文(wén)：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日召(zhào)开的全国住(zhù)房和(hé)城乡建(jiàn)设工(gōng)作会议提(tí)出“有条件的可以(yǐ)进行现房销售(shòu)”，不足一个(gè)月(yuè)时间，已有山东、安徽、河(hé)南、四川(chuān)、广(guǎng)东等(děng)地(dì)明确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的(de)钱(qián)，建你的房(fáng)子，还烂尾(wěi)了，这是(shì)对(duì)购三角函数中cscx等于什么，三角函数中cscx等于什么意思房(fáng)者的不公(gōng)平。以后(hòu)谁有钱(qián)谁建房，没钱(qián)没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大(dà)开(kāi)发时代步(bù)入高质量发展(zhǎn)阶段的必然趋(qū)势，也是对(duì)购房老百姓的最(zuì)大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开(kāi)发进入(rù)存量时(shí)代(dài)，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平的预售制已经过(guò)时了(le)，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房(fáng)，天经地义。当(dāng)然二次(cì)房改是(shì)个技术(shù)活，兼(jiān)顾(gù)化解停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债务(wù)、恢复市场(chǎng)信心以及(jí)长效机制(zhì)，长效机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定和房地(dì)产(chǎn)税。如果按(àn)照经济(jì)规(guī)律办事，中(zhōng)国一(yī)定能实现房(fáng)地产软着陆和长期平稳健康发(fā)展，跨过这道关，解好这道(dào)世(shì)界(jiè)难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改为现房销售？大家想想，绝(jué)大(dà)部分商品是一(yī)手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预售制是对(duì)购买者的单方面(miàn)不(bù)公平制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓几乎(hū)承担(dān)了所有商品不(bù)能交付(fù)的风(fēng)险。从个(gè)人层面看(kàn)，预售制对购房者非常不(bù)公(gōng)平，比如，交房(fáng)等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟交房、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚至不能交房的风险。从行(xíng)业层面看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，若遇(yù)到下(xià)行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁(gē)置(zhì)等系列风险(xiǎn)。取消预(yù)售制，改为(wèi)现房销售，这样有助于落实(shí)中(zhōng)央房(fáng)住不(bù)炒精神、有助于保障购房老(lǎo)百(bǎi)姓权益、有助于(yú)房企稳(wěn)健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制(zhì)度？预售制度怎么来(lái)的(de)？国外什么情(qíng)况(kuàng)？简单科普一下：商品房(fáng)预售最早(zǎo)源于中国(guó)香港，俗(sú)称卖(mài)楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的方式。98年房改，由于(yú)商(shāng)品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了(le)商品房预售制度(dù)。其实，当前(qián)世界不(bù)少国家存在预售制(zhì)。但是，重点来(lái)了(le)！发达国家一般有严格的监管保障措施，开(kāi)发商在项目(mù)获得政府批准后才可以(yǐ)开(kāi)始(shǐ)销售，买家(jiā)在购买期房(fáng)后(hòu)并(bìng)非像中国一样(yàng)在支(zhī)付完首付款后(hòu)从银(yín)行一次性贷款支付剩(shèng)余全部房款，而是根据开(kāi)发商(shāng)工程进(jìn)度在完全交房前进行分期支付。所以，预售制度是需要严(yán)格的(de)资金监管、分期支付以及违约处罚措(cuò)施(shī)作为保障的，如果没有这些保障措施，一定会触发风险，对(duì)购房民众不公平(píng)，所以(yǐ)不(bù)如借机取消预售制度，以后改为现(xiàn)房销售。客观讲预售制(zhì)度有一定历史阶段性，现(xiàn)在(zài)中国住(zhù)房进(jìn)入存量时代(dài)，取消预售制度有助(zhù)于降负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和社会，当然这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市(shì)场信(xìn)心和(hé)房地产长效机制。这是(shì)个技术活，只要(yào)坚持市(shì)场(chǎng)化(huà)改革(gé)，中国一定(dìng)能化解(jiě)这(zhè)个难题，让房地产回归实(shí)体经济和居住(zhù)属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如(rú)果(guǒ)取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开(kāi)发商将拼的不是五(wǔ)花(huā)八门(mén)、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见(jiàn)即(jí)所得的过硬(yìng)的产(chǎn)品质量(liàng)和诚(chéng)信，这才是对(duì)购房(fáng)民众(zhòng)的最根本最实质的(de)保障，这样(yàng)将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本(běn)质是向善，是以客户(hù)为中心，房(fáng)地产(chǎn)也不能例外(wài)，老百姓买(mǎi)房子是(shì)天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房(fáng)幸(xìng)福(fú)一家人。从(cóng)这个角(jiǎo)度(dù)，取消预(yù)售制、实施现房销售是(shì)实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行(xíng)业(yè)企(qǐ)业健康(kāng)发展的重(zhòng)大措施。在当(dāng)前的(de)情况下，取消预售(shòu)制要结合(hé)稳楼市、房地产软着陆、打通(tōng)金融支持当(dāng)期三好生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者十(shí)年前在国务院(yuàn)发(fā)展研究中心(xīn)参与财税改(gǎi)革方案研究时(shí)，对(duì)预售(shòu)制、房地产(chǎn)税(shuì)、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行过长期系统的专(zhuān)项研究。（参(cān)考(kǎo)后来形(xíng)成的专(zhuān)著(zhù)《房地产(chǎn)周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商品(pǐn)房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实存(cún)在

