万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万(wàn)柳(liǔ)少(shǎo)爷”的意(yì)外走红，让这个位于北京海淀的豪(háo)宅被(bèi)全(quán)国(guó)知晓，其(qí)背后曾宣称(chēng)要做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳书(shū)院再次受到舆论关(guān)注，起因中(zhōng)赫集团成了共同债(zhài)务人被(bèi)中国信(xìn)达追债，中(zhōng)国信达为了(le)收回(huí)钱款不得不将中赫抵(dǐ)押的75套万柳(liǔ)书院(yuàn)豪宅拍(pāi)卖(mài)。可问题(tí)是，这些房子早已售出，业(yè)主并非中赫(hè)集团，那(nà)些(xiē)真正斥巨资购入房产(chǎn)的(de)有钱人，房子现(xiàn)在莫名奇妙地被拍(pāi)卖，算(suàn)是被(bèi)割(gē)了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看(kàn)到(dào)这些业主的维权信(xìn)息，难怪(guài)有网友调侃：“富人被(bèi)割韭菜的时候，他(tā)们(men)的(de)姿势(shì)都那(nà)么优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京(jīng)豪(háo)宅的尽头是(shì)万柳书院”，但谁都没(méi)想到(dào)，这个位于(yú)海淀(diàn)核心区(qū)位，名校(xiào)环(huán)绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国信达(dá)在京东(dōng)拍(pāi)卖上，上架了“北京(jīng)赫(hè)华恒(héng)瑞房地产开发有限公司不良债权(quán)转让项目”，债权总额高(gāo)达近(jìn)47亿(yì)，该(gāi)项目(mù)的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显(xiǎn)示(shì)，上述(shù)不(bù)良债权转让项(xiàng)目的(de)处置主体是中国信达资(zī)产(chǎn)管理股(gǔ)份有限公司北京市分公司（下称中国信达北分），处(chù)置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不(bù)良债权(quán)。截至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为(wèi)46.95亿元人民币(bì)，其中债权本金37.50亿(yì)元。中赫集团有限公司是(shì)共同债务(wù)人。目前，该项目已(yǐ)有1万(wàn)次围观，35名意(yì)向人(rén)。

　　从表面上(shàng)看，这就是一(yī)起中国信(xìn)达北(běi)分(纵有万般不舍的下一句是什么成语，纵有万般不舍啥意思fēn)讨债的故事，但实际上，75套(tào)豪宅的背后暗藏(cáng)秘(mì)密。

　　据(jù)此前媒体(tǐ)报道，万柳书(shū)院总共301户，而且(qiě)早已售罄。如果(guǒ)该报道(dào)属(shǔ)实(shí)，说明(míng)这(zhè)些房子实际上(shàng)都是卖出去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为(wèi)什(shén)么中国信(xìn)达的(de)拍(pāi)卖页面上(shàng)又注明这75套房(fáng)子是“未出售”的状态(tài)呢(ne)？只能说明这(zhè)些房子(zi)根(gēn)本没有网签，也(yě)没有(yǒu)房产证！

　　第一(yī)财(cái)经的报道证实了上(shàng)述内容。有(yǒu)豪宅(zhái)中介透(tòu)露，中赫(hè)集团早就把这75套(tào)房(fáng)子抵押(yā)出去，现在(zài)还没资金(jīn)解抵押，所(suǒ)以(yǐ)不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强(qiáng)学区(qū)房，万柳书院的业主基本都是北京的高端人士，柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬也是万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主。另据地产(chǎn)自媒体“地(dì)产八卦(guà)女”爆料，万柳(liǔ)书院的业主中(zhōng)，还有(yǒu)不(bù)少中赫(hè)集(jí)团的(de)高管、合(hé)作伙伴(bàn)、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不(bù)过，如(rú)果这些业主确实已经支(zhī)付价款(kuǎn)并实际(jì)占(zhàn)有，那么，中国信(xìn)达转让这笔不(bù)良债权回本的愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖(mài)损(sǔn)失最大的(de)，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民事执行中，业主已经支付价款(kuǎn)并(bìng)实际占有，但(dàn)未(wèi)办理过户手续的，如(rú)果业(yè)主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以(yǐ)向法(fǎ)院(yuàn)提出执行异议申请(qǐng)，请求法(fǎ)院解(jiě)除查封，同时可(kě)以联合(hé)起(qǐ)诉开发商，要(yào)求退还购(gòu)房款或办理房(fáng)产证，并承担违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月(yuè)，人民法院报公布《最高人民法(fǎ)院关(guān)于商(shāng)品房消费者权(quán)利保(bǎo)护问题(tí)的批复》，以司法解释的方式(shì)明确了购房人(rén)的优(yōu)先权：

