5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收(shōu)盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅(fú)约为2％。而以公(gōng)募基金为(wèi)代表的机构对于这一板(bǎn)块(kuài)已经在悄然布局。数据显示，以(yǐ)南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布的(de)总份额均(jūn)较4月28日时有小幅增长。根据基金一(yī)季报统计，龙头与(yǔ)地方国企(qǐ)央企获得增(zēng)持，持仓数量占流通股比(bǐ)重增幅五(wǔ)只个股分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕(gēng)细作成共(gòng)识

　　从公募(mù)基金对房地产的(de)配(pèi)置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地(dì)产行业(yè)标(biāo)的市值约1188亿元，占其(qí)所持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现(xiàn)出色，但公募所持房地产公司市值在(zài)股票资产中的占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了(le)三年(nián)来(lái)的首次回升，年底(dǐ)这(zhè)一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时(shí)，公募(mù)对房地产(chǎn)行业的持股(gǔ)比例(lì)也同步回升(shēng)，从(cóng)2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年(nián)一季度得以延续。数(shù)据统(tǒng)计显示(shì)，公募重仓持有房(fáng)地产板块(kuài)一季度市(shì)值(zhí)TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别为保利发(fā)展、招商蛇口(kǒu)、万(wàn)科A、华发股份、滨江(jiāng)集团(tuán)，持(chí)仓市(shì)值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于房(fáng)地产(chǎn)的投资愈(yù)发有集中于龙(lóng)头的(de)趋势。Wind显示(shì)，在公募(mù)基金一季报汇总的(de)重(zhòng)仓(cāng)股中(zhōng)，房地产板块排名最高的是保利发(fā)展，在基(jī)金重仓第33位(wèi)。排(pái)名第二的是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌(pái)龙(lóng)头股(gǔ)万科A排在(zài)第(dì)96位。对比去年四季(jì)报，变化之处首先在于几(jǐ)只房地产(chǎn)龙(lóng)头股从排位(wèi)上看均有退步，尤其是万(wàn)科最为明显；其次是(shì)金地集团退(tuì)出百大之列。但考虑(lǜ)到房(fáng)地产是复(fù)苏链上最(zuì)后一环(huán)，且首季(jì)并非(fēi)行业销售旺季，其传导到二(èr)级市场乃至机构持仓(cāng)上(shàng)还需要时间周期。

　　形(xíng)成(chéng)共识(shí)的是(shì)，经济圈判(pàn)断房地产已(yǐ)经进入大分化(huà)时代，一二线城(chéng)市好于三四线城(chéng)市(shì)。而映射到二(èr)级(jí)市场投(tóu)资上(shàng)，配置房地产行业轻松收(shōu)获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业(yè)周期来(lái)分类，包括房地产(chǎn)等几类(lèi)行业在盖(gài)特纳(nà)曲线里属于(yú)成熟期或者衰(shuāi)退期(qī)的行业，传统认知上没有什(shén)么投资机会的。但在这几年(nián)特殊的行(xíng)情里包括煤炭、电解铝等类(lèi)似的行业也(yě)出现了一些(xiē)机会(huì)，背后的逻辑是供给侧发(fā)生了更大(dà)的变(biàn)化。”一(yī)不愿具名的上海公(gōng)募基金(jīn)经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很难再(zài)出现了，2022年(nián)光(guāng)是居民存款数量(liàng)增加了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方(fāng)米建筑(zhù)面积，考虑存量地产的(de)更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求(qiú)端还需要有一定的(de)政(zhèng)策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员(yuán)吕功(gōng)绩也指出：“时至(zhì)今日，无论从城镇(zhèn)化的(de)进程，还是人均住房面积（接近(jìn)30平/人），我国均已(yǐ)告别住(zhù)房短(duǎn)缺时代，而目前居民的杠杆率和(hé)房价收入也不支撑每(měi)年18万亿元的销售额(é)，以及过快(kuài)上行的房价，因而行业高(gāo)增的时代已(yǐ)经过去，未来行业(yè)的需求(qiú)或将回落，在此(cǐ)过程中，伴(bàn)随(suí)着地(dì)产的高杠杆(gān)属性，就很容易出现(xiàn)信用(yòng)风险问题(tí)（类似2022年的民营(yíng)地(dì)产爆(bào)雷(léi)），行(xíng)业进(jìn)入到(dào)供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强的公司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率(lǜ)的提升。当行(xíng)业需求见顶(dǐng)回落时，行业(yè)的贝塔(tǎ)已经过去了，但不(bù)代(dài)表没(méi)有投资机会(huì)，机会在于(yú)城(chéng)市、位(wèi)置、产品的阿(ā)尔(ěr)法，而对应到(dào)股票投资，就是强竞(jìng)争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产(chǎn)“风(fēng)物长(zhǎng)宜放眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部央国企(qǐ)、优质区域性标(biāo)的成(chéng)香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块(kuài)个(gè)股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产(chǎn)指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的(de)个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计(jì)申万房地产板块个(gè)股，在纳入(rù)统计的124只房地产类标(biāo)的股(gǔ)中，本月以来实现股价(jià)上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间段恰(qià)好排名(míng)前五(wǔ)的公司月内涨幅(fú)超过了(le)10％，它们分别是(shì)上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名(míng)第一的上实发展，五一假期归来后日成交量明(míng)显放大，4日、5日连续(xù)两个(gè)交易日收出涨停。从该股的(de)基本面来看(kàn)，上实发展(zhǎn)的主营业务(wù)为房地产(chǎn)开发与(yǔ)经营。公司的主(zhǔ)要产品(pǐn)及服务为房地产销售、房地产租(zū)赁、物(wù)业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其(qí)实现营(yíng)业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母净利润(rùn)1.23亿元，同(tóng)比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业(yè)总收入(rù)27.87亿元，同比(bǐ)增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类(lèi)机构(gòu)都(dōu)有对其布局的例子。以3月31日时的首季(jì)十大流通股股东(dōng)来看(kàn)， 具体包括公募的上银(yín)基金、私募(mù)的迎(yíng)水文(wén)龙、中(zhōng)央汇金、长城资产(chǎn)管理(lǐ)公(gōng)司(sī)等都跻(jī)身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的(de)浦东(dōng)金桥也是上海本地房企，其(qí)第(dì)一季度(dù)的收(shōu)入利润(rùn)规(guī)模大幅度复苏。究(jiū)其原因，一方面是该公司后疫(yì)情时代出(chū)租率复苏至近年来最高，另一方面则(zé)是公司拿地(dì)结算持续性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑(zhù)面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知名机构(gòu)在(zài)其中持续驻足。从第一季度十大流(liú)通股股东(dōng)来看(kàn)，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰(fēng)的两只产品依然在前十(shí)中，这(zhè)也是(shì)连续第三(sān)个季(jì)度他(tā)有的两(liǎng)只产品杀入前十(shí)。同时榜单中还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季还小幅增加了(le)持(chí)股。

