近两(liǎng)年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接近(jìn)99％。

　　多位业内人(rén)士(shì)对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红体现出(chū)该类(lèi)产品长期投资价值，通过观测经营活动现金流、可供(gōng)分配现金等指标，也是(shì)观察(chá)REITs项目底(dǐ)层资产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提(tí)醒普(pǔ)通投资者注(zhù)意，与产(chǎn)权类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目(mù)在经营权到期后不再产生(shēng)现(xiàn)金(jīn)收益，特许经(jīng)营(yíng)权分红目前已包含了利(lì)润分配和本金的归还(hái)，在选择投资(zī)标的时应了解资产(chǎn)类(lèi)型和(hé)分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分(fēn)配情况(kuàng)尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例(lì)的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可供分(fēn)配(pèi)金(jīn)额的公募(mù)REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金(jīn)额占(zhàn)可(kě)供分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人对此(cǐ)表示，投资公(gōng)募REITs的(de)主要(yào)收益来源(yuán)为持有期分红收益，以及基金份额(é)交(jiāo)易价格的变化。基金份额二级(jí)市场价(jià)格受(shòu)到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影响，较(jiào)易(yì)引起波动。与此相比，基(jī)金分红预(yù)期则更有规律可循。公募REITs的(de)分红主要来自基(jī)础设施(shī)资产(chǎn)的(de)经营(yíng)现金流，投(tóu)资人通(tōng)过基金(jīn)募集(jí)材料和信息披露文件，结合行业(yè)及市场情况，可以分析基础设施项目的经(jīng)营业绩，作为进行投资决策的(de)重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价(jià)格变化导(dǎo)致的浮盈或浮(fú)亏，分红作为基金份额持有人实际获(huò)得的现金收益，对于长期投资(zī)者更具参(cān)考(kǎo)价值。”中(zhōng)金基金相关(guān)负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资(zī)中心(xīn)运营高级副总监(jiān)李华平也表示，根据《公(gōng)开(kāi)募(mù)集基(jī)础设施证券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要求，基(jī)础(chǔ)设施基金应当将90％以(yǐ)上(shàng)合并后基金年度可分(fēn)配金额以现金形式分配给投资者，强制分红机制(zhì)是(shì)公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳(wěn)定的分红机制(zhì)体现(xiàn)出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中航(háng)基金也(yě)认为，从投资(zī)角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市场价格反映这类(lèi)产品(pǐn)“股性”的一面，分(fēn)红体现了这类产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分红(hóng)类似于债券派息(xī)，但不等同于债券(quàn)的(de)固定(dìng)利息回报，而是(shì)由可供分(fēn)配现金决(jué)定。

　　从机构投(tóu)资者(zhě)的(de)角(jiǎo)度来看(kàn)，一(yī)方面是(shì)公募REITs丰(fēng)富了(le)机(jī)构投资(zī)者(zhě)的投资品(pǐn)类，为资(zī)产配置多(duō)元化提(tí)供(gōng)抓手，具(jù)有较强的配(pèi)置价值(zhí)。另一方(fāng)面(miàn)，公募(mù你在教我做事啊是什么意思，你在教我做事啊是什么意思)REITs的分红能够帮助(zhù)机构投资者稳定收益。机构投资者(zhě)公(gōng)募(mù)REITs能够通过分(fēn)红获(huò)取相对于(yú)投资(zī)债(zhài)券(q你在教我做事啊是什么意思，你在教我做事啊是什么意思uàn)相对高的(de)收益(yì)性，在有效控制(zhì)风险你在教我做事啊是什么意思，你在教我做事啊是什么意思的前(qián)提(tí)下，增厚资产包收(shōu)益，起到投(tóu)资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收益“落袋为安(ān)”外，市场对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市(shì)场(chǎng)价格走势的关键因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二级市场(chǎng)表(biǎo)现看(kàn)，截(jié)至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年(nián)内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券(quàn)宽(kuān)基(jī)指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报(bào)，部分(fēn)产(chǎn)品受宏观经(jīng)济的影响，可(kě)分(fēn)配(pèi)金额完成率不达预期，一定程度上(shàng)影响了公募REITs二级市场的价(jià)格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场的价格(gé)波动受多重因素的影响，投资收(shōu)益是影(yǐng)响REITs二级市(shì)场价格的主要(yào)因素之一，而稳定(dìng)的分(fēn)红有利于吸引(yǐn)投(tóu)资者参与公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关(guān)负责(zé)人也表示(shì)，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈(chéng)现向股(gǔ)票(piào)和(hé)债券回归的过程(chéng)；另一方面，基础设施项目的经(jīng)营业绩相对经(jīng)济活力的(de)改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将(jiāng)对(duì)基金(jīn)份额的开盘指(zhǐ)导价(jià)做调减处理，调(diào)减金额根据单位基金(jīn)份额(é)的分(fēn)红金额(é)进行(xíng)计算。除权操作是(shì)对(duì)分红前后基(jī)金份额(é)净值变化的修正，使投资人在基(jī)金分红(hóng)前后均可以(yǐ)获得公平的投资(zī)机会。

