“现在的(de)房地产很难(nán)再出现(xiàn)像(xiàng)过去十(shí)年的系统性行情。”思睿(ruì)集团(tuán)合伙人、首席经济学家洪灏(hào)向《红周(zhōu)刊》表示，房地产行业分化(huà)的(de)愈加明显，让机构和投资者的关(guān)注度(dù)从板块向单个标的转移。上(shàng)海利(lì)檀投资董事长陈昊扬向《红周刊(kān)》指出(chū)，从行业来(lái)看(kàn)，无论是业(yè)绩(jì)，还是估值(zhí)，房地产都(dōu)已经双杀到了最底部，而且是反复地杀到(dào)了底部，再(zài)往下(xià)的(de)空(kōng)间(jiān)已经(jīng)不(bù)大了。

　　三道(dào)红线等指(zhǐ)标

　　成(chéng)挖掘个股阿尔(ěr)法重要(yào)参(cān)考

　　那(nà)么如何寻(xún)找房(fáng)地产个股的阿尔(ěr)法呢？

　　洪灏提醒，在(zài)房地(dì)产赛道中(zhōng)进行(xíng)选择，需要(yào)非常小心，避免选了(le)半天(tiān)，标(biāo)的公司出现爆(bào)雷(léi)的(de)情况。除此(cǐ)之外，洪灏(hào)指出，需要满足以下(xià)三个基(jī)准：有大的国资背景的(de)、杠(gāng)杆(gān)率较低的(de)、此前没有踩过红线的。

　　他还(hái)表示(shì)，如(rú)果(guǒ)关注(zhù)一下今年房(fáng)地产(chǎn)的开发(fā)资金来源，可以发现(xiàn)，其实银(yín)行的(de)信贷倾(qīng)向是不(bù)太愿意给房企贷款的，房企的主要资金来源来自新盘的销售(shòu)。但今(jīn)年新房的销售情况相较一般。再(zài)关注一下，哪(nǎ)些房企(qǐ)能从银行拿到钱，其实主要还是那些(xiē)有(yǒu)国企背(bèi)景的(de)房企(qǐ)，民(mín)营房企相对比较困(kùn)难，所(suǒ)以整个(gè)行业出现了一个很明(míng)显的分化，无论(lùn)是在(zài)销售，还(hái)是融资(zī)等各个方面(miàn)都非常明显。现在有国资背景的房企在资本市场表现相对(duì)较好，但(dàn)没有国(guó)资背景的民营房企(qǐ)股价大(dà)多表现(xiàn)很一(yī)般。

　　陈昊(hào)扬则向(xiàng)《红周(zhōu)刊》表示(shì)，在房地产行业内，我们的逻(luó)辑是，“寻找最后的赢家”。而(ér)具体到如何挖掘，我们会特别重视企(qǐ)业的(de)成本(běn)优势，更具体一(yī)点，就是它的净借贷水平（净负债率(lǜ)）是不是(shì)行业内的最低水平(píng)；利润率是不是(shì)行(xíng)业内(nèi)最高的；融(róng)资成本(běn)是否是(shì)行(xíng)业内(nèi)最低(dī)的；建安成本是否也是业内最(zuì)低(dī)的；这些(xiē)都是我们看重的一心情五味杂陈啥意思，打翻了五味杂陈啥意思(yī)家房企的综(zōng)合成本。

　　需要注意的是，能(néng)够同时满足上述条(tiáo)件的房企并不多(duō)。即便是在(zài)国央企中，仍有(yǒu)部分房(fáng)企出(chū)现了“三道红(hóng)线”的“踩线”情况(kuàng)，且有逐渐恶化(huà)的趋(qū)势。以A股为例，《红周刊》根据Wind数(shù)据整(zhěng)理发现，截至2022年末心情五味杂陈啥意思，打翻了五味杂陈啥意思(mò)，天(tiān)房(fáng)发展、陆(lù)家(jiā)嘴、格力(lì)地产、西(xī)藏城投(tóu)、中(zhōng)交地产(chǎn)、中(zhōng)国(guó)武夷等国央企(qǐ)“三道红线”全踩。

