万柳(liǔ)书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的意外走红，让这个(gè)位于北(běi)京海(hǎi)淀的豪宅(zhái)被全国知晓(xiǎo)，其背(bèi)后(hòu)曾(céng)宣称(chēng)要做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神(shén)秘(mì)开发商——中赫集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书院(yuàn)再(zài)次受到(dào)舆论(lùn)关注，起因(yīn)中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)成了共(gòng)同(tóng)债务人被中国信达追债，中(zhōng)国(guó)信(xìn)达为了收回钱款不得不将(jiāng)中赫抵押的75套万柳书(shū)院豪宅(zhái)拍(pāi)卖。可(kě)问题是(shì)，这些(xiē)房(fáng)子早已售出，业主并(bìng)非中赫集(jí)团，那(nà)些(xiē)真正斥巨(jù)资购入房产的有钱(qián)人，房(fáng)子现在莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算是被(bè陌上花开是什么意思,代表什么，微信名陌上花是什么意思i)割了！

　　截至发稿，暂未看到这些(xiē)业(yè)主的维权信(xìn)息，难怪有网(wǎng)友调(diào)侃：“富人被割韭菜(cài)的(de)时(shí)候(hòu)，他们(men)的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可(kě)能没你想象的那么简(jiǎn)单(dān)。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的可(kě)能(néng)还是债(zhài)主

　　“北京(jīng)豪(háo)宅的尽头(tóu)是万柳书(shū)院”，但谁都没(méi)想到，这个位于海淀(diàn)核心区位，名校环绕的(de)顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发现，中国信达在京(jīng)东拍(pāi)卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有(yǒu)限公司不良债(zhài)权转让项目”，债权总额高达近47亿(yì)，该项目的抵押(yā)物中，包(bāo)括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍(pāi)卖显示，上述不良债权转让项目的处置主(zhǔ)体是中(zhōng)国信达资产管(guǎn)理股份有限公司北京市分公司(sī)（下称中国信达北分），处(chù)置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫(hè)华恒瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元(yuán)人(rén)民(mín)币，其(qí)中债权本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公司是共同债务人(rén)。目(mù)前，该项目(mù)已(yǐ)有1万次(cì)围观，35名(míng)意向人。

　　从表面(miàn)上(shàng)看，这(zhè)就是一(yī)起中国信达(dá)北分讨债(zhài)的故事，但实际上，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报(bào)道(dào)，万柳书院总(zǒng)共301户，而且(qiě)早已售罄。如果该(gāi)报道属实，说明这些房(fáng)子实际上都(dōu)是卖出去了(le)的，是有(yǒu)人住(zhù)的。

　　那(nà)为什么(me)中国信达(dá)的拍卖页面上又注明这75套房子是(shì)“未出售(shòu)”的状态呢？只能说明这些房(fáng)子根本(běn)没(méi)有网签，也(yě)没有房产(chǎn)证！

　　第一财经的报(bào)道证(zhèng)实了上(shàng)述内容。有豪宅中(zhōng)介透露(lù)，中赫集团早就(jiù)把这75套房(fáng)子抵押出去，现在还没资金(jīn)解抵押，所以(yǐ)不能(néng)网签、没办(bàn)房本(běn)。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学区房，万(wàn)柳书(shū)院的业主基本都是北京的(de)高端(duān)人士，柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊(lěi)等知名商业大佬也是万柳书院(yuàn)的业主。另据地产自媒体(tǐ)“地产八卦(guà)女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中赫集(jí)团的(de)高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精(jīng)准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些业主确(què)实已(yǐ)经支付价款并(bìng)实际占有(yǒu)，那(nà)么，中(zhōng)国信达转让这笔不良债权回本的愿望，或将泡(pào)汤。这(zhè)次拍卖(mài)损失(shī)最(zuì)大的(de)，没准还(hái)是债主中国(guó)信达。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民事执行中，业主已经(jīng)支付价(jià)款并实际占(zhàn)有，但未办理(lǐ)过户手续(xù)的，如(rú)果业(yè)主没有过错，人民法院不得查封、扣(kòu)押、冻结，已(yǐ)经查封的可以向(xiàng)法院提出执行异议申(shēn)请，请求法院解除(chú)查封，同时(shí)可以联合(hé)起诉开发商，要求退(tuì)还(hái)购(gòu)房款或办(bàn)理房产(chǎn)证，并(bìng)承担违约责任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院报公布《最高人(rén)民法(fǎ)院关于商品房消费者(zhě)权(quán)利保护问题的批(pī)复》，以司(sī)法解释(shì)的方式明确了购(gòu)房人的优先权：

　　商品房消费者以居住为目的购买房(fáng)屋(wū)并已(yǐ)支付全(quán)部价款，主(zhǔ)张其房(fáng)屋交付请求权优先于建设工(gōng)程(chéng)价(jià)款优(yōu)先(xiān)受偿权、抵押权以及其他(tā)债权的，人民法院应(yīng)当予以支持(chí)。只支(zhī)付(fù)了部分价款的(de)商(shāng)品房消费者，在一审法(fǎ)庭辩论(lùn)终结前已实际支付(fù)剩余价款的(de)，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么(me)这笔不(bù)良(liáng)债权，实际上是(shì)个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本(běn)，抵押的这75套(tào)房(fáng)子，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了(le)“老(lǎo)赖”