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全程(chéng)监管，交付(fù)时开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　二十世纪五十年代在中国香港(gǎng)，楼宇(yǔ)出租是地(dì)产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金(jīn)周转期长等问题，分层销(xiāo)售孕育(yù)而生。20世纪(jì)50年代，中国香港还未推(tuī)行(xíng)公共房屋制度(dù)，许多(duō)人栖身于木(mù)屋(wū)或(huò)者(zhě)其(qí)他临时住宅，住房的需求是相当高(gāo)，不(bù)过大多数居(jū)民的储(chǔ)蓄很少。当(dāng)时楼宇买(mǎi)卖多数(shù)以一整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的(de)资金实(shí)力才能购(gòu)买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛(shèng)行的(de)方式，但有着转让难、出(chū)租资(zī)金(jīn)周转期长等问(wèn)题。针对(duì)这(zhè)一(yī)系列问题，不少地(dì)产商开始探求(qiú)新(xīn)的方式(shì)，如把楼宇契约切开，即(jí)“分契(qì)”，然(rán)后将(jiāng)楼宇分层(céng)出(chū)售。这模式一经推行，购(gòu)买楼(lóu)宇的市(shì)民数量有所(suǒ)增加(jiā)，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的(de)基础上，将“按揭”模式引入房地产销(xiāo)售，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式。1953年(nián)底霍英东创办(bàn)立信置业(yè)有限公司，凭借(jiè)商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资金(jīn)周转有着(zhe)独到的见解，在努力寻求方法加快自(zì)身资金周转。当时其在购下九(jiǔ)龙的一(yī)块地盘后，除了分层出(chū)售(shòu)、还印发售(shòu)楼(lóu)说明书(shū)，上(shàng)有文字详(xiáng)尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材料、分(fēn)层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另(lìng)外一个亮(liàng)点，即先收取买家的订金，采(cǎi)用(yòng)类似租金的分期付款形式，等新(xīn)楼(lóu)落(luò)成时(shí)，收齐买家的(de)钱，买家就拥(yōng)有了自(zì)己的房产。这种方(fāng)式减(jiǎn)轻了(le)民众购房的资金压力，加(jiā)速(sù)了房(fáng)屋的建造和(hé)销售，也(yě)解决了制造商的资金问题，降低投资风(fēng)险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售(shòu)模式(shì)成为(wèi)当时中国(guó)香港(gǎng)房(fáng)地产市场(chǎng)的一大特色，纵观中国香港房地(dì)产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解(jiě)决了核心(xīn)的住房供不应(yīng)求的问(wèn)题(tí)，使(shǐ)房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中国香港楼(lóu)市几十年繁荣(róng)，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建立健全(quán)的监管机制，促(cù)进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼(lóu)盘因建筑费用超(chāo)支停工(gōng)，出(chū)现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年(nián)后，中国香港管理部(bù)门提升了(le)对于预售楼花制度的监管，即要(yào)求(qiú)开发(fā)商(shāng)在(zài)预(yù)售(shòu)前，确(què)保地价款(kuǎn)已经全部支付，还要(yào)证明自身有资金等能力(lì)把(bǎ)项目完成，资金(jīn)需(xū)放(fàng)入律(lǜ)师所托(tuō)管(guǎn)，支取时需律(lǜ)所(suǒ)和(hé)建(jiàn)筑师的核准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建筑(zhù)师等(děng)造假，套取(qǔ)监(jiān)管账户资金，中国香港要求律师行在银行开设的信托账户（监(jiān)管账户(hù)）、开发商操(cāo)作等采(cǎi)取(qǔ)全透明化(huà)机制，且银行的责(zé)任上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成(chéng)最大(dà)风(fēng)险方，后续需自(zì)身推动(dòng)项目完工。随着监管体系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国内地(dì)面临住房(fáng)需求大和供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度(dù)。建(jiàn)国以来，中(zhōng)国内地优(yōu)先发展重工业，强调(diào)基础建设，这一导向使前期(qī)发展工业化的(de)进程大于城市化进程，唯有解决住房基础等城市(shì)化配套问题，才能进一步推进城市化。但当(dāng)时推行(xíng)的是“统(tǒng)一管(guǎn)理，统一分配，以租养(yǎng)房”的福利分房制度，住房(fáng)市(shì)场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制(zhì)度也出(chū)现了分配不公(gōng)、效率低、配套(tào)差(chà)等问题，因此福利分房制度不再适(shì)用于当(dāng)时的(de)国情。叠加房地产市(shì)场面临商品房的需求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商(shāng)品房供应量小的困境，此时引入中国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑是(shì)对(duì)内地房地产市场的(de)一(yī)针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售(shòu)商品房制度，先后出台多项文(wén)件，大力(lì)支持国内(nèi)房地产市场改革。例如，1998年，国(guó)务(wù)院出台《关于(yú)进一步深化(huà)城镇住(zhù)房(fáng)制(zhì)度改革，加快住房建设的通知(zhī)》文件，决定停止(zhǐ)住房(fáng)无偿实物(wù)分配，逐步实行住房分配货币化(huà)、住房供给商(shāng)品化、社会(huì)化的住房新体制，从计划经济下的福(fú)利分房转向市场(chǎng)经济的(de)商品房。房地产市(shì)场采用预售(shòu)制，允许开发商卖期房，解决了房企(qǐ)缺少资金和开发时间周期(qī)长的两大难题，开发(fā)商以预(yù)售款撬动下一个项目的开发(fā)，形成滚(gǔn)动开发模(mó)式，住房供应(yīng)速度加快。自此(cǐ)中国内地开始房改货币化，中国(guó)人(rén)民银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了(le)房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入(rù)中国香港“卖(mài)楼花”模式后(hòu)，经(jīng)调整形(xíng)成契合(hé)中国内地的商品房预售制度。预售(shòu)制的初衷是为(wèi)了(le)缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地产开(kāi)发企业将正在建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者(zhě)支付定金(jīn)或房(fáng)款的行(xíng)为。区(qū)别于中国香港，在中(zhōng)国内地实践过(guò)程(chéng)中，商品房预售(shòu)流(liú)程为：房地产开发商办(bàn)理预(yù)售许(xǔ)可证-签订商品房买卖合同(tóng)-进行备案登记和预告(gào)登记-交付房(fáng)屋。在(zài)购房过程中，购房者需要一次性付清首付款，并(bìng)采用银行贷款的形式一(yī)次性付清剩(shèng)余房款，换言之，房屋未建成(chéng)，开(kāi)发商可能已拿到了全(quán)部(bù)购房款，这(zhè)点与中国香港的按照工程进度付款有所(suǒ)不(bù)同。对中国(guó)内(nèi)地(dì)的(de)开发商而言，预售制(zhì)商(shāng)品房也开启了(le)高周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推(tuī)动城市(shì)化进程(chéng)，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风险确实存在(zài)

