(de)坏账压(yā)力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的(de)预售监管资金去哪了(le)？楼盘(pán)“烂尾”，归(guī)根结底(dǐ)两个字那就是“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售(shòu)管理办(bàn)法》中明确规定了开(kāi)发企业(yè)预售商品房所得款项应(yīng)当(dāng)用于有关的工程(chéng)建设，商(shāng)品(pǐn)房预售款监管的(de)具体办(bàn)法(fǎ)，由房地产管(guǎn)理部门(mén)制定。但多年以来(lái)全(quán)国并没(méi)有统一的预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重(zhòng)庆、长沙等城(chéng)市(shì)重点监管资金比例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城(chéng)市则按(àn)照(zhào)项(xiàng)目的建安成(chéng)本乘以建筑面(miàn)积或者(zhě)项目工(gōng)程总额报价计(jì)算(suàn)重点资金。而事实是(shì)，不少购(gòu)房款(kuǎn)未进入监管账户、或进入(rù)监管(guǎn)账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续还(hái)款。那(nà)么，监管账户资金如何被(bèi)挪走的(de)？实际上，在过去(qù)房地产大开(kāi)发时代的高周转(zhuǎn)背景下(xià)，抽调预(yù)售(shòu)款监管(guǎn)账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包方，以(yǐ)工(gōng)程建设名义(yì)，获得监管账户拨付资金，再由工程方将资(zī)金转给(gěi)房企，而(ér)拨付的工程款，远超工程进度所需。通过(guò)这些方式套取(qǔ)的资金(jīn)，在房企各地项目间流(liú)动，变相加杠杆，这样(yàng)做提供了资金流动性，房企抽(chōu)调(diào)资(zī)金(jīn)统筹拿地、还(hái)款和楼盘建设，形马美如简介成一种资(zī)金(jīn)循环(huán)高周(zhōu)转模式，但一定(dìng)程度上把风(fēng)险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说(shuō)，国(guó)外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者预付资金，一般设有定金或预(yù)付(fù)款保护机制，如(rú)英(yīng)国、日本(běn)；

　　2）预付(fù)款比重：要求购(gòu)房(fáng)者支付的预付款比例(lì)相(xiāng)对较(jiào)低，绝大部分房(fáng)款在房屋交付(fù)后开(kāi)始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般(bān)以(yǐ)定金方式支付(fù)，或按工程进度分期支付，或(huò)二者(zhě)结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一(yī)般采(cǎi)用两(liǎng)种方式(shì)发放(fàng)按揭(jiē)贷款，一是按工(gōng)程进度付(fù)款，按揭(jiē)贷款(kuǎn)按照(zhào)工程(chéng)进度逐渐发放，购房者开(kāi)始月(yuè)供；二是(shì)房屋交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商品(pǐn)房(fáng)提(tí)供期(qī)房烂尾保险，在商品房出现重(zhòng)大延(yán)期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房(fáng)屋交(jiāo)付质量的保(bǎo)障有两种方(fāng)式，一(yī)是(shì)期房由(yóu)政府或(huò)第(dì)三方验收合格并提(tí)供验收凭证后(hòu)，开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取(qǔ)得购(gòu)房者(zhě)支付的房款。二是开发商为购房者提供一定(dìng)的(de)保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预(yù)售资金第三方全程监管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)房款

　　美国期房定金一定期(qī)限内(nèi)无条件返还，最低首付比例(lì)为(wèi)3.5％，交房前(qián)仅(jǐn)支付首付，其余房款交付后按揭还款(kuǎn)，交付(fù)前资金(jīn)由第(dì)三方全(quán)程监管，交付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金比例一般(bān)为房款的(de)1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方(fāng)面，除定金或(huò)首付外，购房者(zhě)在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用资金，购(gòu)房者的(de)定金(jīn)及首(shǒu)付款由(yóu)第(dì)三方公证行或产权保险(xiǎn)公司的信托账户监管。如(rú)果开(kāi)发(fā)商倒闭(bì)导(dǎo)致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金(jīn)可(kě)通(tōng)过申请(qǐng)仲裁取回，且(qiě)不承担任何责任与损失(shī)。而开发商在(zài)房屋(wū)建设过程中的资金(jīn)全部来自(zì)银(yín)行，银行根据(jù)工程(chéng)进(jìn)度向开发(fā)商提供一定比例的贷款，由(yóu)于开发商挪用(yòng)资(zī)金直接损害银行利(lì)益，银行有充分动机监(jiān)管开发商施工进度。开(kāi)发商在房屋(wū)交付时需取得(dé)由政府相关部门经审查后发(fā)放(fàng)的验收凭证(zhèng)，通过验收凭证向(xiàng)银行得到(dào)购房(fáng)者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购(gòu)房，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首付(fù)购(gòu)房，房(fáng)款按建造工期(qī)进(jìn)度支付(fù)，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，开(kāi)发商或购房者可(kě)购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批后即(jí)可预售房屋。签署购(gòu)房合同(tóng)前，购房者需支付(fù)约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后定金退还。如由于任何(hé)原因不(bù)能购买，定金(jīn)按(àn)照德国法律全(quán)部退(tuì)还。