　　“分红可(kě)增强(qiáng)投资者长期投资的信心，同时需结(jié)合(hé)持有产品的特性，关注二级(jí)市场扰动对整体收(shōu)益的(de)影响(xiǎng)程度。”中(zhōng)航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金归还

　　普通投资者应(yīng)了解底层(céng)资(zī)产情况

　　多位业内人(rén)士还提醒(xǐng)，与现有公募基金(jīn)分红前(qián)提是(shì)本金之上的增值部(bù)分(fēn)不同，特(tè)许(xǔ)经营权REITs基金运作期(qī)间的“分(fēn)红”界(jiè)定为“分(fēn)派”更为准确(què)，分派的是(shì)本金与增值(zhí)两个(gè)部分，两(liǎng)个部分之间的比例是变(biàn)动的，与现有(yǒu)公募(mù)基金分红(hóng)差异很大，大多数普(pǔ)通投资者可能(néng)把(bǎ)“分(fēn)派”金额误认为(wèi)是持续(xù)分(fēn)红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同(tóng)年限(xiàn)到期(qī)后(hòu)基金(jīn)价值面临(lín)极大不确(què)定性，这(zhè)是该类投资(zī)者应该注(zhù)意(yì)的(de)情况。

　　李华(huá)平表示，目(mù)前公募REITs主要有特许经营权类和(hé)产权(quán)类两大资(zī)产(chǎn)类型，持有(yǒu)产权类产(chǎn)品的收益主要包括每年的(de)现金分(fēn)红及资产增值的收益，而持有特(tè)许经营(yíng)类产品的收益(yì)主(zhǔ)要来(lái)自(zì)项(xiàng)目每年的现金分红。其中，特许经营权(quán)类资产的分(fēn)红包括了利润分配(pèi)和本金(jīn)的归还，两者的比(bǐ)率也是变动(dòng)的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通(tōng)投资者在(zài)选择投(tóu)资标的时，应了(le)解公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航(háng)基金也表示(shì)，从(cóng)细(xì)分来看，各类(lèi)公募REITs分红因底(dǐ)层资产属性不同而(ér)形成区(qū)别。特许经营(yíng)权类(lèi)的公募(mù)REITs产品因其(qí)分红相(xiāng)当于(yú)包含“本金+收益”，分红相对较(jiào)多，债(zhài)性偏(piān)强。而产权类的(de)公募REITs分红主(zhǔ)要为(wèi)“收益(yì)”，更(gèng)看重(zhòng)底(dǐ)层资产的价(jià)值增(zēng)值，所以相对(duì)股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要(yào)考(kǎo)虑底层资产属性，对所选择产品的二级市场(chǎng)价格和分红有合理预期(qī)。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类项目相比，特(tè)许经(jīng)营项目在经(jīng)营权到期后不(bù)再能产生(shēng)现金收益，因此将(jiāng)可供(gōng)分配金额的分配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加准确(què)。基于这个特点(diǎn)，剩(shèng)余经营期限较短的特许经营(yíng)项(xiàng)目，通常具备更高的分派率水平。对于剩(shèng)余期(qī)限较长的特许经营(yíng)权项目，即(jí)使分(fēn)派(pài)率(lǜ)相对较低，也(yě)有足够年(nián)限收回本金并取得收益。

