文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取消(xiāo)预售制了。 1月(yuè)17日召(zhào)开的全国住(zhù)房和城乡建设工作会议提出“有条件的可以(yǐ)进行现房销售”，不足一个月(yuè)时间，已有山东、安(ān)徽(huī)、河南、四川、广东(dōng)等(děng)地明确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预(yù)售制了，用你的钱，建(jiàn)你的房子(zi)，还烂尾了，这(zhè)是(shì)对(duì)购房者的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建(jiàn)房，没钱没(méi)实(shí)力(lì)的别(bié)建(jiàn)了，不能把包袱甩给(gěi)老(lǎo)百姓和社会，这是房地(dì)产(chǎn)从大开发时代(dài)步入高质量发展阶段的必(bì)然(rán)趋势(shì)，也是(shì)对购(gòu)房(fáng)老百姓的最(zuì)大保护(hù)。98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售(shòu)制是权(quán)宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。以(yǐ)后一手交(jiāo)钱，一手交房，天经(jīng)地义。当然二次房(fáng)改(gǎi)是个技(jì)术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以(yǐ)及长(zhǎng)效机制，长(zhǎng)效机制四大关键是推动(dòng)城(chéng)市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。如果按照经济规律办事，中国一定能实现房地产软着(zhe)陆和长期平稳(wěn)健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道世(shì)界难泰伯改字文言文翻译及注释，泰伯改字文言文翻译及原文题。

　　2、为什(shén)么要取消(xiāo)预售制(zhì)、改(gǎi)为现房销售？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者(zhě)的单(dān)方面(miàn)不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商(shāng)品(pǐn)不能(néng)交(jiāo)付的风险。从个(gè)人层面看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在(zài)此(cǐ)期间(jiān)，购(gòu)房者不仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房的(de)风(fēng)险(xiǎn)。从(cóng)行业层面看，预(yù)售(shòu)制(zhì)助推部分(fēn)房企过(guò)度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，若遇到(dào)下行周(zhōu)期(qī)，会引(yǐn)发(fā)资金链断裂、项目搁置等系(xì)列(liè)风险。取消(xiāo)预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，这样有助于(yú)落实中央房住不(bù)炒精(jīng)神、有助于保(bǎo)障购房老百姓权益、有(yǒu)助(zhù)于房企稳健发展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制(zhì)度？预(yù)售制(zhì)度怎么来的(de)？国外什么情(qíng)况？简(jiǎn)单科普一下：商品房预售最(zuì)早(zǎo)源于中(zhōng)国香港(gǎng)，俗(sú)称(chēng)卖(mài)楼(lóu)花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商品房预售制度。其实，当前(qián)世界不(bù)少国家存在预售制。但是，重(zhòng)点来了！发达国家一般有(yǒu)严格(gé)的(de)监管保障(zhàng)措(cuò)施，开发商在项目获得政府(fǔ)批准后才可以开始(shǐ)销售，买家(jiā)在购买(mǎi)期房(fáng)后并(bìng)非像(xiàng)中国一样在支付完(wán)首付款(kuǎn)后从银行一次性(xìng)贷款支付剩(shèng)余全部房款，而是根据开发商(shāng)工程进度在(zài)完全交房(fáng)前进行分期支(zhī)付。所以，预售制度(dù)是需要(yào)严格的资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)、分期(qī)支付以及违(wéi)约处罚措施作(zuò)为保障(zhàng)的，如果没有这些保障措(cuò)施，一定会触发风险，对(duì)购房民众不公(gōng)平，所(suǒ)以不如借(jiè)机取消预售制度，以后改为现(xiàn)房销售(shòu)。客观讲预售(shòu)制(zhì)度有一定历史阶段性，现(xiàn)在中国住房(fáng)进(jìn)入(rù)存(cún)量(liàng)时代，取消预售制度有助于降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社(shè)会，当然这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长(zhǎng)效(xiào)机制。这是个(gè)技术(shù)活，只要(yào)坚持市(shì)场(chǎng)化(huà)改革，中国一定能化(huà)解这个(gè)难(nán)题(tí)，让房(fáng)地产回归实体经济和居住属性(xìng)，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不(bù)是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即(jí)所得(dé)的(de)过硬的产品质量和(hé)诚信(xìn)，这才(cái)是对购房民众(zhòng)的(de)最根本最实质(zhì)的保障，这样将(jiāng)极(jí)大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实(shí)现良币(bì)驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本质是向善(shàn)，是以(yǐ)客(kè)户为中心，房(fáng)地产(chǎn)也不能例(lì)外，老百姓买(mǎi)房子(zi)是天大(dà)的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角(jiǎo)度，取消预(yù)售制(zhì)、实施现房销(xiāo)售是实现老百姓(xìng)安居乐(lè)业、社会长(zhǎng)治(zhì)久安、行业(yè)企业健康发展的重大(dà)措施。在(zài)当(dāng)前的情况下，取消预(yù)售制要(yào)结合(hé)稳楼市(shì)、房(fáng)地产软着陆、打通金融支持当(dāng)期三好生、新模式等(děng)综(zōng)合施(shī)策。