　　除此之外，城建(jiàn)发(fā)展、京投发(fā)展(zhǎn)、光(guāng)明地产、云南城(chéng)投、首开股份、珠江股份、城(chéng)投(tóu)控股等国央企(qǐ)房(fáng)企也踩(cǎi)了(le)“三道红线”中的(de)两条。

　　2022年激进(jìn)扩张房企

　　需警惕其(qí)重蹈覆辙

　　不难看出(chū)，即(jí)便是有着较稳(wěn)健特色的国央企房企，其财(cái)务指标称得上完全健康的(de)仍是少数。而更加值得(dé)注意的是(shì)，在2022年，不少(shǎo)国企，甚(shèn)至地方国企(qǐ)开(kāi)始(shǐ)大(dà)举扩张。而(ér)这无疑又进一步考(kǎo)验着国(guó)央企的资金链情况(kuàng)。

　　对房企而(ér)言，扩张速(sù)度的张弛有度尤为重要，节奏(zòu)把握准确，有助于房企储备优质(zhì)“弹药”；但过于乐观的预判未来市场(chǎng)，以及过于(yú)激(jī)进(jìn)的(de)扩(kuò)张(zhāng)拿(ná)地(dì)节奏也有可能让房企(qǐ)重蹈此(cǐ)前的(de)高杠(gāng)杆覆(fù)辙。

　　陈昊扬(yáng)以其配置的一(yī)家房(fáng)企进行举(jǔ)例，它(tā)从(cóng)2018年开始到2021年，连续(xù)4年的净借(jiè)贷比例都维持在33％左右，完全没有增加杠杆比例。而到(dào)2022年，这家房企明显感觉到机会(huì)来(lái)了，其开始在一线城市进行(xíng)大举拿地，净负债(zhài)率也由此前的33％左右水准提高到(dào)45％左(zuǒ)右，涨(zhǎng)了接近三分之(zhī)一(yī)。与此同时，该房企新购入地块也(yě)实(shí)现了快(kuài)速(sù)的开盘利用率，预(yù)计(jì)今年会有更(gèng)多的楼盘(pán)入市。像这类企(qǐ)业就符(fú)合“最后的赢(yíng)家(jiā)”的(de)特点。一方(fāng)面，在于它本身储(chǔ)备了很多弹药，去(qù)年拿地超(chāo)1000亿元，且其(qí)中一半在一线城(chéng)市，另外一半也主要集中在(zài)强二线(xiàn)和二(èr)线(xiàn)城市；另一(yī)方(fāng)面，它的扩张是有节制地扩张。

　　陈昊扬同样提醒道，与之(zhī)相反，有些房企的扩张速度让人感(gǎn)觉(jué)又回到了2016年、2017年，或者(zhě)说看到了(le)2016年～2020年期(qī)间扩张的(de)民(mín)营企业的(de)影子。虽(suī)然说，见(jiàn)到(dào)机会时(shí)要(yào)出手，但出手的章法(fǎ)仍要小心，如(rú)果负债率(lǜ)扩(kuò)张得(dé)太(tài)快，但未来(lái)的两年市场没有想象得那(nà)么(me)好，可(kě)能会重蹈覆(fù)辙。

　　那么如何来衡量一家(jiā)房企的扩张(zhāng)速度是否(fǒu)激进(jìn)？陈昊扬向《红周刊》表示(shì)，主(zhǔ)要还是看房企的净负债率水平，在我看来，这(zhè)个比例(lì)如(rú)果超过60％，就是扩(kuò)张得过于快速了。

　　不难看出，这一标(biāo)准要比“三道(dào)红线”对房企的净负债率要求(qiú)不得高于100％要更加严(yán)格(gé)。陈(chén)昊扬解释，当(dāng)前(qián)房地(dì)产行业的复(fù)苏速度并没(méi)有那(nà)么快，所以要(yào)规避公司净负债(zhài)率提高到一个比较(jiào)危险的(de)水(shuǐ)平。

