文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预(yù)售制(zhì)了。 1月(yuè)17日(rì)召开的全国住(zhù)房和(hé)城乡建设工作会议提出(chū)“有条(tiáo)件的(de)可以进行现房销售(shòu)”，不(bù)足一个月时间(jiān)，已有山(shān)东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东(dōng)等(děng)地明确(què)表态，试点(diǎn)现房销(xiāo)售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制了(le)，用你的钱(qián)，建(jiàn)你(nǐ)的房子，还(hái)烂(làn)尾了，这是对购房(fáng)者的不公平。以(yǐ)后谁有钱(qián)谁建房，没钱没实力(lì)的别建了，不能把包(bāo)袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这是(shì)房地产(chǎn)从大开发时(shí)代步入高质(zhì)量发展阶段的必然趋势，也(yě)是对(duì)购房老百姓的最大保护。98年房改时(shí)，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预(yù)售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户(hù)比超(chāo)过1，从大开发进入存(cún)量时(shí)代(dài)，对(duì)购房民众不公平的预售制已经过(guò)时了，该(gāi)取消了，改为现房销(xiāo)售。以后(hòu)一手交钱(qián)，一手交房，天经地义。当然(rán)二次(cì)房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房企债务(wù)、恢复市(shì)场信心以及(jí)长(zhǎng)效机(jī)制，长(zhǎng)效(xiào)机制四大关键是推动城市群(qún)战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。如果按照经济(jì)规律办事，中国(guó)一定能实(shí)现房地产软着陆和(hé)长期(qī)平稳(wěn)健(jiàn)康发展，跨过这(zhè)道(dào)关，解好(hǎo)这道(dào)世(shì)界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)、改为现房(fáng)销售(shòu)？大家(jiā)想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商品不能(néng)交付的(de)风险(xiǎn)。从个人层面看，预(yù)售制对购房者非常(cháng)不公平，比(bǐ)如，交房等待期一(yī)般为(wèi)两年(nián)，在(zài)此(cǐ)期间，购房(fáng)者不仅承担(dān)银(yín)行利息，还要承担延迟(chí)交(jiāo)房(fáng)、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能(néng)交房的风险。从行业(yè)层面看，预(yù)售制助(zhù)推部分房企过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张，若(ruò)遇到下行周期，会(huì)引发资金链(liàn)断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等系列风(fēng)险。取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现房销售，这(zhè)样有助于落实中央房住不炒精神、有助于保障购(gòu)房老百姓权益(yì)、有助(zhù)于房企稳(wěn)健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制(zhì)度(dù)？预售制(zhì)度怎么(me)来的？国外什么情况(kuàng)？简单科普一下：商品房预(yù)售最早源于中国香港，俗称(chēng)卖(mài)楼花，卖期(qī)房(fáng)，是一种开发商放杠杆的(de)方式。98年(nián)房改，由于商品房(fáng)短缺，房企缺(quē)资(zī)金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商品房预售制度。其实(shí)，当前世(shì)界不(bù)少(shǎo)国家(jiā)存在预售制。但是，重点(diǎn)来了(le)！发达国家(jiā)一(yī)般(bān)有严格的(de)监管保障(zhàng)措施，开发商在项目获(huò)得政府批(pī)准(zhǔn)后才(cái)可以开始销(xiāo)售(shòu)，买(mǎi)家在购买期房后并非像中国(guó)一样在支付完(wán)首付款后(hòu)从银行一次性贷款支付(fù)剩余全(quán)部房款，而是根据开发商工程进度(dù)在(zài)完全交(jiāo)房(fáng)前进行分期支付。所以，预售制(zhì)度是需(xū)要严格的资金监管、分(fēn)期(qī)支付以及违约处(chù)罚(fá)措(cuò)施作为保障的，如果没有这些保障措施，一定会触发风险，对购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)不公(gōng)平(píng)，所以不如借机取消预(yù)售(shòu)制度，以后改为现房销售。客观讲预售(shòu)制度(dù)有一(yī)定历史阶(jiē)段性，现在中国(guó)住房进入存量(liàng)时代(dài)，取(qǔ)消预(yù)售制度(dù)有助于降负(fù)债降杠杆(gān)，不再把烂尾风(fēng)险甩给老(lǎo)百姓和社(shè)会，当然(rán)这(zhè)需(xū)要配套房企债务重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效(xiào)机(jī)制(zhì)。这(zhè)是个(gè)技术(shù)活，只(zhǐ)要(yào)坚(jiān)持市场化改革(gé)，中国(guó)一定能化解这个难(nán)题(tí)，让房地产回归实体经济和(hé)居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不(bù)能兑现(xiàn)的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚(chéng)信，这才是对(duì)购房民众的最根本最实(shí)质的保(bǎo)障(zhàng)，这样(yàng)将极大的提升开(kāi)发(fā)商的(de)建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币。所有商业(yè)的本质是(shì)向善，是以客户(hù)为中心，房(fáng)地(dì)产(chǎn)也不能例外，老百(bǎi)姓(xìng)买房子是天大的(de)事，烂尾(wěi)毁三代(dài)，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角(jiǎo)度(dù)，取消预售制、实施现房销(xiāo)售是(shì)实现老(lǎo)百(bǎi)姓安居乐业、社会(huì)长(zhǎng)治(zhì)久安、行业企业健康发展(zhǎn)的(de)重大措施。在当前(qián)的情况(kuàng)下，取消预售制(zhì)要结合稳楼市、房(fáng)地产软(ruǎn)着(zhe)陆、打通金融支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研(yán)究(jiū)中(zhōng)心参与财税改(gǎi)革(gé)方案研(yán)究时，对预售制(zhì)、房地(dì)产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房(fáng)企杠杆率等进(jìn)行过长期系(xì)统(tǒng)的专项研(yán)究(jiū)。（参考后来形(xíng)成的专著(zhù)《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三(sān)方全(quán)程监管(guǎn)，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银行(xíng)监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预(yù)售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)

