文：任(rèn)泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日召开(kāi)的全国住房(fáng)和城(chéng)乡(xiāng)建设工作会议提(tí)出“有条件(jiàn)的可以(yǐ)进行现(xiàn)房销(xiāo)售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明(míng)确表态(tài)，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消商品房预售制了，用你(nǐ)的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾(wěi)了(le)，这是对购房(fáng)者的(de)不公平。以(yǐ)后谁(shuí)有钱(qián)谁建(jiàn)房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给(gěi)老百(bǎi)姓(xìng)和(hé)社会，这是房地(dì)产从大开发时代步入高质量发(fā)展阶段(duàn)的必然趋(qū)势，也(yě)是对购(gòu)房老(lǎo)百姓(xìng)的(de)最大保护。98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全(quán)国(guó)套户比超过(guò)1，从大开发进入(rù)存(cún)量时代，对(duì)购(gòu)房民众不公平的预售制已经(jīng)过时了，该(gāi)取消了，改(gǎi)为现房销售。以后一(yī)手交(jiāo)钱，一手(shǒu)交房，天经地(dì)义。当然二次(cì)房改是(shì)个(gè)技术活，兼(jiān)顾化(huà)解(jiě)停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市(shì)场信心以及长效(xiào)机制，长效机(jī)制四大关(guān)键是推动城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税(shuì)。如果按(àn)照经济规律办事，中国一(yī)定能实现房地(dì)产软着(zhe)陆(lù)和长期平稳健康(kāng)发(fā)展，跨(kuà)过(guò)这道关(guān)，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制(zhì)、改为现房销售？大(dà)家(jiā)想想，绝大(dà)部分(fēn)商品是一手交(jiāo)钱一手交货(huò)，预售制是对购买者的单(dān)方面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承担了(le)所有商品不(bù)能交付的(de)风险(xiǎn)。从个人层面看(kàn)，预售制(zhì)对购房者非(fēi)常不公平，比如，交房等待(dài)期一般(bān)为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要承(chéng)担延迟交(jiāo)房、房屋(wū)质量、房(fáng)产证(zhèng)延期办理甚至不(bù)能交(jiāo)房的(de)风险。从行业(yè)层面看，预售制助推部分房(fáng)企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下(xià)行周期(qī)，会(huì)引发资(zī)金链(liàn)断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系列(liè)风险。取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销售，这样有助(zhù)于落(luò)实(shí)中央房(fáng)住(zhù)不炒精神、有助于保(bǎo)障购房老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)权(quán)益(yì)、有助于(yú)房企(qǐ)稳健发展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消(xiāo)预售制度(dù)？预售制度怎么来(lái)的？国外什么(me)情况？简单科普一下：商(shāng)品房预(yù)售最早源于中国香(xiāng)港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的方(fāng)式。98年(nián)房改，由于商品房短缺，房(fáng)企缺(quē)资金(jīn)，借鉴中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，引(yǐn)入(rù)了商品房预(yù)售(shòu)制(zhì)度(dù)。其实，当前世(shì)界(jiè)不少国家存在预售制。但是，重(zhòng)点来了！发(fā)达国家(jiā)一般有严格的(de)监管保(bǎo)障措施，开发(fā)商在项目获得政府批(pī)准后(hòu)才可(kě)四大灵猴的兵器叫什么名字以开始销(xiāo)售，买家在(zài)购(gòu)买期房(fáng)后并非像(xiàng)中国一(yī)样在(zài)支付完(wán)首(shǒu)付(fù)款后从银行一次(cì)性贷款支付剩余全(quán)部房款(kuǎn)，而是根据开发(fā)商工程进(jìn)度(dù)在完全交(jiāo)房前进行分期(qī)支(zhī)付。所(suǒ)以，预售制度是需要严(yán)格的资金(jīn)监(jiān)管、分期支(zhī)付以及违约处罚(fá)措施作(zuò)为保障的，如果没有这些保(bǎo)障措施，一定(dìng)会触发(fā)风险，对购房民(mín)众不(bù)公平(píng)，所以(yǐ)不如借(jiè)机(jī)取消预售制度，以后改为现房(fáng)销售。