万柳(liǔ)书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的意外走红，让这个(gè)位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣(xuān)称要做地产界“劳(láo)斯莱斯”的神(shén)秘(mì)开发商——中赫集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而(ér)如今(jīn)，万柳书院再次受到舆论关注(zhù)，起因中赫集团成(chéng)了共同债务(wù)人(rén)被(bèi)中国信达追债，中(zhōng)国信达为了收回(huí)钱款不得不(bù)将中赫抵押的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这些房子(zi)早已(yǐ)售出，业主并非中(zhōng)赫集团，那些真正斥巨资购入房产的(de)有(yǒu)钱人，房子现(xiàn)在莫(mò)名(míng)奇(qí)妙地被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这(zhè)些业主的(de)维权信息，难怪(guài)有(yǒu)网友调(diào)侃：“富人(rén)被(bèi)割韭(jiǔ)菜的时候，他们的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背(bèi)后(hòu)，可(kě)能没(méi)你想(xiǎng)象的那么简(jiǎn)单。

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　　富(fù)人(rén)被精(jīng)准收割？

　　最(zuì)惨的(de)可(kě)能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书(shū)院”，但谁都没(méi)想(xiǎng)到(dào)，这个(gè)位于海淀核心区位(wèi)，名校环(huán)绕的顶级(jí)豪宅，竟(jìng)然暴雷了(le)！

　　近日，有网友(yǒu)发(fā)现，中国信达在京东拍卖(mài)上，上架了(le)“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债权转让项(xiàng)目”，债(zhài)权总(zǒng)额高(gāo)达(dá)近47亿，该项目的(de)抵押物中，包括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东(dōng)拍卖(mài)显示，上述不良债权转让项目(mù)的处置(zhì)主体是(shì)中国(guó)信达资产管(guǎn)理(lǐ)股份有限公(gōng)司北京(jīng)市分公(gōng)司（下称中国信达北分），处置(zhì)的是(shì)对北京赫华(huá)恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司（下(xià)称赫华恒瑞）的不良债权。截(jié)至2023年1月(yuè)31日(rì)，债权金额约为46.95亿元人民币，其(qí)中债权(quán)本金37.50亿(yì)元。中赫集(jí)团有限公司是共(gòng)同债务人。目前，该(gāi)项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上看，这就是一起中(zhōng)国信达北分(fēn)讨债的故事，但实(shí)际上，75套(tào)豪宅(zhái)的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该(gāi)报道属实，说明这些房子实际上都(dōu)是(shì)卖(mài)出去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么中国信达的(de)拍(pāi)卖页面上又(yòu)注(zhù)明这75套(tào)房子是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能说明这些房子(zi)根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财(cái)经的报道证实了上述内容。有豪(háo)宅中介透(tòu)露，中赫集团早就把这(zhè)75套房子抵押出去(qù)，现(xiàn)在还没资金解抵押(yā)，所以不能网签、没办房(fáng)本。

　　作(zuò)为(wèi)海淀的(de)顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业(yè)主基本都是北京的高端(duān)人士(shì)，柳传志、丁磊(lěi)等知名商业(yè)大佬也是万(wàn)柳书院的业(yè)主(zhǔ)。另据地(dì)产(chǎn)自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业(yè)主(zhǔ)中，还(hái)有(yǒu)不少(shǎo)中赫集(jí)团的(de)高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网友感叹，“富人(rén)也被(bèi)精准(zhǔn)收割(gē)了！”

　　不过(guò)，如果这些业主(zhǔ)确实已经支付价款并实际占有，那么(me)，中国信(xìn)达转让这笔不良(liáng)债权回(huí)本的愿望(wàng)，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损(sǔn)失最(zuì)大的(de)，没准还是(shì)债主中国信(xìn)达。