　　商品房消费者(zhě)以居住为目(mù)的购买房屋并(bìng)已支(zhī)付全部价款(kuǎn)，主张其房屋交付请求权优(yōu)先于建(jiàn)设工程价款优先(xiān)受偿(cháng)权、抵押(yā)权以(yǐ)及其(qí)他债权的(de)，人民(mín)法院应当予以支(zhī)持。只支付了部分价款(kuǎn)的商(shāng)品房消费(fèi)者，在一(yī)审法庭辩论终结前已(yǐ)实际支付剩(shèng)余价(jià)款的，可以适用前款规(guī)定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套房子均为“已售未网(wǎng)签”，那(nà)么这笔不良债权(quán)，实际上是(shì)个(gè)烫手山芋。可能不仅不能卖(mài)出去回本，抵押的这(zhè)75套房(fáng)子，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次(cì)债(zhài)权公司中(zhōng)国信达申请(qǐng)不良债权(quán)转让，可以追溯到金谷(gǔ)信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前中国(guó)信(xìn)达已(yǐ)经成为赫华恒(héng)瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫华恒(héng)瑞为(wèi)中赫集团旗下子(zi)公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置地等(děng)选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信(xìn)托有(yǒu)限(xiàn)责任公司成(chéng)为了唯一股(gǔ)东，后者由中国(guó)信达资产管理股份(fèn)有(yǒu)限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相较其他房企，中赫集团既(jì)没有很大规模，也(yě)没有很(hěn)高的国民知(zhī)名度，但却在北京豪宅圈留下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中赫(hè)集(jí)团(tuán)进(jìn)入北京(jīng)的第(dì)一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七(qī)号院3号楼(lóu)，高(gāo)达(dá)30万/平米(mǐ)的(de)天(tiān)价(jià)，成为当时(shí)京城最贵的楼盘(pán)纵有万般不舍的下一句是什么成语，纵有万般不舍啥意思，引发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随(suí)后开发的(de)万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大型知名房企手中，抢下了北京(jīng)万柳(liǔ)地块，成(chéng)为北(běi)京当年的“双料(liào)地王”。很快，万(wàn)柳书院就以神秘高端的姿(zī)态杀入市(shì)场，无(wú)论是一块块从荷兰运回来(lái)的灰(huī)砖垒起来的五米高墙，还(hái)是每棵成本超(chāo)6万的成年银杏树(shù)，还是每平米20万元的价(jià)格，都令(lìng)业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄八的顶儿(ér)、融(róng)创的湖(hú)、紫辰院的(de)树、北平府的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大华府(fǔ)等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平(píng)米(mǐ)的法拍房，最终成(chéng)交(jiāo)价(jià)1.09亿、单价达到惊人的36万(wàn)元/平米，说(shuō)明(míng)万柳书(shū)院虽然已经推出了(le)8年之久，但其依(yī)旧在北京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中(zhōng)赫集(jí)团开发的豪宅，也(yě)吸引了不少知(zhī)名人士，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬则居住在万(wàn)柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅(zhái)的(de)成功(gōng)奠(diàn)定(dìng)了中赫集团的“高(gāo)端路线”，也(yě)因(yīn)此(cǐ)，它被(bèi)外(wài)界贴上了，“卖北京城最(zuì)贵(guì)的房，拿北(běi)京城最贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发(fā)商(shāng)光环的背后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯”却多次(cì)成为被执行(xíng)人，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒(jù)不履行生效法律文书确定义务，中赫集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了(le)？

