万柳书(shū)院，暴雷了(le)。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让这个位于北京海淀的豪宅(zhái)被全国知晓(xiǎo)，其背(bèi)后曾宣称要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再次受到舆论(lùn)关注，起因中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)成(chéng)了共同债(zhài)务人被中国(guó)信达追(zhuī)债，中国信(xìn)达(dá)为了收回钱款不(bù)得(dé)不将(jiāng)中赫抵押的(de)75套万柳书院豪宅拍卖(mài)。可(kě)问题是，这(zhè)些房子(zi)早已售出，业主并非中赫集团，那些真(zhēn)正(zhèng)斥巨资购入房产的有(yǒu)钱人(rén)，房子现在莫名奇妙地被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这(zhè)些业主的(de)维(wéi)权信息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜(cài)的时(shí)候(hòu)，他们的姿(zī)势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可(kě)能没(méi)你想象(xiàng)的那么简单。

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　　富(fù)人(rén)被精准收(shōu)割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是万柳书(shū)院”，但(dàn)谁都没想到在办公室做剧烈运动，卫生间做剧烈运动，这个位于(yú)海淀(diàn)核心区位(wèi)，名校环(huán)绕的顶(dǐng)级豪(háo)宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在(zài)京东拍(pāi)卖上，上(shàng)架了“北(běi)京赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)房地产开(kāi)发有限公(gōng)司不良债权转让项目(mù)”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包(bāo)括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述不良(liáng)债权转让项目的处置主体是中国信达资产管理股份(fèn)有限公司(sī)北京(jīng)市(shì)分公司(sī)（下称中国(guó)信达北分），处置(zhì)的是对北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公司(sī)（下(xià)称赫华恒(héng)瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权(quán)金(jīn)额约为46.95亿元人民币(bì)，其(qí)中债权(quán)本金(jīn)37.50亿元。中赫(hè)集团有限公司是共(gòng)同(tóng)债(zhài)务人。目前(qián)，该项目已有1万次(cì)围观，35名(míng)意(yì)向人。

　　从(cóng)表(biǎo)面上看，这(zhè)就是一起中国(guó)信(xìn)达(dá)北分讨债的故事，但实际上(shàng)，75套(tào)豪宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳书院总(zǒng)共(gòng)301户(hù)，而且早(zǎo)已售罄(qìng)。如果该报道属实，说明这些房子(zi)实际上都是卖出去了(le)的，是有人住的。

　　那为什么中(zhōng)国信达(dá)的拍(pāi)卖(mài)页面(miàn)上又注明这75套(tào)房(fáng)子是“未出(chū)售”的状态呢(ne)？只能(néng)说(shuō)明这(zhè)些(xiē)房子根本没有(yǒu)网签(qiān)，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经(jīng)的报道(dào)证实了上(shàng)述内容。有豪宅中介透露，中赫(hè)集团早就(jiù)把(bǎ)这75套房子(zi)抵(dǐ)押出去，现在还没资(zī)金解抵(dǐ)押，所以不能网签、没办(bàn)房本(běn)。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业(yè)主(zhǔ)基(jī)本(běn)都是(shì)北京的高端人士，柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等(děng)知名(míng)商业(yè)大佬也是万柳书院(yuàn)的业主。另(lìng)据地产自媒(méi)体(tǐ)“地(dì)产八卦女”爆料，万柳书院的(de)业(yè)主(zhǔ)中，还有不少中(zhōng)赫(hè)集团的高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由(yóu)此，不(bù)少网友感叹，“富(fù)人也被精(jīng)准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业(yè)主(zhǔ)确实已经支付价款并实际占(zhàn)有，那么，中(zhōng)国信达转让这(zhè)笔(bǐ)不良债(zhài)权回本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最(zuì)大(dà)的，没(méi)准(zhǔn)还(hái)是债主中国信达(dá)。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民事执(zhí)行(xíng)中，业主已经支付(fù)价款(kuǎn)并实(shí)际(jì)占有，但(dàn)未办(bàn)理(lǐ)过户手续的(de)，如(rú)果业主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查(chá)封的可以向法院提出执(zhí)行异议(yì)申请，请求法院解除查封，同时(shí)可以联合起(qǐ)诉(sù)开发(fā)商，要(yào)求(qiú)退还(hái)购房款或办理房产(chǎn)证，并承(chéng)担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月(yuè)，人民法院报(bào)公布(bù)《最高人民(mín)法院关于商品房消费者(zhě)权利保护问题的批复(fù)》，以司法解释(shì)的方式明确了购(gòu)房人的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住(zhù)为目的(de)购(gòu)买房屋并(bìng)已(yǐ)支(zhī)付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设(shè)工程价(jià)款优(yōu)先受(shòu)偿权、抵(dǐ)押权(quán)以及其他债权的，人(rén)民法院应当予以支持。只支付(fù)了(le)部分价(jià)款的(de)商品房消费者，在一审法庭辩论终结(jié)前(qián)已实(shí)际支(zhī)付剩(shèng)余价款的，可以(yǐ)适用前(qián)款规定。