　　《红周(zhōu)刊》对在2022年拿(ná)地较积极(jí)的房(fáng)企梳理发现，中交地产(chǎn)、中国(guó)金(jīn)茂(mào)、华发股份、越秀地产、绿(lǜ)城中国、保利发展等(děng)房(fáng)企2022年净(jìng)负(fù)债率都(dōu)在60％之(zhī)上。其中，中交地产(chǎn)净负(fù)债率(lǜ)持(chí)续居高不下，在2020年至2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明(míng)对(duì)比的是，华润置地(dì)、中国海外发(fā)展、万科(kē)A、滨江集(jí)团、招(zhāo)商蛇口(kǒu)、龙湖集团(tuán)等房企在践行较(jiào)积极的拿地策略(lüè)的同时，也较好地控(kòng)制了公(gōng)司的扩张速度与净负债率水平（见附(fù)表）。

　　滨江集团(tuán)等个别民营房企

　　或具备“最后赢家”的黑马(mǎ)特质

　　陈昊扬指出，实际上，他(tā)们(men)是(shì)以同(tóng)一(yī)筛选(xuǎn)标准来看国(guó)央(yāng)企与民营房(fáng)企，但(dàn)在(zài)各维度的(de)实际表现(xiàn)上(shàng)，国央企确实会更(gèng)胜一筹。如国央企的融资成本更低，融资(zī)渠(qú)道也更顺(shùn)畅，能够做到想融(róng)就融，这样，国央(yāng)企(qǐ)自然而然就具有天然优势。

　　虽然对比民营房(fáng)企，机构(gòu)更加(jiā)看好国央企，但这也并(bìng)不意(yì)味着，民营企(qǐ)业中就没有“黑马(mǎ)”的存在(zài)。

　　据《红(hóng)周刊》梳理(lǐ)发现，仍有少数民营(yíng)房企同样受(shòu)到机构的青睐。比如，根据2023年(nián)一季报(bào)，滨江集团的十大(dà)流通(tōng)股东中新进了“中国工(gōng)商银(yín)行股(gǔ)份有(yǒu)限(xiàn)公司－景(jǐng)顺长城中国回报灵活配置(zhì)混合型证券投资基金”“全(quán)国社保基金一一六组合”等。

　　除此(cǐ)之外，自2021年开始，百亿私募珠海阿巴(bā)马(mǎ)资产管(guǎn)理(lǐ)有(yǒu)限公(gōng)司就长期持有滨江集团(tuán)。根据一季报(bào)，该资产公司的几只(zhǐ)产(chǎn)品合计持有滨江集(jí)团9543万股，约占流(liú)通A股的(de)3.56％。

　　滨江(jiāng)集团(tuán)的受(shòu)青睐(lài)，和(hé)其自身的(de)基本面表现存在一(yī)定(dìng)关(guān)系。2020年以(yǐ)来的(de)近三年时间，房地(dì)产市场(chǎng)整体在走(zǒu)“下坡路”，但作为杭州本土房企(qǐ)的滨江集团仍是表现(xiàn)出较强的韧(rèn)劲，2020年(nián)以来，滨(bīn)江集团在业绩(jì)表现、销售规(guī)模、新增土储、股价表现(xiàn)等(děng)多维度都(dōu)表现了较强的(de)增长势头(tóu)。

　　业绩方面，2020年～2022年期间(jiān)，滨江集团扣非归母净利润依(yī)次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依次实(shí)现同比(bǐ)增(zēng)长32.74％、40.40％、24.60％。而根据(jù)近期发布(bù)的2023年一季(jì)报，今(jīn)年一季度(dù)，滨江集(jí)团更是(shì)实现了扣(kòu)非(fēi)归母净利润5.41亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)134.07％。

　　在房地产(chǎn)“青铜时代”仍能保持自(zì)身(shēn)业绩的持续增长(zhǎng)，和滨江集团扎(zhā)根杭州的(de)战(zhàn)略布(bù)局关系密切。根据2022年年报，滨江(jiāng)集团(tuán)有近(jìn)七(qī)成营收来(lái)自杭州(zhōu)地区，而在2021年，杭(háng)州地区的(de)营收(shōu)比重(zhòng)只占到近六成。近三(sān)年持续稳居杭州(zhōu)房企销售排名第(dì)一。