　　除去(qù)上述两家上海区域(yù)性地(dì)产(chǎn)公司外，荣安地产则是(shì)主要布局在深圳的地产公司(sī)，一季(jì)报交出的(de)也是(shì)一份报喜的成绩单：首(shǒu)季(jì)公司实(shí)现营业(yè)收入51.85亿(yì)元，同比增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归(guī)属(shǔ)于(yú)上市公司股东的(de)净利(lì)润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态度(dù)来(lái)看(kàn)，《红周刊》注(zhù)意(yì)到两只公募指基(jī)首(shǒu)季新杀入十(shí)大流(liú)通(tōng)股股(gǔ)东行(xíng)列。具(jù)体说(shuō)来， 南(nán)方(fāng)中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七位，富国(guó)中证(zhèng)指(zhǐ)数1000增强(qiáng)则排名第九位，此外联袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊(kān)》采访时，兴证全球基金(jīn)相关人(rén)士分析：“经(jīng)历过行(xíng)业(yè)洗牌和兼并(bìng)重组后，龙(lóng)头的价值更(gèng)为笃定(dìng)突出(chū)；从拿地端(duān)看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温(wēn)，优质土地供给(gěi)较多（券商(shāng)测算(suàn)对应潜在(zài)毛利率(lǜ)在(zài)25％以(yǐ)上，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝大多(duō)数(shù)房企受限于信用问题(tí)或者资金紧(jǐn)张没(méi)法(fǎ)拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取(qǔ)低(dī)成(chéng)本土地(dì)，龙头房企(qǐ)的拿地(dì)力(lì)度(dù)（拿地(dì)金额/销(xiāo)售金额）基(jī)本在30％以上；从融资上看，龙头房企(qǐ马云的钱属于个人吗)杠(gāng)杆率较低，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而其他(tā)房企的净(jìng)负债(zhài)率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融资成(chéng)本看(kàn)，龙头房企的(de)融资成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房企明显跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月百强(qiáng)房企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中特估的浪潮下，央国(guó)企地产股(gǔ)或存在(zài)发展(zhǎn)的(de)大好(hǎo)机会。中信(xìn)证券(quàn)指出(chū)：“房地(dì)产行业的(de)结构性机会依然存在，少部(bù)分公(gōng)司尤(yóu)其(qí)是央(yāng)企(qǐ)占据显著(zhù)优(yōu)势(shì)，其(qí)主要又体现为库存的(de)优势。央(yāng)企地产公司，现阶段表现(xiàn)出较低的融(róng)资成本，优质的(de)开发资源(yuán)和良好的不动(dòng)产(chǎn)资产运营能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有(yǒu)中特(tè)估(gū)，国(guó)央企相较于民营地产(chǎn)公司(sī)也是更有优势的。”吕功绩(jì)强调(diào)，“对于减值(zhí)、土地(dì)资源债权债务(wù)关系(xì)等问题(tí)，市场对民(mín)营房开企业的资产会有(yǒu)更多担忧和(hé)质疑，所以在这一轮(lún)行业出(chū)清的过程中，央国企相较于民企(qǐ)来(lái)说估值(zhí)的修复(fù)更(gèng)明(míng)显。中特估的角(jiǎo)度从中长期的(de)维(wéi)度看，行(xíng)业的逻辑在(zài)于集中马云的钱属于个人吗度提升后，行业进入高(gāo)质(zhì)量发展阶(jiē)段，具(jù)备较快速发展阶段更稳定且可预期的(de)盈利和现金流创造能力，以此带来估值(zhí)中(zhōng)枢的提升，应该关注估值相对较(jiào)低，企(qǐ)业自(zì)身资产的质(zhì)量(liàng)好、运(yùn)营能(néng)力(lì)强、可以(yǐ)创造持续现金流的(de)企业(yè)。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的概率比较(jiào)低，行业内部将出现分化，要关注将受益于行业集中(zhōng)度(dù)提升的头(tóu)部(bù)公(gōng)司(sī)。”星石投资首席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应(yīng)机构(gòu)这一思(sī)路(lù)的(de)话，或许还(hái)是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国(guó)资背景龙头前途更为光明。不过国(guó)投瑞(ruì)银基金投资部副总监(jiān)綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观(guān)地去(qù)持续观察国企央企在(zài)三个(gè)方面是(shì)否可(kě)以(yǐ)维持，首先是融资成本保持低位，其次是(shì)销售份额持续(xù)提升，再次是(shì)拿地(dì)份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心(xīn)