　　作为(wèi)中国内地(dì)商(shāng)品房销售的最主要方式，预售制极大缩短房(fáng)企(qǐ)现金回笼(lóng)周(zhōu)期，同时增(zēng)加市场商品房供应，推动了城镇化发(fā)展进(jìn)程。预售(shòu)制(zhì)在过去20多年对中国内地房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的稳步发展起(qǐ)到了重要作用(yòng)，不仅解决了房(fáng)地(dì)产市场快速发展阶(jiē)段的资金需求，也提高了(le)居民居(jū)住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进步，数十年时间走完发(fā)达(dá)国家几(jǐ)百年城镇化路程。改革(gé)开放以来，城(chéng)镇(zhèn)化进程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人口由(yóu)1.7亿人(rén)增(zēng)长至9.1亿(yì)人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成(chéng)区面(miàn)积由7438平方公里增长至60721平(píng)方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国(guó)住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存(cún)量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房(fáng)销售最主(zhǔ)要(yào)方式，2005年(nián)中国内地(dì)商品(pǐn)住宅期(qī)房销售面积(jī)占(zhàn)总(zǒng)销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售面积达(dá)15.6亿平(píng)，比重上(shàng)升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内地房(fáng)地产行业的发展。中国内地房地产(chǎn)历经二十多年长周期(qī)繁荣，行业(yè)各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从(cóng)2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投(tóu)资完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万(wàn)亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复(f三角函数中cscx等于什么，三角函数中cscx等于什么意思ù)合(hé)增(zēng)速(sù)17.8％。商品房销售(shòu)面积和(hé)销售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发(fā)展(zhǎn)，房地产企业从无到有、从国企(qǐ)先(xiān)行到民(mín)企(qǐ)崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产(chǎn)也成为拉动中国内地经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增(zēng)长(zhǎng)渠道，房地产带动的上(shàng)下游产业链特(tè)别长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业增(zēng)加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对金(jīn)融、批发、建材的带(dài)动最(zuì)为(wèi)明显。

