文(wén)：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设(shè)工(gōng)作会(huì)议提出“有条件的可以(yǐ)进(jìn)行现房销(xiāo)售”，不足(zú)一(yī)个(gè)月时间(jiān)，已有山(shān)东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地明确(què)表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的(de)房子，还烂尾(wěi)了(le)，这是对购(gòu)房者(zhě)的不(bù)公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没(méi)实力的别建(jiàn)了，不能把包袱(fú)甩给老百姓和社会，这是房地(dì)产从大开发时代步入高质量发展阶段的必(bì)然(rán)趋势，也是对购房(fáng)老百姓的(de)最大保护。98年房改(gǎi)时(shí)，全(quán)国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户(hù)比超(chāo)过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房民众不公(gōng)平的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。以后一(yī)手交钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当(dāng)然二次房改是个技术活(huó)，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机(jī)制，长效机(jī)制四大关(guān)键是(shì)推动城市群战略、人(rén)地挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定和房地产税(shuì)。如果按照(zhào)经济规律办(bàn)事(shì)，中国一定(dìng)能实现(xiàn)房(fáng)地(dì)产软(ruǎn)着陆和(hé)长期平稳健(jiàn)康发展，跨(kuà)过这(zhè)道关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改(gǎi)为现(xiàn)房销售？大家想想(xiǎng)，绝(jué)大部分商品是一手交钱一(yī)手交货，预(yù)售制(zhì)是对购买者的单方(fāng)面不公平(píng)制度，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎(hū)承(chéng)担了所(suǒ)有商品不能交付的风险。从(cóng)个人(rén)层面看，预售制对(duì)购房者非常(cháng)不公平(píng)，比如，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不仅承(chéng)担(dān)银(yín)行利息，还要承担(dān)延迟交房、房(fáng)屋质量、房产证(zhèng)延期办(bàn)理甚至不能交房(fáng)的风险。从行业层面看，预售(shòu)制(zhì)助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到(dào)下(xià)行周期，会引发(fā)资金链(liàn)断裂、项目搁置等(děng)系列(liè)风(fēng)险。取消预售制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，这(zhè)样有(yǒu)助(zhù)于(yú)落实(shí)中央房住(zhù)不炒精(jīng)神、有(yǒu)助于(yú)保障购房老(lǎo)百(bǎi)姓权益、有助于(yú)房企(qǐ)稳(wěn)健(jiàn)发(fā)展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取消预(yù)售制(zhì)度？预售制度怎么来的？国外什(shén)么(me)情况？简(jiǎn)单科普一下：商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售最早源于中国香(xiāng)港，俗称(chēng)卖楼花(huā)，卖期房，是一(yī)种开发(fā)商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺(quē)，房企缺(quē)资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商品房预售制度。其实，当前(qián)世界不少国家存在预售(shòu)制。但是(shì)，重点来了！发达国(guó)家一(yī)般有严(yán)格的监管保障措施，开(kāi)发商(shāng)在项目获得政(zhèng)府(fǔ)批准后(hòu)才(cái)可以(yǐ)开始销售(shòu)，买家在购买期房(fáng)后并非像中国一样在支(zhī)付完首付(fù)款后从银行一(yī)次性(xìng)贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余(yú)全(quán)部房款(kuǎn)，而是根据(jù)开发商工程进(jìn)度在完全交房前(qián)进行分期支(zhī)付。所以，预售制度是需(xū)要严格的资金监管、分(fēn)期支付以及(jí)违约处罚措施作为保障的，如果没有这些保障(zhàng)措施(shī)，一(yī)定会触发风险，对购房民众不公平，所以不如借机(jī)取消预售制(zhì)度(dù)，以后改为(wèi)现房销售。客观(guān)讲预售制(zhì)度有一(yī)定历(lì)史阶段性，现在中国住房进入(rù)存量(liàng)时代，取(qǔ)消预售制度有助于(yú)降负债降杠(gāng)杆，不再把(bǎ)烂尾风(fēng)险甩给(gěi)老百姓(xìng)和社会，当(dāng)然这需要(yào)配套房企债务重组、复工保交楼、恢(huī)复(fù)市场信心和(hé)房地(dì)产长效机制(zhì)。