导(dǎo)读(dú)

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后，当下中国地产步入大分化时代(dài)而(ér)非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二(èr)十年是中国房地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销售面(miàn)积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入(rù)住。恰(qià)逢(féng)近年地产持(chí)续低景(jǐng)气(qì)，有关中国地产(chǎn)是否过剩(shèng)的讨论(lùn)日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清中(zhōng)国城镇存量住宅真实(shí)情况，据此判断中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地(dì)产(chǎn)存量极度过剩，事(shì)实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第(dì)七次人(rén)口普(pǔ)查调查数据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑(yí)，中国房子是(shì)否真(zhēn)的过剩(shèng)？

　　事(shì)实(shí)上住建部披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到一(yī)成，其中还包括大量城(chéng)镇非住宅建筑(zhù)，如(rú)商业办公楼(lóu)、学(xué)校等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)占比极(jí)低。

　　七(qī)普显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适(shì)不是人均(jūn)一(yī)间房(fáng)所能满足，它(tā)与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素(sù)密(mì)切相关。中国的人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数较(jiào)发(fā)达国家还有很大差距(jù)。人均住宅间数(shù)大于1同样不意味着中国(guó)住宅(zhái)市场已经饱和(hé)。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇居民户(hù)均1套房，其中(zhōng)每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公(gōng)布(bù)中国家庭(tíng)户均住宅的数(shù)据，我们根据商(shāng)品住宅(zhái)套数、商品住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)和城镇家(jiā)庭户数，计算出城(chéng)镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)。

　　测算结(jié)果显示，目前城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每(měi)户城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似(shì)乎意味(wèi)着户户有房(fáng)，然而(ér)事实上中国住宅市场供需并(bìng)不平衡(héng)。

　　国际数(shù)据显示，成(chéng)熟房地产市(shì)场(chǎng)的住(zhù)宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为户均(jūn)一套房无法满足流动人口的租(zū)赁和置业(yè)需(xū)求。全国(guó)总(zǒng)人口的(de)近三成都是流动人口，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产生了额外的(de)住宅需(xū)求(qiú)。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国(guó)未来(lái)地产仍有(yǒu)四(sì)大新增需(xū)求动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小，一人户(hù)、两人户(hù)占比不断增加，导致家(jiā)庭(tíng)户数增多(duō)。小家庭化趋势将延续，带来新(xīn)户购(gòu)房需(xū)求增长。

　　第二，经济板块的(de)分化日益明(míng)显，区域(yù)经济资源分配的(de)再集中(zhōng)吸引着人(rén)口流入，人口(kǒu)净(jìng)迁入城(chéng)市的(de)新增(zēng)住宅(zhái)需(xū)求有(yǒu)望持(chí)续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前建(jiàn)成的住(zhù)宅中，涉(shè)及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成(chéng)“老(lǎo)破小”住宅(zhái)的改造势(shì)在(zài)必行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数与人(rén)均住宅建筑面积均较发(fā)达国家有(yǒu)着不小差距，“住(zhù)上更大房子(zi)”的改(gǎi)善性需(xū)求(qiú)正在(zài)不断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下(xià)中国地产步入大分化时代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给(gěi)存在不足(zú)，这是过去(qù)二十年(nián)房(fáng)价(jià)快速上涨基石。那(nà)么当下房地产(chǎn)大分化时代已至，大分化时(shí)代下地产矛盾则更多体现在住宅(zhái)质量供需冲突(tū)。

　　地产大分化(huà)必将体(tǐ)现在不同能(néng)级城市之间，不同区域板(bǎn)块之(zhī)间，不同品质(zhì)住(zhù)宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官(guān)方(fāng)披露(lù)全国已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引(yǐn)发热议。从2月(yuè)以(yǐ)来(lái)，各大(dà)城市(shì)二手房(fáng)挂牌量(liàng)突然激增(zēng)，引发一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心(xīn)，中(zhōng)国的房子是否(fǒu)已(yǐ)经(jīng)过(guò)剩(shèng)？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍(réng)然存在不足？可惜由于住(zhù)宅存量数据(jù)并未(wèi)公(gōng)布(bù)，我们无(wú)法直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测(cè)算出中国城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均拥有住宅(zhái)套数，回答当(dāng)前(qián)的(de)房子(zi)是否真的过剩了？据(jù)此判断未来房(fáng)地产市场会如(rú)何发展。