　　中赫(hè)集团(tuán)如今沦落到这个(gè)地步(bù)，其实(shí)是有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初“万柳书院(yuàn)少(shǎo)爷(yé)”走红(hóng)之时，深蓝财经就(jiù)曾深挖出背(bèi)后的中赫集团，发现其(qí)深陷财(cái)务危机。

　　从知名豪(háo)宅(zhái)的开发商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团实控人周金辉(huī)的人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直(zhí)下(xià)。而追根溯(sù)源，这(zhè)个转折点，就在于收购北(běi)京国安。

　　近(jìn)十(shí)年来，房(fáng)企(qǐ)纷(fēn)纷开始了多元化转型，但转型之(zhī)路并不好(hǎo)走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝试过(guò)多元(yuán)化(huà)业务，先后进军(jūn)能(néng)源市场(chǎng)、团购网站，但最(zuì)终都惨淡(dàn)收(shōu)场(chǎng)。最终，周金辉(huī)将(jiāng)转型(xíng)的目光，放到了体育(yù)领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本(běn)退出(chū)后，中(zhōng)赫集团以35.5亿(yì)元参(cān)股国安足球俱乐部64％股权，成为国(guó)安的新东家。接着在2021年6月，中赫集(jí)团从中信集团手中拿下(xià)北京(jīng)国安(ān)俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部(bù)全部(bù)股权。如(rú)果北京(jīng)国(guó)安的(de)估值一(yī)直没变，那么中赫集团(tuán)拿下北京国(guó)安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹(tàn)：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什(shén)么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫(hè)集团及其实控人周金辉(huī)夫(fū)妇将(jiāng)其手中的中(zhōng)赫集团股份质押(yā)陆续(xù)质押，据(jù)企查查显(xiǎn)示，目前(qián)中(zhōng)赫集团共有11条股(gǔ)权出质记录(lù)。质(zhì)权人包括海金商业保理、北京建工(gōng)、山东国际信托、中(zhōng)融信托、中信(xìn)建(jiàn)设等(děng)。

　　这(zhè)与入主北(běi)京国安的时(shí)间完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国(guó)安(ān)后，不仅(jǐn)国安的经营(yíng)状况没有得到改善，中赫集团(tuán)也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京(jīng)产权交易所官网信息显(xiǎn)示(shì)，2020年，北京国安足球俱乐部实(shí)现(xiàn)营(yíng)业收入(rù)1.03亿(yì)元(yuán)，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱(jù)乐部(bù)资(zī)产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集(jí)团和周金(jīn)辉夫妇还在(zài)持续(xù)质押(yā)手中的中赫集(jí)团股份(fèn)，但国(guó)安和中赫的经(jīng)营(yíng)状(zhuàng)况却持续(xù)没有(yǒu)好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列(liè)被执行人(rén)，执行(xíng)标的高(gāo)达11亿，北京(jīng)国安也3次与中(zhōng)赫(hè)集团、中赫置(zhì)地、及(jí)中赫集团(tuán)股东周金辉、李彩霞等共同成(chéng)为被执行人(rén)，执(zhí)行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒(jù)不履(lǚ)行生效(xiào)法律文(wén)书(shū)确定义务，上述(shù)被(bèi)执行人成为(wèi)“老(lǎo)赖”。只(zhǐ)有北京国(guó)安，目前(qián)幸免于难。不过在实控人都成(chéng)为老赖的情况下，被执行(xíng)10个多亿的北京国安，又如何(hé)能独善其身？

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