5月以来(lái)，房地产板块(kuài)个(gè)股(gǔ)多(duō)出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。而以公募(mù)基金为代表的机构对(duì)于这一板块已经在(zài)悄然布(bù)局。数据显示，以南方(fāng)和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布的总份(fèn)额均较4月28日时(shí)有小幅增长。根据基(jī)金一季报统计，龙头与地方(fāng)国企央企获得增(zēng)持，持仓(cāng)数量占流通股比(bǐ)重增幅(fú)五(wǔ)只(zhǐ)个股分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地(dì)产或“底部(bù)回升”

　　行业红利时(shí)代(dài)已过(guò) 精耕(gēng)细作成共(gòng)识

　　从公募(mù)基金对房地产的配置(zhì)看，2019年(nián)末，公募所(suǒ)持有(yǒu)的房地产(chǎn)行(xíng)业标的市值约1188亿元，占其(qí)所持股票市(shì)值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现出色，但(dàn)公募(mù)所持(chí)房地产公(gōng)司市值在股(gǔ)票资产(chǎn)中的占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年来(lái)的首(shǒu)次回升，年底这一(yī)数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地产行业的(de)持股比例(lì)也(yě)同步(bù)回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提(tí)高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年(nián)一(yī)季度(dù)得以延续。数(shù)据统计显示，公募重仓持(chí)有房地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团(tuán)，持仓市值占板(bǎn)块(kuài)比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于房地产的投资(zī)愈发有集中于龙(lóng)头(tóu)的趋势。Wind显示，在公(gōng)募(mù)基(jī)金一季报汇(huì)总的重仓股中(zhōng)，房(fáng)地产板块排名最高的是(shì)保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌(pái)龙头股万(wàn)科(kē)A排在第96位。对比(bǐ)去年四季报，变化之(zhī)处首先(xiān)在于(yú)几(jǐ)只房(fáng)地产(chǎn)龙头股(gǔ)从排位上看均有退(tuì)步，尤其是(shì)万(wàn)科最为明显；其次是(shì)金地集(jí)团退出百大之列。但考(kǎo)虑到(dào)房地产是复苏链上最(zuì)后一环，且首季并非行业销售旺季，其(qí)传导到(dào)二级市场乃至机(jī)构持仓上还需(xū)要时间周期。

　　形成共识的(de)是，经(jīng)济(jì)圈判(pàn)断(duàn)房地产已(yǐ)经进入大分化时代，一二线城市好于三四线城市。而映射(shè)到二级市场投资上，配置(zhì)房地产行业(yè)轻(qīng)松收获(huò)行业(yè)贝(bèi)塔的(de)红利期一去不(bù)返了(le)。“如果按照产业周期(qī)来分类，包括房地产等(děng)几类行业在(zài)盖特纳曲线里属于成熟期(qī)或者衰退期的行业，传统认知(zhī)上没有什么投资机(jī)会的。但在这几(jǐ)年特殊的行情里包括煤炭、电(diàn)解(jiě)铝等类(lèi)似的行业也(yě)出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不(bù)愿(yuàn)具名的上海公募基金经理指(zhǐ)出(chū)。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎乐观态(tài)度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面(miàn)积很难再出现了，2022年(nián)光是居(jū)民存款(kuǎn)数(shù)量增加了(le)15万亿元。中国存量有400亿平方米建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积(jī)，考虑存量(liàng)地产的更新，也有近(jìn)10亿平方米。需求端还需要(yào)有一定的政(zhèng)策(cè)出来去刺(cì)激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至(zhì)今日，无论从城镇化(huà)的进程，还是人均住房面积(jī)（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别住(zhù)房(fáng)短缺时代，而目前(qián)居民的杠杆率和房价收入也(yě)不支撑(chēng)每(měi)年(nián)18万亿元(yuán)的销售(shòu)额，以(yǐ)及过(guò)快上行(xíng)的房价，因而行业高(gāo)增的时代已经过去，未来行业的需(xū)求或将(jiāng)回落(luò)，在(zài)此过程中，伴随着地(dì)产(chǎn)的高杠杆(gān)属性，就很容(róng)易出现信用风险问题（类似2022年的(de)民营地产爆(bào)雷），行业(yè)进(jìn)入到供(gōng)给侧出清的过程。这(zhè)个过程中，综合竞争(zhēng)力(lì)强的(de)公司就能(néng)够通过(guò)大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市占率的提升。当行业需求见顶回落时，行业的(de)贝塔已经(jīng)过(guò)去(qù)了，但(dàn)不代表没有投资机会，机(jī)会在于(yú)城市、位(wèi)置、产品的阿尔法(fǎ)，而(ér)对应到股票投资，就是强竞争力公司(sī)的阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或许也是基(jī)于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股(gǔ)成为公募乃至整(zhěng)体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构配置房地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性(xìng)标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约为2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》利用(yòng)Wind统(tǒng)计申万(wàn)房地(dì)产板块个股(gǔ)，在纳入统计的(de)124只房(fáng)地产类标(biāo)的股(gǔ)中，本月(yuè)以来实现股(gǔ)价上(shàng)涨(zhǎng)的(de)达到了81家。