客观讲预售(shòu)制度有一定历史阶段性(xìng)，现在中国住(zhù)房进入存量时代，取消预(yù)售制度有助于(yú)降负债降杠(gāng)杆(gān)，不(bù)再把(bǎ)烂尾风险(xiǎn)甩给老(lǎo)百姓和(hé)社会(huì)，当然这需要配套房企债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场信心和房地产长效机(jī)制。这是(shì)个技术(shù)活(huó)，只要坚持市场化改革，中国一定能(néng)化解这个难题，让房地(dì)产回归实体经济(jì)和居(jū)住属(shǔ)性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的不是五花(huā)八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销手(shǒu)段，而是所见即所得的(de)过硬的产(chǎn)品质(zhì)量和诚(chéng)信(xìn)，这才(cái)是对购(gòu)房民众的(de)最(zuì)根本最实(shí)质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发(fā)商的建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币。所有商业的本质是向善，是以客(kè)户为中心，房地产也不(bù)能例外，老百姓买房子(zi)是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个(gè)角度，取(qǔ)消预售(shòu)制、实施现(xiàn)房(fáng)销售是实现老百姓安居(jū)乐业、社(shè)会长治久安、行(xíng)业企业健康(kāng)发展(zhǎn)的重(zhòng)大(dà)措施(shī)。在当前的情况下，取消(xiāo)预售(shòu)制要结(jié)合(hé)稳楼市、房地(dì)产(chǎn)软(ruǎn)着陆、打通金融(róng)支持当期三好生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究(jiū)中心参与(yǔ)财税改革方案研(yán)究时，对预(yù)售(shòu)制、房地产(chǎn)税、人地挂(guà)钩、金融(róng)稳定、房企杠杆(gān)率等进行过长期系统的专(zhuān)项研究(jiū)。（参(cān)考后来(lái)形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供(gōng)给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进(jìn)程，但背后潜藏(cáng)的(de)风险确(què)实存在

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时支付(fù)

　　2.4 日本：为规(guī)范期房(fáng)交易立法，设置期(qī)房(fáng)预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　二(èr)十世(shì)纪五十(shí)年(nián)代在中国香港(gǎng)，楼(lóu)宇(yǔ)出租是地产行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期(qī)长等问(wèn)题，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未推行公共(gòng)房屋制(zhì)度，许多人栖身于木屋或者其(qí)他(tā)临时(shí)住宅，住房的需求是(shì)相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇(yǔ)买卖多数以(yǐ)一整栋楼为单位，需要雄厚的(de)资金实(shí)力才能购买(mǎi)。虽然楼宇(yǔ)出(chū)租是中国香港地产行业盛行的(de)方式(shì)，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期长等问题。针对这(zhè)一系(xì)列问题(tí)，不少地(dì)产(chǎn)商开始探求新的(de)方式，如把(bǎ)楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这(zhè)模式一(yī)经推行，购买楼宇(yǔ)的市民数量有所增(zēng)加，开发商资金周转加快。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房(fáng)地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)。1953年底霍英东创办立信置业有限(xiàn)公司，凭借商业直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上驳(bó)运业务的经验(yàn)，对于商品(pǐn)流(liú)通、资(zī)金周(zhōu)转有(yǒu)着独到的见解，在努力寻求方(fāng)法加(jiā)快自身(shēn)资金周(zhōu)转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有文字详(xiáng)尽(jǐn)说明楼(lóu)宇的地势环(huán)境、建筑材料、分层价格、订购方法等(děng)。此(cǐ)外，“卖(mài)楼(lóu)花”是另外一个亮点，即先(xiān)收取买家的订(dìng)金，采用(yòng)类似租金的分期付款形式，等新楼落成时(shí)，收(shōu)齐买(mǎi)家的钱，买家就拥(yōng)有了自己的房产。