　　二十(shí)世纪五十年(nián)代在中国(guó)香港，楼宇出租是(shì)地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问(wèn)题，分层销售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国(guó)香港还未推行公共房屋制(zhì)度，许(xǔ)多人栖身于木屋或者其(qí)他临时住宅，住(zhù)房的需求是相当高(gāo)，不过大多数居(jū)民的储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖(mài)多数以一(yī)整(zhěng)栋楼为单(dān)位，需(xū)要雄厚的资金(jīn)实力才能购(gòu)买。虽然楼宇出(chū)租是中国香港地产行业盛行的方式(shì)，但(dàn)有着转让难、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问题。针对(duì)这(zhè)一系列(liè)问题(tí)，不少地产商(shāng)开(kāi)始探(tàn)求新(xīn)的方式，如(rú)把(bǎ)楼宇(yǔ)契约切开，即(jí)“分契(qì)”，然后将楼宇分(fēn)层(céng)出售。这模式一经推行，购买楼宇的(de)市民(mín)数量有所增加，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将“按揭(jiē)”模式引入房地产销(xiāo)售，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司(sī)，凭借(jiè)商业(yè)直觉和多(duō)年经营杂货铺、海上(shàng)驳运业务(wù)的经验，对于商品流通、资金周转(zhuǎn)有着(zhe)独到的见解，在努力寻求方法加快自身资(zī)金周转。当时(shí)其(qí)在购下九龙的一块地(dì)盘(pán)后，除了分层(céng)出售、还(hái)印发(fā)售楼说(shuō)明(míng)书，上有文字详尽说明(míng)楼宇的地(dì)势环境(jìng)、建筑材料、分层价格(gé)、订购(gòu)方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个亮点，即(jí)先收取买家的订金(jīn)，采用(yòng)类似租金的分期付款形(xíng)式，等新楼落成时，收齐(qí)买家的钱，买家就拥有了自己的房产(chǎn)。这种方式(shì)减轻(qīng)了(le)民众购房(fáng)的(de)资金压力，加(jiā)速了房屋的(de)建(jiàn)造和销售(shòu)，也解决了(le)制(zhì)造商的资金问题(tí)，降(jiàng)低投资(zī)风险，在(zài)当时可谓是“双赢(yíng)”的(de)举(jǔ)措(cuò)。“预(yù)售楼花+分期付款”的销售模(mó)式成为当(dāng)时中(zhōng)国香(xiāng)港房地(dì)产市场的一大(dà)特色，纵观中国香港(gǎng)房地产市场的改革(gé)，“卖楼(lóu)花”模式高效(xiào)率(lǜ)地解决了核(hé)心(xīn)的住(zhù)房供(gōng)不应求的问题，使(shǐ)房(fáng)市发(fā)展进入(rù)新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推(tuī)动了中国香港楼(lóu)市几十(shí)年繁荣(róng)，但(dàn)期间也出现过“烂(làn)尾楼”的(de)情(qíng)况，但监管(guǎn)部门不(bù)断完(wán)善、规范化，建立健全的监管机(jī)制，促进市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港(gǎng)管理部门提升了对于预售(shòu)楼花制度的监(jiān)管，即要求开发商在(zài)预售前，确(què)保地价款已(yǐ)经全部支付，还要(yào)证明(míng)自身有资金等能力(lì)把(bǎ)项(xiàng)目完成(chéng)，资金需放入(rù)律师所托管，支取时需律所和(hé)建(jiàn)筑师的(de)核准。为了(le)防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等(děng)造假，套取(qǔ)监管账户资金(jīn)，中国香港要(yào)求律师行在银(yín)行开(kāi)设的信托账户（监管账户(hù)）、开发(fā)商操作等采取全透(tòu)明化机制，且银行的责任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最大风险方，后续需(xū)自身推动项目完工。随着监管(guǎn)体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国(guó)内地(dì)面临住房需(xū)求大(dà)和(hé)供给(gěi)量短缺(quē)问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展重(zhòng)工业，强调基础建(jiàn)设(shè)，这一导向使前期发展工业(yè)化(huà)的进程大于城(chéng)市(shì)化进程，唯有解决住(zhù)房基础(chǔ)等城市(shì)化配套问题，才能进(jìn)一步(bù)推进城市(shì)化。但当时(shí)推行的(de)是(shì)“统(tǒng)一(yī)管理，统(tǒng)一分配，以租(zū)养房”的福利分(fēn)房制度，住房市场发展起步较晚、增速较(jiào)慢(màn)，福利分房制度也出现(xiàn)了分配不公(gōng)、效(xiào)率低、配(pèi)套差等问题，因此福利(lì)分房(fáng)制度不再(zài)适用于当时的国(guó)情。叠加房地产市场面临商品(pǐn)房的需求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房供应(yīng)量(liàng)小(xiǎo)的困境(jìng)，此时引入中国香港的“卖楼(lóu)花(huā)”模式无(wú)疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国(guó)内地逐步引(yǐn)进中国香港(gǎng)预售商品房制度，先后出台多项文件(jiàn)，大力(lì)支持国内房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于(yú)进一步深(shēn)化城(chéng)镇住房制度改革，加快(kuài)住房建设的通(tōng)知》文件，决定停止住房无(wú)偿(cháng)实物(wù)分配，逐(zhú)步实行住房分(fēn)配货币化(huà)、住房供(gōng)给商品化、社会化的住(zhù)房(fáng)新体制，从计划经济下的福(fú)利(lì)分(fēn)房转向(xiàng)市场(chǎng)经(jīng)济的商品房。房地(dì)产市(shì)场采用预售制，允许开发商卖(mài)期(qī)房，解决了房企缺(quē)少资金和开发时(shí)间周期长的两(liǎng)大(dà)难题，开(kāi)发商(shāng)以预售款撬动下(xià)一个项目的(de)开发，形(xíng)成(chéng)滚动开发模式，住(zhù)房(fáng)供应速(sù)度加快。自此(cǐ)中(zhōng)国内地开(kāi)始房改货币化，中国人民银行等多(duō)方迅(xùn)速出(chū)台(tái)相关的信贷(dài)政策(cè)，支持购房(fáng)者(zhě)，极大(dà)作用推(tuī)动了房地产市场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形(xíng)成契(qì)合中国内(nèi)地(dì)的商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售(shòu)制度。预(yù)售制的初衷是为(wèi)了(le)缓解房企资金压力(lì)，加(jiā)快城镇住房建设。具体来说，是(shì)指房地产(chǎn)开(kāi)发企(qǐ)业(yè)将正在建设中(zhōng)的房屋预(yù)先出售给(gěi)购房者(zhě)，由购房者支付定金或房款的行为(wèi)。区别于(yú)中国(guó)香(xiāng)港，在中国内地实践过程(chéng)中，商品房预(yù)售(shòu)流程为：房地产开发(fā)商办理预(yù)售许可证-签订商品房买卖合同-进行(xíng)备(bèi)案登记和(hé)预告登(dēng)记-交(jiāo)付房屋。在(zài)购(gòu)房(fáng)过程中，购(gòu)房者需要一(yī)次性付(fù)清首付款，并采用银行贷款的形式(shì)一次性付清剩余房款，换言之(zhī)，房屋未建成(chéng)，开发商可能已(yǐ)拿(ná)到了全部购(gòu)房(fáng)款，这点与中(zhōng)国香港(gǎng)的按照工程(chéng)进度(dù)付款有所(suǒ)不同。对(duì)中国(guó)内地的开发商而(ér)言，预售制商品房(fáng)也开启了(le)高(gāo)周转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆的(de)运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在(zài)

