饱受争议的二手房交易中介费问题(tí)，正逐渐得到监管部门(mén)的重视。

　　5月8日，住建部(bù)、市场监管总局(jú)联合发布了关于规(guī)范房地产经(jīng)纪服务(wù)的(de)意见。意见(jiàn)提及(jí)，近年来，部(bù)分房(fáng)地(dì)产经纪机构(gòu)存(cún)在利用房源客源优势(shì)收取过(guò)高(gāo)费(fèi)用(yòng)、未明码标价、捆绑收费(fèi)、滥用客户个人信息(xī)等(děng)问(wèn)题，加(jiā)重交易当事人(rén)负担、侵害其合法权益。

　　基于上(shàng)述背(bèi)景，两部门从加强从业主体管理、明(míng)确经(jīng学生党如何自W，如何自我安抚)纪服务内容(róng)、合理确定经纪服务收费(fèi)、严格实行明码标价等十(shí)方面，提出了意见。

　　中原地产(chǎn)首席(xí)分析师(shī)张大伟称，随(suí)着城市(shì)发(fā)展，一二线城(chéng)市二手房交易占(zhàn)比(bǐ)逐渐(jiàn)增(zēng)加。以北京、上海为(wèi)例，二手(shǒu)房(fáng)占市场成交比例超(chāo)过80％，大量(liàng)二手房(fáng)成交依赖(lài)中介(jiè)居(jū)间成交(jiāo)，房地产调控重心逐渐从开发商过(guò)渡到中介公司(sī)。

　　广东省城规院住(zhù)房政策(cè)研究(jiū)中心首(shǒu)席研(yán)究员李(lǐ)宇嘉表(biǎo)示，买房对居民来说属于金额(é)不低的大宗交易，由于二手(shǒu)房交易成本较高、交易周(zhōu)期较长，具有非(fēi)常强的专业性，居(jū)民(mín)往(wǎng)往通过(guò)中(zhōng)介来完(wán)成(chéng)。但很多中介(jiè)利用信息不对称(chēng)等问题(tí)，将非必要的收(shōu)费夹带其中(zhōng)，如收取(qǔ)过桥融资、按揭费、担(dān)保费等，对居民造成额外的负担，而且这些服务事项并未明码标(biāo)价。

　　对于二(èr)手房市场交易过(guò)程中存在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉(jiā)指出(chū)，对包括(kuò)经纪服务在(zài)内的相关市场(chǎng)交易(yì)行为及(jí)其主体进行规范和秩(zhì)序(xù)整(zhěng)顿，是(shì)房地产市场管理和(hé)调控(kòng)的主题。“当下，推进这项工作的(de)意(yì)义(yì)更大(dà)，也(yě)更(gèng)急迫。”

　　中介收(shōu)费(fèi)问题成监管(guǎn)重(zhòng)点(diǎn)

　　二(èr)手房市场中，历来对房地产经纪服务(wù)行业(yè)关注最多的一个话题(tí)，便是房地(dì)产经纪(jì)服务费的问题。

　　张大伟(wěi)认为，未来(lái)相关部门主要监管的重点，将是对房地产经纪服务收费及中(zhōng)介交(jiāo)易进行规范。

　　在热点城市，二手房(fáng)屋交(jiāo)易过程中，部分(fēn)价值(zhí)不菲的房屋，往往要缴纳一笔(bǐ)金额不低的中介费。以北京(jīng)某房(fáng)地产经纪(jì)服务机构2.7％的服务费率计算，一(yī)套1000万元的房屋，中介(jiè)费约为27万。

　　在合理确(què)定经纪(jì)服务收(shōu)费(fèi)上，两部门在(zài)此次意见中提及，房地产经纪机构要(yào)合理降(jiàng)低(dī)住房买卖和(hé)租(zū)赁经(jīng)纪(jì)服务费用。鼓励按照成交价格越高、服(fú)务(wù)费(fèi)率越(yuè)低的原则实(shí)行分档定(dìng)价。引导由交易双方共同承担(dān)经纪服务(wù)费用。

　　据张大伟介绍，目前房(fáng)地(dì)产经纪服务收费标准的最早(zǎo)依据是(shì)1995年国家计委建设部下发的《关(guān)于房(fáng)地产中介服务收费的通知(zhī)》（971号文），其(qí)中第六条规定：房屋买卖代(dài)理收(shōu)费(fèi)，按成交价格总额(é)的0.5-2.5％计(jì)收(shōu)。

　　以北京为例，目前北京市执行的2014年更新后的收费标准，即根据这样的规定：“少(shǎo)数特别复杂的住(zhù)宅买卖经(jīng)纪服务(wù)，经交易各方协商(shāng)同意，可在规定(dìng)的收费(fèi)标准基础(chǔ)上适当上(shàng)浮，上浮幅度(dù)最(zuì)高不得超过10％。”这意味(wèi)着，当前北京二手房中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着“简(jiǎn)政放权”的精神(shén)，北(běi)京2015年取消了房地产(chǎn)中介服务等57个政府定(dìng)价，房(fáng)地(dì)产经纪服务收(shōu)费多(duō)少由(yóu)各中(zhōng)介机构(gòu)自(zì)行决定(dìng)。