这是个技(jì)术活，只要坚持市(shì)场化改革(gé)，中国一(yī)定能(néng)化解(jiě)这(zhè)个难(nán)题(tí)，让房地产(chǎn)回归实(shí)体经济(jì)和居住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预(yù)售(shòu)制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼(pīn)的(de)不是(shì)五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不(bù)能兑(duì)现(xiàn)的营销手段，而是所见即(jí)所(suǒ)得的过硬(yìng)的产(chǎn)品质量(liàng)和诚信，这(zhè)才(cái)是(shì)对购房民众(zhòng)的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大(dà)的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良(liáng)币(bì)驱(qū)逐劣币。所有商业的本质是向(xiàng)善，是以客户为中心，房地产也不能(néng)例外，老百姓(xìng)买房子是天(tiān)大的事(shì)，烂(làn)尾(wěi)毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售(shòu)制、实(shí)施(shī)现房销售是实(shí)现(xiàn)老百姓安居(jū)乐业、社(shè)会长治久安(ān)、行业企业健(jiàn)康发展(zhǎn)的重大措(cuò)施。在(zài)当前的情况下(xià)，取消预售制(zhì)要结合(hé)稳楼市、房地(dì)产软着陆、打通(tōng)金融支持当期(qī)三好生、新模式等综合(hé)施策。

　　作者十年前在国务(wù)院发展研究中心参与财税改革方(fāng)案研究时，对预(yù)售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等(děng)进行过长期系统的专项研究(jiū)。（参(cān)考后来形(xíng)成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　<2两白酒是多少ml 二两酒五个小时还会吹出来吗strong>1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制推动(dòng)城市化进程(chéng)，但背后潜(qián)藏的风险确实存在(zài)

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭(píng)验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房(fáng)交易立法，设置(zhì)期房(fáng)预付款保全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五(wǔ)十年代在中国香(xiāng)港(gǎng)，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛行(xíng)的(de)方式，但有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租(zū)资(zī)金周转期长等问题，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未(wèi)推行(xíng)公(gōng)共房屋制度，许多(duō)人栖(qī)身于木(mù)屋(wū)或者其他临(lín)时住宅(zhái)，住房的(de)需求是相当高(gāo)，不过(guò)大多数居(jū)民的储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚的资(zī)金实力才能(néng)购买。虽然楼宇出租是(shì)中国香港(gǎng)地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金周转期长等问题。针对(duì)这一系列问题，不少地产商(shāng)开始探求新的(de)方式，如把楼(lóu)宇契约切开(kāi)，即“分契”，然(rán)后将楼宇(yǔ)分层出售。这模式一经推行，购(gòu)买楼宇的(de)市(shì)民数量有(yǒu)所(suǒ)增加，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将“按揭”模(mó)式(shì)引入房地产销(xiāo)售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限(xiàn)公司，凭借商业直(zhí)觉和多年(nián)经(jīng)营杂货铺、海上驳运业务的经验，对(duì)于(yú)商(shāng)品流通(tōng)、资(zī)金(jīn)周转有着独到的(de)见解，在(zài)努力寻求方(fāng)法加(jiā)快自身资金周转。当时其在(zài)购(gòu)下(xià)九龙的(de)一块地盘后，除了分(fēn)层出售、还印发(fā)售楼(lóu)说明书，上(shàng)有(yǒu)文字详尽说明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材料、分(fēn)层价格、订购(gòu)方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取买家(jiā)的订金，采用(yòng)类似租金的分(fēn)期(qī)付(fù)款形式，等新楼落成时，收(shōu)齐买家(jiā)的钱，买家就(jiù)拥有了自己的房产。