5月以(yǐ)来，房地(dì)产板块个股多(duō)出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公募(mù)基金(jīn)为代表(biǎo)的机构对(duì)于这一(yī)板块已经在(zài)悄然布(bù)局。数据(jù)显(xiǎn)示，以南方和华夏的两只老(lǎo)牌(pái)ETF基金为例，5月9日(rì)时所(suǒ)公(gōng)布的总份额(é)均较4月28日(rì)时有小幅增长。根据基金一季报(bào)统(tǒng)计，龙头与地方(fāng)国企央(yāng)企(qǐ)获(huò)得增持(chí)，持仓数量占流通股比重(zhòng)增幅五只(zhǐ)个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或(huò)“底部回(huí)升(shēng)”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕(gēng)细作成共(gòng)识

　　从(cóng)公募基金对房(fáng)地产(chǎn)的配置看(kàn)，2019年末，公募(mù)所持有的房地产行(xíng)业标(biāo)的市值约1188亿元(yuán)，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年(nián)市场表现(xiàn)出(chū)色(sè)，但公募所持房地产公(gōng)司市值在(zài)股票资产(chǎn)中的(de)占(zhàn)比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年(nián)来(lái)的首次回升，年底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公(gōng)募对房(fáng)地产行业的(de)持股比例也同步(bù)回升，从2021年底(dǐ)的(de)6.94％提(tí)高(gāo)到(dào)2022年末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样的势(shì)头似乎在今年一季度(dù)得(dé)以延(yán)续(xù)。数据统(tǒng)计显(xiǎn)示，公(gōng)募重仓持有房(fáng)地产板(bǎn)块(kuài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季(jì)度(dù)提升(shēng)6.71％。持(chí)仓市值(zhí)前五个(gè)股(gǔ)分(fēn)别为保利发展、招商(shāng)蛇口、万(wàn)科A、华(huá)发股份、滨(bīn)江集(jí)团，持仓市值占(zhàn)板块比(bǐ)重合(hé)计(jì)达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于(yú)房(fáng)地产(chǎn)的投资(zī)愈发(一般一个家庭一个月用多少吨水，一吨水多少钱fā)有(yǒu)集中于龙头(tóu)的趋(qū)势(shì)。Wind显示，在公(gōng)募基(jī)金一季报(bào)汇总的重仓股中，房地产板(bǎn)块排名(míng)最(zuì)高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二(èr)的是招商蛇(shé)口(kǒu)，排(pái)在第(dì)78位。而老牌龙头股万科A排(pái)在第(dì)96位(wèi)。对比去年(nián)四(sì)季报，变化之处首先在(zài)于几只房地产龙(lóng)头股(gǔ)从排(pái)位上看均有退步，尤(yóu)其是万科最为明显；其次(cì)是金(jīn)地集团退出百大之列。但考(kǎo)虑到房(fáng)地产是(shì)复苏链上(shàng)最后一环，且首季并非行业销售(shòu)旺季，其(qí)传(chuán)导(dǎo)到二级市场乃至机(jī)构持仓(cāng)上还需要(yào)时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断(duàn)房(fáng)地产已经进入(rù)大分(fēn)化时代，一二线城(chéng)市好(hǎo)于(yú)三四(sì)线城(chéng)市。而映射到二(èr)级(jí)市场投资上，配(pèi)置房地产行业轻松(sōng)收获行业贝塔的红利期一去不(bù)返了。“如果按(àn)照产业周期来(lái)分类(lèi)，包(bāo)括房地产等几类(lèi)行业在盖特纳曲线里属于成(chéng)熟期或者衰(shuāi)退期的(de)行(xíng)业，传统认知上没有(yǒu)什么(me)投(tóu)资(zī)机会(huì)的。但(dàn)在这几年特殊的行情里包括(kuò)煤炭、电解铝等类似的行(xíng)业(yè)也出(chū)现了(le)一些机会，背后的(de)逻(luó)辑是(shì)供给侧(cè)发生了更大的变化。”一(yī)不愿(yuàn)具名的上海公(gōng)募(mù)基(jī)金经(jīng)理指出。