这种方式减(jiǎn)轻了民众购房的资金(jīn)压力，加速了房屋的(de)建造和销售，也解决了制造商(shāng)的资金问题(tí)，降低(dī)投资风险，在当时可谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分期付款”的(de)销售模式成为当时(shí)中国香港房地产市(shì)场的一大特(tè)色，纵观中国(guó)香(xiāng)港房地产市场的改革(gé)，“卖楼花(huā)”模式高效率地解决了(le)核心(xīn)的(de)住房供不(bù)应求的问(wèn)题，使房市发展进(jìn)入(rù)新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推动了(le)中国香港楼市几十年繁荣(róng)，但(dàn)期间(jiān)也出现过(guò)“烂尾楼”的(de)情况，但监管部门不(bù)断完善、规范化，建立健全的监(jiān)管机(jī)制，促进市场健(jiàn)康发(fā)展。例(lì)如，1960年，位于大(dà)角咀(jǔ)的一(yī)个楼盘因建筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理部门提升(shēng)了对于预售楼花制(zhì)度的(de)监管(guǎn)，即要求开发商在预售前(qián)，确保地价款已经全部(bù)支付，还要证明自身有(yǒu)资金等能力(lì)把(bǎ)项目完成，资金需放(fàng)入(rù)律师(shī)所托管，支取时需律所和建筑师的核准。为(wèi)了防止开发商、律所、建筑师等(děng)造假，套(tào)取监管账(zhàng)户(hù)资(zī)金，中国香港(gǎng)要求律师行在(zài)银(yín)行开设的信(xìn)托(tuō)账户（监管账户）、开发商操作等采取全(quán)透明化机制(zhì)，且银行的责任上升，如出现房屋(wū)“烂尾(wěi)”情况，银行将(jiāng)成最大风险方，后续(xù)需自身推动项目完工。随着监管体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求(qiú)大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面(miàn)临(lín)住房需求大(dà)和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国(guó)以来(lái)，中国内地(dì)优先发展重工业，强调基(jī)础建设，这一(yī)导向使前(qián)期发展(zhǎn)工业化的进程大于城市(shì)化进(jìn)程，唯有解决住房基础等城市化(huà)配(pèi)套问题(tí)，才能(néng)进一步推(tuī)进城市化。但当(dāng)时推行的是“统一管理，统一分配，以租养房四大灵猴的兵器叫什么名字”的福(fú)利分房制度(dù)，住(zhù)房(fáng)市(shì)场发展起步较晚、增速较(jiào)慢(màn)，福(fú)利(lì)分(fēn)房(fáng)制度也出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因此福(fú)利分房(fáng)制(zhì)度不再适用于当时(shí)的(de)国情(qíng)。叠加房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)面临商品房的需求量大，而社会缺少大(dà)型(xíng)房地产开发(fā)商，商品房供应量小的困境，此时引(yǐn)入(rù)中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房(fáng)地产市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进中国(guó)香港预售商品房制度(dù)，先后出台多项文(wén)件(jiàn)，大力支持国内房地产市(shì)场(chǎng)改(gǎi)革。例如(rú)，1998年(nián)，国(guó)务院出台《关(guān)于进一步深化(huà)城镇住房制度改革，加(jiā)快(kuài)住(zhù)房建设的通知》文件，决定停(tíng)止住房(fáng)无偿实物分配，逐步实行住房分配货(huò)币化、住(zhù)房供给(gěi)商品化、社会化(huà)的住房新体制，从计划经济下的(de)福利分房(fáng)转向(xiàng)市(shì)场经济的商品房。房地产(chǎn)市场采用预(yù)售制，允许开(kāi)发(fā)商(shāng)卖期房，解决了(le)房企(qǐ)缺少资金(jīn)和(hé)开发时间(jiān)周期(qī)长的(de)两(liǎng)大(dà)难(nán)题，开(kāi)发商以(yǐ)预售款撬动下一个项目的(de)开发，形成滚(gǔn)动开发模(mó)式，住房供应(yīng)速度加(jiā)快。自此中国内地开始房改(gǎi)货币化，中国人(rén)民(mín)银行(xíng)等多方(fāng)迅(xùn)速出台(tái)相关的信贷(dài)政策，支持购(gòu)房者(zhě)，极大作用推动了房(fáng)地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式(shì)后，经调整(zhěng)形成契合中国内地的商(shāng)品房预售制度(dù)。预(yù)售制的初衷是为了缓解房(fáng)企资金压(yā)力，加(jiā)快(kuài)城镇住(zhù)房建设。具体来(lái)说，是指(zhǐ)房地产开发企业将正(zhèng)在建(jiàn)设中的(de)房屋预先出售给购房者，由购房(fáng)者支付定(dìng)金或房款的行为。区别于(yú)中国香港，在中国内地实践过程中，商品房预售流(liú)程为：房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)商办理(lǐ)预(yù)售许可证-签订(dìng)商品房买卖合(hé)同-进行备(bèi)案(àn)登记和预告(gào)登记-交(jiāo)付(fù)房屋。在购房过(guò)程中，购房者需要(yào)一次(cì)性付清首付款，并采(cǎi)用(yòng)银(yín)行贷(dài)款的形(xíng)式一次性付清(qīng)剩余房(fáng)款(kuǎn)，换言之，房屋未(wèi)建成，开(kāi)发商可能(néng)已拿到了全部购房款(kuǎn)，这点(diǎn)与中国香(xiāng)港的按照(zhào)工程进度(dù)付(fù)款有所不同。对中国内(nèi)地的开(kāi)发(fā)商而言(yán)，预售制(zhì)商品房(fáng)也(yě)开启了(le)高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动(dòng)城市化(huà)进程，但(dàn)背后潜藏的风险确(què)实存在(zài)