　　2）从投(tóu)资渠(qú)道，2020年房地产完全拉(lā)动的投资占全社会(huì)固定(dìng)资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产(chǎn)开发(fā)投资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通(tōng)道业务，占比超过三分之一。从房地(dì)产(chǎn)融资存量占社融存(cún)量(liàng)比重看，2021年(nián)12月(yuè)占(zhàn)比为18.76％。如果房企(qǐ)大面(miàn)积违约(yuē)，将导(dǎo)致银(yín)行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道(dào)，根据我们的《中(zhōng)国住房(fáng)市值测(cè)算报(bào)告》，2020年(nián)中国住房市(shì)值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德三国(guó)合(hé)计的(de)31.5万亿美元。从(cóng)住房(fáng)市值占股(gǔ)债(zhài)房市值(zhí)的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的(de)37％、英国的49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德(dé)国(guó)的64％。中(zhōng)国(guó)住房市值与股(gǔ)债房市值的比例较(jiào)高(gāo)，主要(yào)是因为住(zhù)房(fáng)市(shì)值高，以及中国(guó)资本(běn)市场发育尚不成(chéng)熟，直(zhí)接融资比例较低(dī)，股票、债券(quàn)市值(zhí)较低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制(zhì)背后潜(qián)藏的风险确实存在，当前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手交货，预售制是对购买(mǎi)者(zhě)的单方面不(bù)公平制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓(xìng)几(jǐ)乎(hū)承担了(le)所有商品不能交付的(de)风险。比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交(jiāo)房等风险。另(lìng)外，购(gòu)房者和开发商之间(jiān)的购房(fáng)合同、购房(fáng)者(zhě)和银行的(de)按(àn)揭(jiē)贷款合同是两个独立的合同关系(xì)，如果(guǒ)开发商发生违(wéi)约，购房者只能根据购房合同向开发商(shāng)主张权力，但(dàn)依旧需要根(gēn)据按揭(jiē)贷款合同按(àn)时向银行进行贷(dài)款偿还，因此购(gòu)房者承(chéng)担的风险较大(dà)。