　　也(yě)就是说，如果这75套房子(zi)均为(wèi)“已(yǐ)售未网签”，那(nà)么这(zhè)笔不良债权，实(shí)际上是个烫(tàng)手(shǒu)山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押的这75套房(fáng)子(zi)，还会被业主(zhǔ)讨回(huí)去。

　　中(zhōng)国信达，将(jiāng)会赔了夫(fū)人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成(chéng)了(le)“老赖”

　　这次(cì)债(zhài)权公司中国信达申请不良债权(quán)转让(ràng)，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目(mù)前中(zhōng)国信达(dá)已(yǐ)经成为(wèi)赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此(cǐ)前，赫华恒(héng)瑞(ruì)为(wèi)中赫集团(tuán)旗下(xià)子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选择退出了赫华恒瑞的(de)股(gǔ)东行(xíng)列，中国金谷国际信托有限责任公司成为了唯一股(gǔ)东，后者由中国信(xìn)达(dá)资(zī)产管理(lǐ)股(gǔ)份有(yǒu)限(xiàn)公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相(xiāng)较其他房企，中赫集(jí)团既(jì)没(méi)有很(hěn)大规模，也(yě)没有(yǒu)很高的国民知名(míng)度，但却(què)在北京豪(háo)宅圈(quān)留(liú)下一(yī)个(gè)个传说。

　　如(rú)钓(diào)鱼台七号院，作为中赫集团(tuán)进入北京的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓(diào)鱼岛七(qī)号院3号楼，高达(dá)30万/平米的(de)天价，成为(wèi)当时京城(chéng)最贵的(de)楼盘，引发了市(shì)场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手中(zhōng)，抢下了北(běi)京万柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很(hěn)快，万柳(liǔ)书院就以神(shén)秘高端的姿态杀入市(shì)场，无论(lùn)是一块块从荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒起来的五(wǔ)米(mǐ)高墙，还是每棵成本超6万的成(chéng)年银杏树，还(hái)是每平(píng)米20万元的价格，都令业(yè)内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶(dǐng)儿(ér)、融(róng)创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府的院儿。”从(cóng)这(zhè)句顺口溜中，就可看出其在(zài)北京(jīng)豪宅圈(quān)的地(dì)位。2014年末上市的它，对(duì)手是当时有名的(de)融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华府等(děng)，现如今(jīn)，它远远超(chāo)过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房(fáng)，最终成交(jiāo)价1.09亿、单(dān)价(jià)达到惊人的36万元/平米(mǐ)，说(shuō)明万柳书院虽然(rán)已经(jīng)推出(chū)了8年(nián)之久(jiǔ)，但其依旧在北京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅，也(yě)吸引(yǐn)了不少知名人(rén)士(shì)，如知(zhī)名演(yǎn)员(yuán)宋丹丹(dān)，就住在(zài)钓(diào)鱼台七(qī)号院。而柳传志、丁磊等知名(míng)商业大(dà)佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功(gōng)奠定了中赫集团的(de)“高(gāo)端路线”，也因此，它被外界贴(tiē)上了，“卖北京城最(zuì)贵的(de)房，拿北(běi)京(jīng)城(chéng)最贵的(de)地”，“做(zuò)地(dì)产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的(de)标签(qiān)。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发(fā)商(shāng)光环的(de)背(bèi)后，这个地产界“劳斯莱(lái)斯”却(què)多次成为被执行(xíng)人，被执行标的(de)高达11亿(yì)。