　　根据相关法律规定，民事执行(xíng)中，业主已经(jīng)支付价款并实际占有，但未办理(lǐ)过户手续的，如果业(yè)主没有过错(cuò)，人民法院(yuàn)不得(dé)查封、扣押、冻结，已经(jīng)查(chá)封的可以向法院提出执行异(yì)议(yì)申请，请求法院解除(chú)查(chá)封，同时可(kě)以联合起(qǐ)诉开发(fā)商，要(yào)求退还(hái)购房款或办理房(fáng)产(chǎn)证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人(rén)民法(fǎ)院报公布《最高人民(mín)法院关于商品(pǐn)房消费者权利保护问题的批复(fù)》，以司法解释(shì)的方式明(míng)确了购(gòu)房人(rén)的优(yōu)先权：

　　商品房消费者以居住(zhù)为(wèi)目的购买房屋并已支付全(quán)部(bù)价款，主张其房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)请求权(quán)优(yōu)先于建设工程价款优先(xiān)受偿权、抵押权(quán)以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了(le)部分价款的商品房消费者，在一审(shěn)法(fǎ)庭(tíng)辩论(lùn)终结前已实(shí)际支付剩余价款的，可以适用(yòng)前款规(guī)定。

　　也(yě)就是(shì)说(shuō)，如(rú)果这75套房子均为“已(yǐ)售未网签”，那么这笔不(bù)良债权，实际上是个(gè)烫手山(shān)芋。可能(néng)不仅不能(néng)卖出去回本(běn)，抵押的这75套房子，还会(huì)被业主讨回去。

　　中国(guó)信达，将会赔了(le)夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯(sī)”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中国信达(dá)申请不良债权转让，可以追(zhuī)溯到金(jīn)谷信托(tuō)踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国信达已经成为(wèi)赫华恒(héng)瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下(xià)子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地等选择退出了赫华恒瑞的股东(dōng)行(xíng)列，中(zhōng)国金谷国际(jì)信托(tuō)有限责任公司成为(wèi)了唯一(yī)股东，后者由中国(guó)信(xìn)达资产管理股份(fèn)有(yǒu)限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商，相较其他房企，中赫集团既没(méi)有很大规(guī)模，也没(méi)有很高(gāo)的国(guó)民知名度(dù)，但(dàn)却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作(zuò)为中赫集(jí)团(tuán)进入北(běi)京(jīng)的第一(yī)个豪宅(zhái)项目(mù)，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼(yú)岛(dǎo)七号院(yuàn)3号楼，高达30万(wàn)/平米(mǐ)的天价，成为当时京城最贵(guì)的楼(lóu)盘，引发了(le)市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院，更(gèng)是被誉(yù)为“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大(dà)型(xíng)知名房(fáng)企手(shǒu)中，抢(qiǎng)下(xià)了(le)北(běi)京万柳地块，成为北(běi)京(jīng)当年的“双料地王”。很快，万柳书(shū)院(yuàn)就以(yǐ)神秘(mì)高端的姿态杀入市(shì)场，无论是一块块从荷(hé)兰运回(huí)来的灰(huī)砖垒(lěi)起来(lái)的五米高墙，还是每棵成本超(chāo)6万(wàn)的成年银杏树(shù)，还是(shì)每平(píng)米20万元(yuán)的价格(gé)，都令业内外(wài)震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西(xī)宸(chén)的(de)缸、霄(xiāo)八的顶儿、融(róng)创的湖(hú)、紫辰院的树、北平府的(de)院儿。”从这句顺口溜中，就可(kě)看出其在北京(jīng)豪宅圈(quān)的地(dì)位。2014年末上市的它，对手是当时有(yǒu)名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大华府等，现如今(jīn)，它远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的(de)法拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达(dá)到惊(jīng)人的36万(wàn)元/平米，说明万柳书院虽然(rán)已经推(tuī)出了8年之久(jiǔ)，但其依(yī)旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅，也吸引了(le)不少知名人(rén)士，如知(zhī)名演员宋(sòng)丹丹(dān)，就(jiù)住(zhù)在钓鱼台七(qī)号院(yuàn)。而柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊(lěi)等知(zhī)名(míng)商业大(dà)佬(lǎo)则居(jū)住在(zài)万(wàn)柳书(shū)院。