　　从行业层(céng)面看(kàn)，预(yù)售制助推部分(fēn)房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系列风险，进行影(yǐng)响自身信(xìn)用和购(gòu)房(fáng)者对行(xíng)业的信(xìn)心。

　　从金融层(céng)面看，银行作为按(àn)揭(jiē)贷款的发(fā)放方，一旦房企(qǐ)因为市场波(bō)动或(huò)经营不善(shàn)，出(chū)现(xiàn)资(zī)金链断裂(liè)等一(yī)系列问(wèn)题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订(dìng)的(de)预售合同和按揭(jiē)合同，已经从银行获得房款(kuǎn)，如果购房者丧失还款能力或短期不(bù)能(néng)还款等，则风(fēng)险完全由银行(xíng)承担，银行(xíng)将面临(lín)较(jiào)大的(de)坏账压(yā)力。

　　从监(jiān)管角度(dù)看，购(gòu)房者的预售(shòu)监管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两个字(zì)那就是“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的《城市商品房预(yù)售管理办(bàn)法》中明(míng)确规定(dìng)了开发企(qǐ)业预(yù)售商品(pǐn)房所得款项应当用于有关的工程建设(shè)，商品房预售款监管的具体办法，由房(fáng)地产管理部门(mén)制定。但多年以来全国(guó)并没有统一的预售资金监管(guǎn)规(guī)定(dìng)，各地实行“一城一策”。例(lì)如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等(děng)城市重(zhòng)点监管资金比(bǐ)例为总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等城市(shì)则按照项目的建安(ān)成本乘以建筑面积或者项目工程总额报价计算重点资(zī)金。而事实是，不(bù)少购房款未进入(rù)监管账户、或进入(rù)监管账户后(hòu)被挪用，导致(zhì)楼盘没有资金(jīn)继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还(hái)款。那么，监管账户资(zī)金如何被挪(nuó)走的？实(shí)际上，在过去房(fáng)地产大开发时代的高周转背(bèi)景下，抽(chōu)调(diào)预售款监(jiān)管账户资金，是(shì)行(xíng)业(yè)“潜(qián)规则”。比(bǐ)如工程总(zǒng)承包(bāo)方，以工程建设名义，获(huò)得监管账户拨付资金(jīn)，再(zài)由工程方将资(zī)金转给房企，而(ér)拨付(fù)的(de)工程款，远超工程进度所需。通过这(zhè)些方(fāng)式套取的资金，在房企各地项目(mù)间(jiān)流动，变相加杠杆(gān)，这(zhè)样做提供了资金流动性，房(fáng)企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款和(hé)楼(lóu)盘建设，形成一种资(zī)金循环(huán)高周转(zhuǎn)模式，但(dàn)一定程度上(shàng)把风(fēng)险(xiǎn)甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外(wài)商品房预售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对(duì)于购房者(zhě)预付(fù)资金，一般(bān)设有(yǒu)定金或预(yù)付款保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款比例(lì)相对较低，绝(jué)大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般(bān)以定金方式支付，或按工(gōng)程进度分期支付，或(huò)二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放按揭贷(dài)款，一是(shì)按(àn)工程进度付款，按揭贷款按照工(gōng)程进度逐渐(jiàn)发放，购房(fáng)者开(kāi)始月供；二是房屋交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商品房提(tí)供(gōng)期房(fáng)烂尾保险，在商品房(fáng)出现重大延期或重大缺陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护(hù)：房屋交付质量的保障有(yǒu)两种方式(shì)，一是期(qī)房由政府或(huò)第三方验收(shōu)合格并提(tí)供验收凭证后(hòu)，开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得购(gòu)房者支付的(de)房款。二是(shì)开发商(shāng)为购房者(zhě)提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售资金第(dì)三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期限内无条件返还，最低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付(fù)，其余(yú)房款交(jiāo)付后按揭还款，交(jiāo)付前资(zī)金(jīn)由第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金及首付(fù)环节，定金(jīn)比(bǐ)例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国(guó)平均首(shǒu)付(fù)比例(lì)为(wèi)12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金(jīn)或首(shǒu)付外，购房(fáng)者在房屋交(jiāo)付后通过按揭(jiē)贷款支(zhī)付剩余(yú)房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国(guó)为防止开(kāi)发商(shāng)挪用资金(jīn)，购房者的定(dìng)金及首付(fù)款由第三方(fāng)公证(zhèng)行或产权保险公(gōng)司的信托账户监(jiān)管。如果(guǒ)开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致楼盘(pán)烂(làn)尾，购(gòu)房者(zhě)资金可通过申请仲裁取回，且不承担任何(hé)责任与损失。而开(kāi)发商在房屋建(jiàn)设过程中(zhōng)的(de)资金(jīn)全(quán)部来自银行，银行(xíng)根(gēn)据(jù)工程(chéng)进度(dù)向(xiàng)开发商提供一定比例的贷款，由于(yú)开(kāi)发商挪用资金(jīn)直接损(sǔn)害银行利益，银行有(yǒu)充(chōng)分动机(jī)监管开发商(shāng)施工进度。开(kāi)发商在(zài)房屋交付时需取得(dé)由政府相关(guān)部门经(jīng)审查后发放的验收凭证，通(tōng)过(guò)验收凭(píng)证向银行得到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期房可零首付购(gòu)房(fáng)，房款按建(jiàn)造工(gōng)期进度支(zhī)付，按(àn)揭按工期放款(kuǎn)后还贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用固定利率，开发商或购房者可(kě)购买期房烂(làn)尾(wěi)保险。

