文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召开的全国(guó)住房和城乡建设(shè)工作会议提出(chū)“有条件的可以进(jìn)行现房销售”，不(bù)足一(yī)个月时(shí)间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商(shāng)品房(fáng)预(yù)售(shòu)制了，用你的(de)钱，建你的房子(zi)，还烂尾了，这(zhè)是对购(gòu)房者的不公平。以后谁有钱谁(shuí)建房(fáng)，没钱没实力的(de)别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这是房(fáng)地产从大开发(fā)时(shí)代步入高质量发(fā)逆天邪神为什么不更新了 逆天邪神是什么时候开始写的展阶段的必然(rán)趋势，也是(shì)对购(gòu)房老百(bǎi)姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计(jì)，现在全国(guó)套户(hù)比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了(le)，该取消了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。以后(hòu)一手(shǒu)交钱，一手交房，天(tiān)经地(dì)义(yì)。当然二次(cì)房改是(shì)个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信(xìn)心(xīn)以及长效机(jī)制，长效机制四(sì)大关(guān)键是推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定(dìng)和房地(dì)产税。如(rú)果按照经济规律办事(shì)，中(zhōng)国一定能(néng)实现房地(dì)产软着陆(lù)和(hé)长期平(píng)稳(wěn)健康发展(zhǎn)，跨过这道(dào)关，解(jiě)好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什(shén)么要(yào)取消预售(shòu)制(zhì)、改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售？大(dà)家想想，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱(qián)一手(shǒu)交货，预(yù)售制是对购买者的单方(fāng)面不公(gōng)平(píng)制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有商品不(bù)能交付的风险。从个(gè)人层面看(kàn)，预(yù)售制对购房者非常不(bù)公(gōng)平，比(bǐ)如，交(jiāo)房(fáng)等待期一般为两年(nián)，在此期间，购(gòu)房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟交房、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房(fáng)的(de)风险。从(cóng)行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下(xià)行周(zhōu)期，会(huì)引(yǐn)发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，这样有助于落实中央房住不(bù)炒精神、有助(zhù)于保障(zhàng)购房老百姓权益(yì)、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎么来的？国外什么情况(kuàng)？简单(dān)科普一下：商品房预售最早(zǎo)源于中国香港，俗(sú)称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商(shāng)放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺资金(jīn)，借(jiè)鉴(jiàn)中国(guó)香港，引入(rù)了商品房(fáng)预售制度。其实，当前(qián)世界不少国家存(cún)在(zài)预售制。但是(shì)，重点来(lái)了！发(fā)达国家一般(bān)有严(yán)格的监管保障(zhàng)措(cuò)施，开发商在(zài)项目获得政府批准后才(cái)可以(yǐ)开始销(xiāo)售，买(mǎi)家在购买(mǎi)期房后(hòu)并(bìng)非像中(zhōng)国一样在支付完首付(fù)款后从银行一次性贷款支付(fù)剩余(yú)全部房款，而是根据开(kāi)发(fā)商工(gōng)程(chéng)进度(dù)在(zài)完全交(jiāo)房前进(jìn)行(xíng)分(fēn)期支付。所以(yǐ)，预售制度是需要严格的资金(jīn)监管、分(fēn)期支(zhī)付以(yǐ)及(jí)违约处罚措施作(zuò)为(wèi)保(bǎo)障(zhàng)的，如果没(méi)有(yǒu)这(zhè)些保障措施，一定会触(chù)发风险(xiǎn)，对购房民众不公平，所以不(bù)如借机取消预售制度(dù)，以后(hòu)改为现(xiàn)房销售(shòu)。客观(guān)讲预售制度有一定历史(shǐ)阶段性，现在中国(guó)住(zhù)房进入存(cún)量时代(dài)，取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和社会(huì)，当(dāng)然这需要配套房企债(zhài)务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信(xìn)心和(hé)房地产长效机制(zhì)。这(zhè)是个技术活，只(zhǐ)要坚持市场化改革(gé)，中(zhōng)国(guó)一定能化解这个难题，让(ràng)房地产回归实体经济和居(jū)住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如果取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不(bù)能兑现(xiàn)的营销手段(duàn)，而是所见(jiàn)即所得的过硬(yìng)的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的(de)保障，这样(yàng)将极(jí)大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业(yè)的本质是(shì)向善(shàn)，是以客户为中(zhōng)心，房地产(chǎn)也不能例(lì)外，老百姓(xìng)买房子(zi)是天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家人(rén)。从这(zhè)个角度，取消预售制、实施现房销售是实现老百姓(xìng)安居乐业、社会(huì)长治久安、行业企业健康发展的重(zhòng)大措(cuò)施。在当前的情(qíng)况下(xià)，取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)要(yào)结合稳(wěn)楼(lóu)市、房(fáng)地(dì)产软着陆、打通金融支持(chí)当期(qī)三好生、新模式等(děng)综合施策。