　　中金(jīn)基金(jīn)该(gāi)负责(zé)人提醒投资者注(zhù)意，特许经(jīng)营(yíng)权项目的分派金额包含了投资本金，在(zài)不(bù)进(jìn)行扩募的情况下，基金份(fèn)额(é)单价随着分派进度逐年下降是正(zhèng)常(cháng)现象，投资特许经营权REITs的(de)收益(yì)来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项(xiàng)目相比，产权类项目的土地或建筑(zhù)的剩余使用年限一般较长，再加上(shàng)到期(qī)后通过对建筑(zhù)的更(gèng)新改造或补(bǔ)缴土地出让金等追加投资，有机会进一步延(yán)长经营期限。这种(zhǒng)类(lèi)似永续经(jīng)营的假设反映在基础资产(chǎn)的(de)估值上，使(shǐ)产(chǎn)权类REITs具备更(gèng)显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益(yì)率(lǜ)等指标(biāo)

　　评估项目底(dǐ)层(céng)资产运营情况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多位业内人士还(hái)表示(shì)，在(zài)产品分红期，投(tóu)资(zī)者可以观测经营活(huó)动现金流、可供(gōng)分配现金、内(nèi)部收(shōu)益率等指标(biāo)，来观察和评估项目底层资产的运(yùn)营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标中，跟现金相关的指标有两(liǎng)个(gè)：一是年报中披露的经(jīng)营活动现(xiàn)金流，二是可供分配现金，二(èr)者存在本(běn)质性区别(bié)。经营活动产生的现金净流量是指企业经营(yíng)、筹资、投资(zī)产生的现金流，基(jī)于企(qǐ)业本(běn)身经营(yíng)活动(dòng)产生；可供分(fēn)配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影响利润(rùn)表的项目进行(xíng)调整，加期初(chū)现金，最终得(dé)到的账面现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募(mù)REITs作(zuò)为资产配(pèi)置新选(xuǎn)择，投(tóu)资价值体(tǐ)现在相(xiāng)对股债市场独(dú)立的资产(chǎn)配置功能(néng)，比较适合长期(qī)持有。建议投资者(zhě)对经(jīng)营权类(lèi)的(de)资产可以更多关注内部(bù)收(shōu)益率的(de)高(gāo)低，对产权类的资产更多关注分派率高低。因为公募(mù)REITs可分配收(shōu)益主要(yào)来自底层(céng)资产的经营净现金流，所以底(dǐ)层资产运营情况(kuàng)直(zhí)接影响投资(zī)回报(bào)，投资者可综合考(kǎo)虑(lǜ)原始权(quán)益人综合(hé)实力、运营管理机构实力(lì)、公募基金(jīn)管(guǎn)理人实(shí)力等(děng)多重(zhòng)因素来选择投资标的。

　　中信(xìn)证券研报也(yě)显示，公(gōng)募REITs进入密集分红(hóng)期，由于分红交易带来的(de)短期博弈机会仍(réng)在，叠加此(cǐ)前市场接(jiē)连回调，建(jiàn)议(yì)投资者关注有基本面支撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同(tóng)时分(fēn)红规模较为可观(guān)的(de)个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发(fā)行首年及次年(nián)的可供分(fēn)配金(jīn)额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分红金额与募集材料中披露预测进(jìn)行比较分析，结合经济及市场的实际环境，对基础设施项目(mù)的运营(yíng)业绩及REITs的(de)管理能力进行判断。”中金基金上(shàng)述(shù)负责人也称(chēng)。

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