　　签(qiān)署购房合同(tóng)后(hòu)，购房者需支付公证费和(hé)土地(dì)交易(yì)税(shuì)，分(fēn)别为房(fáng)屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用不包含在(zài)购(gòu)房(fáng)款中，属于购(gòu)房(fáng)附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国(guó)没(méi)有规定最低(dī)首付比例，可(kě)零首(shǒu)付购房。

　　余(yú)款方面，德国(guó)也采取按工(gōng)期(qī)支(zhī)付房款(kuǎn)的制度(dù)，一般分(fēn)7笔进行支付，具(jù)体支付节点、比例因(yīn)项目而异。一(yī)般来(lái)说，支(zhī)付节(jié)点可分为公证后(hòu)、主体完工、内(nèi)部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻(bō)璃完(wán)工、室(shì)内清洁及墙面完工、地(dì)板(bǎn)完(wán)工、全部(bù)完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷(dài)利率采用(yòng)固定利率，银行按施(shī)工节(jié)奏分(fēn)多(duō)次发放(fàng)贷款，每笔贷款给(gěi)予购房者一定使用(yòng)期限，期限结束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险(xiǎn)公司针(zhēn)对期房设计了两种(zhǒng)保险，保险的(de)功能(néng)是当房屋(wū)出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保(bǎo)险公司保证开发商赔偿或修复，开发(fā)商破产(chǎn)，由保(bǎo)险公司负责相应(yīng)赔偿。保险由开发(fā)商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买(mǎi)卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师(shī)，负责沟通(tōng)期房(fáng)交(jiāo)易中的房产、资金(jīn)、合同(tóng)等各个(gè)环节，各环节内(nèi)容确认(rèn)无误后签(qiān)订首(shǒu)付交换合同。

　　定(dìng)金方面(miàn)，英(yīng)国设置了(le)10％定金保险保护机制，当(dāng)开发商出(chū)现(xiàn)财务、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而超(chāo)出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订(dìng)21天内支(zhī)付。

　　余款支(zhī)付环节，英国采取按工程进度付款的(de)方式(shì)，但是交房前付款比例相(xiāng)对较低(dī)，一般(bān)会在合同签订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩(shèng)余(yú)款项交房后支付。

　　交付环(huán)节，英国规定(dìng)房屋必(bì)须经过房产公(gōng)证公司的检验验收(shōu)后才能交付，交(jiāo)付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售(shòu)资金监(jiān)管(guǎn)极(jí)为严格，资金(jīn)也由律师监管，在确认工程(chéng)进(jìn)度、支付相关款项过程中，由买房律(lǜ)师(shī)将资(zī)金转给卖(mài)方律师，卖方(fāng)律师(shī)转给开发(fā)商(shāng)，即(jí)资金在(zài)进入开发商账户前经过两道(dào)关口(kǒu)，有利(lì)于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　日本期房交易立(lì)法(fǎ)，定金超5％或(huò)1000万(wàn)日(rì)元时，开发(fā)商必须完成“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房前付款比例不超房款的(de)20％，开发商违(wéi)约需返还(hái)定(dìng)价并赔(péi)偿约10％房款(kuǎn)，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结束(shù)后由于(yú)房屋供(gōng)给严重(zhòng)失衡，叠加法律空(kōng)白，社会上“一(yī)房二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本(běn)政府1952年(nián)出台《宅地建(jiàn)筑物(wù)交易法》，经多次修订，目(mù)前是唯一(yī)一部规范期房交易的法律。

　　定金(jīn)保护方面(miàn)，根据日本《宅(zhái)地建物(wù)取引业法》，对(duì)购房者支(zhī)付定金超过5％或超1000万(wàn)日元的部分(fēn)，法律要求开发商必(bì)须完成定金保全(quán)措施才可(kě)预售(shòu)。什么是定金保全措施？即买卖双(shuāng)方签订购(gòu)房合(hé)同时，开发商向金融(róng)机构或指定保(bǎo)证(zhèng)机构或保险机构签(qiān)订(dìng)定(dìng)金保证委托(tuō)合同，设置购(gòu)房者定金的保证(zhèng)或保(bǎo)险，并将相应的保证金证明书交付给购房(fáng)者。除定金(jīn)外，其(qí)他预(yù)先(xiān)支付(fù)的购(gòu)房款也受该(gāi)措(cuò)施保护(hù)。若开发(fā)商(shāng)倒闭导致(zhì)期房烂(làn)尾(wěi)，购房者可凭(píng)保证金证明(míng)书向金融机构或保(bǎo)证(zhèng)机构(gòu)或保(bǎo)险公司兑付(fù)，同时，开发(fā)商需(xū)向购房者赔付违(wéi)约(yuē)金(jīn)，一般约(yuē)为房(fáng)价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房(fáng)前只需(xū)支(zhī)付最多不超20％的定金(jīn)，签订购房合同后，购房(fáng)者即可向银行申请贷款(kuǎn)，但交(jiāo)房后(hòu)才开始按揭贷(dài)款，除定金(jīn)外的剩余房款(kuǎn)在交房(fáng)后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付(fù)尾(wěi)款