　　作(zuò)者十年前在国务院发展研究中心参与(yǔ)财税改革方案研(yán)究(jiū)时，对(duì)预售制(zhì)、房地(dì)产税、人地挂钩(gōu)、金融稳(wěn)定(dìng)、房企杠杆率等进(jìn)行过长期系统的(de)专项(xiàng)研究。（参考(kǎo)后(hòu)来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制推动城(chéng)市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在(zài)

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三(sān)方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购(gòu)房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易(yì)立法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银(yín)行监(jiān)管，享1年(nián)保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十年代在(zài)中国香(xiāng)港，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛行(xíng)的方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金周转期长(zhǎng)等(děng)问题，分层(céng)销售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国香港还未推行公共房屋制度，许多人栖身(shēn)于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是相当高，不过大多数居民的(de)储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的(de)资金实力才能(néng)购买。虽然楼宇出租是(shì)中国香港地产行业盛行的(de)方式，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)期长等(děng)问(wèn)题。针对这(zhè)一系列问题，不(bù)少(shǎo)地产商(shāng)开始探求新(xīn)的方式，如把楼(lóu)宇契约切开(kāi)，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层出售。这(zhè)模(mó)式一(yī)经推行，购(gòu)买楼宇的市民数量有(yǒu)所(suǒ)增加，开(kāi)发(fā)商资金周转加(jiā)快(kuài)。