　　“房(fáng)产中介机构在实际收(shōu)取费用过程中，相关监(jiān)管部门当前并(bìng)未明确具体(tǐ)的中(z学生党如何自W，如何自我安抚hōng)介费率，中介机构仅需在服(fú)务过程中(zhōng)对收费标准进行明码标价即可。而房地产经纪服务机构在(zài)具体收取过(guò)程中，会结(jié)合房屋价(jià)值(zhí)及工资标准，综合计(jì)算(suàn)出合适(shì)的中介费率(lǜ)。”张大(dà)伟补充(chōng)道。

　　对于明(míng)码标价问题(tí)，两部门在(zài)此次意见中(zhōng)提及，房地产经纪机(jī)构应当(dāng)在经营门店、网站(zhàn)、客户端等(děng)场(chǎng)所或渠道，公示服务项(xiàng)目、服务内容(róng)和(hé)收费标准，不得混合标价和捆绑收费。房地产经(jīng)纪机构提供的基本服务和延(yán)伸服务，应当分别明确服(fú)务项目和(hé)收(shōu)费标准。房地(dì)产(chǎn)经纪机构收费前(qián)应(yīng)当向交(jiāo)易(yì)当事(shì)人(rén)出具(jù)收费(fèi)清单，列(liè)明(míng)收费(fèi)标准(zhǔn)、收(shōu)费金额，由当(dāng)事人(rén)签字(zì)确认。

　　另外，对收费明显高于市(shì)场平(píng)均(jūn)水平的房地产经纪机构，住(zhù)房和城乡(xiāng)建设部门将会同(tóng)市场监管(guǎn)等部(bù)门(mén)采取约(yuē)谈等综合措(cuò)施进行重点监管。市场监管部(bù)门会(huì)同有关部门(mén)依法查处(chù)不按规定明码标价、操纵经(jīng)纪(jì)服务收费等违(wéi)反价格和反垄断(duàn)法(fǎ)律法(fǎ)规的行(xíng)为。对房(fáng)地产经纪机构相关违(wéi)法违(wéi)规信息，市场监(jiān)管部门要依法依规纳入国(guó)家企业信(xìn)用(yòng)信息公示系(xì)统。

　　房屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓(gǔ)励按照成交(jiāo)价格(gé)越高、服务费率越(yuè)低的原(yuán)则实行分档定(dìng)价，是否意味着，未来豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中原地产华南区(qū)总裁兼深圳中原总经理郑叔伦称，住(zhù)建部发文鼓励按照(zhào)成(chéng)交价格越高(gāo)、服务费(fèi)率越低的原则实行分档定价，合理(lǐ)降低(dī)住房买卖和租赁经(jīng)纪服务(wù)费用，主要还是规范(fàn)行(xíng)业，打(dǎ)击收(shōu)费过高的(de)经纪机构，但(dàn)对市(shì)场影响有限，“以深(shēn)圳为(wèi)例(lì)，深圳(zhèn)市场豪宅(zhái)和普宅(zhái)本来收费就不同，各家(jiā)收费(fèi)普遍在合理范围内，加上经纪服务费用(yòng)对市场的影响不大。”

　　张(zhāng)大伟(wěi)指出，由于当(dāng)前两部(bù)门提出的意见(jiàn)仅为鼓(gǔ)励性质，即只(zhǐ)是纲(gāng)领(lǐng)性(xìng)文件而非(fēi)规(guī)定，未来如何具(jù)体认定其中的细则，还需要看各城市(shì)落地执行情况。

　　不(bù)过，张大伟(wěi)表示，“从目前市场(chǎng)看，经纪服务领域的(de)调整改善、规范化，有利(lì)于行业健康发(fā)展。同时，由(yóu)于二手房(fáng)很多房源在产权(quán)方面有瑕疵(cī)，如产权抵(dǐ)押、不同税(shuì)费等都可能对交(jiāo)易产(chǎn)生影响，这对房(fáng)地产经纪服(fú)务(wù)行业(yè)的专业性(xìng)提出(chū)更高的要求。”

　　58安(ān)居(jū)客研究院(yuàn)研究总监陆骑麟指(zhǐ)出(chū)，在二手房买卖过程中，原本(běn)应该由上(shàng)下家(jiā)各支付一半的中(zhōng)介费，但在一些热(rè)点城市(shì)的二(èr)手房交易过程(chéng)中，往(wǎng)往会有这样(yàng)的(de)情形，因(yīn)部分购(gòu)房者处于弱势地位，从(cóng)而会出(chū)现中介费及税费均由购房者来承担。即使一些房(fáng)东愿意承担中介费，这部分(fēn)费用也可能通过转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁(jià)给下家，市场(chǎng)这种所谓‘约定俗成(chéng)’的情况，一些房(fáng)产中介公司将其视为向购房者单边收(shōu)费的行为。部分中介公(gōng)司可能会(huì)利用其(qí)支配地位，在原(yuán)先经纪(jì)服务收费的基础上，再次向房东收取费用，而(ér)这部分费用，房东往往会将其(qí)转再次转嫁(jià)给购房者，这(zhè)实际上相当于变(biàn)相推高了(le)房价。两(liǎng)部门提出(chū)严禁操纵经纪服务收费(fèi)，不仅有利于提高(gāo)交易中操作的(de)透明度，也有(yǒu)利于房(fáng)价的稳定。”陆(lù)骑麟称。

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