这种(zhǒng)方式(shì)减轻(qīng)了民众购房的(de)资金压力，加速了(le)房屋的建造和销售(shòu)，也解(jiě)决了制造商的资(zī)金(jīn)问题，降低投资风(fēng)险，在当时可谓是(shì)“双(shuāng)赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分(fēn)期付款”的销(xiāo)售模(mó)式成为当(dāng)时(shí)中国香港房地产市(shì)场的一大特色，纵观中国香港房地(dì)产(chǎn)市场的(de)改革(gé)，“卖楼花”模式高效率地解决了(le)核心(xīn)的住(zhù)房(fáng)供(gōng)不应(yīng)求的问题，使房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售(shòu)楼(lóu)花模式(shì)推动(dòng)了中国香港(gǎng)楼市几十年繁荣，但(dàn)期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的(de)情况，但监管部(bù)门不断完善、规范化，建立(lì)健(jiàn)全的监管机制(zhì)，促进市场健康发(fā)展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑(zhù)费(fèi)用超(chāo)支停工，出(chū)现“烂尾(wěi)”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对(duì)于预售楼花(huā)制度的监管，即要求开发商(shāng)在预售前，确(què)保地价(jià)款已经(jīng)全部支(zhī)付，还要证明自身有资(zī)金等能力把(bǎ)项目完成，资金(jīn)需放入律师所托管，支取时(shí)需律(lǜ)所(suǒ)和建筑师的核准。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套(tào)取监管账(zhàng)户资金(jīn)，中国香港要求律师(shī)行(xíng)在银行开设的信(xìn)托账(zhàng)户（监管账户）、开发商操作等采取(qǔ)全透(tòu)明化机(jī)制，且银行的责任(rèn)上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最大风(fēng)险(xiǎn)方，后续需自(zì)身推动项目完工。随着监管(guǎn)体系逐步(bù)完(wán)善(shàn)，出现“烂(làn)尾(wěi)”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制(zhì)”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国内地面临住房需求大和供(gōng)给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中国内地优先发展重(zhòng)工(gōng)业，强调(diào)基础建设，这一导向使前期(qī)发展工(gōng)业化的(de)进程大(dà)于城市化(huà)进(jìn)程(chéng)，唯有解决住房(fáng)基础等城市化配套问题，才能进(jìn)一步(bù)推进城市化(huà)。但当(dāng)时推行的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以(yǐ)租养房”的福利(lì)分房制度，住房市场(chǎng)发展起步较(jiào)晚、增速(sù)较慢，福利分房制(zhì)度也出(chū)现(xiàn)了(le)分配不公(gōng)、效(xiào)率(lǜ)低、配套差等问题，因此福(fú)利(lì)分(fēn)房制度不再(zài)适用于当(dāng)时的(de)国情。叠加(jiā)房地(dì)产市(shì)场面(miàn)临(lín)商品房的(de)需求量大，而社会缺少大型房地产开发(fā)商，商品(pǐn)房供应量小的困(kùn)境，此时(shí)引入中国香(xiāng)港的(de)“卖(mài)楼花”模式无疑是对内地房地产市场的(de)一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内(nèi)地逐步(bù)引进(jìn)中国香港预售商品房(fáng)制度，先后出台多项文件，大力(lì)支持(chí)国(guó)内(nèi)房地(dì)产市场(chǎng)改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一步(bù)深化城(chéng)镇(zhèn)住房(fáng)制度改革，加(jiā)快住(zhù)房建设的通知》文(wén)件，决定停止住房无偿实(shí)物(wù)分(fēn)配，逐步实行住(zhù)房分配货币化(huà)、住房供(gōng)给(gěi)商品(pǐn)化、社会化(huà)的住(zhù)房新体制，从计划经济下的福(fú)利分(fēn)房转向市场经(jīng)济(jì)的商品(pǐn)房。房(fáng)地产市场采用预售制，允(yǔn)许开发(fā)商卖期房，解决了房企(qǐ)缺少资金和开发时(shí)间周期长的两大难题，开发(fā)商以预售款撬动下一个项目的开发(fā)，形(xíng)成滚动开(kāi)发模式，住(zhù)房供应速度(dù)加快(kuài)。自此中国(guó)内地开始房改货(huò)币化(huà)，中国人(rén)民银行等多方迅速(sù)出台相(xiāng)关的信贷政策，支持购房者(zhě)，极大作用推(tuī)动了房地产市场的(de)发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模式(shì)后，经调整(zhěng)形成契合中国内地的(de)商(shāng)品房预(yù)售制(zhì)度。预(yù)售(shòu)制的(de)初衷(zhōng)是为了缓解房企资金压力，加快城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)房建设。具(jù)体来说，是指(zhǐ)房地(dì)产开发(fā)企业将正(zhèng)在建(jiàn)设中的房屋预先出售给购房(fáng)者，由购房者支付定金或房款的(de)行为。区别于(yú)中国香港，在中国内地(dì)实践过程中，商(shāng)品房预售(shòu)流程(chéng)为：房地产开发商办理预售许可(kě)证-签订商品房买(mǎi)卖合(hé)同-进行备案(àn)登记(jì)和预告登记-交付房(fáng)屋。