　　在分层出(chū)售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式。1953年底霍英东(dōng)创办立信置业有限公司(sī)，凭借商业直觉和多年经营杂(zá)货铺、海上驳运业务(wù)的经验，对于商品(pǐn)流通、资金周(zhōu)转有着独到的见解，在努(nǔ)力寻(xún)求方法加快自身(shēn)资金周转(zhuǎn)。当时其(qí)在购下九龙(lóng)的一块地盘后，除了(le)分层出售、还印发售楼说明书，上(shàng)有文字详尽说明楼宇的地势(shì)环(huán)境、建筑材料、分层价格、订(dìng)购方法等。此(cǐ)外，“卖楼(lóu)花(huā)”是另外一个亮点，即(jí)先收(shōu)取买家(jiā)的订金，采用类似租金的分(fēn)期付款(kuǎn)形(xíng)式，等新楼(lóu)落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有了自(zì)己的房产。这种方式减(jiǎn)轻了民众购(gòu)房的资金(jīn)压力(lì)，加速了房屋的建(jiàn)造和(hé)销(xiāo)售，也解决了制造商的资金问题，降低投(tóu)资风(fēng)险(xiǎn)，在当时(shí)可谓(wèi)是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款”的销(xiāo)售模式成(逆天邪神为什么不更新了 逆天邪神是什么时候开始写的chéng)为当(dāng)时中国香港房地产市(shì)场的一(yī)大特色(sè)，纵观中国香港房地产市(shì)场(chǎng)的改(gǎi)革(gé)，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解决了核心的住房供不应求的问题，使(shǐ)房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花(huā)模式推动了(le)中国香港楼市几十年繁荣，但期间也(yě)出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监管部门(mén)不断(duàn)完善、规范化，建立健全的(de)监管机制，促进市场(chǎng)健(jiàn)康发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费(fèi)用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港管理(lǐ)部门提升了对于预售楼花制度(dù)的监管，即要求开发商(shāng)在预售前，确保地价款已经全(quán)部支付，还要证(zhèng)明(míng)自(zì)身有资(zī)金等能(néng)力把项目完(wán)成，资金需放(fàng)入律师(shī)所托管(guǎn)，支取时需律所和(hé)建筑师的核准(zhǔn)。为了防(fáng)止(zhǐ)开发(fā)商、律所、建筑师等造(zào)假，套取监管账户资金(jīn)，中国香港要求律师行在银行开设(shè)的信托账户(hù)（监管账(zhàng)户）、开发商操作等(děng)采取全透(tòu)明化(huà)机(jī)制，且(qiě)银行的责任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银(yín)行将(jiāng)成(chéng)最(zuì)大风险方，后(hòu)续需自身推动项目完工。随着监管体系逐步完善，出(chū)现“烂尾(wěi)”的(de)现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中国内地(dì)版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国内地面临住房需求大和供(gōng)给量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国(guó)以来，中国内地优先发展重工业，强调基(jī)础(chǔ)建(jiàn)设(shè)，这一(yī)导向使前(qián)期发(fā)展(zhǎn)工业(yè)化的(de)进程大于城市化进程，唯(wéi)有(yǒu)解(jiě)决住房基(jī)础(chǔ)等(děng)城市化配套问题，才能(néng)进一步推进城市化。但(dàn)当时推(tuī)行的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租养房”的福利(lì)分房制度，住(zhù)房市场发展起步较晚、增(zēng)速较慢，福利分房制度也出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因此福利分房(fáng)制度不(bù)再适用于当时的国(guó)情。叠加房地(dì)产市场(chǎng)面临(lín)商品房的需求(qiú)量大(dà)，而社会缺少大(dà)型房地产开发商，商品房供应量小的困境，此时引(yǐn)入(rù)中国香港的“卖楼花”模式无疑(yí)是对内地房(fáng)地产市场的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中(zhōng)国(guó)内地逐步引进中国香港预售商品房制度，先后(hòu)出台多项文件，大力(lì)支(zhī)持(chí)国(guó)内房地(dì)产市场改革。例(lì)如，1998年，国务院出(chū)台《关于进一步深化(huà)城镇住房制度(dù)改革(gé)，加快(kuài)住房建设的(de)通知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实(shí)行住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从(cóng)计(jì)划经济下的(de)福利分(fēn)房转向市(shì)场经济(jì)的商品房(fáng)。房地产(chǎn)市场采用预售制，允许(xǔ)开发(fā)商(shāng)卖期房，解决了房企缺(quē)少资金和开发时间周期(qī)长的两大难(nán)题，开发商(shāng)以预售(shòu)款撬动下一个项(xiàng)目的开发，形成(chéng)滚动开(kāi)发(fā)模式，住(zhù)房(fáng)供应速度(dù)加快。自此(cǐ)中国内(nèi)地开始房改货币化，中国人民银行等(děng)多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房者(zhě)，极大作用推动(dòng)了(le)房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港(gǎng)“卖楼(lóu)花”模式后(hòu)，经调整形成契合中国内(nèi)地的商品房预(yù)售(shòu)制度。预售(shòu)制(zhì)的初衷是(shì)为了缓解房企资金压力，加快(kuài)城镇住房(fáng)建设。具(jù)体来说，是指房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发企业(yè)将正在建设(shè)中的房屋预先出售(shòu)给购房者，由购房者支付定(dìng)金或房(fáng)款的行(xíng)为。区别于中(zhōng)国香港，在(zài)中国内地(dì)实(shí)践过(guò)程中，商品房(fáng)预售流程为：房(fáng)地(dì)产(chǎn)开(kāi)发(fā)商(shāng)办理(lǐ)预(yù)售(shòu)许可(kě)证-签订商品房买卖(mài)合同-进行备案(àn)登记和预告登记(jì)-交付房屋(wū)。在购房过程中，购房者需要一次性(xìng)付清首付(fù)款，并采用银(yín)行贷款(kuǎn)的形式一(yī)次性付清剩(shèng)余房款，换言之(zhī)，房屋未建成(chéng)，开发商可能已拿到了全部购房款，这点与中国香港的按照工程(chéng)进度付款有所不(bù)同。