导读

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入(rù)大分化时(shí)代而非停滞期(qī)。

　　要(yào)点

　　过去二十(shí)年是中国(guó)房地产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住(zhù)宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地(dì)产持续低景气，有关(guān)中国地(dì)产是否过剩(shèng)的讨论日益热(rè)烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾(wù)，本文(wén)试图厘清中国城(chéng)镇存(cún)量住(zhù)宅真实情况，据此判断(duàn)中(zhōng)国未(wèi)来地产趋势(shì)。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存(cún)量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部(bù)披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示城(chéng)镇家庭(tíng)户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否真的(de)过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建筑(zhù)中(zhōng)，城镇建筑占比不到一成(chéng)，其中还包括大量城镇(zhèn)非(fēi)住(zhù)宅建筑(zhù)，如商业(yè)办公(gōng)楼、学校(xiào)等，因此6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋中城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民人(rén)均住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均一间房所(suǒ)能满(mǎn)足，它与(yǔ)房屋质(zhì)量(liàng)、居住面积、配套设施等因素(sù)密切相关。中国的(de)人均住宅间数较发(fā)达国家还有很大差距。人均住宅间数(shù)大于1同样不意味着中国住宅市场已经(jīng)饱(bǎo)和(hé)。

　　我(wǒ)们测(cè)算发(fā)现中(zhōng)国(guó)城镇居民户均(jūn)1套房，其中(zhōng)每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接(jiē)公布中(zhōng)国家庭户均住(zhù)宅的数据，我(wǒ)们根据(jù)商品住(zhù)宅套数、商品住宅(zhái)占(zhàn)比和城镇家(jiā)庭户数，计算(suàn)出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才(cái)拥(yōng)有(yǒu)1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一套房似乎意味着(zhe)户户有房，然而事实(shí)上中国住宅(zhái)市场(chǎng)供(gōng)需并(bìng)不平衡(héng)。

　　国(guó)际数(shù)据显(xiǎn)示，成熟房地产(chǎn)市(shì)场的住宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因(yīn)为户均(jūn)一套房无法满足(zú)流动人口的租赁和置业需求。全国(guó)总人(rén)口的近三成(chéng)都(dōu)是流动人口(kǒu)，流(liú)动人口会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家买(mǎi)房，从而产(chǎn)生了(le)额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房，中国未来(lái)地产仍有四大新(xīn)增(zēng)需求(qiú)动力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比不断(duàn)增加，导(dǎo)致家庭户数增多。小家庭(tíng)化趋(qū)势将(jiāng)延续，带(dài)来新户(hù)购房需(xū)求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块(kuài)的分化日益明显，区域经济(jì)资(zī)源(yuán)分配的再(zài)集中吸引着(zhe)人口流入，人口净迁入城(chéng)市的新增住(zhù)宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前建(jiàn)成的(de)住(zhù)宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积。促(cù)成“老破小(xiǎo)”住(zhù)宅的改造势(shì)在(zài)必行。

　　第(dì黑头导出液是智商税吗，刷酸后黑头全冒出来了可以挤吗)四，中(zhōng)国的人均住宅间数与人(rén)均住(zhù)宅建筑面积均较(jiào)发(fā)达国家有着不小差距(jù)，“住上更大房(fáng)子(zi)”的改善性需(xū)求(qiú)正在不(bù)断增加(jiā)。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国(guó)地产步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　如(rú)果说过去二十(shí)年是(shì)中国地产(chǎn)黄金(jīn)发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾更(gèng)多(duō)体现(xiàn)为住(zhù)宅(zhái)供给存在不足，这是(shì)过去二十年房(fáng)价快速(sù)上(shàng)涨基石(shí)。那么当下(xià)房地产大分化时(shí)代已至，大分(fēn)化时代下地产矛盾则更(gèng)多体现在住(zhù)宅(zhái)质量供需(xū)冲(chōng)突(tū)。

　　地(dì)产(chǎn)大分化(huà)必将体(tǐ)现在不同能级(jí)城市之间，不同(tóng)区(qū)域板块之间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前(qián)，官方披(pī)露(lù)全(quán)国已有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑(zhù)，引发热议。从(cóng)2月以来，各大(dà)城市二手房挂牌量突然(rán)激增(zēng)，引发一(yī)阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁(jìn)担(dān)心，中国的(de)房子(zi)是否已经过(guò)剩(shèng)？

