文：任泽平团(tuán)队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日召开的(de)全国住(zhù)房和城乡建(jiàn)设(shè)工作会(huì)议提出“有(yǒu)条件的可以进(jìn)行现(xiàn)房销售”，不足(zú)一个(gè)月时间，已(yǐ)有山(shān)东、安徽、河南(nán)、四川、广东等地明(míng)确(què)表态，试点现(xiàn)房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制了(le)，用你的钱，建你的房子，还烂(làn)尾了，这是对购(gòu)房(fáng)者的不公平。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱没(méi)实力的别建了(le)，不(bù)能把(bǎ)包(bāo)袱甩给(gěi)老百姓和社会(huì)，这是房地产从大开发(fā)时代步入高质量发展阶段(duàn)的必然趋势，也是对购(gòu)房老百姓的最大(dà)保(bǎo)护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套户(hù)比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。以后一手交钱，一手交房(fáng)，天经地(dì)义。当(dāng)然二次房(fáng)改是个技术活，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以(yǐ)及长效(xiào)机制，长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税。如(rú)果按照经济规律办事，中国一定能实(shí)现房地(dì)产(chǎn)软着(zhe)陆和长期平稳健(jiàn)康发展(zhǎn)，跨(kuà)过这道关，解(jiě)好这(zhè)道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改(gǎi)为现房销售？大家想想，绝(jué)大部分商品是一(yī)手交(jiāo)钱(qián)一手交货，预售制是对购(gòu)买者的单方面(miàn)不公平制度，购(gòu)房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交付的(de)风险。从个(gè)人层(céng)面看，预售(shòu)制(zhì)对购房者非常不公(gōng)平，比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承担(dān)延(yán)迟交(jiāo)房(fáng)、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房的风险。从(cóng)行(xíng)业层面看，预售制(zhì)助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等(děng)硝酸银的相对原子质量是多少整数，硝酸银的相对原子系(xì)列风险(xiǎn)。取消预(yù)售制，改为现房销售(shòu)，这样有助于落(luò)实中央房住不炒精(jīng)神(shén)、有(yǒu)助(zhù)于保障购房老百姓权益、有助于(yú)房企稳健(jiàn)发展，一举多得(dé)，谋(móu)划长远(yuǎn)。

　　3、为什么(me)建议取消预售制度？预售制度怎么来的？国外什么情况(kuàng)？简单科普一下：商品房预售(shòu)最早(zǎo)源于中(zhōng)国(guó)香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期(qī)房，是一种开发商放杠杆的方(fāng)式。98年房(fáng)改(gǎi)，由(yóu)于商(shāng)品房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴(jiàn)中国(guó)香港(gǎng)，引入了(le)商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制度。其实，当(dāng)前世界(jiè)不少国(guó)家存在(zài)预售制。但是，重点来了！发达国家(jiā)一般有严格(gé)的监管保障措施(shī)，开发商在项(xiàng)目获得政府批(pī)准后才可以开始销售，买(mǎi)家在(zài)购(gòu)买期房后并非像中国一样在支付(fù)完首付款后从银行一(yī)次性(xìng)贷款支付剩余全部(bù)房(fáng)款(kuǎn)，而是根据(jù)开发商工程进度在(zài)完全交房前(qián)进行(xíng)分(fēn)期支付。所以，预售制度是(shì)需要严格(gé)的资金监管、分期支(zhī)付以及(jí)违约处罚措(cuò)施(shī)作为保障(zhàng)的，如果没有这些保障措施，一定会触发风险，对购房民众(zhòng)不公平，所以(yǐ)不(bù)如借机(jī)取消预售制度，以后改(gǎi)为现房(fáng)销售。客观讲预售制度有一定历(lì)史(shǐ)阶段(duàn)性(xìng)，现在(zài)中国(guó)住(zhù)房进入存量时代，取消预(yù)售制度(dù)有助于降负债(zhài)降杠杆，不再把烂(làn)尾(wěi)风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这需要(yào)配套房企(qǐ)债务(wù)重组、复工保交楼、恢复市(shì)场信(xìn)心和房(fáng)地产长效机制。