　　预售门槛(kǎn)方面(miàn)，德国开发商在项目获(huò)批后即可(kě)预(yù)售房屋。签署购房合同前，购(gòu)房(fáng)者需支付约2000欧的定金并进行预约(yuē)公证，签订(dìng)合(hé)同(tóng)后定金退还。如由于任何原因(yīn)不能(néng)购买(mǎi)，定金按照德国法律全部退还。

　　签(qiān)署(shǔ)购房合同(tóng)后，购房(fáng)者需支(zhī)付公证费和土地交易税，分别为(wèi)房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在(zài)购(gòu)房款中(zhōng)，属于(yú)购房附加费。

　　首(shǒu)付(fù)方(fāng)面，德国没有规定(dìng)最低首付(fù)比(bǐ)例(lì)，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德(dé)国(guó)也采取按工期支(zhī)付房款的制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体支付节点(diǎn)、比例因项目而异。一般来(lái)说，支付节点可分为公证后、主体(tǐ)完(wán)工、内部水(shuǐ)暖电(diàn)路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板(bǎn)完工(gōng)、全部完工，支付比(bǐ)例(lì)可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购(gòu)房者可在支付房(fáng)款前(qián)申请(qǐng)房(fáng)贷(dài)，房贷利率采用固定利率，银(yín)行按施工节奏分(fēn)多次发放(fàng)贷(dài)款，每笔贷款(kuǎn)给(gěi)予购房者一定(dìng)使(shǐ)用期限，期限(xiàn)结束(shù)后，购房者开始(shǐ)还(hái)贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面，德国保险公(gōng)司针对(duì)期房(fáng)设计了两种保险，保险的(de)功能是当(dāng)房屋出现重大(dà)延期或重大(dà)缺(quē)陷(xiàn)时，保险(xiǎn)公司(sī)保证开发商赔(péi)偿或修(xiū)复，开发商破产，由保险公(gōng)司负责相应赔(péi)偿。保险(xiǎn)由开发(fā)商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时(shí)支付