　　作(zuò)者十(shí)年前在国(guó)务院发展研究(jiū)中心参与财税(shuì)改(gǎi)革方案研究(jiū)时，对预售制(zhì)、房地产税、人(rén)地挂(guà)钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等进(jìn)行过长(zhǎng)期系统的专项研究。（参(cān)考后来形成的(de)专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化(huà)进(jìn)程(chéng)，但背(bèi)后(hòu)潜藏的(de)风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资(zī)金第三方(fāng)全(quán)程监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭(píng)验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购房(fáng)，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设(shè)置期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修(xiū)期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房预售(shòu)制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十年代(dài)在中(zhōng)国香港(gǎng)，楼宇出租是(shì)地(dì)产行业盛行的(de)方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题，分层销(xiāo)售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未(wèi)推行公共房屋制(zhì)度(dù)，许多人栖身于木屋(wū)或者(zhě)其(qí)他临时住宅(zhái)，住(zhù)房(fáng)的需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一(yī)整栋楼为单(dān)位，需要雄厚(hòu)的(de)资金实力才(cái)能(néng)购买。虽然楼宇(yǔ)出(chū)租是中国香(xiāng)港地产行(xíng)业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出租资(zī)金周转期(qī)长等(děng)问题。针对这一(yī)系(xì)列(liè)问题，不少地产商开始探求(qiú)新的方式，如把楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这(zhè)模式一经推行，购买(mǎi)楼(lóu)宇(yǔ)的市(shì)民(mín)数量有所增加，开发(fā)商(shāng)资金周转加快(kuài)。

　　在(zài)分(fēn)层出售的基础上(shàng)，将“按揭”模式引(yǐn)入(rù)房地产(chǎn)销售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英(yīng)东创办立信置(zhì)业有限(xiàn)公司，凭借商业直(zhí)觉和多(duō)年经营(yíng)杂货铺、海上驳运(yùn)业务的经验，对于商品流通、资金周转有着独到(dào)的(de)见解(jiě)，在努力寻求方法(fǎ)加快(kuài)自身资金周转。当(dāng)时其在购(gòu)下九龙的一(yī)块地盘后，除了(le)分层出(chū)售、还印发售楼说明(míng)书(shū)，上有文字详尽(泰伯改字文言文翻译及注释，泰伯改字文言文翻译及原文jǐn)说明(míng)楼(lóu)宇的地势环境、建筑材料、分(fēn)层(céng)价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即先收取(qǔ)买家的(de)订金，采用类似租金的分期付款(kuǎn)形式(shì)，等新楼(lóu)落成时，收齐(qí)买家的(de)钱，买(mǎi)家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了民众购房的资金压(yā)力，加(jiā)速了房屋的(de)建造和销售，也解决(jué)了制造(zào)商的资金问题，降低投资风(fēng)险(xiǎn)，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举(jǔ)措。“预售(shòu)楼花(huā)+分期付款”的(de)销售模式成为当时(shí)中(zhōng)国香(xiāng)港房地(dì)产市场的一大特色，纵(zòng)观中国香港房地(dì)产市(shì)场的改革，“卖楼花”模(mó)式(shì)高效率地解决了核心(xīn)的(de)住房供不应(yīng)求的(de)问(wèn)题，使房市发展进入新(xīn)阶段(duàn)。

