OPPO宣(xuān)布关(guān)停旗下芯片子公司哲库科技，引发(fā)了公募REITs扩募(mù)风波，如今，二级市场(chǎng)的影(yǐng)响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数(shù)据显示，5月(yuè)15日，华安张江光大(dà)园REIT开(kāi)盘继续延续(xù)此前几日(rì)的下(xià)跌走(zǒu)势，午后跌幅一度(dù)扩大(dà)，尾盘(pán)有所拉(lā)升，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT曾发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科(kē)技是其扩(kuò)募(mù)拟新购入基(jī)础(chǔ)设施资(zī)产(chǎn)张润大厦的重要承租方(fāng)之(zhī)一，目前(qián)未收(shōu)到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知(zhī)。同时，在(zài)公告(gào)中(zhōng)，华安张(zhāng)江光大园REIT进一(yī)步(bù)表示，原再续前缘的意思是什么，再续前缘的意思可以形容好朋友吗始权(quán)益人将继续密切(qiè)关注哲库科(kē)技后续情(qíng)况，积(jī)极做好相(xiāng)关应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募购(gòu)入(rù)项目的原(yuán)始权(quán)益(yì)人(rén)相关(guān)负(fù)责人也表示(shì)，近期已同步启动了(le)应急预(yù)案，排摸储备租户，积极应对哲库(kù)提前退租(zū)的可能(néng)事项。由于张润(rùn)大厦(shà)是全(quán)国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司领导高(gāo)度(dù)重(zhòng)视，浦东新区国资委也高度关注(zhù)。

　　多位(wèi)业内人士表示，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT近期(qī)市场波动较大，但其实不动产公募REITs项目短期出(chū)租率下跌并不会从根本上(shàng)影响其(qí)内(nèi)外价值，投资者应理性看待(dài)。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关(guān)停旗下芯片子公司哲(zhé)库科技(jì)的事(shì)件(jiàn)继(jì)续扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT以3.726元的(de)价格小幅低(dī)开，此后(hòu)二级(jí)市场价格开始震(zhèn)荡(dàng)走低，午盘(pán)收(shōu)跌6.17％。午后，华安(ān)张江光大(dà)园REIT跌幅(fú)一度(dù)扩大到8.30％，随(suí)后(hòu)价(jià)格有(yǒu)所(suǒ)回升，最终报收3.512元，全天跌(diē)幅(fú)6.22％。

　　受近(jìn)期(qī)不利消(xiāo)息影(yǐng)响，华(huá)安张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)REIT最(zuì)近几个交易(yì)日二级市场价(jià)格表现(xiàn)欠佳(jiā)，5月11日(rì)以来，3个交易日跌幅达(dá)到9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不(bù)过(guò)，自2021年6月(yuè)21日(rì)上市以来，华(huá)安张江光大(dà)园(yuán)REIT累(lèi)计(jì)涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前(qián)列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场整体表现(xiàn)上看，目前(qián)上市的8只产业园(yuán)区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口(kǒu)产业园REIT微幅上涨，其(qí)余7只均有不同程度下跌，8只产业园(yuán)区(qū)基础设施REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江(jiāng)REIT一季报中已经披露张江(jiāng)光大园项目出(chū)租率有(yǒu)所下降，如今拟扩(kuò)募的项(xiàng)目又(yòu)遭遇突发事(shì)件，因此导致二(èr)级市场价(jià)格出现波(bō)动。”一(yī)位(wèi)业内人士分析称。

　　不过(guò)，在(zài)上述人士看(kàn)来，尽管出(chū)于风险规避的(de)原因，最(zuì)近(jìn)几个交(jiāo)易日场内资金(jīn)有(yǒu)所(suǒ)流(liú)出，但(dàn)是，不动产公募REITs项(xiàng)目短(duǎn)期出租率下跌并不会从(cóng)根本(běn)上影响(xiǎng)其(qí)内外(wài)价值。

