万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年(nián)年初“万柳(liǔ)少爷”的意外(wài)走红，让(ràng)这个位于北京(jīng)海淀(diàn)的豪宅被全国(guó)知晓，其(qí)背后曾宣(xuān)称要做地(dì)产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发(fā)商——中赫(hè)集团，也被拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳书院再次受到舆(yú)论关注，起因(yīn)中赫集团成了共同债务人(rén)被(bèi)中国信达追债，中国信达为了收回钱(qián)款不得不将中赫(hè)抵押的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍(pāi)卖。可问(wèn)题是，这些房子(zi)早已售出，业主(zhǔ)并非中赫集团(tuán)，那些真(zhēn)正(zhèng)斥(chì)巨(jù)资购(gòu)入房产的有钱人，房子现(xiàn)在莫名奇妙地被(bèi)拍卖(mài)，算是(shì)被割了(le)！

　　截至发稿，暂未看到这些(xiē)业主(zhǔ)的维(wéi)权信息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜(cài)的时(shí)候(hòu)，他们的姿势都那么(me)优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没你想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还(hái)是债主

　　“北京豪宅的(de)尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁都(dōu)没(méi)想(xiǎng)到，这个位于海淀核心区位，名校环(huán)绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴(bào)雷(léi)了！

　　近日，有网友发(fā)现(xiàn)，中国信达在京(jīng)东拍卖(mài)上，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公司不良债权转让(ràng)项目(mù)”，债权总额高达近47亿，该项(xiàng)目的抵押(yā)物中，包(bāo)括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述不良债权(quán)转让项(xiàng)目的处置(zhì)主体是中国信达(dá)资产管(guǎn)理股(gǔ)份有限公司北京市分公司（下称中(zhōng)国信达(dá)北(běi)分），处置的(de)是对北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司（下(xià)称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人(rén)民币，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中(zhōng)赫集(jí)团有限公司是共(gòng)同债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是(shì)一(yī)起中国信达(dá)北分(fēn)讨债的故事(shì)，但实(shí)际上，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘密(mì)。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳书院总共301户，而且早(zǎo)已售(shòu)罄。如(rú)果该报(bào)道属实，说明这(zhè)些房子实际上都是卖出去(qù)了的，是有人(rén)住(zhù)的。

　　那(nà)为什么中国信达的拍卖页面上又注(zhù)明这75套房子是(shì)“未出(chū)售”的状(zhuàng)态呢？只能说(shuō)明这(zhè)些房子(zi)根本没(méi)有网(wǎng)签，也没(méi)有房产证！

　　第一财(cái)经(jīng)的(de)报道证实了上述内容。有豪(háo)宅中(zhōng)介透露，中(zhōng)赫集团早就把这75套房子抵(dǐ)押(yā)出去，现(xiàn)在还没资金解(jiě)抵(dǐ)押(yā)，所以不能(néng)网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最(zuì)强学区房，万柳书(shū)院(yuàn)的业(yè)主基本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名(míng)商业(yè)大佬也是万柳书院的业(yè)主(zhǔ)。另据地产(chǎn)自媒体“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主中，还(hái)有不少(shǎo)中赫集团(tuán)的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不(bù)少网(wǎng)友感叹(tàn)，“富人也被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主(zhǔ)确实已经支付价义无反顾是什么意思啊，义无反顾在感情上是什么意思款并(bìng)实际占有，那么，中国信达转让这(zhè)笔不良债(zhài)权回本的愿(yuàn)望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最大的，没准还是债主中国信达(dá)。

　　根据相关法律规定，民(mín)事执行中(zhōng)，业主已经支付价款并实际占有(yǒu)，但未办(bàn)理过户(hù)手续(xù)的，如果业主没(méi)有过错，人民法(fǎ)院不得查封、扣押、冻结(jié)，已(yǐ)经查封的可(kě)以向(xiàng)法(fǎ)院提出执行异议申请(qǐng)，请求法院(yuàn)解除(chú)查封(fēng)，同(tóng)时可以联(lián)合起诉开发商，要求退还购(gòu)房(fáng)款或办理房产(chǎn)证(zhèng)，并(bìng)承担(dān)违(wéi)约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人民法院报(bào)公布(bù)《最(zuì)高人(rén)民法院(yuàn)关于商品房(fáng)消(xiāo)费(fèi)者(zhě)权利(lì)保护问题的批复》，以司法解释的(de)方式(shì)明确了购房人的优先权：