　　几大豪宅的(de)成功奠定了中(zhōng)赫集团(tuán)的(de)“高端路(lù)线”，也因此，它被外界贴上了，“卖(mài)北京(jīng)城最贵的(de)房(fáng)，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做(zuò)地产(chǎn)中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发(fā)商光环的(de)背后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯(sī)”却多次(cì)成为被执(zhí)行人，被(bèi)执(zhí)行标(biāo)的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行能(néng)力而拒不履行生效(xiào)法律司马光好学文言文翻译及注释，司马光好学文言文翻译及原文文书(shū)确定义(yì)务(wù)，中赫集团(tuán)正(zhèng)式成了(le)“老赖”。

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　　中赫被北京国安(ān)坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦落到这(zhè)个(gè)地(dì)步，其实是(shì)有(yǒu)迹可循(xún)的(de)。

　　事实(shí)上，早在今年(nián)年初“万柳(liǔ)书院少(shǎo)爷”走红之时(shí)，深蓝财经就曾(céng)深(shēn)挖出(chū)背(bèi)后的(de)中赫集团，发(fā)现其深(shēn)陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的(de)开发(fā)商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团(tuán)实控人(rén)周金(jīn)辉的人生(shēng)轨迹跟着(zhe)急转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这(zhè)个转折点，就(jiù)在于收购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元(yuán)化转型，但转型之(zhī)路并不好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业务，先后进军能源市场、团购网站(zhàn)，但(dàn)最终都惨淡收场。最终，周金(jīn)辉将转型的目光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退(tuì)出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元(yuán)参股国安(ān)足球俱乐部(bù)64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年(nián)6月，中赫集(jí)团从中信集(jí)团手中(zhōng)拿下北京国(guó)安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下(xià)北京(jīng)国安(ān)俱乐部全部(bù)股权。如果北(běi)京国安的(de)估值一直(zhí)没变(biàn)，那么中赫集团(tuán)拿下北(běi)京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真(zhēn)的(de)是这样，中赫(hè)为什么又要质押股(gǔ)权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实(shí)控人周金辉夫妇将其手中的中(zhōng)赫集团股份质押陆续质押，据企查查显示，目前中(zhōng)赫集团共有11条(tiáo)股权出质记录。质权人(rén)包括海金商业保理、北(běi)京(jīng)建工(gōng)、山东(dōng)国际信(xìn)托、中融信托、中信建设等。

　　这(zhè)与入(rù)主北(běi)京国安的(de)时间完(wán)全(quán)吻合(hé)。

　　然而，入(rù)主北京国安(ān)后，不(bù)仅(jǐn)国安的经营状况(kuàng)没有得到改善，中赫集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所官(guān)网(wǎng)信息显示，2020年，北京国安足球俱(jù)乐部实(shí)现营业收入1.03亿元(yuán)，净(jìng)利润(rùn)-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部(bù)资产总(zǒng)计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续(xù)质押手(shǒu)中(zhōng)的(de)中赫集团股(gǔ)份(fèn)，但国安和中(zhōng)赫的经营状况(kuàng)却(què)持续(xù)没有(yǒu)好转。

　　不(bù)仅中赫集团(tuán)被5次列被执行(xíng)人，执行标的(de)高达11亿，北京(jīng)国安也3次与中(zhōng)赫(hè)集团、中(zhōng)赫置地、及中赫集(jí)团股东(dōng)周金辉、李彩(cǎi)霞等共同成(chéng)为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而拒不履(lǚ)行生效(xiào)法律文(wén)书确定义务，上述被执行人(rén)成为“老赖”。只有北京国(guó)安，目前幸免于难。不过在实(sh司马光好学文言文翻译及注释，司马光好学文言文翻译及原文í)控人都成为老赖的情(qíng)况下，被(bèi)执行10个(gè)多亿(yì)的北京国安，又如(rú)何能(néng)独善其身？

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