万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷(yé)”的意外走红，让这个位于(yú)北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的(de)神秘开发商——中(zhōng)赫集团，也(yě)被(bèi)拉(lā)向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书(shū)院再(zài)次受到舆论(lùn)关注，起因中赫集(jí)团成了共同债务人被(bèi)中(zhōng)国信(xìn)达追债(zhài)，中国信达(dá)为了收回钱款(kuǎn)不得不将(jiāng)中赫(hè)抵押(yā)的75套万柳书(shū)院豪宅(zhái)拍卖。可问(wèn)题是，这些(xiē)房子(zi)早已(yǐ)售出，业(yè)主并(bìng)非中赫集团，那些真正斥(chì)巨资购入房产的(de)有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂(zàn)未看到这些业主的维权信息(xī)，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背(bèi)后，可能没你想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被(bèi)精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅(zhái)的尽头(tóu)是(shì)万柳书(shū)院”，但谁都没想到，这个位(wèi)于海淀核心(xīn)区位，名(míng)校环绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国信达在(zài)京东拍卖上，上(shàng)架了“维他奶出了什么问题，维他奶出了什么下架北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有(yǒu)限公司(sī)不良债权(quán)转让项目”，债权总额高达近47亿(yì)，该项(xiàng)目的抵押物中，包括75套(tào)万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东(dōng)拍卖显示(shì)，上述不良(liáng)债权转(zhuǎn)让项目的处置主体是中国信(xìn)达资产(chǎn)管(guǎn)理股(gǔ)份有限(xiàn)公司北京(jīng)市分(fēn)公司（下称(chēng)中国信达北(běi)分），处置的是(shì)对北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限(xiàn)公司(sī)（下称赫华(huá)恒瑞）的(de)不良债(zhài)权(quán)。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金(jīn)37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公司是共同债务人(rén)。目前，该(gāi)项目已有1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从(cóng)表面上(shàng)看，这就是一(yī)起(qǐ)中国(guó)信达北分(fēn)讨债的(de)故事，但实际(jì)上，75套豪宅的(de)背后暗(àn)藏(cáng)秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳书院总(zǒng)共301户，而且早(zǎo)已售罄(qìng)。如(rú)果该报道属实，说明这(zhè)些房子实际上(shàng)都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什(shén)么中国(guó)信达的拍卖页面(miàn)上又(yòu)注(zhù)明这75套房子是“未出售”的状(zhuàng)态(tài)呢？只(zhǐ)能(néng)说明这些(xiē)房子根本没有(yǒu)网签，也没(méi)有房(fáng)产证！

　　第一财经的报(bào)道证实(shí)了上述内容。有豪(háo)宅中介透露，中赫(hè)集团(tuán)早就把(bǎ)这(zhè)75套(tào)房子抵(dǐ)押(yā)出去，现(xiàn)在还没资(zī)金解抵押，所以不能网签(qiān)、没(méi)办房本(běn)。

　　作(zuò)为海淀的(de)顶(dǐng)级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基本(běn)都是北京(jīng)的高(gāo)端(duān)人(rén)士，柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等知名商业(yè)大(dà)佬也是(shì)万(wàn)柳书院的业主。另据(jù)地产自媒(méi)体(tǐ)“地(dì)产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书院(yuàn)的业主中(zhōng)，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也(yě)被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实(shí)已经(jīng)支付价款(kuǎn)并实际占有(yǒu)，那么，中国信(xìn)达转让(ràng)这笔不良债权回本的(de)愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债主中(zhōng)国信(xìn)达。

　　根据相关(guān)法(fǎ)律规定，民事执行中，业主已经支付价(jià)款并实际占有，但(dàn)未办理过户手(shǒu)续(xù)的，如果业主没有过(guò)错，人(rén)民法院不得查封(fēng)、扣(kòu)押、冻结，已经查封的可以向(xiàng)法院提(tí)出执行(xíng)异(yì)议申(shēn)请，请求法院解除查封，同(tóng)时可以联合起诉开发商，要求退(tuì)还(hái)购房款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外(wài)，今(jīn)年4月，人民(mín)法院报公布《最高人民法院关(guān)于商品房消费者权(quán)利保护问(wèn)题(tí)的批复》，以司法(fǎ)解释的方式明确了购房人的(de)优先权：

　　商品房(fáng)消(xiāo)费者以居住为目的购(gòu)买房(fáng)屋(wū)并已支(zhī)付全部价款，主张其房(fáng)屋交付请求权优先(xiān)于建设工程价款优先受偿权、抵押权以(yǐ)及其他债(zhài)权的(de)，人民法(fǎ)院应当予以支持。只支付了部分价款的(de)商(shāng)品房消费者，在一(yī)审(shěn)法庭辩论终结前已实际支付剩余价(jià)款的，可(kě)以(yǐ)适用前(qián)款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均(jūn)为“已售未网签”，那么这(zhè)笔不良债权，实际上是(shì)个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫人又(yòu)折兵(bīng)？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖(lài)”