对中国内地(dì)的(de)开(kāi)发商(shāng)而言，预售制商品房也(yě)开启了高周转、高杠(gāng)杆的运(yùn)作模(mó)式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内(nèi)地商品房销售的最主要方式，预(yù)售制极大(dà)缩短房企(qǐ)现(xiàn)金(jīn)回(huí)笼周期，同时增加市(shì)场(chǎng)商品(pǐn)房供应，推动了城镇化(huà)发展进(jìn)程。预售制在(zài)过去(qù)20多年对中国内(nèi)地房地产(chǎn)市场的稳步发展起到了(le)重要(yào)作(zuò)用(yòng)，不仅解(jiě)决了房地产市场快速发展阶段的资(zī)金需求，也(yě)提(tí)高(gāo)了居民居住水平，中(zhōng)国(guó)内(nèi)地城(chéng)镇居民(mín)从(cóng)筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本(běn)适居，住房事业取得(dé)巨大进步(bù)，数十年时间走完发达国家(jiā)几(jǐ)百(bǎi)年城镇化路程。改革(gé)开放以(yǐ)来(lái)，城镇(zhèn)化(huà)进(jìn)程(chéng)进入快(kuài)速发(fā)展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增(zēng)长至(zhì)9.1亿(yì)人(rén)，43年(nián)间(jiān)增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积由7438平(píng)方公里增长至60721平(píng)方公里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据(jù)我们发布的(de)《中国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内(nèi)地城镇(zhèn)住宅存量从不(bù)到(dào)14亿(yì)平增至313.2亿平(píng)，城镇(zhèn)人均住房建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)从8.1平方米增(zēng)至34.7平(píng)方米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户(hù)比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已成(chéng)为(wèi)中国内地商品房(fáng)销售最(zuì)主要方式，2005年(nián)中国内地商品住宅期(qī)房销售面积(jī)占(zhàn)总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内(nèi)地房地(dì)产行业的发展。中国内(nèi)地房地(dì)产历(lì)经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投(tóu)资完成额从(cóng)0.4万亿(yì)元增至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发(fā)展，房地产企业从无到有、从国企先行(xíng)到民企崛起，队伍(wǔ)逐(zhú)渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年的(de)2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动(dòng)中国内地经(jīng)济高增(zēng)长的火车(chē)头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产(chǎn)带动的上(shàng)下游(yóu)产业(yè)链特(tè)别长，高达50多个(gè)行(xíng)业。2020年(nián)房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其(qí)中房地产(chǎn)业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房(fáng)地(dì)产带动产(chǎn)业(yè)链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产(chǎn)对金(jīn)融、批发、建材的带动最(zuì)为明(míng)显。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠(qú)道，2020年(nián)房(fáng)地产完全拉动的(de)投资占(zhàn)全社会固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的(de)比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道(dào)业(yè)务，占比(bǐ)超(chāo)过三分之一。从(cóng)房(fáng)地产融资存量(liàng)占(zhàn)社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大(dà)面积违约，将导致(zhì)银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国住房(fáng)市值测算报告(gào)》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的(de)31.5万亿美元(yuán)。从住房(fáng)市值占股债房市值(zhí)的比例看，2020年(nián)中(zhōng)国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房(fáng)市值与股债(zhài)房市值的比例(lì)较高，主要(yào)是因为住房市值高(gāo)，以及中国(guó)资(zī)本市场发育尚不成熟，直(zhí)接(jiē)融(róng)资比例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不(bù)可否认，预(yù)售制背后潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在，当前的(de)负(fù)面效应愈发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手(shǒu)交货，预售(shòu)制是对购买者的单方面不公平制度，购(gòu)房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎(hū)承担了所有商(shāng)品不(bù)能交付的风险。比如，交(jiāo)房等待期(qī)一般为两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行利(lì)息(xī)，还要承担(dān)延迟交(jiāo)房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房(fáng)等风险。另外，购房者和开发(fā)商之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同(tóng)是两(liǎng)个独立(lì)的合(hé)同(tóng)关系(xì)，如果开发(fā)商(shāng)发(fā)生违约，购房者只(zhǐ)能(néng)根(gēn)据购房(fáng)合(hé)同向开发商主张权(quán)力，但(dàn)依旧需要根据按(àn)揭贷(dài)款合同按时向(xiàng)银(yín)行进行贷款偿(cháng)还，因(yīn)此购房(fáng)者(zhě)承担的风(fēng)险较大。