这是个技术活，只要坚(jiān)持市(shì)场化改革(gé)，中国一定能化解这个(gè)难题，让房(fáng)地产回归实体(tǐ)经(jīng)济和(hé)居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不(bù)是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能(néng)兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所得(dé)的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购(gòu)房民众(zhòng)的(de)最根本(běn)最实质的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的提升开发(fā)商的建筑(zhù)质(zhì)量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐(zhú)劣(liè)币。所有商业(yè)的本质是向善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老(lǎo)百姓(xìng)买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家(jiā)人。从这个角度，取消预售制(zhì)、实(shí)施现房销售是(shì)实现老百姓(xìng)安居乐(lè)业、社(shè)会长治久安、行业企业健(jiàn)康发展(zhǎn)的重大措施。在当前的情况下(xià)，取消预售制要结合稳楼(lóu)市(shì)、房地产软着陆、打通金融支持当(dāng)期三好生、新模式等综合施策(cè)。

　　作者十年前在(zài)国务(wù)院(yuàn)发展(zhǎn)研究中心参与财税(shuì)改革方案(àn)研究时，对预售制(zhì)、房地产(chǎn)税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆率等进(jìn)行过长(zhǎng)期系统的专项研究。（参考后来形成的专(zhuān)著《房地(dì)产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房预售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全(quán)程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房交易立法，设置期房预(yù)付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资(zī)金由银行监(jiān)管，享1年保修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中国香(xiāng)港，楼宇出租(zū)是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租(zū)资金周(zhōu)转期长等问题，分(fēn)层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香(xiāng)港还未推行公共房屋制度，许多(duō)人(rén)栖身(shēn)于木屋或(huò)者其他(tā)临时住宅，住房的需求(qiú)是相当高(gāo)，不过(guò)大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单(dān)位，需要雄厚(hòu)的资(zī)金实力(lì)才能购买。虽然楼宇出(chū)租是中(zhōng)国香港地(dì)产行业盛行的方(fāng)式，但有着(zhe)转让难、出租资(zī)金周转期长等问题。针对这一系(xì)列问题，不少地产商(shāng)开始探求新的方(fāng)式，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分(fēn)契(qì)”，然后将楼宇分(fēn)层(céng)出(chū)售。这(zhè)模式一经推行，购买楼宇的(de)市(shì)民数(shù)量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创办立信置业有(yǒu)限公司，凭借商业(yè)直(zhí)觉和多年(nián)经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通(tōng)、资金周转有着独到(dào)的见解，在努(nǔ)力(lì)寻求方法加快(kuài)自身资金周(zhōu)转。当时其(qí)在购下(xià)九龙的一块地盘(pán)后，除(chú)了分层出售、还印发售楼说明书(shū)，上有文(wén)字详(xiáng)尽说明(míng)楼宇的地(dì)势(shì)环境、建(jiàn)筑材料、分层价格(gé)、订(dìng)购(gòu)方法等。此外(wài)，“卖楼(lóu)花”是(shì)另外一个亮点，即先收取(qǔ)买家的(de)订金(jīn)，采(cǎi)用类似租金的(de)分期付款形式，等新楼(lóu)落成时，收齐(qí)买(mǎi)家的钱，买家(jiā)就(jiù)拥有(yǒu)了自己的房产(chǎn)。这(zhè)种方式减轻了(le)民众购房的(de)资金(jīn)压力，加速了(le)房屋的建造和销售，也解决(jué)了制(zhì)造商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花(huā)+分期(qī)付款(kuǎn)”的销售模式(shì)成为当时(shí)中国(guó)香港房地产市场的一大特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解(jiě)决了核心的住房(fáng)供不应(yīng)求的问题，使(shǐ)房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模式推动了(le)中国(guó)香(xiāng)港楼市几十年(nián)繁(fán)荣，但期间也(yě)出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部(bù)门(mén)不断(duàn)完善、规范化，建立健全的监(jiān)管机制，促(cù)进市场(chǎng)健康(kāng)发展。