　　与此同时，滨(bīn)江集团(tuán)在(zài)杭州(zhōu)的(de)土储补充(chōng)同(tóng)样(yàng)较为积(jī)极，根据诸葛(gé)找房、住在杭州网数据显示，2020年、2021年、2022年(nián)在杭(háng)拿地金额依(yī)次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同样持续稳(wěn)居(jū)杭州的本土第一。

　　而(ér)滨江集团(tuán)在杭州的较突出表现，也(yě)让滨江集团的房企排名(míng)迅速(sù)提升。到2023年，滨江集团的房(fáng)企排名(míng)已(yǐ)冲进(jìn)前十，根(gēn)据中指(zhǐ)数据，2023年前(qián)4月，滨江集团实现销售额607.3亿元，位列房企第(dì)九(jiǔ)位。

　　值(zhí)得注意的是，2020年至今，滨江集(jí)团股价翻了超一倍以(yǐ)上，而近期，滨江集(jí)团(tuán)更是迎来多家(jiā)机(jī)构的集中调(diào)研。滨江集(jí)团发布公告表示，公司于5月1心情五味杂陈啥意思，打翻了五味杂陈啥意思0日接受了信(xìn)达(dá)证券、金(jīn)鹰基金、建(jiàn)信养老、新华养(yǎng)老(lǎo)等18家(jiā)机构(gòu)调研。

　　产业(yè)链布局重(zhòng)点移至存量(liàng)赛道

　　机构(gòu)在下(xià)游家纺、家居、物业觅(mì)α

　　实际上(shàng)房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)只(zhǐ)是房地(dì)产产业链上的中游环节，其上游(yóu)主要为钢铁(tiě)、水泥、建材、玻纤等材料供应商，而下游应(yīng)用(yòng)行业主(zhǔ)要(yào)包括中介服务、家用电器、物业管理、家居用(yòng)品。综合《红周(zhōu)刊》的(de)采(cǎi)访，房地(dì)产开发(fā)环节与(yǔ)上游材料端息息相关，新盘开工不足导致(zhì)上游不被(bèi)看好，机构寻觅个股阿尔法的思(sī)路渐渐移至下游。“中国房地产行(xíng)业在进(jìn)入存量房时(shí)代，所以(yǐ)对地产产业链(liàn)，尤(yóu)其是(shì)偏消费属性的家(jiā)装家居领域，我们相对看好，因为居民保有的住房(fáng)规模越(yuè)来越大(dà)，随(suí)着时间(jiān)的增加，内(nèi)装(zhuāng)更(gèng)新的需求也会越(yuè)来(lái)越多。美国过(guò)去的(de)数据(jù)充分说明了这一点，在(zài)新(xīn)房销(xiāo)售见顶(dǐng)之后，家具消费(fèi)的增长却(què)一(yī)直都很(hěn)好。对(duì)于地产产业链，我(wǒ)们相(xiāng)对看好和内装相关的行业，例如消费建材、家居装饰等。”万家基金人士表示。

　　而根据《红周刊(kān)》对下游细(xì)分中相关(guān)赛道龙头年(nián)内(nèi)表现的统(tǒng)计，目前暂(zàn)居前(qián)两(liǎng)位的都是(shì)来自家(jiā)纺(fǎng)赛道的公司，它们分别是富安娜和(hé)水(shuǐ)星家纺，特(tè)别(bié)是前者在月(yuè)线连收七根阳线的基础上，年内迄今(jīn)涨幅已(yǐ)经逼近30％。

　　以前者为(wèi)例，富(fù)安娜主要从(cóng)事纺(fǎng)织家居、睡眠家(jiā)居、生活(huó)类产品的研发、设计、生(shēng)产及销(xiāo)售，旗(qí)下拥有原(yuán)创“富安娜”“VERSAI 维(wéi)莎”“馨(xīn)而乐”和“酷(kù)奇智(zhì)”自有(yǒu)品牌。第一季度报告显示，报(bào)告期(qī)内，富安娜实现营业收(shōu)入约(yuē)6.2亿元，同比(bǐ)减少7.57％；不(bù)过(guò)实(shí)现归属于(yú)上市公司股东的净利润约1.11亿(yì)元，同比增长5.28％。