　　作(zuò)为中国(guó)内地商品房(fáng)销售的最(zuì)主要方式，预售制极(jí)大缩短房企现金回笼周(zhōu)期，同(tóng)时增加市场商品房供应，推(tuī)动了(le)城镇化发展进程。预售制在过去20多年对(duì)中国内地房地产市场的稳步发展起到(dào)了重要作用，不仅解(jiě)决了房地产(chǎn)市场(chǎng)快速发展阶段的资金需求(qiú)，也(yě)提(tí)高了居(jū)民(mín)居(jū)住水平(píng)，中(zhōng)国内地城镇居(jū)民从(cóng)筒子楼住到住(zhù)宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本适居，住房(fáng)事业取得巨(jù)大进步(bù)，数十(shí)年(nián)时间走完发达(dá)国家几百年城镇化(huà)路程。改(gǎi)革开放以来，城镇化进(jìn)程进(jìn)入快(kuài)速发(fā)展时(shí)期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇(zhèn)人口(kǒu)由1.7亿人(rén)增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市(shì)建成区面积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套(tào)数从约3100万(wàn)套增(zēng)至(zhì)3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成(chéng)为中国内地商(shāng)品房(fáng)销售最(zuì)主要(yào)方式，2005年中国内地(dì)商品(pǐn)住宅期(qī)房销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年(nián)期房累计(jì)销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升(shēng)至87％。