　　作为中国(guó)内地商品(pǐn)房销(xiāo)售的最主要方(fāng)式(shì)，预售制极大缩短(duǎn)房企现金(jīn)回(huí)笼(lóng)周期，同时增加市(shì)场商品房供应(yīng)，推动了城镇(zhèn)化发展进程。预售制在过去20多年对中(zhōng)国内地房(fáng)地产市场的(de)稳步发展(zhǎn)起(qǐ)到了重要作(zuò)用(yòng)，不仅解决了房地(dì)产(chǎn)市场快速(sù)发(fā)展阶段的资金需求，也提高了(le)居民居住水平(píng)，中国内地城镇居民从筒子楼(lóu)住到住宅小区，从全(quán)民蜗(wō)居到基(jī)本适居，住房事(shì)业取得巨大进(jìn)步(bù)，数(shù)十年(nián)时间走完发达国家(jiā)几百年(nián)城镇(zhèn)化路程。改革开放以来，城镇(zhèn)化进程进(jìn)入快(kuài)速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城(chéng)镇人(rén)口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国(guó)城市(shì)建成区面积由7438平方公里增长至(zhì)60721平方(fāng)公里，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍。根据我们发(fā)布(bù)的(de)《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地(dì)城镇住宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住(zhù)房(fáng)建筑面积从8.1平(píng)方米(mǐ)增至(zhì)34.7平方米(mǐ)，城镇住(zhù)房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制(zhì)在当前已成为(wèi)中国内(nèi)地商品房(fáng)销(xiāo)售(shòu)最主要方式，2005年中国内(nèi)地商(shāng)品住宅期房销售面(miàn)积占(zhàn)总销(xiāo)售面积的(de)比重为63％，而2021年期房累计(jì)销售面积达15.6亿平(píng)，比重上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预售(shòu)制也(yě)推动(dòng)了(le)中国内地房地产行(xíng)业的发展。中国内地房地产历经二十多(duō)年(nián)长周期繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投(tóu)资完成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年(nián)复合(hé)增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销(xiāo)售金(jīn)额(é)分(fēn)别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发展，房(fáng)地产企业从无到有、从国(guó)企先行(xíng)到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产(chǎn)企(qǐ)业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房(fáng)地(dì)产也(yě)成为拉(lā)动中国内地经济高增(zēng)长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产(chǎn)带动的上下游产(chǎn)业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产(chǎn)业增(zēng)加(jiā)值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对金融、批发(fā)、建(jiàn)材(cái)的带动最为明(míng)显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产(chǎn)完(wán)全(quán)拉(lā)动的投资占全社会(huì)固定资产投资的(de)51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房(fáng)地产(chǎn)贷款占银行各(gè)项贷款余(yú)额的比(bǐ)重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等通道(dào)业(yè)务，占比超过(guò)三分之一。从房地(dì)产融资存(cún)量占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将(jiāng)导(dǎo)致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根据(jù)我们(men)的《中国住房市值测(cè)算报告》，2020年中国(guó)住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美(měi)国的(de)33.6万(wàn)亿美(měi)元、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德三国合计的31.5万亿(yì)美元。