近两年火爆的创新(xīn)产(chǎn)品公募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均(j不粘人的情人男人喜欢吗，男人睡情人是不是越来越有感情ūn)分(fēn)红(hóng)比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表(biǎo)示，强制分红机制是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红(hóng)体(tǐ)现出(chū)该类产品长期(qī)投资价值(zhí)，通(tōng)过观测经(jīng)营活(huó)动(dòng)现金流、可(kě)供分配现金(jīn)等指标(biāo)，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产运营情况的(de)“窗口(kǒu)”。他(tā)们也提醒普通投(tóu)资者注意，与产权类(lèi)项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经营(yíng)REITs项目在经营权到(dào)期后不再(zài)产生现金收(shōu)益，特许经营权分红目前已包含了利润分(fēn)配和(hé)本金的归还，在选择投资标的时应了解资产类(lèi)型和分红(hóng)的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　不粘人的情人男人喜欢吗，男人睡情人是不是越来越有感情ong>平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期，近日(rì)7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外(wài)尚有(yǒu)6只不粘人的情人男人喜欢吗，男人睡情人是不是越来越有感情REITs实(shí)际分配情况(kuàng)尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了(le)高比例的稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分配(pèi)金额(é)的公募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额(é)占可(kě)供(gōng)分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人(rén)对此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收(shōu)益来(lái)源(yuán)为持有期分红收益，以及基金份额交易价格的变(biàn)化(huà)。基(jī)金份额二级市场价格受(shòu)到公募REITs资产运营情况及市场因(yīn)素的综合影响，较(jiào)易(yì)引(yǐn)起波(bō)动。与此相比，基金(jīn)分红预期则更有规律可循。公募(mù)REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设施资产的经营现金(jīn)流，投资人(rén)通(tōng)过基金(jīn)募集材料和(hé)信息披露文件，结合行(xíng)业及市场情况，可(kě)以分(fēn)析基础设施项目的经(jīng)营(yíng)业绩(jì)，作为进行投资决(jué)策(cè)的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格(gé)变(biàn)化导致的浮盈(yíng)或浮亏(kuī)，分红作为(wèi)基金(jīn)份额持有人实际获得(dé)的现金(jīn)收益，对(duì)于(yú)长期投资者更具(jù)参考价值。”中金基金(jīn)相关负(fù)责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投(tóu)资(zī)中(zhōng)心运营高级副总监李华平也表示(shì)，根据《公开募集基础设施证券投资基金(jīn)指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基(jī)金应当将(jiāng)90％以上合并后基金年度(dù)可分配金额以现金形式分配给投资者(zhě)，强制分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的分红机制(zhì)体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航(háng)基(jī)金也认为(wèi)，从投资角度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和(hé)“债性”双重(zhòng)特点。二级市(shì)场价格反映这类产品“股(gǔ)性”的一面，分红体现了这类产品(pǐn)的(de)“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制(zhì)分红要求，分红类(lèi)似于债券派(pài)息，但不(bù)等同于债券的固定利息回报，而是由可供(gōng)分配现金决定。

　　从(cóng)机构投资者的角度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰(fēng)富了(le)机(jī)构投资者的投资品(pǐn)类，为资产配(pèi)置多元化提供(gōng)抓手，具有较(jiào)强的配(pèi)置价值(zhí)。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机构(gòu)投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通(tōng)过分红获取(qǔ)相对于(yú)投资债券相对高的收(shōu)益性，在有效控制风险的(de)前提下，增厚资产包收益，起到投资(zī)“压舱(cāng)石(shí)”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外(wài)，市场对于未来分红水平的预期，也是(shì)影响REITs基金二(èr)级市场价格(gé)走(zǒu)势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级(jí)市场表现看，截至(zhì)4月21日，今年(nián)以来(lái)中(zhōng)证REITs（收盘(pán)）指数收(shōu)于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽基(jī)指数(shù)。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募(mù)REITs发布了(le)2022年年报(bào)，部分产品受宏(hóng)观经济的影响，可分(fēn)配金额完成率不达预期，一(yī)定程度上影响了公(gōng)募(mù)REITs二级市场(chǎng)的(de)价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格(gé)波动受多重(zhòng)因素的影响，投资(zī)收益是影(yǐng)响REITs二级(jí)市场(chǎng)价格的主要因素之一，而稳(wěn)定的分红(hóng)有利于吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人(rén)也表(biǎo)示，近期经济预期恢复，一方(fāng)面市场(chǎng)热点(diǎn)呈现向股票和债券回归(guī)的过程；另(lìng)一(yī)方面，基(jī)础设施项(xiàng)目的经(jīng)营业绩相对经济活力的改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指导价做调减处理，调减金额根据单位(wèi)基(jī)金份额的分红金额进行计(jì)算。除(chú)权(quán)操作是(shì)对分红前后基金份额净值变(biàn)化的修正，使投资人(rén)在(zài)基金分红前后均可以获得公(gōng)平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增(zēng)强(qiáng)投(tóu)资者长(zhǎng)期投资的信心，同时需(xū)结合持有产品的特性，关注(zhù)二级市场(chǎng)扰动对整体收益的(de)影响程度。”中航(háng)基金相关(guān)人士也称。