在购房过程中，购房(fáng)者需要一次性付清(qīng)首付款，并(bìng)采(cǎi)用(yòng)银行贷(dài)款的形式(shì)一(yī)次性付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋(wū)未建成，开发商可(kě)能已拿到了(le)全部购房款，这(zhè)点与(yǔ)中国香(xiāng)港的按照工程进度付款有(yǒu)所不(bù)同。对中国内(nèi)地的(de)开发(fā)商而言，预售制商品(pǐn)房(fáng)也开(kāi)启了高周转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中(zhōng)国内地商品房销售的最(zuì)主(zhǔ)要方(fāng)式，预售制(zhì)极(jí)大缩(suō)短房企现(xiàn)金回笼周期，同时增加市场(chǎng)商(shāng)品(pǐn)房供应，推动了城镇(zhèn)化发(fā)展进程。预售制在过去20多年对中国内地房(fáng)地产市场(chǎng)的稳步发展起到(dào)了重要作用，不仅解决了房地产(chǎn)市(shì)场快速发(fā)展(zhǎn)阶段的(de)资金需求(qiú)，也提高了居民居住水平(píng)，中国内地(dì)城镇居(jū)民从筒子楼住到住宅(zhái)小区(qū)，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进步，数十年时(shí)间(jiān)走完发达国家几百年城镇化(huà)路(lù)程。改革开放以来(lái)，城镇化进程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由(yóu)7438平方公里增(zēng)长至60721平(píng)方公(gōng)里，增长7.2倍。根据(jù)我们发(fā)布的《中国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内地城镇住(zhù)宅存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平(píng)，城(chéng)镇(zhèn)人(rén)均住(zhù)房建筑面积从8.1平方(fāng)米增(zēng)至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至(zhì)1.09。预(yù)售制在当前已(yǐ)成为中(zhōng)国内地商品房(fáng)销售最主要方(fāng)式(shì)，2005年中(zhōng)国内地商品(pǐn)住宅(zhái)期房销(xiāo)售面积占总(zǒng)销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预售(shòu)制也(yě)推动了中国内地房(fáng)地产(chǎn)行业(yè)的(de)发展。中(zhōng)国内地房地产历经(jīng)二十多年长周(zhōu)期繁荣，行业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿(yì)平增(zēng)至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资(zī)完成额从(cóng)0.4万(wàn)亿元(yuán)增(zēng)至(zhì)14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年(nián)复合(hé)增速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销售面积和销售金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速发展，房(fáng)地产企业(yè)从(cóng)无到有、从国企先行(xíng)到民企(qǐ)崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大(dà)。2018年，房(fáng)地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成(chéng)为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地(dì)产带动的上下游产业(yè)链(liàn)特(tè)别长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地(dì)产带动产业(yè)链(liàn)占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地(dì)产对(duì)金融(róng)、批发、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完(wán)全拉动的投资占全(quán)社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资(zī)产(chǎn)投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托(tuō)等通道(dào)业(yè)务(wù)，占比超过三(sān)分之一。从房地(dì)产融(róng)资存量占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企(qǐ)大面积违约，将导致银行不良率大(dà)幅(fú)上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根据我们的《中(zhōng)国住房(fáng)市值测算报告》，2020年(nián)中国(guó)住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万(wàn)亿(yì)美(měi)元(yuán)、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德三国合(hé)计的(de)31.5万(wàn)亿美元。