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中(zhōng)国住房市值与(yǔ)股债(zhài)房市值(zhí)的比例较高，主(zhǔ)要是因为(wèi)住房(fáng)市值高，以及中国资本市场(chǎng)发育尚(shàng)不成熟，直接融资比例较低(dī)，股票、债券(quàn)市值较(jiào)低(dī)，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可(kě)否认(rèn)，预售制背(bèi)后潜(qián)藏的风险确实存在，当前的负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大(dà)部分商品是一(yī)手交(jiāo)钱(qián)一(yī)手(shǒu)交货(huò)，预(yù)售制是对购买(mǎi)者(zhě)的单(dān)方面不公平制度(dù)，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担了(le)所有商品不(bù)能交付的风险(xiǎn)。比(bǐ)如，交房等(děng)待期一般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者不仅承担(dān)银(yín)行利息，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚至不能交房等风险。另外，购(gòu)房(fáng)者和开发(fā)商之间的(de)购房合同、购房者和银行的按(àn)揭(jiē)贷款合同是两个独立的合同(tóng)关系，如果开发(fā)商(shāng)发生违约，购房者只能根据(jù)购房(fáng)合同向开发商主张(zhāng)权力，但(dàn)依旧(jiù)需要(yào)根据按(àn)揭贷款合同按时向(xiàng)银(yín)行进行贷款偿还，因此(cǐ)购房(fáng)者承担的风(fēng)险较大。

　　从行业层面看，预售制助推(tuī)部分(fēn)房(fáng)企(qǐ)过度举债、高杠杆(gān)扩张，资金若(ruò)遇(yù)到下行周期(qī)，会引(yǐn)发(fā)资金链断(duàn)裂、项目(mù)搁(gē)置等系(xì)列风险，进行影响自身信用和购房者对行业(yè)的(de)信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企因(yīn)为市场波动(dòng)或经营不(bù)善，出现资金链断(duàn)裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情(qíng)况，而(ér)房企通过与购房(fáng)者签订的预售(shòu)合同和按揭合同(tóng)，已经从银行获得(dé)房(fáng)款，如果购房者丧(sàng)失还款能力或短期不能还(hái)款等，则风险完全(quán)由银行(xíng)承担(dān)，银行将面(miàn)临较大(dà)的坏(huài)账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的预售监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字(zì)那就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售管(guǎn)理(lǐ)办(bàn)法》中明确规定了(le)开发企(qǐ)业预售商品房所得(dé)款项应当用于有关(guān)的工程(chéng)建设，商品房预售款监管的具体办法，由房(fáng)地产(chǎn)管理部门制定。但(dàn)多(duō)年以(yǐ)来全国并没有统一的预售资金监(jiān)管规定(dìng)，各地实行(xíng)“一城一策(cè)”。例如，太原、昆(kūn)明(míng)、重庆、长沙(shā)等城市重点(diǎn)监管资金比(bǐ)例为(wèi)总预售款的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州、福州、合(hé)肥(féi)等城市则按照项目的建安(ān)成本乘以建筑面积或者项(xiàng)目工程总额(é)报价(jià)计算(suàn)重点资金。而事实是(shì)，不(bù)少(shǎo)购房(fáng)款未进(jìn)入监管账(zhàng)户、或进(jìn)入监管(guǎn)账户后被挪(nuó)用(yòng)，导致楼(lóu)盘(pán)没(méi)有资金继续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月(yuè)供却被迫继续(xù)还款。那(nà)么，监管账户资金如何被挪走的(de)？实际上，在过去房地产大开发时代的高(gāo)周转背(bèi)景下，抽调(diào)预售款监管(guǎn)账户资(zī)金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方(fāng)，以(yǐ)工程建(jiàn)设名义，获得监管账户拨付资金，再由(yóu)工程方将资金转给房企(qǐ)，而拨付(fù)的工程款，远(yuǎn)超工程进度所需。通过这(zhè)些(xiē)方式套取的(de)资(zī)金，在房企各(gè)地(dì)项(xiàng)目间流动，变相加(jiā)杠杆，这样做提供(gōng)了资金流动(dòng)性，房企抽调资金(jīn)统筹(chóu)拿地(dì)、还款和楼盘建(jiàn)设(shè)，形(xíng)成一(yī)种资金循环高周转模式，但一定程度(dù)上把(bǎ)风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国外商品房预售制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于(yú)购(gòu)房(fáng)者预付资(zī)金，一般(bān)设有定(dìng)金或预付款保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房(fáng)者支付的预付款比例(lì)相对(duì)较低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