　　预(yù)售制(zhì)也推动了中(zhōng)国内地房地(dì)产(chǎn)行业(yè)的发展。中国(guó)内地房(fáng)地产历经二十(shí)多(duō)年(nián)长周(zhōu)期繁(fán)荣，行业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新(xīn)开工面积从2.2亿(yì)平增至(zhì)19.9亿平，累(lèi)计上涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开(kāi)发(fā)投(tóu)资(zī)完(wán)成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销(xiāo)售(shòu)面积(jī)和销售金额(é)分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年(nián)复合(hé)增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产(chǎn)业的快速发展，房地产企业(yè)从无到有、从国企先行到(dào)民企(qǐ)崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房(fáng)地产也成为拉动(dòng)中国内(nèi)地经济(jì)高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的(de)上下游产(chǎn)业(yè)链(liàn)特别长，高(gāo)达(dá)50多(duō)个行业。2020年房地产及其产(chǎn)业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献(xiàn)），房地产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产(chǎn)对(duì)金融、批(pī)发(fā)、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠道，2020年(nián)房地产完(wán)全(quán)拉动的投资占全社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占(zhàn)固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房(fáng)地产贷款占(zhàn)银行(xíng)各项(xiàng)贷款(kuǎn)余额的(de)比重(zhòng)看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加上信托等(děng)通道业务，占比超过三分之(zhī)一。从房地产融资存(cún)量占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果(guǒ)房企大(dà)面积(jī)违约(yuē)，将导致银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效(xiào)应渠道，根据我们的(de)《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大(dà)于(yú)美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法(fǎ)德(dé)三国合计的31.5万(wàn)亿美(měi)元。从住(zhù)房市值占股债(zhài)房市值(zhí)的比例(lì)看，2020年中国为(wèi)66.6％，高(gāo)于美国的27％、日(rì)本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住房市(shì)值与股债(zhài)房市值的比例较(jiào)高，主要是因为住房市值高，以及中国(guó)资本市(shì)场(chǎng)发育尚不成熟(shú)，直接融(róng)资比例较低，股(gǔ)票、债(zhài)券市值较低(dī)，居(jū)民投(tóu)资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后潜(qián)藏的风险确实存在，当前(qián)的负(fù)面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝(jué)大部分商品(pǐn)是一(yī)手交钱一手交货，预(yù)售(shòu)制(zhì)是对购买者(zhě)的单(dān)方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交(jiāo)付(fù)的风险。比如(rú)，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房(fáng)者(zhě)不仅承(chéng)担银行利息(xī)，还要承担延迟交房、“一房(fáng)二卖(mài)”、房屋质量、房产证延(yán)期(qī)办(bàn)理甚至不能交房(fáng)等风险。另外，购(gòu)房者和开发商之间(jiān)的购(gòu)房(fáng)合同、购房者和(hé)银行的按揭贷款合同是两个独立的合同关系，如果开发商发生违约(yuē)，购房者只能根据(jù)购房合同(tóng)向开发(fā)商主张(zhāng)权力，但(dàn)依旧需要根据按(àn)揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因此(cǐ)购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下(xià)行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险，进(jìn)行影响自身信用(yòng)和(hé)购(gòu)房(fáng)者对行业的(de)信心。