　　一、如何(hé)有(yǒu)效观察中国户(hù)均拥有住(zhù)宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过(guò)剩的直观判(pàn)断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以(yǐ)全国(guó)自(zì)然灾害综合(hé)风险普查(chá)工作情况为主题的新闻发(fā)布会上，负责人(rén)对外披(pī)露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获取了全国(guó)近6亿(yì)栋城乡房屋建(jiàn)筑数(shù)据以(yǐ)及(jí)80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市场看似(shì)已(yǐ)经过(guò)剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村(cūn)房(fáng)屋占9成以上，以(yǐ)栋(dòng)数计算(suàn)的(de)城(chéng)镇房(fáng)屋实(shí)际(jì)仅有(yǒu)4700多万栋，还(hái)包括了大量商业楼、写(xiě)字楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占(zhàn)比并不(bù)大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据公(gōng)布(bù)了(le)中国(guó)城镇(zhèn)家庭户(hù)人均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，其中(zhōng)城市家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户(hù)居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数(shù)量有关，更与房(fáng)屋质量、居(jū)住面(miàn)积、配(pèi)套(tào)设施(shī)等(děng)因素密切(qiè)相关(guān)。单单从人均(jūn)住宅间数不能完全反映出(chū)城镇居民的居住(zhù)水平(píng)。

　　中国主要是(shì)以家(jiā)庭为单位购买(mǎi)成套(tào)住宅，一(yī)套设施齐全的住(zhù)宅(zhái)才是城镇居(jū)民(mín)宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国(guó)户均住(zhù)宅的测算(suàn)思路、数据(jù)和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要分两大(dà)类，一(yī)类是(shì)商品住(zhù)宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有(yǒu)直接公布(bù)城镇住宅数量。居民住宅相关数(shù)据有(yǒu)两处可以直接公布，一是每年商(shāng)品住宅销(xiāo)售(shòu)套数(shù)（统计局）；二(èr)是居民(mín)住宅来源（人口普(pǔ)查(chá)数据）。计算中国居民户均住宅数(shù)量，我(wǒ)们主要用到(dào)上述两组(zǔ)数(shù)据。

　　中国住(zhù)宅改革(gé)始于1998年，1998年(nián)之(zhī)前商品住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)极少，可忽略(lüè)不计。估算城镇(zhèn)居民户均住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年(nián)以来每年商品住宅销售套数相加，我们就(jiù)能够得到当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算得(dé)到居(jū)民住(zhù)宅(zhái)总套数(shù)。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥(yōng)有(yǒu)的(de)商品住宅总数除(chú)以家庭户数，我们就能够得(dé)到城(chéng)镇(zhèn)户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)套户比=住宅(zhái)总套(tào)数(shù)/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个准确(què)统计。我(wǒ)们利用既(jì)有统计(jì)数据(jù)，大致测算(suàn)得到中国存(cún)量房(fáng)地产(chǎn)套数(shù)，并进一步推算中国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有的住宅(zhái)数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商品住(zhù)宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到(dào)：

　　（一）中国商(shāng)品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和期(qī)房(fáng)）。

　　中(zhōng)国(guó)的(de)房地产(chǎn)销售以(yǐ)期房为主，从2019年开(kāi)始，新房销售中(zhōng)期房占比近9成。本文去除商品住宅累计销售(shòu)套数里的期房销售，得(dé)到商品住宅现(xiàn)房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数(shù)=截(jié)止到(dào)2022年商品住宅累计销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到(dào)交房后装(zhuāng)修的(de)时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要(yào)进(jìn)一步推算中(zhōng)国城镇居民拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城(chéng)镇家(jiā)庭拥有住宅。其(qí)中自(zì)建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经(jīng)济适用房(fáng)占比3.8％、原(yuán)公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁其他住(zhù)宅和购买二手(shǒu)房都是(shì)商品(pǐn)住宅，因此将租赁其他(tā)住宅、购买商品住(zhù)宅与(yǔ)购买二手房(fáng)加(jiā)总，得到商(shāng)品住宅占居民所有住(zhù)宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为过(guò)去(qù)十(shí)年(nián)变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实际变化比例，从而我们估(gū)算出2022年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)所占比(bǐ)例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期(qī)房，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期(qī)房(fáng)会在2-3年内陆(lù)续(xù)交付使用，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇家庭都会拥(yōng)有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三点含(hán)义(yì)