　　从行业层(céng)面(miàn)看(kàn)，预售(shòu)制助推(tuī)部分(fēn)房企过度(dù)举债、高(gāo)杠(gāng)杆(gān)扩张(zhāng)，资金若遇(yù)到下行周(zhōu)期(qī)，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险，进行影响(xiǎng)自身(shēn)信用和购房者对行业的(de)信心。

　　从(cóng)金(jīn)融(róng)层面看，银行作(zuò)为按揭贷(dài)款的发放方，一(yī)旦房企因(yīn)为市场波动或经营(yíng)不善(shàn)，出(chū)现(xiàn)资金链断裂等(děng)一(yī)系列问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企通(tōng)过(guò)与购房(fáng)者签订(dìng)的预售合同和按揭合(hé)同(tóng)，已经从银行获得房(fáng)款，如(rú)果购房者丧失(shī)还款能力或短期不能还款等，则风险完(wán)全由银行(xíng)承担，银行将面临较大的坏账压力(lì)。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的预售监(jiān)管(guǎn)资金去(qù)哪了(le)？楼盘(pán)“烂(làn)尾”，归根结底两个字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版(bǎn)的《城(chéng)市(shì)商品房预(yù)售管理办法》中明确规定(dìng)了(le)开发企业(yè)预售商品房所得(dé)款项应当用于有关(guān)的(de)工(gōng)程(chéng)建设(shè)，商品房预售(shòu)款监管的具体办法，由(yóu)房地产管理(lǐ)部门制定。但多(duō)年以(yǐ)来全国并(bìng)没有(yǒu)统一的预售资金监管规定，各地实行“一(yī)城(chéng)一(yī)策”。例如(rú)，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资(zī)金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城市则按照项(xiàng)目的建安成本乘以建筑面积(jī)或者项目工程总额报(bào)价计算重点资(zī)金。而事实是(shì)，不少购(gòu)房款(kuǎn)未进入(rù)监(jiān)管账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继(jì)续建设。收楼(lóu)遥(yáo)遥(yáo)无期，月供却被迫继续还款。那么，监管(guǎn)账户资金如何被挪走的？实(shí)际上，在过去(qù)房地产大开发时代的高(gāo)周转背景下，抽调预售款监管账户(hù)资金(jīn)，是行(xíng)业(yè)“潜规(guī)则”。比如工程(chéng)总(zǒng)承包(bāo)方，以工程(chéng)建设名义，获得监管账户拨付资金(jīn)，再由(yóu)工程方(fāng)将(jiāng)资(zī)金转给房企，而拨付的(de)工程款，远超工(gōng)程(chéng)进度所需。通过这(zhè)些方式套取(qǔ)的(de)资金，在房企各(gè)地项目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做(zuò)提供了资金流(liú)动(dòng)性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿(ná)地、还款(kuǎn)和(hé)楼盘建设，形成一种资金循(xún)环高(gāo)周(zhōu)转模式(shì)，但一(yī)定程度(dù)上把风险甩给(gěi)了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房(fáng)预售(shòu)制度呈现以下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款保护：对(duì)于(yú)购房者预付资(zī)金，一般设有定(dìng)金或预付款保护(hù)机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者(zhě)支付的预付款(kuǎn)比例相对较低(dī)，绝大部分房款在房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付(fù)款支付(fù)方式(shì)：预付款一般以定(dìng)金方(fāng)式支付(fù)，或按工程进(jìn)度(dù)分期支(zhī)付，或二者(zhě)结合(hé)；