从(cóng)住房(fáng)市值占股债房(fáng)市值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的(de)49％、法国(guó)的(de)56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值(zhí)的比(bǐ)例较高，主要(yào)是因为(wèi)住房市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资比例较低(dī)，股票、债券市值较低，居民投(tóu)资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜藏的风险确(què)实存在，当(dāng)前(qián)的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大(dà)部分商(shāng)品是一(yī)手交(jiāo)钱一手交货(huò)，预售(shòu)制是对(duì)购买者的单方面不(bù)公平制度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的(de)风(fēng)险。比如，交房等待期(qī)一般为(wèi)两(liǎng)年，在此期间，购(gòu)房(fáng)者不仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能(néng)交(jiāo)房等风险。另外，购(gòu)房者(zhě)和(hé)开(kāi)发商之间的购房合(hé)同、购房(fáng)者和银行的按揭贷(dài)款合(hé)同(tóng)是两个独立的合(hé)同关(guān)系，如果开发商(shāng)发生违约(yuē)，购(gòu)房(fáng)者只能(néng)根据(jù)购房合同向开发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按(àn)时向银行进行(xíng)贷款(kuǎn)偿还，因此购(gòu)房者承担的(de)风险(xiǎn)较大。

　　从行业层(céng)面看，预售(shòu)制(zhì)助推部分(fēn)房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行周期(qī)，会(huì)引(yǐn)发资金(jīn)链(liàn)断裂、项目(mù)搁置等系列风险，进行影响(xiǎng)自(zì)身(shēn)信用(yòng)和购房(fáng)者对行业的(de)信心。

　　从金(jīn)融层面看(kàn)，银(yín)行作为按揭贷(dài)款的发放方，一旦房企(qǐ)因(yīn)为市场波动或经营不善，出现资金链断(duàn)裂等一系(xì)列问题(tí)，导致“烂尾(wěi)”等情况，而(ér)房企通过(guò)与购房者签订的预售合同和(hé)按(àn)揭合同，已经(jīng)从银行获得房(fáng)款，如果购(gòu)房(fáng)者丧失(shī)还款能力或(huò)短期不能还款等，则风(fēng)险完全由(yóu)银行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度(dù)看(kàn)，购(gòu)房者(zhě)的预售监管资金去哪了？楼(lóu)盘(pán)“烂(làn)尾(wěi)”，归根结底(dǐ)两个(gè)字那就(jiù)是(shì)“没钱”，即没钱付工(gōng)程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管(guǎn)理办法》中明确规(guī)定(dìng)了开发企(qǐ)业预售商(shāng)品房所得款项应当用于(yú)有关的工(gōng)程建设(shè)，商品房预售款监管的具体办法，由房(fáng)地产管理部门制定。但多年以(yǐ)来全国并没有统一(yī)的预售资金监管规定(dìng)，各地实行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重(zhòng)庆(qìng)、长沙等城(chéng)市重点(diǎn)监管(guǎn)资金比(bǐ)例(lì)为总(zǒng)预售款(kuǎn)的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市则按(àn)照项目的建安成本乘以建筑面积或(huò)者项(xiàng)目工程总额报价计(jì)算重点资金。而事实是，不少(shǎo)购(gòu)房款未进入监管账户、或进入(rù)监管账户(hù)后被挪用，导(dǎo)致楼(lóu)盘(pán)没(méi)有资金继续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管(guǎn)账户资金如何(hé)被挪走的？实际(jì)上，在(zài)过去房地(dì)产大(dà)开发时代的高周转背景下，抽调预售款监管账(zhàng)户资金，是行业“潜规(guī)则”。比(bǐ)如工(gōng)程(chéng)总(zǒng)承包(bāo)方，以工程建设名义，获(huò)得监管账户拨付资金(jīn)，再由(yóu)工程方将资(zī)金(jīn)转给房企(qǐ)，而拨付的工程款，远超工程进度所需(xū)。