　　他(tā)也(yě)同(tóng)时表示，目(mù)前随着二(èr)级市场价格下(xià)跌(diē)，风(fēng)险(xiǎn)也得到一(yī)定释放，但是价格(gé)涨跌会受到基(jī)本面(miàn)、情绪面等多重因素影响，不(bù)好判断价(jià)格是不是已经(jīng)完全触底。

　　此外，还有一位业内人士表示，今年(nián)整体REITs市场表现低迷，不少(shǎo)产(chǎn)品年内二级市(shì)场跌(diē)幅较大，其实有些隐含收益率高的(de)产品具备一定(dìng)的(de)投资价值(zhí)，很适合稳健类(lèi)投资者。此外，伴随(suí)着经济复苏的步(bù)伐，产业园区、物流类等REITs产品具备一定的(de)投资价值。

　　先(xiān)锋瑞(ruì)驰(chí)私募基(jī)金执行董(dǒng)事(shì)高如星对(duì)此表示，若张(zhāng)江园区(qū)最终能顺利解决招商，平稳过度对经营现金流没有(yǒu)造成(chéng)大的影响，“事件性利空下调至(zhì)得(dé)这(zhè)么急、这么深，加上前期本身园(yuán)区类资产(chǎn)就回调不少了，这就是黄金坑(kēng)。”不过，他(tā)也强(qiáng)调，最终还是落(luò)到租金收入受不(bù)受影(yǐng)响，影(yǐng)响多大(dà)，估计园区会(huì)最终解决。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩募路上再(zài)迎接(jiē)考(kǎo)验(yàn)

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公(gōng)司(sī)哲库科技。随后5月12日(rì)晚，华安张江光(guāng)大园REIT发(fā)布公告，紧急回应称(chēng)，哲(zhé)库科(kē)技(jì)是其扩募拟新购入(rù)基础设施资产张(zhāng)润大厦的重要(yào)承租(zū)方之一(yī)，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于(yú)停止执行已(yǐ)签租(zū)赁(lìn)协议的通知。同(tóng)时，在公告(gào)中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人将(jiāng)继续密切(qiè)关注哲库科技后(hòu)续情况，积极做好相关(guān)应对。

　　此(cǐ)前，张(zhāng)江REIT因其(qí)一季报中披露再续前缘的意思是什么，再续前缘的意思可以形容好朋友吗的张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)项目出租(zū)率下降事(shì)项，一度二级市场价格出(chū)现回落。在随后召(zhào)开的业绩(jì)说明会中管理人就相关(guān)事项进行了解释说(shuō)明(míng)，市场信(xìn)心(xīn)得到了一定提振(zhèn)，二(èr)级市场价格(gé)表现也趋于平(píng)稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线(xiàn)上和线下的扩(kuò)募说明会上(shàng)，运营团队表示了(le)对张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)项目的(de)信心，预计(jì)签署意向书(shū)和合同(tóng)谈判中的(de)储备(bèi)租户(hù)正常转化(huà)后，项目出租(zū)率将得到回升。没想到(dào)仅(jǐn)过了(le)不到三周的时(shí)间，张江REIT的扩募(mù)之路又迎来了新的考验。

　　因(yīn)张江REIT的(de)上述公告引起了(le)市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的原始权益人相关负责人坦言(yán)，事发突(tū)然确实始料未及(jí)，在获(huò)悉OPPO关停哲(zhé)库科技消息(xī)的(de)第一时(shí)间即奔赴(fù)现场进行了沟通和核实工作，并(bìng)同步(bù)启动了应(yīng)急预案，排摸(mō)储备租户，积极应对哲(zhé)库提前退(tuì)租的可能事项(xiàng)。由于张润(rùn)大厦是(shì)全国首批(pī)REITs申报扩募项目，公司领导高度重(zhòng)视(shì)，据(jù)悉新区国资委也高(gāo)度(dù)关注。