　　从金融层(céng)面看，银(yín)行作为按揭(jiē)贷款的发放方，一旦房企因为(wèi)市场(chǎng)波动或经营不善，出(chū)现资金链断裂等(děng)一系(xì)列问(wèn)题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房(fáng)企(qǐ)通(tōng)过与购房者签(qiān)订的(de)预售合(hé)同和按(àn)揭合同，已经从银行获得房款(kuǎn)，如果购房者丧失(shī)还款能力或短期不能还款(kuǎn)等，则风(fēng)险完(wán)全由银(yín)行(xíng)承担(dān)，银(yín)行(xíng)将面临较大的坏(huài)账压力。

　　从监管角度看，购房者的(de)预售监(jiān)管资金去哪(nǎ)了？楼(lóu)盘“烂尾(wěi)”，归根(gēn)结底两(liǎng)个(gè)字那就是(shì)“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的(de)《城(chéng)市(shì)商品房预(yù)售(shòu)管理(lǐ)办法》中明确规定了开发企业(yè)预售商品房所(suǒ)得款项应当(dāng)用于有关的工程建设，商品房预售款监管的具体办法，由房地产管(guǎn)理(lǐ)部门(mén)制(zhì)定。但(dàn)多年以来(lái)全国(guó)并(bìng)没有统一(yī)的预售资金(jīn)监管规定，各地实行(xíng)“一(yī)城(chéng)一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆(qìng)、长沙等(děng)城(chéng)市重点监管资金比例为总预售款的(de)15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市(sh吴亦凡资产多少亿ì)则(zé)按照项目(mù)的建安成本(běn)乘以建筑面积或者项目工程总额报价计算(suàn)重点资金(jīn)。而(ér)事实是，不少购房款(kuǎn)未进入(rù)监管账户、或进入监(jiān)管账户后被挪用，导致楼盘没有资金(jīn)继续建设(shè)。收楼遥遥无(wú)期，月(yuè)供却被迫(pò)继续(xù)还(hái)款。那么，监管账(zhàng)户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产大开发(fā)时代的高周转背景下，抽(chōu)调预售款监管账户资金，是行业(yè)“潜规则”。比(bǐ)如工程(chéng)总承(chéng)包方，以工程建设名义(yì)，获得监管账户拨付资(zī)金(jīn)，再由(yóu)工程方(fāng)将资(zī)金转给房(fáng)企，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通(tōng)过这些方式套取的资(zī)金，在房企(qǐ)各地项目间(jiān)流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做(zuò)提(tí)供了资(zī)金流动性，房企抽(chōu)调资金统(tǒng)筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设，形成一(yī)种资金(jīn)循环(huán)高周(zhōu)转(zhuǎn)模式，但一定程(chéng)度(dù)上把(bǎ)风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体(tǐ)来说，国外商品房预售(shòu)制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于(yú)购房者预付资金(jīn)，一般设有(yǒu)定金(jīn)或(huò)预付款保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比重：要求(qiú)购房者支(zhī)付的预付款比(bǐ)例相对较低，绝大(dà)部分房款(kuǎn)在房(fáng)屋(wū)交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款一(yī)般以定金方式支付(fù)，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采(cǎi)用两种方式(shì)发放(fàng)按揭贷款，一(yī)是按工(gōng)程进(jìn)度付款，按(àn)揭贷款按照工程(chéng)进(jìn)度逐渐发(fā)放，购房者开始月供(gōng)；二是房屋交付(fù)后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾保(bǎo)护：为预售(shòu)商(shāng)品房提供期(qī)房烂尾保险，在商品(pǐn)房出现(xiàn)重大(dà)延期或重大缺(quē)陷时，保障购(gòu)房者(zhě)权(quán)益；