通过这(zhè)些方式(shì)套取的(de)资(zī)金，在(zài)房企(qǐ)各地项目间流动(dòng)，变相(xiāng)加杠杆(gān)，这样做提供了资金流动性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形(xíng)成一种资金循环高周(zhōu)转模式，但一定(dìng)程度(dù)上把风险(xiǎn)甩给了(le)购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外(wài)商(shāng)品房预售(shòu)制(zhì)度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者预付资金(jīn)，一般设有定金(jīn)或(huò)预付款保护机(jī)制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求(qiú)购房(fáng)者支付(fù)的预付款比(bǐ)例相对较低，绝大部分房款在房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式(shì)：预付款一般以(yǐ)定金方式支付(fù)，或按工程进度分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一(yī)是按工程进度付款(kuǎn)，按(àn)揭贷款按(àn)照工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾保护：为(wèi)预售商(shāng)品(pǐn)房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在(zài)商品(pǐn)房(fáng)出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保(bǎo)障购房者(zhě)权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋(wū)交付质量(liàng)的保障有两种方式，一是期房由政府或第(dì)三(sān)方(fāng)验收(shōu)合(hé)格并(bìng)提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者支付的房(fáng)款。二是(shì)开(kāi)发商为(wèi)购房者提供一定的(de)保修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　美国期(qī)房定(dìng)金(jīn)一定(dìng)期限(xiàn)内(nèi)无条(tiáo)件返还，最低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交(jiāo)付后按(àn)揭(jiē)还款，交(jiāo)付前资(zī)金由第(dì)三方全(quán)程监管，交付(fù)时开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比例一般为房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付(fù)比例最低可低(dī)于3.5％，根据美(měi)国官方数据(jù)，2021年美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或(huò)首付外，购房(fáng)者在房(fáng)屋交付后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方(fāng)面，美国为(wèi)防止(zhǐ)开发商挪用(yòng)资金(jīn)，购房者的定金及首(shǒu)付款(kuǎn)由第三方(fāng)公证行或产权保(bǎo)险公司的信(xìn)托账户监管(guǎn)。如果(guǒ)开(kāi)发商倒(dào)闭导致(zhì)楼(lóu)盘烂(làn)尾(wěi)，购房者资金(jīn)可通过申请仲(zhòng)裁取回(huí)，且不承担任何责任(rèn)与损失。而开发商在房屋建设过程中的资金全部(bù)来自银行，银行(xíng)根据工(gōng)程进度(dù)向开发(fā)商提供一定比例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪(nuó)用(yòng)资金直(zhí)接(jiē)损害银行利益，银行(xíng)有充分动机监(jiān)管开发商施工(gōng)进度。开(kāi)发商(shāng)在房(fáng)屋交付时(shí)需取(qǔ)得由政府相(xiāng)关(guān)部门经审查后发放(fàng)的(de)验(yàn)收凭(píng)证，通过验(yàn)收凭证向银行得到购房者支(zhī)付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付(fù)购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国(guó)期(qī)房(fáng)可零首付购(gòu)房，房款按建造工期进度支付，按揭(jiē)按(àn)工期放款后还贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，开发(fā)商(shāng)或购房者可(kě)购买期(qī)房烂(làn)尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发(fā)商在项目(mù)获(huò)批(pī)后即可预(yù)售房(fáng)屋。签署购房合(hé)同前，购(gòu)房者需(xū)支(zhī)付约2000欧的(de)定金并进行预约公证，签订合同后定金退还。如由于(yú)任何原因不能购买(mǎi)，定金(jīn)按照(zhào)德国法律全(quán)部(bù)退还。

　　签署购房合(hé)同后(hòu)，购房者(zhě)需(xū)支(zhī)付公证费和土地交(jiāo)易(yì)税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包(bāo)含(hán)在(zài)购房(fáng)款中，属于购(gòu)房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国(guó)没有规定(dìng)最低首付比例，可(kě)零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采(cǎi)取按工期支(zhī)付房款的制度，一般分7笔进行支付(fù)，具体支付节点、比(bǐ)例因项目而异。