例如，1960年(nián)，位于大(dà)角(jiǎo)咀的一(yī)个(gè)楼盘因(yīn)建筑费用超支停工，出(chū)现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香(xiāng)港(gǎng)管理部(bù)门提升(shēng)了对于(yú)预(yù)售楼花制度的(de)监管，即要(yào)求开发商在预(yù)售前(qián)，确保地价款已经全部支付，还要证明自身(shēn)有资金(jīn)等能(néng)力把(bǎ)项目完成，资金需放入律师所托(tuō)管，支取时(shí)需律所和建筑(zhù)师的核(hé)准。为了防(fáng)止开发商、律所(suǒ)、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)资金，中国香港要(yào)求律师行在银行开设的信托账户（监(jiān)管账户(hù)）、开发商操作(zuò)等采取(qǔ)全透明化机制，且银行(xíng)的责任上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最(zuì)大风险方，后(hòu)续需自身推(tuī)动项目完工。随着(zhe)监管(guǎn)体系逐(zhú)步完善，出(chū)现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国内地面临(lín)住房需求大和供(gōng)给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花(huā)”制度。建(jiàn)国以来，中国内地优先发展重(zhòng)工(gōng)业，强(qiáng)调基(jī)础建设，这一导向使(shǐ)前期发(fā)展工业(yè)化的进(jìn)程大于城市化进程，唯有解决(jué)住房基础等(děng)城市化配套问题，才能进(jìn)一步推进(jìn)城市化。但当时推(tuī)行(xíng)的是(shì)“统一管理(lǐ)，统一分配，以租(zū)养房”的福利分房制度，住(zhù)房市场发展起步较晚、增(zēng)速较慢，福利分房制度也出现了(le)分配不公、效率低、配(pèi)套差等问题，因此福(fú)利分房制度不再适用于当时的国情。叠加房地产市(shì)场面临(lín)商(shāng)品房的需求量大，而社会缺少大(dà)型房地产开发(fā)商(shāng)，商品房(fáng)供应量小的困(kùn)境(jìng)，此时引入中国香港的“卖楼花(huā)”模式无疑(yí)是对(duì)内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引进(jìn)中国香(xiāng)港(gǎng)预(yù)售(shòu)商品(pǐn)房制(zhì)度(dù)，先后出台多项文件，大力支持国内房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场改革。例如(rú)，1998年，国(guó)务院出台《关(guān)于进一步深化城镇住房制(zhì)度(dù)改革，加(jiā)快住房建设的(de)通知》文件，决(jué)定停止住房(fáng)无偿实物(wù)分配(pèi)，逐步实行住房分配(pèi)货币化、住(zhù)房供(gōng)给商(shāng)品化、社会化的住房新体制，从计划经济下的福利(lì)分房转向市场(chǎng)经济的商(shāng)品房。房地产市场(chǎng)采用(yòng)预售制(zhì)，允(yǔn)许开发商卖期房(fáng)，解决了房企缺少资(zī)金和开(kāi)发(fā)时间周期长(zhǎng)的(de)两大难题，开发商(shāng)以预(yù)售款撬动下(xià)一个项目的开发，形(xíng)成滚动(dòng)开发模式，住房供应速(sù)度加快(kuài)。自此中国内地(dì)开始房改货币(bì)化(huà)，中国人(rén)民银行等多方迅速(sù)出台相(xiāng)关的信贷政策，支持购房者，极大(dà)作(zuò)用推动了房地(dì)产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整形成(chéng)契合(hé)中国(guó)内地(dì)的商品房预售制(zhì)度。预售制的初衷是为了(le)缓解(jiě)房企资(zī)金压力，加(jiā)快城镇住房建设。具体来(lái)说，是指房地产开发企业将正在建设中(zhōng)的房(fáng)屋(wū)预先出售给购(gòu)房者，由(yóu)购房者支(zhī)付定(dìng)金或房款的行为。区别于中国香港，在中国内地实(shí)践过程(chéng)中，商品房预售流程(chéng)为：房地产(chǎn)开发商(shāng)办理预售许可证-签订(dìng)商品房(fáng)买(mǎi)卖合同(tóng)-进行(xíng)备案登记(jì)和预告登记-交付房(fáng)屋。在(zài)购(gòu)房过(guò)程中，购房者(zhě)需要一(yī)次性付清首付款，并采用银行(xíng)贷款的(de)形式一次(cì)性付清剩余房款，换(huàn)言之，房屋(wū)未建成(chéng)，开发(fā)商可能已拿到(dào)了全部购房款(kuǎn)，这点与中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)的按照工程进度付款(kuǎn)有所不同。对(duì)中(zhōng)国(guó)内地的(de)开发商而言，预售制(zhì)商(shāng)品房也开启了高周转、高杠杆(gān)的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市(shì)化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商(shāng)品房销售(shòu)的最主(zhǔ)要方式，预售(shòu)制极大缩(suō)短房企现金回(huí)笼(lóng)周(zhōu)期，同时增加市(shì)场商品房(fáng)供(gōng)应，推动了城镇化发(fā)展进(jìn)程(chéng)。