　　6）房屋(wū)交付(fù)保(bǎo)护：房屋交(jiāo)付质量(liàng)的保障有两(liǎng)种方式，一是期(qī)房由政府或第三方验收(shōu)合(hé)格并提供(gōng)验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者支付的房(fáng)款。二是开发商为购房者提(tí)供一定(dìng)的(de)保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　吴亦凡资产多少亿="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230502143251772.png">

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金(jīn)第三方全(quán)程监(jiān)管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　美国期房定(dìng)金一定期限内无条(tiáo)件返(fǎn)还，最低首(shǒu)付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付(fù)后按揭还款，交付前资金由第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发(fā)商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及(jí)首付(fù)环节(jié)，定(dìng)金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国平均(jūn)首付比例(lì)为12％。

　　余(yú)款支付方(fāng)面，除定金或首付外，购(gòu)房者在房屋交付后通(tōng)过按揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防止开发商挪用资(zī)金(jīn)，购房者的(de)定金及首付(fù)款由(yóu)第三方公证行或产权保险公(gōng)司的(de)信托账户监管。如果开发(fā)商倒闭导致楼(lóu)盘(pán)烂尾，购房者(zhě)资金可(kě)通过(guò)申请仲裁(cái)取回，且不承担任何责任与(yǔ)损失(shī)。而开发(fā)商(shāng)在(zài)房(fáng)屋(wū)建设(shè)过程中的(de)资金全部来自银(yín)行，银行根据工(gōng)程进度(dù)向开(kāi)发商提供一定比(bǐ)例(lì)的贷款，由于开发商挪用资金直接损害银行利益，银行有充分动机监(jiān)管(guǎn)开发商施工进度。开发(fā)商在房屋交付时需取得由政府相(xiāng)关部门经审查后发放的(de)验收凭(píng)证，通过验收凭证向(xiàng)银(yín)行得(dé)到购房(fáng)者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房(fáng)，提供期房烂(làn)尾险

　　德(dé)国(guó)期房可零(líng)首(shǒu)付购房，房款按建造(zào)工期(qī)进(jìn)度(dù)支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购房者(zhě)可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发商在项目获批后即可预售房屋(wū)。签(qiān)署购(gòu)房合同前，购房者需(xū)支付约2000欧的定金并(bìng)进行预约(yuē)公证，签订(dìng)合同后定金退还。如由于任何原(yuán)因不能(néng)购买，定金按照德国法律全(quán)部退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者(zhě)需支(zhī)付公(gōng)证费和土(tǔ)地交易(yì)税，分别为房屋(wū)售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购(gòu)房款中，属于(yú)购房附加费。