　　中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)住宅(zhái)到(dào)底(dǐ)是(shì)供给过剩，还是供(gōng)需平衡，或是仍(réng)然存在不足？可惜由于住宅存量数据并未公布(bù)，我们(men)无法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥有住(zhù)宅套数，回答当前的(de)房子是(shì)否真的过剩了？据此判断未来房(fáng)地(dì)产市场会如何发展。

　　一、如何(hé)有效观察中国户(hù)均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的直观判断站不住(zhù)脚

　　今(jīn)年2月，在以(yǐ)全(quán)国自(zì)然灾害综合(hé)风(fēng)险普查工作情况为主题的新闻发布会上，负责人对外披(pī)露：“住宅城乡建设(shè)行业获取了全国近6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋(wū)建筑数据以及80多(duō)万处(chù)市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅(zhái)市(shì)场看似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋(dòng)数计(jì)算(suàn)的城镇(zhèn)房(fáng)屋实(shí)际仅有4700多万(wàn)栋(dòng)，还包括(kuò)了大(dà)量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医(yī)院(yuàn)等非住宅(zhái)。总的(de)算(suàn)下来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人口普查数(shù)据公布了中国城(chéng)镇家庭户(hù)人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市(shì)家庭(tíng)户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)大(dà)于1，看似意(yì)味着(zhe)人人都(dōu)有房间居(jū)住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房屋质(zhì)量、居住面积(jī)、配套(tào)设施等因(yīn)素密切相关。单(dān)单(dān)从(cóng)人均住宅间数(shù)不能(néng)完全(quán)反映出城(chéng)镇居民的居住水(shuǐ)平(píng)。

　　中国主(zhǔ)要是(shì)以家庭为单(dān)位购买成(chéng)套(tào)住(zhù)宅(zhái)，一套设施(shī)齐全的住宅才是城(chéng)镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅(zhái)的测(cè)算(suàn)思路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅主要(yào)分两(liǎng)大类，一类(lèi)是商品住宅，另一类是(shì)保障房、原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅、自建房(fáng)等(děng)非商品住(zhù)宅(zhái)。

　　目前(qián)缺乏统计(jì)数据，并没有直接公布城(chéng)镇住宅(zhái)数量。居民住宅相关数据有(yǒu)两处可(kě)以直接(jiē)公布，一(yī)是每(měi)年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅销售套数(shù)（统计局）；二是(shì)居民住宅来源（人口普(pǔ)查数(shù)据）。计算(suàn)中国居民户(hù)均住(zhù)宅数(shù)量(liàng)，我们主要(yào)用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量(liàng)极(jí)少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居民户均住宅套(tào)数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商(shāng)品住宅销(xiāo)售套数相加，我们(men)就能够得(dé)到当前商品(pǐn)住宅总(zǒng)存量。

　　第(dì)二步，根据城镇(zhèn)居民拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅和非商品住宅比例，推算得(dé)到居民(mín)住宅(zhái)总套数。

　　第三(sān)步(bù)，将(jiāng)城镇(zhèn)居民(mín)拥有(yǒu)的商品住宅总数除(chú)以家庭(tíng)户数(shù)，我们就能(néng)够得到城镇户均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到(dào)底有(yǒu)多少，目(mù)前缺(quē)乏一个准(zhǔn)确统计。我们利用既有统(tǒng)计(jì)数据，大致测算得到中国存量(liàng)房地产套(tào)数，并(bìng)进一步推算中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民(mín)户(hù)均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国(guó)的房地(dì)产(chǎn)销售(shòu)以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除商品住宅累计(jì)销售套数里(lǐ)的期房销(xiāo)售，得到商品住宅(zhái)现房套数(shù)。