　　今年(nián)年(nián)初，因为履行能(néng)力而拒不履行生效法律文书确定义务，中(zhōng)赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦落到这个(gè)地步，其(qí)实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初(chū)“万柳书院少爷(yé)”走红之(zhī)时，深(shēn)蓝财(cái)经就曾深(shēn)挖出背(bèi)后的中(zhōng)赫集团，发(fā)现(xiàn)其深陷财务危机(jī)。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老(lǎo)赖(lài)”，中赫集(jí)团实控人周金辉的(de)人生轨(guǐ)迹跟着(zhe)急转直下。而追根溯源，这个转折点，就在于收购北(běi)京(jīng)国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化在办公室做剧烈运动，卫生间做剧烈运动(huà)转型，但转型之(zhī)路并(bìng)不好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫集团就(jiù)尝试过多元化(huà)业务，先后进军能源市场、团购(gòu)网站，但最终都惨(cǎn)淡收场。最终，周(zhōu)金辉将转型的目(mù)光，放到了(le)体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出(chū)后(hòu)，中赫(hè)集(jí)团以35.5亿元(yuán)参(cān)股国安足球俱乐(lè)部64％股(gǔ)权，成为国安的新东家。接(jiē)着在(zài)2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信集团手(shǒu)中拿下北京国(guó)安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐(lè)部(bù)全部(bù)股权。如果北京国安的估值一直没变，那么(me)中赫(hè)集(jí)团拿下北京国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会(huì)感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫(hè)为什么又要质押股(gǔ)权呢(ne)？

　　2017年(nián)以(yǐ)来，中赫集团及其实控人周金辉夫(fū)妇将其(qí)手中的中赫(hè)集团股(gǔ)份质押(yā)陆(lù)续质押，据企查查(chá)显示(shì)，目(mù)前中赫集团共有11条股(gǔ)权(quán)出质(zhì)记录。质(zhì)权人包括海金商(shāng)业保理、北京建工、山东国(guó)际信托、中(zhōng)融(róng)信托、中信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的时间完全吻合。

　　然(rán)而，入主北京国安后，不仅国安的经营状况没有得到改善，中赫集团(tuán)也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产(chǎn)权(quán)交易(yì)所官网信息显示，2020年，北京国(guó)安(ān)足(zú)球俱乐部实现营业收(shōu)入1.03亿(yì)元(yuán)，净利润(rùn)-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金(jīn)压(yā)力，中赫集团(tuán)和周金辉夫(fū)妇还在持续质押手中的中赫集团股(gǔ)份，但国安(ān)和中赫的经营状(zhuàng)况(kuàng)却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被(bèi)执行人，执行(xíng)标(biāo)的高达11亿(yì)，北京国安也(yě)3次与中赫(hè)集团(tuán)、中赫(hè)置地(dì)、及(jí)中赫(hè)集(jí)团股东周(zhōu)金辉、李彩霞等共同成(chéng)为被(bèi)执行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履(lǚ)行能(néng)力而拒不履行生效法律文书确定义务，上述(shù)被执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安(ān)，目前幸(xìng)免于难。不过在实控人都成为老赖的情况下，被执行10个多(duō)亿的北京国安，又如何能(néng)独(dú)善其身？

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