　　首付(fù)方面，德(dé)国没有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面(miàn)，德国也采取(qǔ)按工期支付房款的制度，一般分7笔进行(xíng)支付，具体支付(fù)节点、比例因项目而(ér)异。一般来说，支付节点可分为公证(zhèng)后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工(gōng)、全部(bù)完工，支(zhī)付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者(zhě)可在(zài)支付(fù)房款前申(shēn)请(qǐng)房贷，房贷利率采用固(gù)定利(lì)率(lǜ)，银行按施工节奏分多次发(fā)放贷款，每笔贷款给予购房者一定使(shǐ)用期限，期(qī)限结束后(hòu)，购(gòu)房者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司针对期房设(shè)计了两种保(bǎo)险，保险(xiǎn)的功能是当房屋出(chū)现重大延(yán)期或(huò)重大(dà)缺(quē)陷时，保险公司(sī)保(bǎo)证开发商(shāng)赔偿或修复，开(kāi)发商破产(chǎn)，由(yóu)保险公司负(fù)责(zé)相(xiāng)应赔偿。保险(xiǎn)由开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国(guó)预售制设有10％定金(jīn)保险保护机(jī)制(zhì)，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由(yóu)买(mǎi)卖(mài)双方律师(shī)严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均有一名律师，负责(zé)沟通期(qī)房交易中的房产、资金(jīn)、合同(tóng)等各个环节，各环节(jié)内容确认无(wú)误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，当(dāng)开(kāi)发(fā)商出(chū)现财务、经营(yíng)问题(tí)时，购房者10％的(de)定金由保险公(gōng)司赔(péi)付，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首付方面，首付(fù)比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签(qiān)订21天内支付(fù)。

　　余款支付(fù)环(huán)节，英国采取按工(gōng)程进度付(fù)款的方式，但是交房(fáng)前(qián)付款比例相(xiāng)对较低，一般会在(zài)合同签订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比例(lì)在(zài)20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定(dìng)房屋必须经过房产公证公司的检验(yàn)验收后才能交付(fù)，交付(fù)后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环(huán)节，英国(guó)期房(fáng)预售资金监(jiān)管极(jí)为严格(gé)，资金也(yě)由律师监管，在确认工(gōng)程进(jìn)度(dù)、支付相关款(kuǎn)项(xiàng)过程(chéng)中，由买房律(lǜ)师将资金(jīn)转(zhuǎn)给卖方律师，卖(mài)方律师转(zhuǎn)给开发商，即资金在进入开发商账户前经过两道关口(kǒu)，有利(lì)于保障购房(fáng)者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置(zhì)期(qī)房(fáng)预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　日本期(qī)房(fáng)交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发商(shāng)必须完成“预(yù)售房定金保(bǎo)全措施”，交房前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开发商违约(yuē)需返还定价(jià)并(bìng)赔偿约10％房(fáng)款，交(jiāo)房后按揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结束(shù)后(hòu)由于房屋(wū)供给(gěi)严重失衡，叠加(jiā)法律空(kōng)白(bái)，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法(fǎ)》，经多(duō)次修订，目前是(shì)唯一一部规范期房交易的法律。

　　定(dìng)金(jīn)保护方面，根据日本《宅地建物取引(yǐn)业法(fǎ)》，对购房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律(lǜ)要求(qiú)开发商必须完成定金保全措施才可预售。什么是定(dìng)金(jīn)保全措施(shī)？即买(mǎi)卖双方签订(dìng)购(gòu)房合同(tóng)时，开发(fā)商向金融(róng)机构或指定保证机构或(huò)保险机构签(qiān)订定金保(bǎo)证委(wěi)托合同，设(shè)置购(gòu)房者定金的保证或保险(xiǎn)，并将相应的保证金证(zhèng)明书交(jiāo)付(fù)给购房者(zhě)。除定金外，其他(tā)预先支付(fù)的购(gòu)房款也(yě)受该措施保护。若开发(fā)商(shāng)倒闭(bì)导致(zhì)期房烂尾，购(gòu)房(fáng)者可(kě)凭保证(zhèng)金(jīn)证明书(shū)向金融机构(gòu)或(huò)保(bǎo)证机构或(huò)保险公司兑付(fù)，同时，开(kāi)发商需向购房者赔付违(wéi)约(yuē)金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只(zhǐ)需支付(fù)最多不超(chāo)20％的定金，签订购(gòu)房合同后，购(gòu)房者(zhě)即可向银行申请贷(dài)款(kuǎn)，但(dàn)交房后才开始按揭贷款，除定(dìng)金外的剩余(yú)房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡(pō)期房购(gòu)房者违约可(kě)返(fǎn)还相当于(yú)3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工(gōng)程进(jìn)度(dù)支(zhī)付(fù)，所(suǒ)有资金进银行(xíng)专门项目资(zī)金账户(hù)，交房后满1年保修期后支(zhī)付(fù)15％尾款。