　　特许经营权分红包(bāo)括利润分配(pèi)和本(běn)金归还

　　普通投(tóu)资者(zhě)应了解底(dǐ)层资产情况

　　多位(wèi)业内(nèi)人士还(hái)提(tí)醒，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金分红前提(tí)是本金之上(shàng)的增值部(bù)分不同，特许经营权REITs基(jī)金(jīn)运作(zuò)期间的“分红”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的(de)是(shì)本(běn)金与增值(zhí)两个部(bù)分(fēn)，两个部分(fēn)之间的(de)比例是变动(dòng)的，与现有(yǒu)公募基金(jīn)分红差异(yì)很大，大多数普(pǔ)通投资(zī)者可能把“分派”金额误(wù)认为是持(chí)续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等(děng)合(hé)同年(nián)限到(dào)期后(hòu)基金价值面临极大不确定性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主要(yào)有(yǒu)特(tè)许经营(yíng)权类和产权类(lèi)两大(dà)资产类型，持有产(chǎn)权(quán)类(lèi)产(chǎn)品的收益主要包括每年的现金分(fēn)红及资产增值(zhí)的收益，而持有特(tè)许经营类产(chǎn)品(pǐn)的(de)收益主要来(lái)自项目每年的现金分红。其(qí)中，特许经营权类资(zī)产的(de)分(fēn)红包(bāo)括了利润(rùn)分配(pèi)和本金的归还，两者的比率(lǜ)也(yě)是变动的(de)，对特许经营权类资产的公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的(de)类型。

　　中航(háng)基金也(yě)表示，从细分来看(kàn)，各(gè)类公(gōng)募REITs分红因底层资(zī)产属性不同而(ér)形成(chéng)区别(bié)。特(tè)许经(jīng)营权类的(de)公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收(shōu)益”，分红相对(duì)较多，债性偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重(zhòng)底层(céng)资产的价值增值，所以(yǐ)相对(duì)股性偏强。普通投资者在选(xuǎn)择公(gōng)募REIT时(shí)，需(xū)要考虑底层资(zī)产属性(xìng)，对所选(xuǎn)择产品的二级市场价格和分红有合理预(yù)期。

　　中金基金相关负责人也认(rèn)为，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营项目在经营权(quán)到期后不(bù)再能产生(shēng)现金收益(yì)，因(yīn)此将可供分配金额(é)的分配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基于这个(gè)特点，剩余经营期限(xiàn)较短的特(tè)许经营项目，通常具备更高的分派率(lǜ)水平。对于(yú)剩余(yú)期限较长的特(tè)许经营(yíng)权项目，即使(shǐ)分派率相(xiāng)对较低，也有足够年限收回本金并取(qǔ)得(dé)收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提(tí)醒投资者注意，特许经营(yíng)权项目的分派金(jīn)额包(bāo)含了(le)投(tóu)资本(běn)金，在(zài)不进(jìn)行扩募的(de)情况下(xià)，基金份额单价随(suí)着分派进度逐(zhú)年下降是正常现象，投资特(tè)许经营权REITs的收益来自项目(mù)剩余期(qī)限产生的(de)现金(jīn)流。

　　“与(yǔ)特(tè)许经营项目相比，产(chǎn)权类项(xiàng)目的(de)土地(dì)或(huò)建筑的剩余使(shǐ)用年限一般较(jiào)长(zhǎng)，再加上(shàng)到期后通过对建(jiàn)筑的更(gèng)新(xīn)改造或(huò)补缴土地出让金等追(zhuī)加投资，有机会(huì)进一步延(yán)长经营期限。这种类似永续经营的(de)假设反映(yìng)在基础资产的估值(zhí)上，使产权类REITs具备更显著的资产(chǎn)投(tóu)资(zī)属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测(cè)内部(bù)收益率等指(zhǐ)标

　　评估项(xiàng)目(mù)底层资产运营情(qíng)况

　　在基金分(fēn)红的时点(diǎn)，多位业(yè)内人士(shì)还表示，在产品分红期(qī)，投资(zī)者可以(yǐ)观(guān)测经营活(huó)动现金流、可供分配现金、内部收益率(lǜ)等指标，来(lái)观察和评估项(xiàng)目底层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基(jī)金表示，年报指标中，跟现金相(xiāng)关(guān)的指(zhǐ)标有(yǒu)两个(gè)：一是年报中披露的经营活动现金流，二(èr)是(shì)可供分(fēn)配现金，二者存在本质性区别(bié)。经营(yíng)活动产生的现金净流(liú)量是指(zhǐ)企业经营、筹(chóu)资、投资产(chǎn)生的现金流，基于企业本身经营(yíng)活动产生；可供分配的(de)现金(jīn)实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利(lì)润表的项目进行调整，加期初(chū)现金，最(zuì)终得到(dào)的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为资产配(pèi)置新选择，投资价值体现在相对股(gǔ)债市场(chǎng)独立的资产配置功能，比较适合长期持有。建议投资者对经(jīng)营(yíng)权类(lèi)的资产可以更多(duō)关注内部收益率的高低，对产权类的资产更(gèng)多关注分(fēn)派率高低(dī)。因为公募REITs可分配收益主要来(lái)自底层资产的经营(yíng)净现金(jīn)流，所以(yǐ)底层资产运营情(qíng)况(kuàng)直(zhí)接影响投(tóu)资回报，投资(zī)者(zhě)可(kě)综合考虑原始(shǐ)权益人综(zōng)合(hé)实力、运营管理机构实力、公(gōng)募基金(jīn)管理人实力等(děng)多重因素(sù)来选择(zé)投资标的。

　　中信证券研报也显示，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由(yóu)于分红交易带(dài)来的短期博(bó)弈机会仍在，叠加此(cǐ)前(qián)市场接连回调，建议投资者关注(zhù)有(yǒu)基本(běn)面支撑、填权效(xiào)应相对明显(xiǎn)、同时分(fēn)红规模(mó)较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会载明REITs在发行首年及次(cì)年的(de)可供(gōng)分(fēn)配金额预测。投资者可(kě)以将REITs的实际分红金额与募(mù)集材料中(zhōng)披露预测进行(xíng)比较分析，结合经济及市(shì)场(chǎng)的(de)实际环境，对(duì)基础设施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中金基金上(shàng)述负责人也称。

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