预售制在过去(qù)20多年对中国内地房地产(chǎn)市场的稳步发展起到了重要(yào)作用，不仅解决(jué)了房地(dì)产市(shì)场快速发展阶段的资金需求，也提高了居民居住水平，中国内地(dì)城(chéng)镇居民从(cóng)筒子楼住到(dào)住(zhù)宅(zhái)小区(qū)，从全民(mín)蜗居到基本适居(jū)，住房(fáng)事业取得巨(jù)大进步(bù)，数十年时(shí)间走完(wán)发达国(guó)家几百年(nián)城镇化路程。改(gǎi)革开放以来，城(chéng)镇化进(jìn)程进(jìn)入快速发展时期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市(shì)建成(chéng)区面积由7438平方(fāng)公里增长至60721平方(fāng)公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们(men)发布的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面(miàn)积从(cóng)8.1平方米增(zēng)至34.7平(píng)方米，城镇(zhèn)住房套数从(cóng)约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前(qián)已(yǐ)成为中国(guó)内地商(shāng)品房(fáng)销售最主要方式，2005年中国内地商品住(zhù)宅(zhái)期房(fáng)销售面积占(zhàn)总(zǒng)销售面积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销(xiāo)售(shòu)面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产(chǎn)行业的发展。中国(guó)内地(dì)房地(dì)产历经二(èr)十多年长(zhǎng)周期繁(fán)荣，行(xíng)业各(gè)项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平增(zēng)至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开(kāi)发投资(zī)完成额(é)从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年复合增(zēng)速(sù)17.8％。商(shāng)品房销(xiāo)售(shòu)面积和销售金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复(fù)合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速(sù)发展，房地产企业从无(wú)到有、从国(guó)企先行到民(mín)企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年(nián)，房地(dì)产企(qǐ)业数量达9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成(chéng)为拉动中国内(nèi)地经济(jì)高增长的火(huǒ)车头。

　　硝酸银的相对原子质量是多少整数，硝酸银的相对原子rong>1）从经(jīng)济(jì)增长(zhǎng)渠道，房(fáng)地产带动的上(shàng)下游产业(yè)链特别长(zhǎng)，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及其(qí)产业链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产(chǎn)业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对金融、批发、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完(wán)全拉动的投资占全社会固定资产(chǎn)投资(zī)的51.5％，其(qí)中，房地产开发(fā)投资(zī)占(zhàn)固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷款(kuǎn)占银行各项贷款余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业(yè)务，占比超过三分(fēn)之一(yī)。从房地产融资(zī)存量(liàng)占社融存(cún)量比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约(yuē)，将导(dǎo)致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富(fù)效(xiào)应(yīng)渠道(dào)，根据(jù)我(wǒ)们(men)的《中(zhōng)国住房市值测算报告》，2020年中国住房(fáng)市值(zhí)为62.6万亿(yì)美(měi)元，大(dà)于美国的(de)33.6万亿(yì)美(měi)元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英(yīng)法德三国合(hé)计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占股债房市值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房市值与股(gǔ)债房市(shì)值的比(bǐ)例较高，主要是因为住房市值高，以及中国资本市场发育尚不(bù)成熟，直(zhí)接融资比例较低，股票、债券(quàn)市值(zhí)较低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预(yù)售制背后(hòu)潜(qián)藏的风险(xiǎn)确(què)实(shí)存在，当前的负面(miàn)效(xiào)应(yīng)愈发凸显。