　　以2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截(jié)止到2022年商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套(tào)数-过去(qù)三(sān)年（2020、2021和2022年(nián)）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后(hòu)装修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房(fáng)套数除以家(jiā)庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目(mù)前(qián)中国城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显示(shì)中国(guó)城镇(zhèn)居民的住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭(tíng)拥(yōng)有住宅(zhái)。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二(èr)手(shǒu)房占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他住宅和(hé)购买二手房都是商品住宅，因此将租赁其他(tā)住宅(zhái)、购买商品住宅与购买二手房加总，得到商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为过去十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅(zhái)的(de)实际变化比例(lì)，从而我们(men)估算(suàn)出2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末(mò)，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房，中国平均每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购期房会在(zài)2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均(jūn)每(měi)户城(chéng)镇(zhèn)家庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均(jūn)一套房的(de)三点含(hán)义

　　既然城镇居民已经达到(dào)了户均(jūn)一(yī)套房(fáng)的程度，“户户有房”是(shì)否意味着中国城镇化进(jìn)展终结(jié)，甚至意味着中国地(dì)产存量供给绰(chuò)绰有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户均一(yī)套房(fáng)并(bìng)不意味(wèi)着住宅市(shì)场供(gōng)需(xū)平衡

　　需要有(yǒu)多(duō)余住(zhù)宅来满足(zú)因人口(kǒu)流动(dòng)、居民(mín)换房等(děng)因(yīn)素产生的(de)住宅需求。因此(cǐ)，成(chéng)熟房地产市场的住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经(jīng)验来看(kàn)，美国、英(yīng)国和日本(běn)的住宅套户比均(jūn)高(gāo)于1.1，其中，英(yīng)国的(de)住宅(zhái)套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套(tào)房，就(jiù)会造(zào)成人(rén)口净(jìng)流入地的(de)住(zhù)宅(zhái)市场供(gōng)不应求，造(zào)成(chéng)房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内(nèi)流动人(rén)口和省(shěng)际流动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老(lǎo)家(jiā)县城买(mǎi)房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡人口流动调查数据(jù)显示，在上海、杭州(zhōu)以及南京工作的流动人(rén)口在(zài)老(lǎo)家拥有(yǒu)住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引(yǐn)打工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人(rén)口(kǒu)实际上会占据两(liǎng)套房，在高房价(jià)的(de)大城市(shì)租赁一(yī)套房，在房价(jià)较(jiào)低的县城购(gòu)买(mǎi)一套房。所以说户均一套房无法(fǎ)满足庞大流动人口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也(yě)就(jiù)是约9000万户城镇居民(mín)住(zhù)宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁(suì)以上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构松(sōng)散、设施陈旧(jiù)、安全隐患(huàn)大等(děng)问题(tí)，如电(diàn)线老(lǎo)化、管道等基础(chǔ)设施(shī)陈旧，给住户(hù)的生(shēng)活带来了很(hěn)大的不(bù)便和(hé)安(ān)全隐患，并且(qiě)居住体(tǐ)验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住(zhù)宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右(yòu)的家庭没(méi)有独立卫(wèi)浴(yù)和厨房(fáng)。这类上世纪修(xiū)建的老旧小区(qū)很难满(mǎn)足(zú)现(xiàn)代生活(huó)需求，在未来大都会(huì)被拆(chāi)迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅为一(yī)居(jū)室和二(èr)居室，户型偏小(xiǎo)。其(qí)中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇(zhèn)，城市(shì)家庭住宅(zhái)户型更小，当然这(zhè)与城市土地资(zī)源(yuán)紧(jǐn)张(zhāng)有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩(kuò)张是未(wèi)来地产的(de)需求(qiú)驱动力

　　根(gēn)据七普(pǔ)数(shù)据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅(zhái)存(cún)量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农(nóng)民带房(fáng)进城和老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿(yì)平，人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超(chā黑头导出液是智商税吗，刷酸后黑头全冒出来了可以挤吗o)过(guò)一半的家庭人均住宅(zhái)建筑面积(jī)小于均值，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑面积在30平(píng)米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅(zhái)建筑面积不足(zú)19平方米，不及全国人均(jūn)水(shuǐ)平的(de)一(yī)半(bàn)。若去(qù)除20％的公摊(tān)，可使用的住(zhù)宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑(zhù)面积(jī)低于15平方米的家(jiā)庭(tíng)界(jiè)定为住(zhù)宅存在(zài)困(kùn)难，若按这个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存(cún)在住宅(zhái)困难问题。