　　4）按(àn)揭贷(dài)款方式：一(yī)般(bān)采用两种方式(shì)发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工(gōng)程进(jìn)度(dù)付款，按(àn)揭贷款按照工程进(jìn)度逐(zhú)渐发放，购房者开(kāi)始月供；二是(shì)房(fáng)屋交付后发(fā)放按(àn)揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂(làn)尾保(bǎo)护：为(wèi)预售(shòu)商品(pǐn)房(fáng)提供期房烂(làn)尾保险，在(zài)商品房(fáng)出现重大延期或重大缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质(zhì)量的保障有两种方式(shì)，一是期房由政府(fǔ)或第三方验收合格并(bìng)提供(gōng)验收凭证后，开发(fā)商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二(èr)是开发商为(wèi)购(gòu)房者提供一(yī)定的保修期，通常(cháng)1-5年(nián)，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资(zī)金(jīn)第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美国期房定金(jīn)一定期(qī)限内(nèi)无条(tiáo)件返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首(shǒu)付，其余房(fáng)款交付后按揭还款，交付前(qián)资金由第三方全程监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金(jīn)及首(shǒu)付环节，定金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低(dī)可低于3.5％，根据(jù)美国(guó)官方数(shù)据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金(jīn)或(huò)首付外(wài)，购房者在房(fáng)屋交付(fù)后通过按揭(jiē)贷款支付(fù)剩余房(fáng)款。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，美国为防止开发商挪用(yòng)资(zī)金，购房者的(de)定金(jīn)及首付款由第三方公证行或(huò)产(chǎn)权(quán)保险(xiǎn)公司的(de)信(xìn)托账(zhàng)户监管。如果开发商(shāng)倒闭(bì)导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资(zī)金可通过(guò)申请仲裁取回，且不承担任何责任(rèn)与损(sǔn)失。而开发商在房屋(wū)建设(shè)过程中的资金全部来自银行，银行(xíng)根据工程进度向(xiàng)开发商提供一定比例(lì)的(de)贷款，由于开发商挪用资金(jīn)直(zhí)接损(sǔn)害银(yín)行利益，银行有充分动机(jī)监(jiān)管开发商(shāng)施工进度。开发(fā)商(shāng)在房屋交付时需取得(dé)由政府相关部门经(jīng)审查后发放的验收(shōu)凭证(zhèng)，通过验(yàn)收(shōu)凭(píng)证(zhèng)向银行(xíng)得到(dào)购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购(gòu)房，提(tí)供期房烂(làn)尾险

　　德国期(qī)房可零首付购房，房(fáng)款按建造工(gōng)期进度支(zhī)付(fù)，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，开(kāi)发商或购房者可(kě)购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门(mén)槛(kǎn)方面，德国开发(fā)商在(zài)项目获批后即可预售房屋。签署购房合同(tóng)前，购房者需支付(fù)约2000欧的定金并进(jìn)行预约公证，签订(dìng)合同(tóng)后定(dìng)金退还。如(rú)由(yóu)于(yú)任何原因(yīn)不能购(gòu)买(mǎi)，定(dìng)金按(àn)照德(dé)国法律全部退还(hái)。

　　签署购(gòu)房(fáng)合同后(hòu)，购房者(zhě)需支付(fù)公证费(fèi)和土地交(jiāo)易税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房款中(zhōng)，属于(yú)购房附加费。