　　预售楼花模(mó)式推(tuī)动了中(zhōng)国香港(gǎng)楼市(shì)几十年繁荣，但(dàn)期间也(yě)出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管(guǎn)部门(mén)不断完善、规范化，建(jiàn)立健全的监管机(jī)制，促(cù)进市场健康发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼(lóu)盘因建筑费用超支(zhī)停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年(nián)后，中国(guó)香(xiāng)港管(guǎn)理部门提升了对于预售楼花(huā)制度的监管，即要求开(kāi)发(fā)商在预售前，确保地价(jià)款已经全部支付，还要(yào)证明自身(shēn)有资金等能力把项目完成，资金需放入(rù)律(lǜ)师所托管(guǎn)，支(zhī)取(qǔ)时需律所(suǒ)和建筑师的核准。为了(le)防止(zhǐ)开(kāi)发(fā)商、律(lǜ)所(suǒ)、建筑师(shī)等(děng)造假，套取监管账(zhàng)户资(zī)金，中国香(xiāng)港(gǎng)要求律师行在银(yín)行开设(shè)的(de)信(xìn)托账户（监(jiān)管账(zhàng)户）、开发商操作等采取全(quán)透(tòu)明(míng)化机制(zhì)，且银行的责(zé)任上升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银(yín)行将成最(zuì)大风险方，后续需(xū)自身推动项目(mù)完(wán)工(gōng)。随着(zhe)监(jiān)管(guǎn)体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国(guó)内地(dì)版预售(shòu)制”

　　二十世纪(jì)九十年代(dài)，中国内地(dì)面临住房需(xū)求大和(hé)供给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以(yǐ)来，中(zhōng)国内地优先发(fā)展重工(gōng)业，强调(diào)基础建(jiàn)设(shè)，这(zhè)一导(dǎo)向使前期发展(zhǎn)工(gōng)业化的进(jìn)程大于城(chéng)市化进程(chéng)，唯(wéi)有解决住房基础等城市化配套问题，才能(néng)进一步推进(jìn)城(chéng)市化。但(dàn)当时(shí)推行(xíng)的是“统一管(guǎn)理，统一分配(pèi)，以(yǐ)租养房”的福利(lì)分房制度，住房市(shì)场发展起步较(jiào)晚、增(zēng)速较(jiào)慢，福利分(fēn)房制度也出现了分配不公、效率(lǜ)低、配套差等问题，因此福利分房制度不再(zài)适用(yòng)于当时的国情。叠加房地产市场面临商品房的(de)需求量大，而(ér)社会缺少大型(xíng)房地产开发商(shāng)，商品房供应量小的困境，此时引入(rù)中国(guó)香港的“卖楼花”模式(shì)无(wú)疑是(shì)对内地房地产市场的一针强(qiáng)心剂。从(cóng)1994年起，中国(guó)内地(dì)逐步引进中(zhōng)国香港预售商(shāng)品房制度，先后出台(tái)多项文(wén)件(jiàn)，大力支持(chí)国内(nèi)房地产市场改革。例如，1998年(nián)，国(guó)务院出台《关于进一步深(shēn)化城镇(zhèn)住房制度改革，加(jiā)快住房建(jiàn)设(shè)的(de)通知》文件，决(jué)定(dìng)停止住房无偿(cháng)实物分配，逐步(bù)实行住房分配货币(bì)化、住房供(gōng)给商品(pǐn)化、社会化(huà)的住房新体制(zhì)，从计划经济下的福利分房转(zhuǎn)向市场经济的商品(pǐn)房(fáng)。房地产(chǎn)市场采用(yòng)预(yù)售制，允许开(kāi)发商卖期房，解决(jué)了房企缺(quē)少资金和开(kāi)发时间周期(qī)长的两大难题(tí)，开发商以预售款撬动下一个(gè)项目的开(kāi)发(fā)，形成(chéng)滚动(dòng)开发模式，住房供应速度加快。自此(cǐ)中国内地开始房改货币化，中国人民银行等多方(fāng)迅速出台(tái)相关的信(xìn)贷政策，支持购(gòu)房者，极大作用推动了房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国香港“卖楼(lóu)花”模式(shì)后，经调整形(xíng)成(chéng)契合中国内地的商品房(fáng)预售制度。预售制的初衷是为了缓解(jiě)房企资金(jīn)压(yā)力，加快城(chéng)镇住房建设。具体(tǐ)来说(shuō)，是指房(fáng)地产开发企业将正(zhèng)在建设中的(de)房(fáng)屋预(yù)先出售给购房者(zhě)，由(yóu)购房者支付(fù)定金(jīn)或房款(kuǎn)的行为。区别于中国香港，在(zài)中国内地实践过程中(zhōng)，商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)流程为：房(fáng)地产(chǎn)开发商办理预售许可(kě)证(zhèng)-签(qiān)订商(shāng)品房买卖(mài)合同-进(jìn)行备(bèi)案登(dēng)记和预告(gào)登记-交付房屋。在(zài)购房过程(chéng)中，购房者需(xū)要一次(cì)性付清(qīng)首付款，并采(cǎi)用银行贷款(kuǎn)的形式(shì)一(yī)次性付清剩余房(fáng)款，换言(yán)之(zhī)，房屋(wū)未建成(chéng)，开(kāi)发商可能(néng)已拿到(dào)了全部购房款，这点与中国香(xiāng)港的按(àn)照(zhào)工程进度付款有所不同。对(duì)中国内地的开发商而(ér)言(yán)，预售制(zhì)商品房(fáng)也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城(chéng)市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确(què)实存在(zài)