款一(yī)般(bān)以定金(jīn)方式(shì)支付，或按(àn)工程进(jìn)度分期支付，或二者(zhě)结合(hé)；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用(yòng)两种方式发放按揭贷(dài)款(kuǎn)，一(yī)是按工程进度付款，按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)按照工(gōng)程进度(dù)逐(zhú)渐发放，购(gòu)房者(zhě)开始月供；二(èr)是房屋(wū)交(jiāo)付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预(yù)售商品房提供期房烂尾保险，在商品(pǐn)房出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付(fù)质量的(de)保障有两种(zhǒng)方式，一是期房由政府或第三(sān)方验收合格并提(tí)供验收(shōu)凭证后，开发(fā)商凭验收凭证取得购房者支付(fù)的房款。二是开(kāi)发商(shāng)为购房(fáng)者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期(qī)满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付(fù)时(shí)开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得房款

　　美国期房定金一定(dìng)期限(xiàn)内无条件(jiàn)返还(hái)，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房(fáng)前仅(jǐn)支付(fù)首付(fù)，其余房(fáng)款交付后按(àn)揭还款，交(jiāo)付前资金由(yóu)第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定金及首付(fù)环(huán)节，定金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可(kě)低于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方(fāng)面，除定金(jīn)或首付外，购房者在(zài)房屋交付(fù)后通(tōng)过按揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，美国为防止开发商(shāng)挪用(yòng)资金，购房(fáng)者的(de)定金及(jí)首付款由第三(sān)方(fāng)公证行或产权保险公司(sī)的信托账户监(jiān)管(guǎn)。如果开发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不承担任(rèn)何责任与损失。而开(kāi)发商在房屋建设过程中的资金(jīn)全部来(lái)自银行，银(yín)行(xíng)根据工程进度向开发商提供一(yī)定比例的贷款(kuǎn)，由于开发(fā)商(shāng)挪(nuó)用资金直(zhí)接损(sǔn)害银行利益，银(yín)行有充分动机监管开发商施工进度。开发商在房屋(wū)交付时(shí)需取得由政府相关部门经审查后发放的验收凭证，通过(guò)验收(shōu)凭证向银(yín)行得到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期(qī)房可(kě)零首付购房，房款按建造工(gōng)期(qī)进度(dù)支付，按揭(jiē)按工期放款后还贷(dài)，房贷利(lì)率采(cǎi)用(yòng)固定利率，开发商或购房者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门(mén)槛方面(miàn)，德国(guó)开发商在项目获批后即可预售房(fáng)屋。签署购(gòu)房(fáng)合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧的定金并进行预约(yuē)公证，签订合同后定金(jīn)退还。如由于(yú)任(rèn)何原因不能(néng)购买，定(dìng)金按照德(dé)国法律全(quán)部(bù)退还。

　　签署购房(fáng)合同后(hòu)，购房者需支付公证(zhèng)费和(hé)土地交(jiāo)易税(shuì)，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房款中，属于购房附(fù)加费。

　　首付方面，德国没(méi)有(yǒu)规定最低首付(fù)比例，可零首(shǒu)付(fù)购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支(zhī)付房款的制度，一般分7笔(bǐ)进(jìn)行(xíng)支付(fù)，具体支付节(jié)点、比例(lì)因(yīn)项目而异。一(yī)般来说，支付(fù)节(jié)点可分为公(gōng)证后(hòu)、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路(lù)完(wán)工、窗户玻璃完工、室内清洁及(jí)墙(qiáng)面完(wán)工、地板完(wán)工、全部完工，支(zhī)付比(bǐ)例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方面，购房(fáng)者可在支付房(fáng)款前申请房贷，房贷利率采用固(gù)定利(lì)率，银行按施工节奏分(fēn)多(duō)次发放贷(dài)款，每笔贷款给予购房(fáng)者一定使(shǐ)用(yòng)期(qī)限，期限结束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方(fāng)面，德(dé)国保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)针对期房设计了两种保险，保险的功能(néng)是当房(fáng)屋出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保险公司保证开发商赔(péi)偿或修复，开(kāi)发(fā)商破产，由保(bǎo)险(xiǎn)公司负责相应赔(péi)偿(cháng)。