　　当谈(tán)及储备租户(hù)情况(kuàng)，相关负责人介(jiè)绍说，目前(qián)储(chǔ)备租户还(hái)是比(bǐ)较丰富的，覆盖(gài)了芯片(piàn)测(cè)试、人(rén)工智能、航天产业、信息技(jì)术(shù)等产业客户，租赁意向面积(jī)超过了2万方。从意向(xiàng)储备转化(huà)为实(shí)际租户需要一些(xiē)时间。

　　“我们正在着手通过签署租赁(lìn)意向(xiàng)书来尽快锁定一些(xiē)重要(yào)租户。虽然(rán)收了三(sān)个月(yuè)履(lǚ)约保(bǎo)证金给了我们一些(xiē)空(kōng)间，但(dàn)本着对首批扩募、对市场负责的态度，我们肯定要全(quán)力与时间赛(sài)跑，把这些面(miàn)积在短期(qī)内完成(chéng)去化。”相关(guān)负责人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持(chí)有的同区域的张江光大园项目(mù)一季度末也有将近30％的空(kōng)置(zhì)率，原(yuán)始权益人有那么多储备租(zū)户，之前的(de)空置率为何未能得到解决。

　　对此相关负责人解(jiě)释(shì)，张江光大园(yuán)一直以来都坚持以市场化运(yùn)营为导向，历(lì)史运营表现稳定，租户的调租和换(huàn)租都属于正(zhèng)常情况(kuàng)，而这(zhè)次项目的大租户退租正(zhèng)好(hǎo)发(fā)生在(zài)市场(chǎng)活跃(yuè)度的短期低点(diǎn)，目前市场情况已有(yǒu)所好转。在看到出租率下滑情况没有得到及时(shí)修复(fù)后，张江这边也作了一(yī)定的资源调(diào)配和倾斜(xié)，引入了(le)一些(xiē)储备租(zū)户(hù)。

　　另外，张润(rùn)大厦和张江(jiāng)光大园(yuán)项(xiàng)目在给租户的分隔空间、交付标准、租金水(shuǐ)平等方(fāng)面也有一些(xiē)差(chà)异化(huà)，张润大厦(shà)多是两千多平(píng)的大平层，楼的成新(xīn)度高一些，单价也贵一(yī)些，张江光大园单层以一千平的(de)面(miàn)积为主，还有一些独栋形态的物业(yè)。租户自身也会有诉(sù)求，也会根据自身需求和预算挑选区域内的不(bù)同(tóng)物业(yè)。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的管(guǎn)理人都变成了(le)一家，后续我们在资源共享和联(lián)合营销方面能更加充(chōng)分发挥协(xié)同效应(yīng)，相信可以做(zuò)得更好。”上(shàng)述负责人补(bǔ)充(chōng)说道。

　　最后(hòu)谈及对于张江REIT的定(dìng)位和展望，相关负责人表示，张江集团(tuán)和张江高科目前在管资产约五百万方(fāng)，还(hái)有(yǒu)一些其他(tā)在开(kāi)发的储备项(xiàng)目，这些(xiē)都将成为张(zhāng)江(jiāng)REIT实现打造张(zhāng)江园区产(chǎn)业空(kōng)间资产上市平台目(mù)标的坚(jiān)实后盾和储备(bèi)资源(yuán)。“我们非常重视张江REIT这个资本平台和它未(wèi)来的发展。”相关负责(zé)人表示，“这次扩募是我们实现基金扩(kuò)容的第一步(bù)，也(yě)是至关重(zhòng)要(yào)的一步，眼下我们可能面临了一些突发(fā)情(qíng)况需要解决(jué)，但是这和我们在(zài)张(zhāng)江(jiāng)科学(xué)城这三(sān)十(shí)年建(jiàn)设发展(zhǎn)过程中所经历的相比，只能(néng)算是一(yī)个非常小的插(chā)曲(qū)。我们有信心(xīn)排(pái)除万难，尽一切(qiè)可能化解当前突发事件(jiàn)的(de)所有负面影响(xiǎng)，维持预(yù)期和市场的信心(xīn)。”

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