　　而(ér)《红周刊(kān)》也根据房企一季报梳(shū)理发(fā)现，对于2022年(nián)的业绩(jì)出现(xiàn)的整体下滑，2023年(nián)一季度的业绩分化更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集团等房(fáng)企(qǐ)营收(shōu)、净利均(jūn)实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增(zēng)长。而这(zhè)些公(gōng)司也是机构的(de)重仓对(duì)象。

　　对(duì)此(cǐ)，知名房地(dì)产业内(nèi)人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩(jì)出现明(míng)显(xiǎn)改善(shàn)的(de)房企，主要是因(yīn)为过去两三年时间，尤其是在2021年(nián)下半年民营房企(qǐ)不(bù)怎(zěn)么投资拿(ná)地之后，国有企业仍在(zài)持续性地拿地(dì)，且主要(yào)集中(zhōng)在核心城市，投资力度较大。投资的驱动能够推动(dòng)房(fáng)企(qǐ)销售业绩的增长，从而在(zài)2023年(nián)一季度市场恢复但仍处于调整的(de)过程(chéng)中，能够保有一个正增长。

　　不(bù)过(guò)张宏(hóng)伟同(tóng)时也提醒表示(shì)，在房地产(chǎn)的复苏过程(chéng)中，还面临着一些不确(què)定性。其实整个(gè)市场从(cóng)四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都(dōu)等极个(gè)别(bié)城市四月环比(bǐ)三月相对表现较(jiào)好之(zhī)外，包括北京、上海在(zài)内(nèi)的绝大(dà)多数城(chéng)市都出现(xiàn)环比下滑的情况。而现在五月(yuè)的市场(chǎng)表现也不(bù)太乐观。按照现在的(de)经济状况、收入情况，以及市场的去库存压力、企(qǐ)业的资金面(miàn)压力，可能会出(chū)现，到六月份房企为了半年(nián)报冲业绩出现(xiàn)市场的短期反弹(dàn)外的一个市场乏力现象(xiàng)。也(yě)就是(shì)说，第二季度、第三季度增长不确(què)定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资(zī)董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产以及其(qí)上(shàng)下(xià)游(yóu)产业链的复苏速度都(dōu)比想(xiǎng)象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个(gè)时候，在房地(dì)产以及上下游就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱(qián)。但这也意(yì)味着，只(zhǐ)有极(jí)为少数的、做(zuò)得比同(tóng)行好得多的企业(yè)，会伴随整(zhěng)个行(xíng)业的(de)弱(ruò)复苏，业绩会逐(zhú)步(bù)体现出来。所以只能耐心地去等(děng)待它的基(jī)本面不断地凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中(zhōng)提(tí)及个股仅为举(jǔ)例分析(xī)，不(bù)做买(mǎi)卖推荐。）

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