　　从(cóng)个人层(céng)面看，绝(jué)大部(bù)分商品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对(duì)购买者的单(dān)方面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承(chéng)担(dān)了所有商(shāng)品不能交(jiāo)付的风险。比如(rú)，交房等待期一(yī)般为两年，在(zài)此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证(zhèng)延(yán)期(qī)办(bàn)理甚至不能(néng)交房等风险。另(lìng)外，购(gòu)房者和开(kāi)发商之间(jiān)的购房合(hé)同、购房者和银(yín)行(xíng)的按揭贷款合(hé)同是两个独立(lì)的合同关系，如(rú)果开发商(shāng)发生(shēng)违约，购房(fáng)者只能根据购房合(hé)同向开发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合同(tóng)按时向银行(xíng)进行贷款偿还，因此购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行(xíng)业层面看(kàn)，预售制助(zhù)推部分房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张，资(zī)金(jīn)若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行(xíng)影响自(zì)身信用(yòng)和购房者对行(xíng)业的信心(xīn)。

　　从金融层(céng)面看(kàn)，银行(xíng)作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为(wèi)市场波动或经营不善，出现资金链断(duàn)裂等一(yī)系列(liè)问(wèn)题(tí)，导(dǎo)致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与购房者签订(dìng)的预(yù)售合同和按揭合(hé)同，已经从银(yín)行获得房款，如果购房者丧失(shī)还(hái)款能力或(huò)短期不(bù)能还(hái)款(kuǎn)等，则风险完(wán)全由银行(xíng)承担，银行将(jiāng)面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的预(yù)售监管资金(jīn)去(qù)哪了(le)？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的(de)《城市商品(pǐn)房(fáng)预售管理办(bàn)法(fǎ)》中明确规定了(le)开发企业预售商品房所得款项应(yīng)当用于(yú)有(yǒu)关的(de)工程建设，商品房(fáng)预售款监管的具体办(bàn)法，由房地产管理部门制(zhì)定。但多年(nián)以来全国并没有统一(yī)的预售资(zī)金(jīn)监管规定(dìng)，各地实行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监管资(zī)金(jīn)比(bǐ)例为总预(yù)售款的(de)15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合(hé)肥(féi)等城市则按(àn)照项目的(de)建(jiàn)安成(chéng)本乘以建筑面积或者项目(mù)工程总额(é)报价计(jì)算重点资金。而事实(shí)是，不少购房款未进(jìn)入监管账(zhàng)户(hù)、或(huò)进入监管账户后被挪用，导致(zhì)楼盘没有资金继续建设。收楼遥(yáo)遥(yáo)无期，月(yuè)供却被迫继续还款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际(jì)上，在过去(qù)房地产大开发时代(dài)的高(gāo)周转(zhuǎn)背景下(xià)，抽调预售款监管(guǎn)账户资金，是行业“潜(qián)规(guī)则(zé)”。比如(rú)工程总(zǒng)承包(bāo)方，以工程建设名义，获得(dé)监管账户拨付资金，再(zài)由(yóu)工程方将资金(jīn)转给房企，而拨付的工程款，远超工程(chéng)进度所需。通过这些方式(shì)套(tào)取(qǔ)的资金，在房企各(gè)地项目间流动，变相加(jiā)杠(gāng)杆，这样做提供了资(zī)金流动性，房企抽调资金(jīn)统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高周转模式，但(dàn)一定(dìng)程度上把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般设有定(dìng)金(jīn)或预(yù)付款保(bǎo)护(hù)机(jī)制，如英(yīng)国(guó)、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要(yào)求(qiú)购房者(zhě)支付的(de)预(yù)付款比例相(xiāng)对较低，绝大部分房款在(zài)房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款一般以(yǐ)定(dìng)金方式支付，或按工(gōng)程进度分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是(shì)按工程(chéng)进度付款，按揭贷款按照(zhào)工程(chéng)进度(dù)逐渐发放，购房(fáng)者(zhě)开始月供；二(èr)是(shì)房屋(wū)交(jiāo)付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为(wèi)预售商品房提供(gōng)期房烂尾保险，在商品房出(chū)现重大延期或(huò)重大缺(quē)陷(xiàn)时，保障(zhàng)购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付(fù)质量的保障有两种方式，一是期(qī)房由政府或第(dì)三(sān)方验收合格(gé)并提供(gōng)验收(shōu)凭证后(hòu)，开发商(shāng)凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是开发商(shāng)为购房者提供一定的保修(xiū)期，通常(cháng)1-5年(nián)，保修(xiū)期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资(zī)金(jīn)第三方全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期限内(nèi)无条件返(fǎn)还，最(zuì)低首付(fù)比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支(zhī)付首付，其余房款交付(fù)后(hòu)按揭还款，交付前资金由第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首付环(huán)节，定金(jīn)比例一般为(wèi)房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于(yú)3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美国平均首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余(yú)款支付方(fāng)面，除(chú)定金或(huò)首付外，购房者在房屋(wū)交付后通过按揭(jiē)贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，美国(guó)为防(fáng)止开发商挪(nuó)用资(zī)金，购房(fáng)者的定金及(jí)首(shǒu)付款由第三方公证行或(huò)产权保险公司的信(xìn)托账户监管(guǎn)。如(rú)果开发(fā)商倒闭(bì)导致楼(lóu)盘烂尾，购房者(zhě)资金可通过申请仲(zhòng)裁取(qǔ)回(huí)，且不承(chéng)担任何(hé)责任与损失(shī)。而开发商(shāng)在房(fáng)屋建设(shè)过(guò)程中(zhōng)的(de)资金全部(bù)来自银行，银(yín)行根据工程进度向开发(fā)商提(tí)供一定比例的贷(dài)款，由于开发商(shāng)挪(nuó)用(yòng)资金直接损(sǔn)害(hài)银行(xíng)利益，银行(xíng)有充分动机监管开发商施(shī)工(gōng)进(jìn)度(dù)。开(kāi)发商在(zài)房(fáng)屋交付时(shí)需取得由政府相关部门经审查后发放的验(yàn)收凭证，通过验收凭证向银行(xíng)得到购房者(zhě)支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房，房(fáng)款按建(jiàn)造工(gōng)期(qī)进度支付，按揭按(àn)工期(qī)放(fàng)款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发(fā)商或(huò)购房者(zhě)可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛(kǎn)方面，德(dé)国开发商在项目获(huò)批后即可预售房屋。签(qiān)署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金(jīn)并进行预约(yuē)公(gōng)证，签(qiān)订合同后(hòu)定(dìng)金退(tuì)还。如(rú)由(yóu)于任何原因不能购(gòu)买(mǎi)，定金按照德国法律全部(bù)退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房(fáng)者需支付公(gōng)证费(fèi)和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房款中(zhōng)，属于购房附加(jiā)费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规(guī)定最低(dī)首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也(yě)采(cǎi)取按工(gōng)期(qī)支付(fù)房款的制度，一般分(fēn)7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而异(yì)。