　　订金支付(fù)环节(jié)，新(xīn)加坡开发商有统(tǒng)一的选购权(quán)合(hé)同以及订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需(xū)支付5％房款(kuǎn)作为(wèi)订金，OTP有(yǒu)效期14天(tiān)，执(zhí)行(xíng)OTP则进一(yī)步签订购买合同，不(bù)执行OTP则退还(hái)3.75％的房(fáng)款(kuǎn)。

　　首付比(bǐ)例(lì)方面，签订购房合(hé)同后，购房者(zhě)需支付(fù)15％的(de)首付及印花(huā)税(shuì)，同(tóng)时购房者(zhě)向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付(fù)上，新(xīn)加坡期房(fáng)同样采取按工程进度付款的方式(shì)，《发展商条例》对(duì)期房付款流程做了统(tǒng)一详细规定(dìng)，要求所有开(kāi)发商遵守，支付(fù)节点一般为合(hé)同(tóng)签(qiān)订后、地基完工(gōng)、框架(jià)完工、管道门窗(chuāng)等完工等(děng)，支(zhī)付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款(kuǎn)也依照工程进度放款，月供在(zài)此过程(chéng)中随(suí)着放出贷(dài)款的增(zēng)加而增(zēng)加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的订金与付款会存入(rù)银(yín)行专(zhuān)门的项目资金账户，账户资(zī)金提(tí)取须与房屋建设(shè)有(yǒu)关(guān)。房(fáng)屋(wū)交付后，购房者享受1年(nián)的房屋保修期，此后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房(fáng)地产到(dào)了政策(cè)出手临界点，重点是(shì)保交楼和房企重组。一方面，加(jiā)大对刚需和改善(shàn)型(xíng)需求的支持力度(dù)，长(zhǎng)短兼顾妥善(shàn)应(yīng)对局部停(tíng)贷现象，重点是保交(jiāo)楼保复工保民生，给予(yǔ)强有力(lì)的金(jīn)融(róng)工(gōng)具支持。另一(yī)方面，从现(xiàn)在起，对还在正常运转的房企包括民营企业，加大支持力度(dù)，由(yóu)优质房企牵头并购重组整个行业，为(wèi)每个房企配套(tào)AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看(kàn)，应充分估(gū)计形势复(fù)杂性(xìng)和人性复杂性(xìng)，兼顾化解停(tíng)贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制(zhì)。长效机制(zhì)四大关键是(shì)推动城(chéng)市群战略(lüè)、人(rén)地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税。定金环(huán)节，建立开发商(shāng)违约后定(dìng)金保护机制，如将已支付定金(jīn)冻结至(zhì)房屋交付阶(jiē)段，保障购房者定金(jīn)安全。签(qiān)订合同环节，鼓(gǔ)励保(bǎo)险公(gōng)司介入(rù)，为房屋(wū)重(zhòng)大延期(qī)以及(jí)重(zhòng)大缺陷等情况(kuàng)提供充分(fēn)的保障。余(yú)款支(zhī)付环节，建立按工(gōng)程进度(dù)付款机制或交房后(hòu)按(àn)揭贷款(kuǎn)机制，充分(fēn)保护(hù)购房者的(de)权益(yì)。资金监(jiān)管环节，引入独(dú)立于开发商、银行的(de)第三方资金监管(guǎn)机(jī)构，或由(yóu)政府相关部门直接监管，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交付环节(jié)，建立商品(pǐn)房保修期制度(dù)。保修期内(nèi)，开发商应(yīng)对房屋(wū)质量问题全权负责(zé)、免费维修(xiū)，购房(fáng)者在保修期结束(shù)后支付尾款。

　　三(sān)，长期来(lái)看，取消商品房预售制是大势所(suǒ)趋(qū)。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是(shì)权宜(yí)之计(jì)，现在全国套(tào)户(hù)比超过1，从大(dà)开(kāi)发进入(rù)存量(liàng)时(shí)代，对购房民众不公平的预售制已经过时(shí)了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现房销售。另一方面，取消预(yù)售(shòu)制，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售，开发(fā)商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道(dào)能(néng)不能兑现的(de)营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购房民众的最根本最实质的(de)保障，这样将极大的提(tí)升开发商(shāng)的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币。

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