　　作为中国(guó)内地商品房(fáng)销售的最主(zhǔ)要方式，预售(shòu)制极(jí)大(dà)缩短房企现金(jīn)回笼周期，同(tóng)时增(zēng)加市(shì)场商品房供应(yīng)，推动(dòng)了城镇化发展进程。预售(shòu)制在过(guò)去(qù)20多年对中国内地房地产市场的稳步发展起(qǐ)到了重要作用，不仅解决了(le)房地产市场快(kuài)速(sù)发(fā)展(zhǎn)阶段的(de)资金需求，也提高了(le)居民居(jū)住(zhù)水平，中国内地(dì)城镇居民从(cóng)筒子楼(lóu)住到住宅小(xiǎo)区(qū)，从全民(mín)蜗居到基本适居，住(zhù)房(fáng)事业取(qǔ)得巨大(dà)进步，数十年时间走完发(fā)达国家几百年城(chéng)镇化路程。改革开放(fàng)以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由(yóu)7438平方公(gōng)里增长至60721平方公(gōng)里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平(píng)方米，城镇住房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当(dāng)前已成为中国内地(dì)商品房(fáng)销售最主要(yào)方式，2005年中(zhōng)国(guó)内地商品住宅期(qī)房(fáng)销(xiāo)售(shòu)面积占总销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期(qī)房累(lèi)计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了(le)中(zhōng)国内地房地(dì)产行业的发(fā)展。中(zhōng)国内(nèi)地房地产(chǎn)历经二十多年(nián)长周期(qī)繁荣，行业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积(jī)从(cóng)2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累(lèi)计(jì)上(shàng)涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计(jì)上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商(shāng)品房销售(shòu)面积和销售金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的(de)快(kuài)速发展，房地产企业从无到有、从国企先行到民企崛起(qǐ)，队(duì)伍逐(zhú)渐壮大。2018年(nián)，房地产(chǎn)企业(yè)数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房(fáng)地产(chǎn)也成为拉动中国内地经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增(zēng)长渠道，房地(dì)产带动(dòng)的(de)上下游产业链特别长，高达(dá)50多(duō)个行业。2020年房地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡(gòng)献），其中房地(dì)产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献(xiàn)），房地产带动产业(yè)链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发(fā)、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉(lā)动的投(tóu)资占全社(shè)会固定资产投(tóu)资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道(dào)，从房地产贷款占银行各项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加上信(xìn)托等通道业务，占比超过三(sān)分之一。从房地产融资存量占社融(róng)存量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如(rú)果房企(qǐ)大面(miàn)积违约，将导致银行不良(liáng)率大(dà)幅上升。