　　商(shāng)品(pǐn)房(fáng)消费者以居住为目的购买(mǎi)房屋并已支(zhī)付全(quán)部价(jià)款，主张(zhāng)其(qí)房屋交付请求权优先于(yú)建设工(gōng)程价款优先受偿(cháng)权、抵押权以及(jí)其他债权的，人民法院应当予(yǔ)以支持。只支付了部分(fēn)价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支(zhī)付剩余价款(kuǎn)的，可以适(shì)用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未网(wǎng)签”，那(nà)么这笔不良债(zhài)权，实际上是个烫手山芋。可能(néng)不(bù)仅不能卖出去回本，抵押(yā)的这(zhè)75套(tào)房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司(sī)中国信达申请不良(liáng)债权转让，可(kě)以追(zhuī)溯到(dào)金谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前中(zhōng)国信达已经成为赫华恒(héng)瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫集团旗下子(zi)公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置(zhì)地等选择退出了赫华恒瑞的(de)股东行列，中国金谷国际信托有(yǒu)限责任公司成为了(le)唯一股东，后者由中国信达资产管理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相较(jiào)其他房企(qǐ)，中赫集团既(jì)没有很大规(guī)模，也没有(yǒu)很高的国民(mín)知名度，但却在北京豪宅圈(quān)留下(xià)一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中赫集团进入北京的第一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达30万(wàn)/平米的(de)天(tiān)价，成为当时京城最贵的楼(lóu)盘，引发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书(shū)院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地(dì)以26.3亿(yì)元，溢(yì)价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科(kē)等大型知名房企手中，抢下了北京万(wàn)柳地(dì)块，成为北京(jīng)当年的“双料地王(wáng)”。很快，万柳书院就以(yǐ)神(shén)秘(mì)高端(duān)的姿态杀入市场，无论(lùn)是一块块从荷(hé)兰运回来(lái)的灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还是每棵成(chéng)本超6万的成年(nián)银(yín)杏树，还是每(měi)平米20万元(yuán)的价格，都令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创(chuàng)的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平(píng)府的院儿。”从这(zhè)句(jù)顺口(kǒu)溜中，就可看出其在北(běi)京豪宅圈(quān)的地位。2014年末(mò)上市的(de)它，对(duì)手是当时有名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业(yè)广场、恒大华府(fǔ)等(děng)，现(xiàn)如今(jīn)，它(tā)远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套300平米的法拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到惊人的(de)36万元(yuán)/平米，说明万柳书院虽然已经(jīng)推出(chū)了(le)8年之久，但其依(yī)旧(jiù)在(zài)北京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪(háo)宅，也吸引了(le)不少知名人士(shì)，如知名演员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼台(tái)七(qī)号院。而柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等知名商(shāng)业大佬(lǎo)则居住在万(wàn)柳书院。

　　几大(dà)豪宅的(de)成(chéng)功(gōng)奠定了中赫集团的“高端路线”，也(yě)因此(cǐ)，它被(bèi)外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京(jīng)城(chéng)最贵(guì)的地”，“做地(dì)产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商光环的背(bèi)后，这个地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯”却多次成为被执(zhí)行(xíng)人，被执行(xíng)标的高(gāo)达11亿(yì)。

　　今年年初，因(yīn)为履行能力而拒不(bù)履行生效法律文(wén)书确定义务，中赫(hè)集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦(lún)落到(dào)这个地(dì)步，其实是有迹可循的(de)。

　　事实上，早在(zài)今(jīn)年年初“万(wàn)柳书院少爷”走红之时(shí)，深(shēn)蓝财经(jīng)就(jiù)曾深(shēn)挖出背后的中赫集团(tuán)，发现其深陷财务(wù)危(wēi)机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实(shí)控(kòng)人(rén)周(zhōu)金(jīn)辉的人生轨迹跟着急转直下(xià)。而追根溯源，这(zhè)个转(zhuǎn)折点，就在于收购北京国(guó)安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开始了(le)多元(yuán)化转型，但转型之路并不好走。早(zǎo)在2008年开(kāi)始，中赫集(jí)团(tuán)就尝试过多元化业务，先后(hòu)进军能源市场、团(tuán)购(gòu)网站，但(dàn)最终(zhōng)都惨淡收场。最终，周金辉将转型(xíng)的目光，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本(běn)退出后，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团以35.5亿元参(cān)股国安足球(qiú)俱(jù)乐部(bù)64％股权，成为国(guó)安的新东(dōng)家(jiā)。接着在2021年6月，中赫(hè)集(jí)团(tuán)从中信集团手中拿(ná)下北京国安俱(jù)乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北(běi)京(jīng)国安俱乐部全部股权。如果北(běi)京国(guó)安的估值一(yī)直没变，那么(me)中赫集(jí)团拿下(xià)北京国(guó)安(ān)，总计(jì)花费(fèi)了约(yuē)55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到这里，有人也(yě)许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是(shì)这样，中赫为什么又要(yào)质押股(gǔ)权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其实控人周金辉夫(fū)妇将其手中(zhōng)的中(zhōng)赫集团股份质押(yā)陆续质押，据企查查显示，目(mù)前中赫(hè)集团共有11条股权出质记录。质权人包括海(hǎi)金(jīn)商业保理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信(xìn)建(jiàn)设等(děng)。

　　这与入主北京国安(ān)的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅(jǐn)国安的(de)经营状(zhuàng)况没有得(dé)到改(gǎi)善，中(zhōng)赫(hè)集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权(quán)交(jiāo)易所官网信息显示，2020年(nián)，北京国安足(zú)球(qiú)俱(jù)乐部实现(xiàn)营业收入(rù)1.03亿(yì)元，净利(lì)润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总计(jì)5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中赫(hè)集(jí)团和周金辉夫妇(fù)还(hái)在持(chí)续(xù)质押手中的中赫集(jí)团股份(fèn)，但国(guó)安和中(zhōng)赫的经营状况却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次(cì)列被执行人(rén)，执行(xíng)标的高达(dá)11亿(yì)，北(běi)京国安也3次与中(zhōng)赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置地、及中赫集团股(gǔ)东周金辉、李彩霞等共(gòng)同(tóng)成为被执行人，执行标(biāo)的约10.45亿(yì)。

　　今年(nián)1月，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书(shū)确定义务(wù)，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过(guò)在实控人都成(chéng)为(wèi)老赖的情况(kuàng)下，被执行(xíng)10个(gè)多亿的北(běi)京(jīng)国安，又(yòu)如何(hé)能独善其(qí)身？

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