一(yī)般来说，支付节点(diǎn)可(kě)分为公(gōng)证后、主体完工、内部水暖电(diàn)路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清洁及(jí)墙面完(wán)工、地板完工、全部(bù)完工，支(zhī)付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方(fāng)面，购房者可(kě)在(zài)支付房款前(qián)申(shēn)请房贷，房贷利率采用固(gù)定利率(lǜ)，银行按(àn)施(shī)工(gōng)节(jié)奏分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购(gòu)房者(zhě)一定使用(yòng)期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针(zhēn)对期房(fáng)设(shè)计了(le)两种保(bǎo)险(xiǎn)，保险的功能是当房(fáng)屋出(chū)现重大延期(qī)或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保险公(gōng)司保(bǎo)证开发商赔偿或(huò)修复，开发商破产，由(yóu)保险公司负责相应赔(péi)偿(cháng)。保险由(yóu)开(kāi)发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买(mǎi)卖双方律师严格监管。

　　订立合(hé)同前(qián)，买卖(mài)双方(fāng)均有一名律师，负责沟通(tōng)期(qī)房交易中的房(fáng)产(chǎn)、资金、合同等(děng)各个环节，各环节内容(róng)确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，当开发商(shāng)出现财(cái)务、经(jīng)营(yíng)问(wèn)题时，购(gòu)房者10％的定(dìng)金(jīn)由保险公(gōng)司赔付，而超出10％的(de)部分(fēn)较(jiào)难追回(huí)。

　　首付方(fāng)面，首(shǒu)付比例(lì)通常(cháng)为10％-25％，首付(fù)需要在合(hé)同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取按(àn)工程进(jìn)度付款的(de)方式，但(dàn)是交(jiāo)房前付(fù)款比例相对(duì)较(jiào)低(dī)，一般(bān)会在合同(tóng)签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余(yú)款项交房后支(zhī)付(fù)。

　　交付(fù)环(huán)节，英国规定房屋必须(xū)经过房(fáng)产公证(zhèng)公司的检验(yàn)验(yàn)收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金(jīn)监管(guǎn)环节，英国期房预售(shòu)资金监(jiān)管极为严格，资(zī)金也(yě)由(yóu)律师监管，在(zài)确(què)认工程进度、支(zhī)付(fù)相关(guān)款项(xiàng)过程中，由买房律(lǜ)师将资(zī)金转给卖方(fāng)律师(shī)，卖方律(lǜ)师转给开发商，即资金在进入开发商账户前经过两道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预(yù)付款保(bǎo)全(quán)措施

　　日(rì)本期(qī)房交(jiāo)易(yì)立法，定金超5％或1000万日元时，开发(fā)商必须完成(chéng)“预售房定金保全措施”，交房前(qián)付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例不超房款的(de)20％，开发商违(wéi)约需返(fǎn)还定价并赔(péi)偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立(lì)法(fǎ)方面，日(rì)本二战结束后由于房屋供给严重失(shī)衡，叠加(jiā)法律(lǜ)空白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为(wèi)此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多次修订，目前(qián)是唯(wéi)一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地(dì)建物取引业法》，对购(gòu)房者支(zhī)付定金超过5％或超(chāo)1000万日(rì)元的(de)部分，法(fǎ)律要(yào)求开发商必须完(wán)成(chéng)定金保全(quán)措施(shī)才可预(yù)售。什么(me)是定金保全措(cuò)施？即买卖双方(fāng)签(qiān)订购房合同时，开发商(shāng)向(xiàng)金(jīn)融机构(gòu)或指(zhǐ)定保证机构或保(bǎo)险机(jī)构(gòu)签订定金保证委托合同，设(shè)置(zhì)购房者定金的保证或保险，并将相应的保证金证明书交付(fù)给购房者(zhě)。除定金外，其他预先(xiān)支(zhī)付的购房款也受该措(cuò)施保护(hù)。若开发商倒(dào)闭(bì)导致(zhì)期房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金(jīn)证明书向(xiàng)金融机构或保证机构或(huò)保(bǎo)险(xiǎn)公司兑付，同时(shí)，开发商需(xū)向购房者(zhě)赔(péi)付违约金，一般约为房(fáng)价(jià)的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前(qián)只需支付最多不超20％的定(dìng)金(jīn)，签(qiān)订(dìng)购房(fáng)合同后，购(gòu)房(fáng)者即可向(xiàng)银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定(dìng)金外的剩余房款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者(zhě)违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例(lì)20％，余款按工(gōng)程