一般来说，支付(fù)节(jié)点可(kě)分为(wèi)公证后、主体完工、内部水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地(dì)板完工、全(quán)部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支付房款前申请房(fáng)贷，房贷(dài)利率采用固定(dìng)利率，银(yín)行(xíng)按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使(shǐ)用期限，期限(xiàn)结束后，购(gòu)房者开始还贷(dài)。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司针对期(qī)房设计(jì)了两种(zhǒng)保险(xiǎn)，保险的功能(néng)是(shì)当房屋出(chū)现重大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开发商(shāng)赔(péi)偿或(huò)修复，开发商破产，由(yóu)保险公司负(fù)责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购房(fáng)者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英(yīng)国(guó)预(yù)售(shòu)制设(shè)有10％定金(jīn)保(bǎo)险保(bǎo)护机制，交(jiāo)房前(qián)付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均有一名律师，负责沟通期(qī)房交易中的房产、资金、合(hé)同(tóng)等各个环节(jié)，各环节内容确认无误后签订首付(fù)交换合同(tóng)。

　　定金方面，英(yīng)国(guó)设置了10％定(dìng)金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，当开发(fā)商出现财务、经(jīng)营(yíng)问题时，购(gòu)房者10％的(de)定金由保险公(gōng)司赔(péi)付，而超出10％的部(bù)分较难追回(huí)。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工(gōng)程进度付款的(de)方(fāng)式，但是交房前付款比例(lì)相(xiāng)对较低，一般(bān)会在合同(tóng)签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋必(bì)须经过房产(chǎn)公证公(gōng)司的检验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国(guó)期房预(yù)售(shòu)资金监管(guǎn)极为严(yán)格，资金也由律师监管，在确认工程进度、支付相关款项过程中(zhōng)，由买房律师将(jiāng)资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方(fāng)律(lǜ)师转给(gěi)开发商，即资金在进入开发商账户前(qián)经(jīng)过两(liǎng)道(dào)关口，有(yǒu)利于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预(yù)付款保(bǎo)全(quán)措施(shī)

　　日本期房交易立(lì)法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须(xū)完成(chéng)“预售(shòu)房定金(jīn)保全(quán)措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发(fā)商违约需返(fǎn)还定价(jià)并赔偿(cháng)约10％房款，交(jiāo)房后(hòu)按揭(jiē)还款。

　　立(lì)法方面，日本二(èr)战结束后由于(yú)房(fáng)屋(wū)供给(gěi)严(yán)重失衡，叠加法律空(kōng)白，社会上(shàng)“一(yī)房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日(rì)本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多次修订，目前是唯一一(yī)部规范(fàn)期房交易的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根(gēn)据日(rì)本《宅地(dì)建物取(qǔ)引业法》，对购房者支付(fù)定金超过5％或超1000万日元的部(bù)分，法律要求开发商必须(xū)完(wán)成定金保全措施才(cái)可预售(shòu)。什么是定金保全措(cuò)施？即(jí)买(mǎi)卖双方(fāng)签订购房(fáng)合同时，开(kāi)发商向金(jīn)融机构或指定(dìng)保证机(jī)构或保险机构签订定金保证委托合同，设置(zhì)购房(fáng)者(zhě)定金的保(bǎo)证或保(bǎo)险，并将相(xiāng)应的保证金(jīn)证明书交(jiāo)付(fù)给购房者。除定(dìng)金外，其他预先支(zhī)付的购房款也(yě)受该措施保(bǎo)护。若开(kāi)发(fā)商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证(zhèng)金证明书向金融机构或保(bǎo)证机(jī)构或(huò)保险公司兑付，同时，开发商需向购(gòu)房者赔付违约(yuē)金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只需支付最多不超20％的定(dìng)金，签订购房合同后，购房者即可向银(yín)行申请贷款(kuǎn)，但交房后才开始(shǐ)按揭贷款，除定(dìng)金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金(jīn)由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房(fáng)者违约可(kě)返(fǎn)还相(xiāng)当于(yú)3