　　4）从(cóng)居(jū)民财富效应渠(qú)道，根据我(wǒ)们的(de)《中国住房(fáng)市值(zhí)测(cè)算报告(gào)》，2020年中国住房(fáng)市值为(wèi)62.6万(wàn)亿(yì)美元，大于(yú)美国的(de)33.6万亿美(měi)元、日(rì)本(běn)的10.8万亿美元、英法德(dé)三国合计的(de)31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股债房市(shì)值的比例看(kàn)，2020年中(zhōng)国为66.6％，高(gāo)于(yú)美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市(shì)值的比例较高(gāo)，主(zhǔ)要是(shì)因为住房(fáng)市值高，以及中国资本(běn)市场发育尚不成(chéng)熟，直接融资(zī)比(bǐ)例较(jiào)低，股(gǔ)票(piào)、债券市值(zhí)较低，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认(rèn)，预售制(zhì)背后潜藏的风险确实存在(zài)，当前(qián)的(de)负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部(bù)分(fēn)商品(pǐn)是一(yī)手交钱一手交货，预(yù)售制是对购买者的单(dān)方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的风险。比如，交(jiāo)房等待期一般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期(qī)间，购房者(zhě)不(bù)仅(jǐn)承担银行(xíng)利息，还(hái)要承担(dān)延迟(chí)交房、“一房(fáng)二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期(qī)办(bàn)理(lǐ)甚(shèn)至不能交房等风(fēng)险。另(lìng)外(wài)，购房者和(hé)开发商之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷(dài)款(kuǎn)合同(tóng)是(shì)两个独立的合(hé)同关系，如果开发(fā)商发生违约(yuē)，购(gòu)房者只能根(gēn)据购房合同(tóng)向(xiàng)开发商(shāng)主张(zhāng)权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向(xiàng)银(yín)行进行贷款偿还，因(yīn)此购房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从(cóng)行业层(céng)面(miàn)看，预(yù)售制(zhì)助推部分房(fáng)企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行周(zhōu)期(qī)，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等(děng)系(xì)列风(fēng)险，进(jìn)行影响自(zì)身信用和购(gòu)房者对(duì)行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦(dàn)房企因为(wèi)市场波动或(huò)经(jīng)营不善(shàn)，出(chū)现资金链断裂等一(yī)系列问题，导(dǎo)致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过与购(gòu)房者签订的(de)预售合同和(hé)按揭合(hé)同，已经(jīng)从(cóng)银行获得房款(kuǎn)，如果购房(fáng)者丧失还款能力或短期不(bù)能还款等，则风险完全由银行承担，银行将面临较大的坏(huài)账压力。

　　从(cóng)监管角(jiǎo)度看，购房者的(de)预售监(jiān)管资金(jīn)去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个(gè)字那就是“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商品房预售管理办法》中(zhōng)明(míng)确规(guī)定了开发企业预售商品(pǐn)房所(suǒ)得款项应(yīng)当用于有关(guān)的工程建设，商品房预售款监(jiān)管的具体办法，由房地(dì)产(chǎn)管理部门(mén)制定。但多年以来全国并(bìng)没有(yǒu)统(tǒng)一(yī)的预售资金监(jiān)管规(guī)定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监管资金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州(zhōu)、合肥等城市则(zé)按照(zhào)项目(mù)的建(jiàn)安成本乘以建筑面积或(huò)者(zhě)项(xiàng)目工程(chéng)总额报(bào)价计算重(zhòng)点(diǎn)资金。而事实是，不少购(gòu)房款未进入监管账户、或(huò)进入(rù)监管账户后被挪用(yòng)，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫继续还(hái)款。那么，监管账户(hù)资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产(chǎn)大开发(fā)时代的高周(zhōu)转(zhuǎn)背景下，抽调(diào)预售款监(jiān)管账户资金，是行业“潜(qián)规则(zé)”。比如工程(chéng)总承包(bāo)方，以工程(chéng)建(jiàn)设名义，获得监管账户拨(bō)付资金，再由(yóu)工程方将资金转给房企，而拨付的(de)工程款，远超工程进(jìn)度(dù)所(suǒ)需。通过(guò)这(zhè)些方(fāng)式套取的资金，在(zài)房企(qǐ)各(gè)地项目间流(liú)动(dòng)，变相加杠(gāng)杆，这样(yàng)做(zuò)提供(gōng)了资金流动性，房企抽调(diào)资金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建(jiàn)设，形成一种资(zī)金循环高周转(zhuǎn)模式(shì)，但一定程度上把风(fēng)险(xiǎn)甩给了(le)购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房(fáng)预售制度(dù)呈现以(yǐ)下(xià)特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者预付资金，一般设有定金(jīn)或预付(fù)款(kuǎn)保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重(zhòng)：要(yào)求购房者支付的预(yù)付(fù)款比(bǐ)例相对较低，绝(jué)大(dà)部分房款在房屋交(jiāo)付后(hòu)开始(shǐ)支付；