　　这次债权(quán)公司中国(guó)信达申请(qǐng)不(bù)良债权转让，可以追溯到(dào)金(jīn)谷信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国(guó)信达已经(jīng)成为赫华(huá)恒(héng)瑞唯一股(gǔ)东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中赫(hè)集(jí)团旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地等(děng)选(xuǎn)择退出了(le)赫华恒瑞(ruì)的股东(dōng)行列，中国金谷国际(jì)信托(tuō)有限责任公司成(chéng)为(wèi)了唯(wéi)一股东，后者(zhě)由中国(guó)信达资产管理股(gǔ)份(fèn)有限(xiàn陌上花开是什么意思,代表什么，微信名陌上花是什么意思)公司持(chí)股93.75％。

　　作(zuò)为房(fáng)地产开发商，相较其他房(fáng)企，中赫集团既没有很大规模，也没有(yǒu)很高的国民知(zhī)名度，但却在北京豪宅圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中赫(hè)集团(tuán)进入北京的第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫(hè)置(zhì)地推出钓(diào)鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平(píng)米的天价，成为(wèi)当时京城(chéng)最贵(guì)的楼盘(pán)，引发了市场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的(de)万柳(liǔ)书院，更(gèng)是被(bèi)誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房(fáng)企手中，抢下了(le)北京万(wàn)柳地块，成为北(běi)京当(dāng)年的“双料地王”。很(hěn)快，万柳书院就以(yǐ)神秘高端的姿态杀入(rù)市场，无(wú)论是一块块(kuài)从(cóng)荷(hé)兰运回来的灰(huī)砖(zhuān)垒起来的五米高墙，还是(shì)每棵成本超(chāo)6万的成年银(yín)杏树，还是每(měi)平米20万元的价格，都令业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的湖(hú)、紫(zǐ)辰院的树、北平府的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜(liū)中，就可看(kàn)出其在北京(jīng)豪宅圈(quān)的地位。2014年(nián)末上市的它，对手是当时有名的(de)融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华府等(děng)，现(xiàn)如今，它远远(yuǎn)超(chāo)过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平米(mǐ)的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的(de)36万元/平(píng)米，说明万柳书院虽然已(yǐ)经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知(zhī)名演员(yuán)宋(sòng)丹丹，就(jiù)住在钓(diào)鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名(míng)商(shāng)业大佬(lǎo)则居(jū)住(zhù)在(zài)万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端(duān)路线”，也(yě)因此(cǐ)，它被外界(jiè)贴上了，“卖北京城最贵的房，拿(ná)北京(jīng)城(chéng)最贵(guì)的地”，“做(zuò)地(dì)产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环(huán)的背后，这个(gè)地产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为(wèi)被(bèi)执行人，被执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年(nián)初(chū)，因(yīn)为履行能力而拒不履行生效法(fǎ)律文(wén)书(shū)确(què)定义务，中赫(hè)集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了(le)？

　　中赫(hè)集团如今(jīn)沦落到这个地步(bù)，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年(nián)初“万(wàn)柳(liǔ)书院少爷”走红(hóng)之时(shí)，深蓝财(cái)经就曾(céng)深(shēn)挖出(chū)背后(hòu)的中赫集(jí)团，发现其深陷财务危(wēi)机(jī)。

　　从知名豪宅的开发(fā)商(shāng)到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团(tuán)实控人周金辉的人生轨迹跟着急(jí)转(zhuǎn)直(zhí)下(xià)。而追根溯源(yuán)，这个转折点，就在于收购(gòu)北京(jīng)国安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开(kāi)始了多元化转型，但转(zhuǎn)型(xíng)之路并不好走。早在2008年(nián)开始，中赫集团就(jiù)尝(cháng)试过多元化业(yè)务，先后进军能源市场、团购网站，但(dàn)最(zuì)终都(dōu)惨淡收场。最终，周金(jīn)辉(huī)将转型的目光(guāng)，放(fàng)到(dào)了体育(yù)领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安足球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安的新(xīn)东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫(hè)集(jí)团从中(zhōng)信(xìn)集团手中拿下北京国安(ān)俱乐部(bù)36％股权，至此拿下北京(jīng)国安俱乐部全部股权。如果(guǒ)北(běi)京国安(ān)的估(gū)值一(yī)直没变，那(nà)么中赫集团拿下北京国(guó)安，总计(jì)花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫为什么(me)又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及(jí)其实控人周金(jīn)辉夫(fū)妇(fù)将其手(shǒu)中的(de)中赫集团股份(fèn)质(zhì)押陆续质押，据企查查显(xiǎn)示，目前中(zhōng)赫集(jí)团共有(yǒu)11条股权(quán)出质记录。质(zhì)权人包(bāo)括海金商(shāng)业保(bǎo)理、北(běi)京建工、山东国(guó)际信(xìn)托、中融信托(tuō)、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主北京国安的时间(jiān)完全吻合。

　　然而(ér)，入主北京国安(ān)后，不(bù)仅国安的经(jīng)营(yíng)状况没有得(dé)到改善，中赫集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易(yì)所官网信息(xī)显示，2020年，北(běi)京国安足球俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿元，净利(lì)润(rùn)-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资(zī)金(jīn)压力，中赫集团和(hé)周金辉夫妇(fù)还在持续质(zhì)押(yā)手中的中赫集团(tuán)股份，但国安和中赫的经营状况却持(chí)续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列被(bèi)执行人，执行(xíng)标的高达11亿，北京国安(ān)也3次(cì)与中(zhōng)赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周(zhōu)金辉、李彩霞等(děng)共同成为被执(zhí)行人(rén)，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月(yuè)，因为履(lǚ)行能力而(ér)拒(jù)不履行生(shēng)效法律文书确(què)定义务，上述被(bèi)执行人成为“老赖(lài)”。只(zhǐ)有北京国安，目(mù)前幸免于难。不过在实控人都成为老赖的情况下(xià)，被执行10个多亿的(de)北京国(guó)安，又如何能(néng)独善其(qí)身？

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