保险由(yóu)开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机(jī)制，交房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均(jūn)有一名(míng)律(lǜ)师，负责沟(gōu)通(tōng)期(qī)房交(jiāo)易中的(de)房产、资(zī)金、合同等(děng)各个环(huán)节，各环节内容确认无(wú)误(wù)后签订首付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，当开(kāi)发商(shāng)出现财(cái)务、经(jīng)营问题时，购房(fáng)者10％的定(dìng)金由保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天内支付(fù)。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取按工程进度付款的方式，但是交房前付款比例相对(duì)较低，一般会在(zài)合(hé)同签订6-24个(gè)月(yuè)分别(bié)支(zhī)付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前(qián)付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经(jīng)过房产(chǎn)公证公(gōng)司(sī)的检验验收后才能交付，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监(jiān)管环节(jié)，英(yīng)国期房预售资金监管(guǎn)极为严格，资金也由律师监管(guǎn)，在确认(rèn)工程进度、支(zhī)付相关款项(xiàng)过程(chéng)中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金在进入(rù)开(kāi)发商账户前经(jīng)过两道关口，有利于保障购房者资(zī)金安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范(fàn)期房(fáng)交易立法，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　日本(běn)期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发(fā)商(shāng)必须(xū)完成(chéng)“预售房(fáng)定金(jīn)保(bǎo)全措(cuò)施”，交房(fáng)前付款比例不超房款的20％，开发(fā)商违约需返(fǎn)还定价并(bìng)赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二(èr)战结束(shù)后由于(yú)房屋供给严重(zhòng)失(shī)衡，叠(dié)加法(fǎ)律(lǜ)空白，社会(huì)上“一(yī)房(fáng)二卖”现象普遍，为(wèi)此(cǐ)，日(rì)本(běn)政府1952年出(chū)台《宅(zhái)地(dì)建筑物交(jiāo)易法》，经多次修(xiū)订(dìng)，目前是唯(wéi)一一部规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本《宅地建物取引业(yè)法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律(lǜ)要(yào)求开发商必须(xū)完成(chéng)定(dìng)金保全措施才(cái)可(kě)预售(shòu)。什么是定金保全(quán)措施？即买卖双方(fāng)签(qiān)订(dìng)购房合同时(shí)，开发商向金(jīn)融机(jī)构或指(zhǐ)定保证机构或保险(xiǎn)机构签订(dìng)定金保证委(wěi)托(tuō)合(hé)同，设置(zhì)购房者定(dìng)金的(de)保证(zhèng)或保险，并将相应的保(bǎo)证金证(zhèng)明书交(jiāo)付给购房者。除定金外，其他预先支付的购(gòu)房(fáng)款也受该措施保(bǎo)护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房者(zhě)可凭(píng)保(bǎo)证金证明书向(xiàng)金融机构或保证机构或保(bǎo)险公司(sī)兑付，同(tóng)时，开发商需向购(gòu)房(fáng)者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前(qián)只需支付最多不超(chāo)20％的(de)定(dìng)金(jīn)，签订购(gòu)房(fáng)合同后，购房者即(jí)可向银行(xíng)申(shēn)请贷款，但交房后(hòu)才开始按(àn)揭贷款，除定(dìng)金外(wài)的剩余房款(kuǎn)在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监(jiān)管(guǎn)，享1年(nián)保修(xiū)期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　新加坡(pō)期房购房者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订(dìng)金，首付(fù)比(bǐ)例20％，余款按工程进度支付，所(suǒ)有资金(jīn)进银行专门(mén)项目资金账户，交(jiāo)房后满(mǎn)1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开发商(shāng)有(yǒu)统(tǒng)一(yī)的选购(gòu)权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房(fáng)款作为(wèi)订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的(de)房(fáng)款。