　　英国预(yù)售制设有(yǒu)10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，交房(fáng)前(qián)付款比(bǐ)例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金(jīn)由(yóu)买卖双方律师严格监管。

　　订立(lì)合同前(qián)，买卖双(shuāng)方均有一名(míng)律师，负责沟通期房(fáng)交易中的房产、资金、合同等各个环节，各(gè)环节内容确(què)认无误后签订首付交换合(hé)同。

　　定金方面，英国设置了10％定(dìng)金保险保(bǎo)护(hù)机(jī)制，当开发商出现财务、经(jīng)营(yíng)问题时，购(gòu)房(fáng)者10％的(de)定金由保险公司赔(péi)付，而超出(chū)10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付(fù)方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在(zài)合同签(qiān)订21天(tiān)内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英(yīng)国(guó)采(cǎi)取(qǔ)按工程进度付款(kuǎn)的方式(shì)，但是交(jiāo)房前付款比例相对(duì)较低，一般会(huì)在(zài)合同签订6-24个月分(fēn)别(bié)支付两(liǎng)笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付(fù)款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支付(fù)。

　　交(jiāo)付(fù)环(huán)节，英(yīng)国(guó)规定房屋必(bì)须经(jīng)过房产(chǎn)公证公司(sī)的检验验收后才能交付，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期房预售(shòu)资金监(jiān)管极为(wèi)严格，资(zī)金也由律师监管，在确认工(gōng)程进度、支付(fù)相关款项过(guò)程中，由买房律(lǜ)师将资(zī)金转给(gěi)卖方(fāng)律师，卖方律师转给(gěi)开发商，即资(zī)金在进入开(kāi)发商账户前经(jīng)过(guò)两道关口，有利于保障购房者资金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房交易(yì)立法，设置期房预(yù)付(fù)款保全措施

　　日本期房交易立法，定金(jīn)超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必须完(wán)成“预售房定金保全措施”，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例不超(chāo)房款的(de)20％，开发商(shāng)违约需返(fǎn)还定(dìng)价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结(jié)束后由于(yú)房屋供给严重失衡，叠加(jiā)法(fǎ)律空白，社会上“一房二卖(mài)”现象普遍(biàn)，为此(cǐ)，日本政府1952年出台(tái)《宅地建筑物交易法》，经(jīng)多(duō)次(cì)修订，目前(qián)是唯一(yī)一部规范期房交易的(de)法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本《宅(zhái)地建物取引业法(fǎ)》，对(duì)购房(fáng)者支(zhī)付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部(bù)分，法律要求开发商必须完成定金保全措施才可预售。什么(me)是定金保全措施(shī)？即买卖双方签订购房合同时，开发商向(xiàng)金融机构(gòu)或(huò)指(zhǐ)定(dìng)保(bǎo)证机构或保险机构签订定金(jīn)保证委托合同，设(shè)置购房(fáng)者定(dìng)金的保证或保险，并(bìng)将相应的保证金证(zhèng)明(míng)书交付给购房者。除定金外，其他预先支付的购房款也(yě)受该措(cuò)施保护。若开发商倒闭导致(zhì)期(qī)房烂尾，购房者可凭保证金证明(míng)书向金融机(jī)构(gòu)或(huò)保证(zhèng)机构或(huò)保险(xiǎn)公司兑付(fù)，同时(shí)，开(kāi)发商需向购(gòu)房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节(jié)，交(jiāo)房前(qián)只需支付最多不超(chāo)20％的定(dìng)金，签订购房合同后(hòu)，购房者即可(kě)向银行申(shēn)请(qǐng)贷款，但交房后(hòu)才开始按(àn)揭贷款，除定金外的剩余(yú)房(fáng)款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新(xīn)加(jiā)坡期房购房(fáng)者违约可(kě)返还相当于(yú)3.75％房款的订金(jīn)，首(shǒu)付比例(lì)20％，余款按工程进度(dù)支付，所(suǒ)有资(zī)金进银(yín)行专门项目资金账户，交房后满1年保修期(qī)后支(zhī)付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支付环节(jié)，新加(jiā)坡开发商(shāng)有统一(yī)的选购权合同以及订金(jīn)返(fǎn)还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支(zhī)付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行(xíng)OTP则(zé)进一(yī)步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房合同后，购房者需(xū)支(zhī)付15％的首付及印(yìn)花税，同时购房者向(xiàng)银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采(cǎi)取按工程(chéng)进度(dù)付(fù)款的方式，《发展商条例》对期房付款流程做了统一详(xiáng)细(xì)规(guī)定，要求所有开(kāi)发商(shāng)遵守，支(zhī)付(fù)节(jié)点一般为(wèi)合(hé)同(tóng)签订后、地基完工、框架完工、管道(dào)门窗等(děng)完工等，支(zhī)付比(bǐ)例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭贷款也依照工程进度放款，月供在此(cǐ)过(guò)程中随着放出贷款的增(zēng)加而(ér)增加(jiā)，未放款部分无需月供。