　　其中，上述(shù)时(shí)间段恰好(hǎo)排名前五的公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们(men)分别是上实(shí)发(fā)展、浦(pǔ)东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福(fú)、荣安(ān)地产。排名第一(yī)的(de)上实发(fā)展，五一(yī)假期归来后日成(chéng)交量明(míng)显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交易日(rì)收出(chū)涨停。从该股的基本面(miàn)来(lái)看，上(shàng)实发(fā)展的(de)主营业务(wù)为房地产(chǎn)开发与(yǔ)经营。公司的(de)主(zhǔ)要产品(pǐn)及服(fú)务为房地产销售(shòu)、房地产租赁、物业(yè)管理服(fú)务(wù)、工程项目、酒(jiǔ)店(diàn)经营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实现(xiàn)营(yíng)业收入52.48亿元，比上(shàng)期减(jiǎn)少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一季度(dù)，其实(shí)现营(yíng)业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净(jìng)利(lì)润(rùn)2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)来看，各类(lèi)机构都有(yǒu)对其布局的例子。以3月31日时的首季(jì)十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看， 具体包括公(gōng)募的上银基金(jīn)、私募的迎(yíng)水文龙、中央(yāng)汇金、长(zhǎng)城资产管(guǎn)理公司等都(dōu)跻(jī)身前(qián)十(shí)的行(xíng)列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名第二的浦东金(jīn)桥也(yě)是(shì)上海本地房企(qǐ)，其第一(yī)季度的收(shōu)入利润规模大幅度(dù)复苏。究(jiū)其原因，一(yī)方面(miàn)是该公(gōng)司后(hòu)送筷子的寓意是什么,送筷子是什么意思 筷子送合作伙伴的寓意和理由疫(yì)情时代出租率(lǜ)复苏至近年来最高，另一方面则是公(gōng)司(sī)拿地结算持续(xù)性向好，从数(shù)字上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅地块，总建筑(zhù)面积(jī)约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下(xià)，自然也(yě)吸(xī)引了(le)知名机(jī)构在其中持续驻足。从第一季(jì)度十大流通股(gǔ)股东来看，知名(míng)私(sī)募(mù)高毅邓晓峰(fēng)的(de)两只产(chǎn)品依然在前十(shí)中，这(zhè)也是连续(xù)第三个季度(dù)他有的两(liǎng)只(zhǐ)产品(pǐn)杀(shā)入前十。同时榜单中(zhōng)还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还(hái)小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域(yù)性地(dì)产公司外，荣安地(dì)产则是主要布局在深圳的地产公司，一季(jì)报(bào)交出的也是(shì)一份报喜的成(chéng)绩单：首季公司(sī)实现营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归(guī)属(shǔ)于上(shàng)市公司股东的(de)净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊(kān)》注意到两只公募指基首(shǒu)季新(xīn)杀入十(shí)大流通股股东行列。具(jù)体说(shuō)来(lái)， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜(bǎng)排名第(dì)七位(wèi)，富国中证指(zhǐ)数1000增强(qiáng)则排名第九位(wèi)，此外(wài)联袂出现的机构还有QFII高盛国际(jì)和私募(mù)迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证(zhèng)全球基金相(xiāng)关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并(bìng)重组(zǔ)后，龙(lóng)头的价(jià)值(zhí)更(gèng)为笃定突(tū)出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质(zhì)土地供给较多（券(quàn)商测算(suàn)对(duì)应潜在毛利(lì)率(lǜ)在(zài)25％以上，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大(dà)多数房(fáng)企受(shòu)限于信用问(wèn)题或者资金紧张没法(fǎ)拿(ná)地，龙头房企趁机获取低成本(běn)土地，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿地金额/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企杠杆率较低，净(jìng)负债率基(jī)本在70％以下(xià)，而其他房企的净负(fù)债率普遍(biàn)都在100％以(yǐ)上，加杠杆空(kōng)间有限，从融资成本(běn)看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的(de)销售，龙(lóng)头房(fáng)企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的销售额增速(sù)为9％，而(ér)TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要(yào)强调的是(shì)，在当前中特估的浪(làng)潮下，央国企地产股或存在发展(zhǎn)的大好机(jī)会(huì)。中信证(zhèng)券(quàn)指出(chū)：“房地产行业(yè)的结构性机会依然存在(zài)，少部(bù)分公司尤其是央企(qǐ)占据显著优势(shì)，其(qí)主要又体现为库存的优势(shì)。央企地(dì)产(chǎn)公司，现阶段(duàn)表现出较低的融资成本，优质的开发(fā)资(zī)源和良好(hǎo)的(de)不动产资产运营能(néng)力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国(guó)央(yāng)企相较于民(mín)营地(dì)产公司也是(shì)更有优势(shì)的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于(yú)减值、土地资源债(zhài)权债(zhài)务关(guān)系等问题，市场对民营房开(kāi)企业的资(zī)产会有更多担忧和质疑，所以在这一(yī)轮(lún)行业出(chū)清的(de)过(guò)程(chéng)中，央(yāng)国企相较(jiào)于民企来说(shuō)估值的(de)修复(fù)更明(míng)显。中特估的角度从中长期的(de)维(wéi)度(dù)看，行业(yè)的(de)逻辑在于(yú)集中度提升后，行业进(jìn)入高质量发展阶段，具备较快速发展阶段更(gèng)稳(wěn)定且可预期的(de)盈利(lì)和现金流创造能力，以此带(dài)来估值(zhí)中枢的提升，应(yīng)该关注估(gū)值相对较低，企业自(zì)身资产的质量好、运营能力(lì)强(qiáng)、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的概率比较(jiào)低，行业内部将(jiāng)出现分化，要关注将受益于(yú)行业集中度提升的头(tóu)部公(gōng)司(sī)。”星石投(tóu)资(zī)首(shǒu)席研(yán)究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一(yī)思路的话，或许还(hái)是保利(lì)发展、招商蛇口(kǒu)等国(guó)资背景(jǐng)龙头前途(tú)更为光明。不(bù)过国投瑞银(yín)基金投资部副总监綦(qí)傅鹏表(biǎo)示：“需要客观(guān)地去持续观察国企央企在三(sān)个方面是(shì)否(fǒu)可以维持，首先是融资(zī)成(chéng)本保(bǎo)持低位，其(qí)次(cì)是销售份额持续(xù)提升(shēng)，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度(dù)缓慢(màn)