　　这次(cì)债权公(gōng)司(sī)中国信达申请不良(liáng)债(zhài)权转让，可以(yǐ)追溯到(dào)金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示(shì)，目(mù)前中(zhōng)国信(xìn)达已(yǐ)经成为赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中赫集(jí)团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫(hè)置地等选择退出了(le)赫华恒瑞(ruì)的(de)股东行(xíng)列，中国金(jīn)谷(gǔ)国(guó)际信(xìn)托(tuō)有限(xiàn)责任公司成为了唯一股东，后者由中国信达(dá)资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开(kāi)发商，相较其他房企(qǐ)，中赫集团既没有很(hěn)大规模(mó)，也没有很高的国民知名(míng)度，但却在北京豪宅圈留下一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作(zuò)为中赫集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫(hè)置(zhì)地推(tuī)出钓鱼(yú)岛七(qī)号院3号楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成为当时(shí)京城(chéng)最贵的楼盘，引发了市场强(qiáng)烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院(yuàn)，更是被誉为“北(běi)京海(hǎi)淀顶端(duān)豪(háo)宅”。2012年(nián)，中(zhōng)赫置(zhì)地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等(děng)大型知(zhī)名房企手(shǒu)中，抢下了北京万柳(liǔ)地块，成为北京当年的(de)“双料地王”。很(hěn)快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市场，无(wú)论是(shì)一块块从荷兰运回(huí)来(lái)的灰砖垒起来(lái)的五米高墙，还(hái)是每棵成本超6万的成年银杏树，还是每(měi)平米20万元的(de)价格，都令业内外震(zhèn)撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融(róng维他奶出了什么问题，维他奶出了什么下架)创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就(jiù)可看出(chū)其在北京豪(háo)宅(zhái)圈的地位(wèi)。2014年末上市的它，对手(shǒu)是当时有名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大(dà)华府等，现如今，它远远超过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房(fáng)，最终(zhōng)成交价1.09亿、单(dān)价(jià)达到惊人(rén)的36万元/平米，说明万柳(liǔ)书(shū)院虽(suī)然已(yǐ)经推出了8年之(zhī)久(jiǔ)，但(dàn)其(qí)依(yī)旧在北京豪宅圈备受追(zhuī)捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)开发的豪(háo)宅，也吸引了不(bù)少知(zhī)名人士，如知名演员宋丹丹(dān)，就住在钓(diào)鱼台(tái)七号院。而柳传志(zhì)、丁(dīng)磊(lěi)等知名商业大佬则(zé)居(jū)住在万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成(chéng)功奠定了中赫(hè)集团的“高端路(lù)线”，也因此，它(tā)被外界贴(tiē)上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯(sī)莱斯(sī)’”的(de)标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商光(guāng)环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为被执(zhí)行人(rén)，被执行标的(de)高达11亿。

　　今年年(nián)初(chū)，因(yīn)为履行能力而拒不履行生效法(fǎ)律文书确定义务，中赫集团(tuán)正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落(luò)到(dào)这个(gè)地步(bù)，其实是有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初“万柳书院少爷”走红(hóng)之时，深(shēn)蓝财(cái)经就曾深(shēn)挖出背后(hòu)的(de)中(zhōng)赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名(míng)豪宅的开发商到沦(lún)为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控(kòng)人周(zhōu)金辉的人生(shēng)轨(guǐ)迹跟着急转(zhuǎn)直(zhí)下。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折点(diǎn)，就在于(yú)收(shōu)购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元(yuán)化转型，但转型之路并(bìng)不(bù)好走(zǒu)。早在2008年开(kāi)始(shǐ)，中赫(hè)集(jí)团(tuán)就尝(cháng)试过多元(yuán)化(huà)业务，先后进(jìn)军能源市场、团购网站，但最终都(dōu)惨淡收场。最终，周金辉(huī)将(jiāng)转型(xíng)的(de)目光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参(cān)股国安足球俱(jù)乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫(hè)集(jí)团(tuán)从中信集(jí)团手中拿(ná)下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京(jīng)国安俱乐部全(quán)部股权。如果北京(jīng)国(guó)安的(de)估值一直没变，那么中赫集团拿(ná)下北京(jīng)国安(ān)，总计(jì)花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人(rén)也许会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真(zhēn)的是这样，中赫为什(shén)么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其(qí)实控(kòng)人(rén)周金辉夫妇将其手(shǒu)中的中赫集团股(gǔ)份(fèn)质(zhì)押陆续质押，据企查查显示，目前中赫集团共(gòng)有11条(tiáo)股(gǔ)权出质记录。质(zhì)权人包括海(hǎi)金商业保理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安(ān)的时(shí)间(jiān)完(wán)全吻(wěn)合(hé)。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安(ān)的经(jīng)营状况(kuàng)没有得到(dào)改善，中赫集团(tuán)也(yě)被(bèi)拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显(xiǎn)示(shì)，2020年(nián)，北(běi)京国安(ān)足球俱(jù)乐部实(shí)现营业(yè)收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐部资产总计5.38亿(yì)元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫集团和周金辉(huī)夫妇(fù)还在(zài)持(chí)续质押手中的中(zhōng)赫集团(tuán)股份(fèn)，但国安和中赫的经营状况却持(chí)续(xù)没有好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不仅中(zhōng)赫集团(tuán)被(bèi)5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫(hè)集团、中赫置地、及中赫集(jí)团(tuán)股东(dōng)周金辉、李彩霞等共同成为(wèi)被执行人(rén)，执行(xíng)标的(de)约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履(lǚ)行能力而拒不(bù)履行生效法律文书确定(dìng)义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北(běi)京(jīng)国安，目前幸免于难。不(bù)过在实控人都成为老赖的情况下(xià)，被执行10个多(duō)亿(yì)的北京(jīng)国安(ān)，又如何能独善其身？

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