　　既然(rán)城镇居民(mín)已经达到(dào)了(le)户(hù)均一套房的程度，“户户(hù)有房”是否意味着中(zhōng)国城镇化进展终结，甚至意味着中国地产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并不(bù)意味着住(zhù)宅市(shì)场供(gōng)需平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满足(zú)因人口(kǒu)流动、居民(mín)换房(fáng)等(děng)因(yīn)素产生(shēng)的住宅需求(qiú)。因此(cǐ)，成熟房地(dì)产市(shì)场的(de)住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)均(jūn)高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一(yī)套(tào)房，就会造成人口净流(liú)入地的住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)供不应求，造成房价或房(fáng)租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人(rén)口会选(xuǎn)择在(zài)大城市租房挣钱(qián)，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的(de)中国城乡人(rén)口流(liú)动调查数据显示(shì)，在上海、杭州以及南京(jīng)工(gōng)作的流(liú)动人(rén)口在(zài)老家拥有住宅(zhái)比例分别(bié)为28％、21％和18％。大(dà)城市的(de)高工资吸引(yǐn)打工(gōng)人(rén)，但高房(fáng)价迫使打(dǎ)工(gōng)人回乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流动(dòng)人口实(shí)际上会占据两套(tào)房，在高房价的大(dà)城市租赁一套房，在房价较低的县(xiàn)城购买(mǎi)一套房。所以说户均一套(tào)房(fáng)无法满足庞大流动人口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中(zhōng)依然有不少老(lǎo)旧(jiù)小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万户城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建(jiàn)成，其中(zhōng)又有11.6％住(zhù)宅年(nián)龄至少在33岁(suì)以上。

　　这(zhè)批存(cún)在着建筑结构(gòu)松散、设施(shī)陈旧、安全(quán)隐(yǐn)患大等(děng)问题，如电线(xiàn)老化、管道(dào)等(děng)基础设施(shī)陈旧，给住户(hù)的生活带(dài)来(lái)了很大(dà)的不便和安全隐患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅面积(jī)小(xiǎo)。占比为(wèi)31.3％的家(jiā)庭(tíng)户(hù)数拥有的住宅(zhái)面积占(zhàn)比(bǐ)仅为27.6％。仍(réng)然(rán)存在5％左右的(de)家庭没有独(dú)立卫浴(yù)和厨房。这类(lèi)上世纪修建的老(lǎo)旧小区很难满足现(xiàn)代生活需(xū)求，在(zài)未来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的(de)家庭住宅为一居室(shì)和二居(jū)室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来(lái)地(dì)产的需求驱动力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户住宅存(cún)量总面积(jī)为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农(nóng)民带(dài)房(fáng)进(jìn)城和老(lǎo)旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得(dé)出2022年住宅存(cún)量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人(rén)均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积(jī)不(bù)足19平方米，不及全国人均水平(píng)的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平(píng)方米。上(shàng)海市将人均住(zhù)宅建筑面积低于15平方米的家(jiā)庭界(jiè)定(dìng)为住宅(zhái)存在困难，若按这个标准算(suàn)的(de)话，中国(guó)有11.3％的(de)家庭存在住宅困难问(wèn)题(tí)。

　　若(ruò)人均可使用住宅(zhái)面积为(wèi)40平，即(j太空浮尸三个人是谁，人死在太空中会腐烂吗í)人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭户(hù)人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比(bǐ)发达(dá)国家人均住(zhù)宅面(miàn)积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和(hé)英国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积(jī)后，中(zhōng)国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距(jù)将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所需要的(de)住宅总量(liàng)会更多(duō)。