　　机(jī)构需(xū)要多(duō)给一些耐(nài)心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企(qǐ)一季(jì)报梳理发现，对于2022年的(de)业绩出(chū)现的整体下滑，2023年一季度(dù)的业(yè)绩分化更趋明(míng)显，保利发展、滨江集团等(děng)房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚(shèn)至是(shì)较大(dà)增速(sù)的增长。而(ér)这些公司也是机(jī)构的重仓(cāng)对象(x送筷子的寓意是什么,送筷子是什么意思 筷子送合作伙伴的寓意和理由iàng)。

　　对此，知名房地产业内人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改(gǎi)善的(de)房企，主要是因(yīn)为(wèi)过(guò)去两三年时(shí)间，尤其是在2021年下半(bàn)年民营房企不怎么投(tóu)资拿(ná)地(dì)之后，国有企业仍在(zài)持续性地拿地，且主要集中(zhōng)在(zài)核(hé)心(xīn)城市，投(tóu)资力度较(jiào)大。投资(zī)的(de)驱动(dòng)能够推动房企销售业(yè)绩的增长(zhǎng)，从而在2023年(nián)一季度市场恢复但仍处(chù)于调整的过程中，能(néng)够保有一个正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在房地产(chǎn)的(de)复(fù)苏过程中，还面临(lín)着一些不确定性。其实(shí)整个市场从四月(yuè)份开(kāi)始又在往下(xià)掉(diào)。除了杭州、成都等(děng)极个别城市四月(yuè)环比三(sān)月相(xiāng)对表现较好之外(wài)，包括北京、上(shàng)海(hǎi)在内的(de)绝大多数城市(shì)都出(chū)现环(huán)比下滑的情(qíng)况。而现在五月的市场表现也(yě)不太(tài)乐观(guān)。按照现在(zài)的经济状况、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的资金面压力，可能会出(chū)现(xiàn)，到六月份房企为了半年(nián)报冲(chōng)业(yè)绩出现市场的短期(qī)反(fǎn)弹(dàn)外的一个市场(chǎng)乏(fá)力现象。也就是(shì)说(shuō)，第二季度、第(dì)三(sān)季(jì)度增长不确(què)定性(xìng)的压(yā)力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上下(xià)游产业链的复苏速度都比想象的要慢很多(duō)，我们要多给(gěi)一(yī)些耐(nài)心，这个时候，在房地(dì)产(chǎn)以及上下(xià)游就不是(shì)赚快钱(qián)的(de)时候，只能(néng)赚他(tā)基本面的钱。但(dàn)这也意味(wèi)着，只有极为少数的、做得比同行好得(dé)多的(de)企业，会伴随(suí)整个行业(yè)的弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出(chū)来。所以只能耐心地(dì)去等待(dài)它的基(jī)本面(miàn)不断(duàn)地凸显出来，这需要(yào)时间(jiān)。

　　（本文(wén)已刊发(fā)于5月(yuè)13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个(gè)股(gǔ)仅为举例分析，不做(zuò)买卖推荐(jiàn)。）

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