进(jìn)度支付(fù)，所有资金进银行专门项目资(zī)金(jīn)账户，交房后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开发商有统一的选购(gòu)权合同以及(jí)订(dìng)金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一步(bù)签订(dìng)购买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房(fáng)合同后，购房(fáng)者需支付(fù)15％的首付(fù)及印花税，同(tóng)时购(gòu)房(fáng)者向银行(xíng)申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房同样采取按工程(chéng)进度(dù)付款的方(fāng)式(shì)，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款流(liú)程做了(le)统(tǒng)一详(xiáng)细规(guī)定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付节点一般为合(hé)同签订后、地基完工(gōng)、框架完工(gōng)、管道门窗等完(wán)工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款(kuǎn)也(yě)依照(zhào)工(gōng)程(chéng)进(jìn)度放款，月供在此过程中随着放(fàng)出贷款的(de)增加而增加，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，购房者(zhě)的订(dìng)金与付(fù)款会存(cún)入银(yín)行专(zhuān)门的项目资金(jīn)账户，账户资(zī)金提取须与房屋建设有(yǒu)关。房屋交付后，购(gòu)房者享受1年的房(fáng)屋保修期(qī)，此后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当(dāng)前(qián)房(fáng)地(dì)产到了政(zhèng)策出手(shǒu)临界点，重点是(shì)保交楼(lóu)和(hé)房企(qǐ)重组。一方面，加大对刚需和改善型(xíng)需(xū)求的支持(chí)力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼(lóu)保(bǎo)复(fù)工(gōng)保民生，给予强(qiáng)有力的金融工具(jù)支持。另(lìng)一方面(miàn)，从现在起，对(duì)还在正常运(yùn)转的房企包括民营(yíng)企业，加大支持力度(dù)，由优质房企牵头(tóu)并购重组整(zhěng)个(gè)行业，为(wèi)每个房(fáng)企配套(tào)AMC和财团，给(gěi)予(yǔ)金(jīn)融工(gōng)具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估(gū)计形(xíng)势复杂(zá)性和人性复杂性(xìng)，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心(xīn)以及长(zhǎng)效机(jī)制。长(zhǎng)效(xiào)机制四大(dà)关键是推动(dòng)城(chéng)市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和房地产税。定(dìng)金环(huán)节，建立开发商(shāng)违约(yuē)后定(dìng)金保(bǎo)护机制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保(bǎo)障购房者(zhě)定金安全。签订合同环节，鼓励(lì)保险(xiǎn)公(gōng)司介入，为(wèi)房(fáng)屋重大延期以及重大缺陷等(děng)情况提(tí)供充分的保障。余(yú)款支付环节，建立(lì)按(àn)工程进(jìn)度付款机制(zhì)或(huò)交房后按揭贷款机制，充分保护购房者的(de)权益。资金监(jiān)管环节(jié)，引入独(dú)立于开(kāi)发商、银行的第三方(fāng)资(zī)金(jīn)监管机构，或由(yóu)政府相关部门直接监管，以此防(fáng)止(zhǐ)资金挪用现象。交(jiāo)付(fù)环(huán)节，建(jiàn)立商(shāng)品(pǐn)房保修期制度。保修期内，开发商应(yīng)对房(fáng)屋质(zhì)量问(wèn)题全权负责、免费维修，购房者(zhě)在保修期结(jié)束(shù)后支(zhī)付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房预售制是大势所趋。一(yī)方(fāng)面(miàn)，98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国(guó)套户比(bǐ)超过(guò)1，从(cóng)大开(kāi)发(fā)进(jìn)入存量时(shí)代，对购房民众不公平的预售(shòu)制已(yǐ)经过时了(le)，该(gāi)取消了，改为(wèi)现房销售。另一方(fāng)面，取消预(yù)售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭(liáo)乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是对购房民众(zhòng)的最根本(běn)最实质(zhì)的(de)保障(zhàng)，这样将极大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。

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