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行(xíng)专(zhuān)门(mén)项(xiàng)目资金账(zhàng)户，交房(fáng)后(hòu)满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新(xīn)加坡开发商有统一的选购权合(hé)同(tóng)以及订金返(fǎn)还(hái)机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进(jìn)一(yī)步签订购买(mǎi)合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例(lì)方面，签订购房合(hé)同(tóng)后，购(gòu)房者需(xū)支付15％的首付及印(yìn)花税，同时(shí)购房者向银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房同样采取按(àn)工(gōng)程进(jìn)度付款的方式，《发展商(shāng)条例(lì)》对期房付款流程(chéng)做了统一详细(xì)规定，要求(qiú)所有开发商遵(zūn)守，支付节点(diǎn)一般为合(hé)同签订后(hòu)、地基完工(gōng)、框架完(wán)工、管道门窗等完(wán)工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭贷款(kuǎn)也依照工程(chéng)进度放款，月供(gōng)在此过(guò)程中随(suí)着放出贷款的增加而增加(jiā)，未放款部(bù)分无需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的订金与付款会(huì)存入银行(xíng)专(zhuān)门(mén)的项目资金(jīn)账户(hù)，账户资金提取(qǔ)须(xū)与房屋建设有关。房屋交(jiāo)付(fù)后(hòu)，购房者享受(shòu)1年(nián)的房屋保修期，此后购房者支付(fù)15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手临界点，重(zhòng)点是(shì)保交楼和房企重组。一方面，加大对(duì)刚需(xū)和改善型需求的支持(chí)力度，长短兼(jiān)顾妥善应(yīng)对局部(bù)停贷现象，重点是保交楼(lóu)保复(fù)工保民(mín)生，给予强(qiáng)有力的金融(róng)工(gōng)具支持(chí)。另一方面，从(cóng)现在(zài)起(qǐ)，对还在正常运转(zhuǎn)的房企包括民营企(qǐ)业，加(jiā)大支持力(lì)度，由(yóu)优质房企牵头并购重组整个行(xíng)业，为每(měi)个(gè)房企配套AMC和财(cái)团，给予金融(róng)工具(jù)配套。

　　二，中(zhōng)期来看(kàn)，应充分估计(jì)形势复杂性和人性复(fù)杂(zá)性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务(wù)、恢复市场信(xìn)心(xīn)以(yǐ)及(jí)2两白酒是多少ml 二两酒五个小时还会吹出来吗长效机制。长效(xiào)机制四大关键是推动城(chéng)市群(qún)战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。定2两白酒是多少ml 二两酒五个小时还会吹出来吗金(jīn)环节，建(jiàn)立开发商违(wéi)约(yuē)后定金保护机制(zhì)，如将已支(zhī)付定金冻结至房(fáng)屋交付阶段，保障购房者定金(jīn)安(ān)全。签订合同(tóng)环(huán)节(jié)，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房屋(wū)重大延(yán)期以及(jí)重大缺陷(xiàn)等情(qíng)况(kuàng)提供充(chōng)分的保障。余款支付环(huán)节，建立按工程进(jìn)度付款机制或交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充(chōng)分保(bǎo)护购房者的权(quán)益。资金监管(guǎn)环(huán)节(jié)，引入(rù)独(dú)立于(yú)开(kāi)发商、银行的(de)第(dì)三方资(zī)金监管(guǎn)机构(gòu)，或由政(zhèng)府相关部门直接(jiē)监管，以此防止资金挪(nuó)用(yòng)现(xiàn)象。交(jiāo)付环节，建(jiàn)立(lì)商品房保修期制度。保修期内，开发商应对房(fáng)屋质量问题全权(quán)负责、免费维(wéi)修，购(gòu)房者在保修(xiū)期结束后(hòu)支(zhī)付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商(shāng)品房预售(shòu)制是大势所趋。一方面(miàn)，98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜(yí)之(zhī)计，现在全国套户比(bǐ)超过(guò)1，从大开(kāi)发进入(rù)存量时代，对购(gòu)房民众不(bù)公平(píng)的预售(shòu)制已(yǐ)经(jīng)过时(shí)了(le)，该取消了(le)，改为现房(fáng)销售。另一(yī)方(fāng)面，取消预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而(ér)是(shì)所见即(jí)所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对购房民众的(de)最根本最实(shí)质的保障，这样将极大的(de)提升开发商的(de)建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣(liè)币。

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