　　资(zī)金监管方面，购房者(zhě)的订(dìng)金与付款会存(cún)入银行专门的项目(mù)资金账户，账户资金(jīn)提取须(xū)与房屋建设有关(guān)。房屋(wū)交(jiāo)付后(hòu)，购房(fáng)者享受(shòu)1年的房屋保(bǎo)修期(qī)，此(cǐ)后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来(lái)看(kàn)，当(dāng)前房(fáng)地产(chǎn)到了(le)政策出手(shǒu)临界点，重点(diǎn)是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需(xū)和改善型(xíng)需求(qiú)的支(zhī)持力度(dù)，长短兼顾妥善应对(duì)局部停贷现象，重(zhòng)点是保交楼(lóu)保复工保民生，给予(yǔ)强有力的金(jīn)融工(gōng)具支持。另一方(fāng)面，从现在(zài)起，对还(hái)在正常运转的房企包括(kuò)民营企业(yè)，加大支持力度，由优质(zhì)房企(qǐ)牵(qiān)头并(bìng)购重组整个行(xíng)业(yè)，为(wèi)每个房企(qǐ)配套AMC和(hé)财团(tuán)，给予金(jīn)融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计形(xíng)势复杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市(shì)场信(xìn)心(xīn)以及长效(xiào)机制。长效机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人(rén)地挂(guà)钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。定(dìng)金环节，建立开发(fā)商违约后定(dìng)金保(bǎo)护机制，如将已支付定金冻结(jié)至房屋交(jiāo)付阶段(duàn)，保障购房者(zhě)定金安全。签订合同环节(jié)，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋(wū)重(zhòng)大延期以及重大缺陷等(děng)情况(kuàng)提供(gōng)充分(fēn)的保障。余款支付环(huán)节，建立按(àn)工程进(jìn)度付款机(jī)制或交房(fáng)后按(àn)揭贷款机制，充(chōng)分保护购房(fáng)者的权(quán)益。资金监管环节，引入独(dú)立于开发(fā)商、银行的(de)第三(sān)方资(zī)金监管机构，或由政府相关部门直接(jiē)监(jiān)管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立商品(pǐn)房保修(xiū)期制度(dù)。保修期内，开发(fā)商应对房屋(wū)质量问(wèn)题(tí)全权(quán)负责、免(miǎn)费(fèi)维修，购房(fáng)者在保(bǎo)修(xiū)期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房预售(shòu)制是(shì)大势所趋。一方面，98年(nián)房改时(shí)，全国缺房(fáng)子，开发商缺(quē)钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房(fáng)民众不公平(píng)的预售制已经(jīng)过(guò)时了(le)，该取消(xiāo)了(le)，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。另一方面，取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售(shòu)，开发商(shāng)将拼的不(bù)是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能(néng)兑现的营销手段，而是所见即所得的(de)过硬的产品(pǐn)质(zhì)量和诚信(xìn)，这才是对购(gòu)房(fáng)民众的(de)最根本最实质的保(bǎo)障，这样(yàng)将极大的提升开发商(shāng)的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。

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