　　若(ruò)人均可使用住(zhù)宅面积为(wèi)40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数(shù)，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人(rén)均住宅面积，美(měi)国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和(hé)英国(guó)都高(gāo)于40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊面(miàn)积后(hòu)，中国的人均(jūn)可(kě)使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口(kǒu)，所需(xū)要的(de)住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地产(chǎn)还会有需(xū)求么？

　　我(wǒ)们测算得到中国城镇家庭户均(jūn)1套房，看似已经户户(hù)有房(fáng)。即便如(rú)此，中国人(rén)口静态结构(gòu)和动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需求释放。户均(jūn)1套住(zhù)宅现(xiàn)实之下，中(zhōng)国(guó)未来城镇(zhèn)住宅需(xū)求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小(xiǎo)，家庭(tíng)户数增多，新户购房(fáng)需求(qiú)扩(kuò)张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户(hù)均人口数不(bù)断(duàn)下降，六普显示城镇户(hù)均人口规模(mó)为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.62人(rén)/户，一人户(hù)、二(èr)人户(hù)的占比明显上升，人口小家(jiā)庭化趋势将继(jì)续延续，导致户数会因(yīn)户均人口规(guī)模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人(rén)口迁移导(dǎo)致经济发展带(dài)来的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分化日益(yì)明显，资源和生产要素逐(zhú)步向经济带、都市圈中(zhōng)心城市流(liú)入，区域经济资源分配的再(zài)集中吸引着人(rén)口流入。人口迁(qiān)移势必涉及到买房租房(fáng)，给迁入地(dì)住宅市场带来(lái)新的(de)增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增(zēng)量为72万(wàn)，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人(rén)，其(qí)人口增长主要受益于(yú)人口迁移(yí)。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需求依然(rán)庞(páng)大。

　　从(cóng)2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆(chāi)迁改(gǎi)建最(zuì)多。自建房(fáng)家庭(tíng)比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭(tíng)比例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时(shí)间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新(xīn)增(zēng)8473万家庭户，自(zì)建住(zhù)宅和原公有住(zhù)宅减(jiǎn)少(shǎo)了1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅(zhái)，21％的家庭(tíng)购买(mǎi)二(èr)手(shǒu)房。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭(tíng)购买了商品住宅。租房(fáng)、购买经济适用房和(hé)其(qí)他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村(cūn)和旧城改造(zào)，商(shāng)品住(zhù)宅的占(zhàn)比势(shì)必(bì)会(huì)进一(yī)步(bù)上升(shēng)。

　　2000年以前建(jiàn)造(zào)的住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积还有约81亿(yì)平(píng)，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公(gōng)有住宅(zhái)，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础设施配套差、没(méi)有或少有物业管理，居民追求美(měi)好、宜居生活的(de)环境，背(bèi)后的改善性需(xū)求有(yǒu)待(dài)释放(fàng)。

　　第(dì)四，“住上更(gèng)大房(fáng)子(zi)”的改善(shàn)性需求还将有(yǒu)所(suǒ)增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾向(xiàng)于中小户(hù)型。已有住宅(zhái)家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央(yāng)经济(jì)工作(zuò)会(huì)议明确(què)指出支持(chí)住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住(zhù)宅间数较其他(tā)国家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经济水平有(yǒu)着密切(qiè)正向(xiàng)联系。随着经济发展水平的(de)提高，中国的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积将随(suí)之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果说过去二(èr)十年(nián)是中国地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在(zài)不足，供需出现错(cuò)配，这是过(guò)去二(èr)十(shí)年房价快(kuài)速上涨基石。那么未(wèi)来将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已(yǐ)至，这种分化不单局限于城市能级(jí)之间差异，优质小区和老旧二手房之(zhī)间的(de)差异(yì)也将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据(jù)调查的是人(rén)，并(bìng)不是(shì)针(zhēn)对住宅，因(yīn)此可能存在统计(jì)偏差(chà)。商品住宅占比(bǐ)实(shí)际值可能偏(piān)低，其(qí)增(zēng)速可能超预期(qī)。

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