　　而从(cóng)上(shàng)市(shì)公司一(yī)季报的十大流通股股东来(lái)看，能够发现该(gāi)股早已成为基(jī)金重仓股的天下，彼时包括(kuò)公(gōng)募的中欧(ōu)价(jià)值发现、中欧潜力(lì)价值、工银(yín)瑞信灵动价(jià)值、宝盈(yíng)新价(jià)值和私募的明河2016，都(dōu)在其(qí)中出(chū)现，占据了半壁(bì)江山。需(xū)要强调(diào)的是(shì)，中欧(ōu)的两只基金都是价值派基(jī)金经理曹名(míng)长在管的产品，首季其(qí)同时(shí)重仓的房地产产(chǎn)业链股票还有(yǒu)金(jīn)地(dì)集团和大亚圣象。

　　对比而言，前几年曾(céng)经风光一时的家居板块也因疫(yì)情(qíng)、消费复(fù)苏进程缓慢(màn)等多因素一度沉寂(jì)，不过好(hǎo)在困境反转露(lù)出曙光，家居板块中年内表现最(zuì)好的是志邦家居。同一时间段(duàn)，该股(gǔ)年内上(shàng)涨已经超(chāo)过23％，从业绩(jì)来(lái)看，无论是营收还是归母净利(lì)润，公司都实现(xiàn)了同比双升。

　　从公司的十大流通股股(gǔ)东来看(kàn)，《红周刊(kān)》发现广(guǎng)发基金经理罗洋慧眼(yǎn)独具，一季报(bào)中(zhōng)他管理的广发策略优选和广发安宏回报均增(zēng)加了持(chí)股，而这两(liǎng)只产品也成为(wèi)志邦(bāng)家(jiā)居十大流通股股(gǔ)东中仅(jǐn)有的两只公募。有意思的是，他似乎对于(yú)定制家居类标(biāo)的情有独钟，在另一家赛道公司(sī)金牌橱柜(guì)中(zhōng)，他管(guǎn)理(lǐ)的全(quán)部(bù)三只(zhǐ)产品均(jūn)登榜十大流(liú)通(tōng)股股东，其也成为他的独门(mén)重仓股。

　　除去(qù)家(jiā)居家(jiā)纺(fǎng)外，下游的物业(yè)股也越来越被机构所青睐，不过这类标的大多在香(xiāng)港上市，如何选择成(chéng)为难题。对此(cǐ)，前述上海(hǎi)公募(mù)基(jī)金(jīn)经(jīng)理(lǐ)举例分析：“物业服务不是(shì)一个高(gāo)毛利的行业，挣钱很辛(xīn)苦，我选(xuǎn)公司还(hái)是希望挣的是(shì)市(shì)场化应该挣的钱(qián)，以我曾经买(mǎi)的绿城服务为例，它在中高端楼(lóu)盘(pán)占比是(shì)比(bǐ)较(jiào)高的，每(měi)年(nián)到期的(de)合同里提价(jià)成功率在30％～40％。它能(néng)做到滚动的大部分(fēn)项目到期之(zhī)后，经过两三轮(lún)合同周(zhōu)期(qī)还能做到产品提(tí)价。”

　　“行业里(lǐ)真正能做(zuò)到产品提价的公司很少，因为(wèi)物业公司很(hěn)容易一开始是挣钱的，后面因为保安(ān)这些固定人员成(chéng)本的年度增(zēng)长，不过服(fú)务没有特别好，客户没(méi)有那么满意，能做到提(tí)价难(nán)度是非常大的。但是该公司(sī)能在业内做到到期之(zhī)后提价率比较(jiào)高，这跟它(tā)的定(dìng)位和比较好的服务是(shì)有关系的。”他(tā)进(jìn)一(yī)步(bù)强调。

未经允许不得转载：连云港装饰公司,豪泽装饰 心情五味杂陈啥意思，打翻了五味杂陈啥意思