　　不过也有公募人士(shì)持谨慎乐观(guān)态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿(yì)平(píng)方米(mǐ)的年销售面积很难再(zài)出现了，2022年光是居(jū)民存款数量增加了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平(píng)方(fāng)米建筑面积(jī)，考虑存(cún)量地产的更新，也有近(jìn)10亿平方米(mǐ)。需求端还需要(yào)有(yǒu)一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从(cóng)城镇化的进程，还是(shì)人均住房面积（接近30平(píng)/人），我国均已告别住房短缺时代，而目(mù)前居民的杠杆率和房价收入也(yě)不(bù)支撑(chēng)每(měi)年18万亿元(yuán)的销售额，以(yǐ)及过快上行的房价，因而行业高增的(de)时代已(yǐ)经过(guò)去，未来行业的需求或将回落，在此过(guò)程中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆属性，就很(hěn)容易出(chū)现(xiàn)信(xìn)用风险(xiǎn)问题（类似(shì)2022年的民营地(dì)产爆雷(léi)），行业进入(rù)到供(gōng)给侧(cè)出清的过程。这个过(guò)程中，综合(hé)竞争(zhēng)力强的公司就能够通过大(dà)鱼吃小鱼(yú)的方式(shì)，获(huò)得市占(zhàn)率的提升。当(dāng)行业需(xū)求见(jiàn)顶回落时(shí)，行业(yè)的贝(bèi)塔已(yǐ)经(jīng)过去了(le)，但不(bù)代表没(méi)有投资机(jī)会(huì)，机会在于城(chéng)市、位置、产品的阿尔(ěr)法(fǎ)，而对应到股票投资(zī)，就是强(qiáng)竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认识转变，精(jīng)耕(gēng)细(xì)作个股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质(zhì)区域(yù)性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来(lái)，房地产板块个股多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本(běn)月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地(dì)产板块(kuài)个股(gǔ)，在纳入统计的124只房地产类(lèi)标的股(gǔ)中(zhōng)，本月以来(lái)实现股价上涨的达(dá)到(dào)了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段(duàn)恰好(hǎo)排(pái)名前五的公司月内涨(zhǎng)幅超过了(le)10％，它们分别是(shì)上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排(pái)名第一的上实(shí)发(fā)展，五一假期(qī)归来(lái)后日成交量明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收出涨停。从该股的基本(běn)面来看，上实发展(zhǎn)的主营业务(wù)为房地产开发与经(jīng)营(yíng)。公司的(de)主要产品及服务为房地产销(xiāo)售、房地产租赁、物业管理服务(wù)、工程(chéng)项目(mù)、酒店(diàn)经营。从业绩(jì)数据(jù)来看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其(qí)实现营(yíng)业总(zǒng)收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不(bù)过(guò)从十大(dà)流通股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)来看，各类机(jī)构都有对其布局的例(lì)子。以3月31日时的首季十大流通股股东(dōng)来看(kàn)， 具(jù)体包括公募(mù)的上银基(jī)金(jīn)、私募(mù)的迎水文(wén)龙、中(zhōng)央汇金(jīn)、长城资产管理公司等(děng)都跻(jī)身前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时排名第二的浦东金桥也是上(shàng)海(hǎi)本(běn)地房企(qǐ)，其第(dì)一季度的收入利润规(guī)模大幅度复苏(sū)。究(jiū)其原因，一(yī)方(fāng)面是(shì)该公司(sī)后疫情时代出租(zū)率复苏至近年来最高，另一方面则(zé)是(shì)公(gōng)司拿地结算持续性向好，从(cóng)数(shù)字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好背(bèi)景下，自然(rán)也吸引了知名机构在(zài)其中持续驻足。从(cóng)第一(yī)季度十大流通股股(gǔ)东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然(rán)在(zài)前十中，这也(yě)是连续第三个(gè)季度(dù)他有的(de)两(liǎng)只产(chǎn)品杀入前十。同时榜(bǎng)单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资(zī)局，其当季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去(qù)上述两家上海区域性(xìng)地产公司(sī)外，荣(róng)安地产则是主(zhǔ)要布局在深圳(zhèn)的地产公司，一(yī)季报交出的也(yě)是一份报(bào)喜的(de)成绩单：首(shǒu)季公(gōng)司实(shí)现营业收入(rù)51.85亿(yì)元(yuán)，同比增长35.51％。归(guī)属于(yú)上(shàng)市公(gōng)司股东(dōng)的(de)净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态度来看，《红(hóng)周刊》注意到两只(zhǐ)公(gōng)募(mù)指基(jī)首(shǒu)季新杀入十大(dà)流通股股东行列。具(jù)体说来， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上(shàng)榜(bǎng)排名第(dì)七位，富(fù)国中(zhōng)证指(zhǐ)数1000增强(qiáng)则排名第(dì)九(jiǔ)位(wèi)，此外联袂出现的机(jī)构还有QFII高(gāo)盛国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头的价(jià)值更为笃定突出；从拿(ná)地(dì)端看，2022年土(tǔ)地(dì)市场大幅降温，优质土地供给较多（券商测算对应(yīng)潜在毛利(lì)率在25％以上，目一般一个家庭一个月用多少吨水，一吨水多少钱前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信(xìn)用(yòng)问(wèn)题或(huò)者资金紧张没(méi)法拿地，龙头房(fáng)企趁机获取低成本(běn)土地，龙头(tóu)房企的拿地力度（拿地(dì)金额/销售金(jīn)额(é)）基(jī)本在30％以(yǐ)上；从融资(zī)上看(kàn)，龙头房企杠杆(gān)率较低(dī)，净负债率基本在70％以下，而其他房(fáng)企的(de)净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空(kōng)间有限，从融资成本看，龙头房企的融(róng)资成本(běn)不断下(xià)滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月百强房企的(de)销售额增速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在(zài)当前中(zhōng)特估(gū)的浪(làng)潮下，央国企地产股或存(cún)在发展(zhǎn)的大好机会。中信证券指出(chū)：“房地产行业的结构性机会依然存在，少部分公司尤其是央企占据(jù)显(xiǎn)著优(yōu)势，其主要又(yòu)体现(xiàn)为库存的优势。央企地产公(gōng)司(sī)，现(xiàn)阶段表现出较低的(de)融资成本，优质的开发资源和(hé)良好的不动产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有(yǒu)中特估，国央企相较于(yú)民营地产公司(sī)也是更有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资(zī)源债权债务关系等问题，市场对民(mín)营房开企(qǐ)业的资产会(huì)有更多(duō)担忧和(hé)质疑(yí)，所以(yǐ)在(zài)这一轮行业(yè)出清的过(guò)程(chéng)中，央(yāng)国企相较于(yú)民(mín)企来说估值的修(xiū)复更明显。中特估(gū)的角(jiǎo)度从中长期的维度看(kàn)，行业的逻(luó)辑在于(yú)集中(zhōng)度提升后，行业进入高质量发展阶段(duàn)，具备较快速(sù)发展阶段更稳定且可预期的(de)盈利和现金流(liú)创造能(néng)力，以此带来(lái)估值(zhí)中枢的提(tí)升，应(yīng)该关注估(gū)值相(xiāng)对(duì)较低(dī)，企业自身(shēn)资产(chǎn)的质(zhì)量好、运营能力(lì)强、可以创造持(chí)续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量时(shí)代中(zhōng)行(xíng)业普(pǔ)涨(zhǎng)的概率(lǜ)比较低，行(xíng)业(yè)内部将出现(xiàn)分化，要关注将受益于(yú)行(xíng)业集中度提升的头部公司。”星石投资首(shǒu)席研(yán)究(jiū)官方磊也(yě)表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路(lù)的话，或(huò)许还是保利(lì)发展(zhǎn)、招(zhāo)商(shāng)蛇口等(děng)国资背(bèi)景龙头前途更(gèng)为(wèi)光明(míng)。不过国投瑞(ruì)银基(jī)金(jīn)投资部副总(zǒng)监綦傅(fù)鹏表示：“需(xū)要客观地去(qù)持续观察(chá)国(guó)企(qǐ)央企在三(sān)个方面是否可以(yǐ)维(wéi)持，首先是融资(zī)成(chéng)本(běn)保持低位，其次(cì)是销售份额持续提升，再次是拿地份(fèn)额(é)持续(xù)提升。”