　　首付(fù)比例方(fāng)面，签(qiān)订购(gòu)房合(hé)同后，购房者(zhě)需支(zhī)付15％的首付及(jí)印花税，同时(shí)购房者向银行申(shēn)请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房同样(yàng)采取按工程(chéng)进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)的(de)方式，《发展(zhǎn)商(shāng)条例》对期房付款流(liú)程做了统一(yī)详细规定(dìng)，要求所有开发商遵(zūn)守，支付节(jié)点一般(bān)为合(hé)同(tóng)签订(dìng)后、地基完工、框架完工(gōng)、管道(dào)门窗等(děng)完工等(děng)，支付比(bǐ)例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭贷款也依照工程进度放款，月供(gōng)在此过程中随着放出贷款的增加(jiā)而增加，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，购房者的(de)订金(jīn)与付款(kuǎn)会存入银行专门(mén)的(de)项目资金账户，账户资金提(tí)取须与房(fáng)屋建设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前(qián)房(fáng)地产(chǎn)到了政策出手临界点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加(jiā)大对刚需(xū)和改善型(xíng)需求的支持力(lì)度，长(zhǎng)短兼顾妥善(shàn)应(yīng)对局部(bù)停贷(dài)现象，重点是保(bǎo)交楼(lóu)保复工保民生，给予(yǔ)强(qiáng)有力的金融工具支持。另一(yī)方(fāng)面，从(cóng)现在起，对还在正常运(yùn)转(zhuǎn)的房企(qǐ)包括民营企业，加大支持力度，由优质房企(qǐ)牵头并购重组整(zhěng)个(gè)行业，为(wèi)每个(gè)房(fáng)企配(pèi)套(tào)AMC和(hé)财团，给予金融工具配套。

　　二，中期(qī)来看(kàn)，应充(chōng)分估计形势复杂性和(hé)人性复杂性(xìng)，兼顾(gù)化解停贷、复(fù)工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制(zhì)。长效机(jī)制四大关键(jiàn)是推(tuī)动城(chéng)市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产(chǎn)税。定金环(huán)节，建立开发商违约(yuē)后定(dìng)金保护(hù)机制，如(rú)将(jiāng)已支付定金冻(dòng)结至房(fáng)屋交付阶段，保障购(gòu)房(fáng)者定金(jīn)安全。签(qiān)订(dìng)合同环节，鼓励(lì)保险公司介入(rù)，为房屋重大延期以(yǐ)及重大缺陷等情况提供充(chōng)分(fēn)的保障(zhàng)。余款支付环节，建立(lì)按工程进度(dù)付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保(bǎo)护购房者的权(quán)益。资金监管环(huán)节，引入(rù)独立于开(kāi)发商、银行(xíng)的第三方资金监管机构，或由政府相(xiāng)关(guān)部门直接监管，以此(cǐ)防(fáng)止资金挪用现象(xiàng)。交付(fù)环节(jié)，建立商品(pǐn)房保修期制度(dù)。保修期内，开发商应对房屋质量问(wèn)题全权(quán)负(fù)责、免费维修，购房(fáng)者在(zài)保(bǎo)修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来(lái)看(kàn)，取消商品房预(yù)售制是大势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全(quán)国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民(mín)众不公平(píng)的预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)。另(lìng)一方面，取消预售制，改为现房(fáng)销售，开(kāi)发(fā)商(shāng)将拼的不是五花八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道能不能兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而是(shì)所见即所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是(shì)对购房民众的最根本最实(shí)质的(de)保障，这(zhè)样将极大的提升(shēng)开发商的(de)建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣(liè)币(bì)。

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