　　3）预(yù)付款支付方(fāng)式(shì)：预(yù)付(fù)款(kuǎn)一(yī)般(bān)以(yǐ)定(dìng)金方式支付，或按工(gōng)程进度分期支付，或二(èr)者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用两(liǎng)种方式发放(fàng)按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)，一是按工程(chéng)进度付款，按揭(jiē)贷款按照工程进度逐渐发放，购房(fáng)者开始月(yuè)供；二是(shì)房屋交(jiāo)付后(hòu)发放(fàng)按揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾(wěi)保(bǎo)护(hù)：为预售商品(pǐn)房提(tí)供期房烂尾保险，在商品房出现(xiàn)重大延期或(huò)重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付质量的保(bǎo)障有两种方式(shì)，一是(shì)期(qī)房由(yóu)政府或第三方验收(shōu)合格并提(tí)供验收凭证(zhèng)后，开发商凭验(yàn)收凭证取得购房者支付的房款。二是开发商为购房者提(tí)供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全程监管，交付(fù)时开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期限内无条件(jiàn)返(fǎn)还，最低首(shǒu)付(fù)比例为(wèi)3.5％，交房(fáng)前仅支付首(shǒu)付(fù)，其(qí)余(yú)房款交付后按(àn)揭还款，交付(fù)前(qián)资金由第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款。

　　定金及(jí)首付环节(jié)，定金比例一般为房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例最(zuì)低可低于(yú)3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美(měi)国(guó)平均首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除(chú)定金(jīn)或首付外，购房者(zhě)在房屋交付后通过按(àn)揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防止开(kāi)发商挪用资金(jīn)，购房者的定金及首付(fù)款由第(dì)三方公证行(xíng)或产(chǎn)权保(bǎo)险公司的信(xìn)托账(zhàng)户监(jiān)管。如果开发商倒闭(bì)导致(zhì)楼(lóu)盘烂(làn)尾(wěi)，购房者(zhě)资金(jīn)可通过(guò)申请仲裁取回(huí)，且不(bù)承(chéng)担(dān)任何责(zé)任与(yǔ)损失。而开(kāi)发商在房(fáng)屋建设过程中的资(zī)金全部来自银行(xíng)，银行根据工程进度向开发商提供(gōng)一定比例的贷款，由(yóu)于开发(fā)商(shāng)挪用资金直接损害银(yín)行利(lì)益(yì)，银行有充分动(dòng)机监管开发商(shāng)施工(gōng)进度。开发(fā)商(shāng)在房屋交付时(shí)需取得由政府相关部门经审查后发(fā)放的验收凭证，通过(guò)验收凭证向(xiàng)银行得到购房者支(zhī)付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期房可零首(shǒu)付购房，房款按(àn)建造工期进(jìn)度支付，按揭按(àn)工期放款后还贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用固定利率，开(kāi)发商或购房者可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国(guó)开发(fā)商在项(xiàng)目获批(pī)后即可预售房屋。签署购房合同前，购(gòu)房者需(xū)支付(fù)约2000欧(ōu)的定金并进行(xíng)预约公证，签(qiān)订(dìng)合(hé)同后定金(jīn)退还。如由于任何原因不能购买，定金按(àn)照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者需支付(fù)公证费(fèi)和土地(dì)交(jiāo)易税，分别(bié)为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房款中，属于购房附(fù)加(jiā)费。