　　复(fù)苏(sū)速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一(yī)些耐(nài)心

　　而(ér)《红周(zhōu)刊》也根据(jù)房企一(yī)季报梳理发(fā)现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一(yī)季度的业(yè)绩分化更趋明显，保利(lì)发展(zhǎn)、滨江集团等房企营(yíng)收、净利均实现(xiàn)了业绩(jì)的(de)回正(zhèng)，甚至(zhì)是较(jiào)大增速的(de)增长。而(ér)这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名(míng)房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示(shì)，业绩出现明显改(gǎi)善的房企，主要是因(yīn)为过去两(liǎng)三年时间，尤其是在(zài)2021年下半年(nián)民营房(fáng)企不怎(zěn)么投资(zī)拿(ná)地之后(hòu)，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集(jí)中在核心城市，投资力度较(jiào)大。投资的(de)驱动能够推动房企销售业(yè)绩的增长，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢(huī)复但仍处(chù)于(yú)调整的过程中，能够保有一个(gè)正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒(xǐng)表示(shì)，在(zài)房(fáng)地(dì)产的(de)复苏过程中，还面临着一(yī)些不确定性。其实(shí)整个市场从四月份(fèn)开始(shǐ)又在(zài)往下掉(diào)。除了杭州(zhōu)、成都等极个别(bié)城市四月环比三月相对(duì)表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出现环比下(xià)滑的情(qíng)况。而现(xiàn)在五月(yuè)的市场表现也(yě)不太乐观(guān)。按照现在的经(jīng)济状况、收入(rù)情(qíng)况(kuàng)，以及市场的去(qù)库(kù)存压力、企业的资(zī)金面压力，可能会(huì)出现，到六月份房企为了半年报(bào)冲业(yè)绩(jì)出现市场(chǎng)的(de)短期反(fǎn)弹外的(de)一(yī)个(gè)市场乏(fá)力(lì)现象。也就是(shì)说，第二季(jì)度、第三季度增长不确(què)定性的(de)压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀(tán)投(tóu)资董(dǒng)事长(zhǎng)陈(chén)昊(hào)扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在(zài)整个房(fáng)地产(chǎn)以及其上下游(yóu)产业链的复苏速度(dù)都比(bǐ)想象的要慢很多，我们要多给一(yī)些耐心，这个时(shí)候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的(de)时候，只(zhǐ)能赚他基本(běn)面(miàn)的钱(qián)。但这也(yě)意味(wèi)着(zhe)，只有极为少数的、做(zuò)得(dé)比同(tóng)行(xíng)好(hǎo)得多的企业，会伴随整个行业(yè)的(de)弱复苏(sū)，业绩会逐步(bù)体(tǐ)现出来。所以只(zhǐ)能耐心地去等(děng)待它的(de)基本面不断(duàn)地凸(tū)显出来(lái)，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发(fā)于5月(yuè)13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举例分(fēn)析，不做买卖(mài)推荐。）

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