　　新(xīn)加坡(pō)期房购房者违约可返(fǎn)还(hái)相当于3.75％房款的订金(jīn)，首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例20％，余款按工程进度(dù)支付，所有资金(jīn)进银行专门项目(mù)资金账户(hù)，交房后满(mǎn)1年保修期(qī)后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选购权合同以及订金返还机(jī)制(zhì)，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行(xíng)OTP则进一步签订购买合(hé)同，不执(zhí)行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房(fáng)合同后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印花税，同时(shí)购房者向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡(pō)期房同(tóng)样采(cǎi)取(qǔ)按工(gōng)程(chéng)进度付款的方(fāng)式，《发(fā)展商条例》对期(qī)房付款(kuǎn)流程做了统一详细规(guī)定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付节(jié)点一般为合同签订(dìng)后(hòu)、地基完(wán)工、框架完工(gōng)、管(guǎn)道门(mén)窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程(chéng)进度放(fàng)款，月(yuè)供在此过程(chéng)中随着放出贷款(kuǎn)的(de)增(zēng)加(jiā)而增加(jiā)，未放款部(bù)分无需(xū)月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房(fáng)者的订(dìng)金与付款会(huì)存入银(yín)行专(zhuān)门的项目资金账(zhàng)户，账户资金(jīn)提取(qǔ)须与房屋建设有关。房屋(wū)交(jiāo)付(fù)后，购(gòu)房者享(xiǎng)受(shòu)1年的(de)房屋保(bǎo)修期，此后(hòu)购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前(qián)房地产到了(le)政策出手临界点，重点是保(bǎo)交楼和房企重组。一方面，加大对刚需(xū)和改善型需求(qiú)的支持(chí)力度(dù)，长短兼(jiān)顾妥善应对局部停(tíng)贷现象(xiàng)，重点是保交(jiāo)楼保复工保民生(shēng)，给予(yǔ)强有(yǒu)力的(de)金(jīn)融(róng)工具支持。另一(yī)方(fāng)面，从现在起，对(duì)还在正常运转的(de)房(fáng)企包括民营(yíng)企业，加大(dà)支(zhī)持力度，由优质房企牵头并购重(zhòng)组(zǔ)整个行业，为每个房企配套AMC和财(cái)团，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中期来(lái)看，应充分估(gū)计形势(shì)复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢(huī)复(fù)市(shì)场(chǎng)信(xìn)心以及长效(xiào)机制。长(zhǎng)效机制四大(dà)关(guān)键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地(dì)产税。定金(jīn)环(huán)节(jié)，建立开(kāi)发商违约(yuē)后定(dìng)金保护机制，如(rú)将已支付定金冻结至(zhì)房屋交付阶段(duàn)，保障购房(fáng)者定金安全。签(qiān)订合(hé)同环节，鼓励保险公(gōng)司介入(rù)，为房(fáng)屋(wū)重大延(yán)期以及重(zhòng)大缺陷等情(qíng)况(kuàng)提(tí)供充(chōng)分的保障。余款支付环节，建立(lì)按工程进(jìn)度付款机(jī)制或交房后按揭贷款机制，充分(fēn)保护购房者的(de)权益(yì)。资金监管环节，引入独立于开发(fā)商、银行(xíng)的第三方资金监管机构，或由(yóu)政府相关部门直接监管，以此防(fáng)止资金(jīn)挪(nuó)用现象。交付环(huán)节(jié)，建立商品房(fáng)保修期(qī)制度。保修期内，开发商应(yīng)对(duì)房屋(wū)质量问题全权负责、免费维(wéi)修，购(gòu)房者在保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房预售(shòu)制是大势所(suǒ)趋。一(yī)方面，98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜之计，现在全国(guó)套(tào)户比超(chāo)过1，从(cóng)大开发进入存量(liàng)时代(dài)，对购房(fáng)民(mín)众不公平的(de)预售制已经过时了(le)，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。另(lìng)一方(fāng)面，取消预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的(de)营销(xiāo)手段(duàn)，而是所见(jiàn)即所得(dé)的过硬的产品质(zhì)量(liàng)和诚信，这才是对购房民众的(de)最根本最实质(zhì)的保障，这样将极(jí)大(dà)的提升开(kāi)发(fā)商(shāng)的(de)建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。

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