　　首付方面，德国(guó)没有(yǒu)规定最低首付比(bǐ)例(lì)，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按工期(qī)支付房款的(de)制度，一(yī)般分(fēn)7笔进行支付，具体(tǐ)支付节点(diǎn)、比(bǐ)例因项目而异(yì)。一般(bān)来(lái)说，支付节点可(kě)分(fēn)为(wèi)公证后、主(zhǔ)体完工(gōng)、内部水暖电路(lù)完(wán)工、窗户玻(bō)璃完工(gōng)、室(shì)内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工(gōng)，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房(fáng)者可在支付房(fáng)款(kuǎn)前申请(qǐng)房贷，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固定利率，银(yín)行(xíng)按施工节奏(zòu)分多次(cì)发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期限(xiàn)，期限(xiàn)结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公(gōng)司针对(duì)期(qī)房(fáng)设计了两种(zhǒng)保险(xiǎn)，保险的(de)功(gōng)能是当房(fáng)屋出现重大延期或重(zhòng)大缺(quē)陷(xiàn)时，保险公(gōng)司保(bǎo)证开发商赔偿或(huò)修复，开发商破产，由保险公(gōng)司(sī)负责相(xiāng)应赔偿。保险由开(kāi)发(fā)商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护(hù)机(jī)制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预(yù)售制设有(yǒu)10％定金保(b逆天邪神为什么不更新了 逆天邪神是什么时候开始写的ǎo)险(xiǎn)保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖(mài)双方均(jūn)有一名律师，负责沟通期(qī)房交易中的房产(chǎn)、资金、合同等各(gè)个环(huán)节，各环节内(nèi)容确认无误后签订首付(fù)交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，当开发(fā)商出(chū)现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司赔(péi)付(fù)，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合(hé)同签订(dìng)21天(tiān)内支付。

　　余(yú)款支付环节，英国(guó)采取按工程进度(dù)付(fù)款的(de)方(fāng)式，但是交房前付款比例相对(duì)较(jiào)低(dī)，一般会在合同签订(dìng)6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房(fáng)后支付(fù)。

　　交付环节(jié)，英国规定房(fáng)屋必(bì)须(xū)经过房产公证公司的检验(yàn)验收后才能交付，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房(fáng)预售资金监管(guǎn)极为严(yán)格，资(zī)金(jīn)也由律师(shī)监管，在确认工程进度、支(zhī)付相关款项过程中，由买房律师将资(zī)金(jīn)转给卖方律(lǜ)师，卖方律(lǜ)师转给(gěi)开发(fā)商(shāng)，即资金在(zài)进入(rù)开发商账户前经过两道关口，有(yǒu)利于保障购(gòu)房者(zhě)资金安全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交(jiāo)易立(lì)法，定金超5％或1000万(wàn)日(rì)元时，开发商必须完(wán)成“预售房定(dìng)金保全措(cuò)施”，交房前(qián)付款比例不(bù)超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需(xū)返还定价(jià)并赔偿约(yuē)10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方(fāng)面，日(rì)本二(èr)战结束(shù)后(hòu)由于房屋供给严重失衡，叠加法(fǎ)律空白(bái)，社会上“一(yī)房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台(tái)《宅地(dì)建筑物(wù)交易法》，经多次修订(dìng)，目(mù)前是唯一一部规(guī)范期房交易的(de)法律。

　　定金保护方面，根据(jù)日本(běn)《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购房(fáng)者支付定金超过5％或(huò)超1000万日元的(de)部(bù)分(fēn)，法律要求开发商必(bì)须(xū)完成定金保全(quán)措施才(cái)可预(yù)售。什么(me)是定金保全措施？即买卖(mài)双(shuāng)方签订(dìng)购房合同时，开发商向金融机构或指定保(bǎo)证机构(gòu)或保险(xiǎn)机构签订定金保证委托(tuō)合同(tóng)，设置购房(fáng)者定金(jīn)的保证或保险，并将相应的保证金证明书交付给购房者(zhě)。除定金外，其他预(yù)先支(zhī)付的(de)购房款也受该措施保护。若开(kāi)发(fā)商倒闭导致(zhì)期(qī)房烂(làn)尾，购房者可凭保证(zhèng)金证明书(shū)向(xiàng)金融机构或保证机构或保险公司兑付，同时，开(kāi)发商(shāng)需向购房者赔(péi)付违约金，一般约为房(fáng)价(jià)的10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付环节，交房前只需(xū)支付最(zuì)多(duō)不超20％的定金，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购房者即可向银行申请贷(dài)款(kuǎn)，但交(jiāo)房后才开始按揭贷(dài)款(kuǎn)，除定金(jīn)外的(de)剩余房款(kuǎn)在(zài)交房后开(kāi)始支付(fù)。

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金由银行监管(guǎn)，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购(gòu)房(fáng)者(zhě)违约(yuē)可返还(hái)相(xiāng)当于3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余款按工程进度(dù)支付，所有资金进银行专门项目资(zī)金账户，交房后(hòu)满(mǎn)1年保修期(qī)后支付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金(jīn)支付环(huán)节，新加坡开发商有统一的选购权(quán)合同以及订金返还(hái)机制，即OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一(yī)步签(qiān)订购买合同，不(bù)执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签(qiān)订购房合同后，购房者需支付15％的(de)首付及印花税，同时购房者向银行(xíng)申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同(tóng)样采取按(àn)工程进度付(fù)款的方式，《发展商条例》对(duì)期房付款(kuǎn)流程做了统一(yī)详细规定，要求所有(yǒu)开发(fā)商遵守，支(zhī)付节点(diǎn)一般(bān)为合同签(qiān)订后、地(dì)基完工、框架完(wán)工、管道门窗等完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工程进度放款，月供在此过程(chéng)中随着放出贷(dài)款的增加(jiā)而增加，未放款部(bù)分(fēn)无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者(zhě)的订金与付款会存入(rù)银行专门的(de)项目资金账户，账(zhàng)户(hù)资(zī)金提取须与房(fáng)屋(wū)建设(shè)有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期(qī)，此(cǐ)后(hòu)购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产到了政(zhèng)策出手临(lín)界点，重点是保交楼和房(fáng)企(qǐ)重组。一方面(miàn)，加大对刚需(xū)和改(gǎi)善(shàn)型(xíng)需求的支持力度(dù)，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼保复工保(bǎo)民生，给予强有(yǒu)力的金融工具支(zhī)持。另(lìng)一(yī)方(fāng)面，从现在起，对(duì)还(hái)在正常运转(zhuǎn)的(de)房企包括民(mín)营企业，加大支持力度，由优质房(fáng)企牵头并购(gòu)重(zhòng)组整个行业(yè)，为每个房(fáng)企配(pèi)套AMC和财团，给予金融(róng)工具配套。

　　二(èr)，中期来(lái)看，应(yīng)充分估计(jì)形势复杂性和(hé)人性复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机(jī)制。长效(xiào)机制四大(dà)关键是推(tuī)动城市(shì)群(qún)战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳定和(hé)房地产税(shuì)。定金环节，建立开发(fā)商违(wéi)约(yuē)后(hòu)定金保护机制，如(rú)将已支付定(dìng)金冻结至房屋交(jiāo)付(fù)阶(jiē)段，保障(zhàng)购(gòu)房(fáng)者定金安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险公司介(jiè)入，为房(fáng)屋重大延期以及重大(dà)缺陷(xiàn)等情况提供充分的保障。余款支付(fù)环节，建立按工程进度付款机制(zhì)或交房后按揭(jiē)贷(dài)款机制，充分保护购房者的权益(yì)。资金监管环节，引入独立于开(kāi)发商、银行的第三(sān)方资金监管机构(gòu)，或(huò)由政府相关(guān)部门直接监管(guǎn)，以此防止资金挪(nuó)用现象。交付环节，建立商品房保修期制度。保修(xiū)期内，开发商应对房屋(wū)质量(liàng)问题全权负责(zé)、免费(fèi)维修，购(gòu)房者(zhě)在保修期结束后(hòu)支(zhī)付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消商(shāng)品(pǐn)房预售制是大势所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱(qián)，预售制(zhì)是权宜(yí)之(zhī)计，现在全国套(tào)户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发进(jìn)入(rù)存(cún)量时代(dài)，对购(gòu)房民众不(bù)公平(píng)的预(yù)售(shòu)制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。另一方面，取消预(yù)售制(zhì)，改为现房销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而(ér)是所见即(jí)所得的(de)过硬的(de)产品质(zhì)量和诚(chéng)信(xìn)，这才是对购房民众的最根本最(zuì)实质的保障(zhàng)，这(zhè)样将(jiāng)极(jí)大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。

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