　　首付(fù)方面(miàn)，德国没有(yǒu)规定最低首付(fù)比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面，德国也(yě)采取按(àn)工期(qī)支付房款的制度，一般分(fēn)7笔(bǐ)进行支付，具体(tǐ)支付(fù)节点(diǎn)、比例因项目而(ér)异(yì)。一般来(lái)说(shuō)，支付节(jié)点可分为(wèi)公证后、主体完工、内部水暖电(diàn)路(lù)完(wán)工、窗户(hù)玻璃完(wán)工、室(shì)内清(qīng)洁及墙面完工、地板完工、全(quán)部完工，支付(fù)比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利(lì)率采用(yòng)固定利率，银行按施(shī)工节奏(zòu)分多次发(fā)放贷款，每笔贷(dài)款给予购房者一定使用期限，期限结束(shù)后，购房者开始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方面，德国保险(xiǎn)公司针对期(qī)房设计了两种(zhǒng)保险，保险的功能(néng)是当房(fáng)屋出现(xiàn)重(zhòng)大(dà)延期或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相应(yīng)赔(péi)偿(cháng)。保险(xiǎn)由开发(fā)商或购房(fáng)者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国(guó)预售制(zhì)设有10％定金保险保护机制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立(lì)合同(tóng)前，买卖双方均(jūn)有一名律师，负责(zé)沟通(tōng)期房(fáng)交易中的房产、资金、合(hé)同等各个环节，各环节(jié)内容确(què)认(rèn)无误后签订首付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英(yīng)国设置了10％定金保险保护机制，当开发商(shāng)出现财务、经(jīng)营问题时，购房(fáng)者10％的定金由保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首(shǒu)付(fù)比例通常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付需要(yào)在合(hé)同签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英国采取按工(gōng)程(chéng)进度付(fù)款(kuǎn)的(de)方式，但是交房前付(fù)款比例相对(duì)较(jiào)低，一(yī)般会在合同签订(dìng)6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前(qián)付款(kuǎn)比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项(xiàng)交(jiāo)房后支付。

　　交付环(huán)节，英国规定房屋必须经(jīng)过房产公证公(gōng)司的(de)检验验(yàn)收后才(cái)能交付，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英(yīng)国(guó)期房预售(shòu)资金监管极为严(yán)格，资金也由律(lǜ)师监管，在确认工(gōng)程进度、支付相关款项过程中，由买(mǎi)房律师(shī)将资金(jīn)转(zhuǎn)给卖(mài)方(fāng)律师，卖方律师转给开发商，即(jí)资金在进(jìn)入开发商账户(hù)前经过两道关口(kǒu)，有利于保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房(fáng)交易立法(fǎ)，设置期房预(yù)付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　日(rì)本期房交易立(lì)法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须(xū)完成“预售房定(dìng)金保(bǎo)全措施”，交房(fáng)前付款比例不超房款的20％，开发商违约(yuē)需返还定价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后按(àn)揭还款(kuǎn)。

　　立(lì)法(fǎ)方面，日本(běn)二(èr)战结(jié)束后由于房屋供给严重失衡，叠(dié)加法律空白(bái)，社(shè)会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍(biàn)，为此，日(rì)本政府1952年出(chū)台(tái)《宅地(dì)建筑物(wù)交易法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯一一(yī)部规范期房交(jiāo)易的(de)法律(lǜ)。