　　四、户(hù)均已然(rán)1套房，未来(lái)地产还(hái)会(huì)有需(xū)求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇家庭户均1套房(fáng)，看(kàn)似已经户(hù)户有房。即便(biàn)如此，中国人口静态结构和动态趋势(shì)演绎，决定了中国(guó)未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实(shí)之下(xià)，中国未(wèi)来城镇(zhèn)住宅需求(qiú)主要来自于四个(gè)方面。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)缩小(xiǎo)，家庭户(hù)数增(zēng)多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户均(jūn)人口(kǒu)数不断下降，六普显示城镇户均(jūn)人口规(guī)模(mó)为2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占比明(míng)显上(shàng)升，人(rén)口小家(jiā)庭化趋势将继续延续，导致户数会因(yīn)户均人口规模的缩(suō)小而(ér)增(zēng)多(duō)。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经济(jì)发展带来的新增(zēng)住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化(huà)日(rì)益明(míng)显，资源和生(shēng)产要素(sù)逐步向经济带、都市圈(quān)中心城市流入，区域经济资(zī)源(yuán)分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉(shè)及(jí)到买房(fáng)租房(fáng)，给迁入(rù)地住宅市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住人口(kǒu)增量为(wèi)72万，而出(chū)生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人(rén)，自(zì)然增(zēng)加人口仅为(wèi)6.5万(wàn)人，其人口增(zēng)长(zhǎng)主要受益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧(jiù)小区改善性需求(qiú)依(yī)然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住宅的(de)家庭拆迁改建最多。自建房家庭比(bǐ)例(lì)从31.5％到(dào)21％，下降了(le)10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点(diǎn)。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其(qí)他(tā)住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭(tíng)户，自建住宅和(hé)原公有住(zhù)宅(zhái)减少(shǎo)了1282万(wàn)户，住宅净需(xū)求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买(mǎi)商品(pǐn)住宅，21％的(de)家庭购买二手房。在新增住宅(zhái)需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租(zū)房、购买经济适(shì)用房(fáng)和其他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着(zhe)城中(zhōng)村和旧城改造，商品住宅的占比势必会进一步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破(pò)旧的城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积小、质量(liàng)低、基(jī)础设施(shī)配套差、没有或少有物业(yè)管(guǎn)理(lǐ)，居民追求美好、宜(yí)居生(shēng)活的环境，背后的改善性需求有待(dài)释放。

　　第四(sì)，“住上更大(dà)房(fáng)子”的改善性需求(qiú)还将有所增(zēng)加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾向(xiàng)于中小户型(xíng)。已有(yǒu)住宅家庭希望提高生活品质，以小换(huàn)大(dà)、以旧(jiù)换新。2022年底的中央经济工作会议明确指出(chū)支持住(zhù)宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数(shù)为(wèi)1.71间，无论(lùn)是否考虑乡(xiāng)村(cūn)住宅因(yīn)素，中国的人(rén)均住宅间数(shù)较其(qí)他国家(jiā)依旧存在不(bù)小差距(jù)。

　　住宅舒适度(dù)与经济(jì)水平有着密切正向联系。随着经济发展(zhǎn)水平的提高(gāo)，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积将随之(zhī)增(zēng)长。

　　如果说过去二(èr)十年是(shì)中国地产黄金发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体(tǐ)现为住宅供给存在(zài)不足，供需出(chū)现错配，这是过去二十年房价(jià)快速上涨基石。那么未来将是(shì)住宅质(zhì)量的(de)供需(xū)冲突。房地产大(dà)分化时代已至(zhì)，这(zhè)种分化不单(dān)局(jú)限(xiàn)于城市能(néng)级之间差异，优质小区和老旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口(kǒu)普查(chá)数据调查的是人，并不是针(zhēn)对住宅，因此可能(néng)存(cún)在统(tǒng)计偏差(chà)。商品(pǐn)住宅占(zhàn)比实际(jì)值可能偏低，其增速(sù)可能超预期。

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