　　定金保(bǎo)护(hù)方面，根据(jù)日本《宅地(dì)建物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法律要求开(kāi)发商必须完成(chéng)定金保(bǎo)全措施才可预售。什么是定(dìng)金保全措施？即(jí)买卖(mài)双(shuāng)方签(qiān)订购房合(hé)同时，开发(fā)商向金融机(jī)构或指定保证(zhèng)机(jī)构或保(bǎo)险机(jī)构签订(dìng)定金保证委托合同，设置购房者定金的保证或保险(xiǎn)，并(bìng)将相应的保证(zhèng)金证(zhèng)明书交付给购房者(zhě)。除定金外，其他预先支付(fù)的购房款也(yě)受该措施保护。若泰伯改字文言文翻译及注释，泰伯改字文言文翻译及原文开发(fā)商倒闭导致(zhì)期(qī)房烂尾，购(gòu)房者(zhě)可凭保(bǎo)证(zhèng)金(jīn)证明(míng)书向金融(róng)机构或保(bǎo)证机构(gòu)或保险公司(sī)兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约(yuē)金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付(fù)环节，交(jiāo)房前只需支付最多(duō)不超20％的定(dìng)金，签订购(gòu)房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但(dàn)交房后才开始(shǐ)按揭贷款，除定金外的剩(shèng)余房款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行(xíng)监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡期房购房(fáng)者违(wéi)约可(kě)返还相(xiāng)当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进度支付(fù)，所有资(zī)金进银行专门项目资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开(kāi)发商有(yǒu)统一(yī)的选购权合(hé)同以及订金(jīn)返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天，执行(xíng)OTP则进(jìn)一步(bù)签(qiān)订购(gòu)买合(hé)同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订(dìng)购房合同后(hòu)，购房者需(xū)支付15％的(de)首付及印(yìn)花税，同时购(gòu)房者(zhě)向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房同样采(cǎi)取按工程(chéng)进度付(fù)款的方式，《发展商条例》对期房付款流程做了统一(yī)详细规(guī)定(dìng)，要求所有开发商(shāng)遵守，支付节点(diǎn)一般为合同签(qiān)订后(hòu)、地基完工、框架完工、管道门窗(chuāng)等完工等，支(zhī)付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按(àn)揭贷款也依照工程进度放款，月供(gōng)在此过程(chéng)中随着放(fàng)出(chū)贷款的增(zēng)加而(ér)增加，未放款部分无需月供。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，购(gòu)房者的订金(jīn)与付款会存入银行专(zhuān)门的项目资(zī)金账(zhàng)户，账户(hù)资金提(tí)取须与房屋建设有关。房屋交付(fù)后，购房者享受1年(nián)的房屋保修期(qī)，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地(dì)产到了政策出手临(lín)界(jiè)点(diǎn)，重点(diǎn)是(shì)保交楼和房企重组。一方面，加大(dà)对刚需(xū)和改善(shàn)型需求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局(jú)部停(tíng)贷(dài)现(xiàn)象，重点是保交楼保复工保民生，给予(yǔ)强有力的金融工具(jù)支持。另一方面，从(cóng)现在起(qǐ)，对还在正常运(yùn)转(zhuǎn)的(de)房企包括民营企(qǐ)业，加大支持力度，由优质房企牵头并购重组整个行业，为每个房企(qǐ)配(pèi)套AMC和财团，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中期来(lái)看，应充分估计形势(shì)复(fù)杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及(jí)长效机制。长效机制(zhì)四大关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定(dìng)金环节，建立(lì)开发商违(wéi)约后定金保护(hù)机制，如将已支(zhī)付定金冻结至房(fáng)屋(wū)交付阶(jiē)段，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励(lì)保险公司(sī)介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况提(tí)供充分的(de)保障。余款支付环节，建立(lì)按工程进度(dù)付款机制或交房后按揭(jiē)贷款机(jī)制，充(chōng)分保(bǎo)护(hù)购(gòu)房者的(de)权益。资金监管环节(jié)，引入独(dú)立(lì)于开发(fā)商(shāng)、银行的第三方资金监管机构，或由政府相关部门直接监管(guǎn)，以(yǐ)此防(fáng)止资(zī)金挪用现象(xiàng)。交(jiāo)付(fù)环节，建立商品房(fáng)保(bǎo)修期制度(dù)。保修期(qī)内，开发商应(yīng)对(duì)房屋质量(liàng)问题全权负责、免费维修，购房(fáng)者在保修期结束(shù)后(hòu)支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房预售制是大势所(suǒ)趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预(yù)售(shòu)制是权宜之计，现在(zài)全(quán)国(guó)套户比超过1，从大开(kāi)发进入存(cún)量时代，对购(gòu)房(fáng)民(mín)众不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售(shòu)。另一方面(miàn)，取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知(zhī)道能不(bù)能(néng)兑(duì)现的营(yíng)销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购房民(mín)众(zhòng)的最根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升(shēng)开发商的(de)建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币。

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