5月以(yǐ)来，房(fáng)地产(chǎn)板块个(gè)股多出(chū)现小幅(fú)上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为(wèi)2％。而(ér)以(yǐ)公(gōng)募基(jī)金(jīn)为(wèi)代表的机构对于这一板(bǎn)块已经在悄然布(bù)局(jú)。数(shù)据显示，以南方(fāng)和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基(jī)金为(wèi)例，5月9日时所公布的总份(fèn)额均较(jiào)4月28日时(shí)有(yǒu)小幅增(zēng)长。根据(jù)基(jī)金一季报(bào)统(tǒng)计，龙(lóng)头与地方国企央企(qǐ)获得增持，持仓数量占流通股比重增幅(fú)五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产(chǎn)+0.97％、招商积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底部回(huí)升”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕细作(zuò)成共(gòng)识

　　从公(gōng)募(mù)基金对(duì)房地产的配置看，2019年末，公募所持有的(de)房(fáng)地产行业标的市值约(yuē)1188亿元，占其所持股(gǔ)票(piào)市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场(chǎng)表现出(chū)色，但公募(mù)所持房地(dì)产公司市值在股票资产中(zhōng)的占比却断(duàn)崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这(zhè)一数值(zhí)更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年(nián)终于(yú)出(chū)现了(le)三年来(lái)的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产(chǎn)行(xíng)业的持(chí)股比例也(yě)同步回(huí)升，从2021年底(dǐ)的(de)6.94％提高到2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以(yǐ)延续。数据统(tǒng)计显示，公募重仓持有房地产板(bǎn)块(kuài)一季度市(shì)值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前(qián)五个(gè)股分(fēn)别为保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值(zhí)占板块比重合计(jì)达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于房地产的投资愈发有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一季报汇总的重仓(cāng)股中(zhōng)，房地产板块排名最高的是保(bǎo)利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排(pái)在(zài)第(dì)78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对(duì)比(bǐ)去(qù)年四(sì)季报，变化之处首先在于几(jǐ)只(zhǐ)房地产(chǎn)龙头股从排位上看均有退步(bù)，尤(yóu)其是(shì)万科最为明显；其(qí)次是(shì)金地(dì)集团退出百大之列。但考虑(lǜ)到房(fáng)地(dì)产是(shì)复苏链上最(zuì)后(hòu)一(yī)环，且首季并(bìng)非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构持(chí)仓上(shàng)还需要(yào)时(shí)间周(zhōu)期(qī)。

　　形成共(gòng)识的(de)是，经济圈(quān)判(pàn)断(duàn)房地产(chǎn)已经(jīng)进入大分化(huà)时代，一二线城市(shì)好于三四线城(chéng)市。而映射到二(èr)级市场投(tóu)资上，配置房地产(chǎn)行业轻松收(shōu)获行(xíng)业贝塔的红(hóng)利(lì)期一去不返(fǎn)了。“如(rú)果按照产业周(zhōu)期来分类，包(bāo)括房(fáng)地(dì)产(chǎn)等(děng)几类(lèi)行业在(zài)盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业，传统认知上没有什么投资机会(huì)的。但(dàn)在(zài)这几(jǐ)年特殊的行情(qíng)里包括煤炭、电解(jiě)铝等(děng)类似(shì)的行(xíng)业(yè)也出现了一些机会(huì)，背后的逻辑是供给侧发生(shēng)了(le)更大(dà)的(de)变(biàn)化。”一不愿(yuàn)具名的上海公募基金经(jīng)理(lǐ)指出。

　　不过(guò)也有公募人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数(shù)量(liàng)增加了(le)15万(wàn)亿元(yuán)。中国(guó)存量有400亿平方(fāng)米建筑(zhù)面积，考虑存量地产的(de)更(gèng)新，也有近(jìn)10亿平方米(mǐ)。需求端还需要有(yǒu)一定的政(zhèng)策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基金房(fáng)地产研究员(yuán)吕功绩也指出：“时(shí)至今日，无论从城镇化的进程(chéng)，还是(shì)人(rén)均(jūn)住房面积（接近(jìn)30平/人(rén)），我国(guó)均(jūn)已告别住房短缺时代(dài)，而目前居民的杠杆率和(hé)房价收入也不支撑每(měi)年(nián)18万亿(yì)元的销售额，以及过快上行的房价，因而行业高增的时代已经过去，未(wèi)来行业的需求(qiú)或(huò)将回落，在此过程中，伴(bàn)随(suí)着地(dì)产的高杠杆属(shǔ)性，就很容易(yì)出现信用风险问题（类似2022年的(de)民营地产爆雷），行业进入到供给侧出(chū)清(qīng)的过程。这个(gè)过程中，综合竞(jìng)争(zhēng)力强的公司就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市占率的提升。当行业(yè)需求见顶回落(luò)时，行业的(de)贝塔已(yǐ)经过去(qù)了，但不代表(biǎo)没有投(tóu)资机会，机会在于城(chéng)市、位置(zhì)、产品的(de)阿(ā)尔法，而(ér)对应到股票(piào)投资，就是(shì)强竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样的认(rèn)识转(zhuǎn)变，精耕细作个(gè)股(gǔ)成为(wèi)公募乃至整体机(jī)构(gòu)的务实之举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优(yōu)质(zhì)区域性标的成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块(kuài)个股(gǔ)多出现小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具(jù)体的(de)个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产板块个股(gǔ)，在纳入统计的124只房地产(chǎn)类标的股中(zhōng)，本月以来实现(xiàn)股价(jià)上(shàng)涨的达(dá)到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排名前五(wǔ)的公(gōng)司(sī)月内涨幅超过了10％，它们(men)分别是上(shàng)实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期归来后日(rì)成交量明显放大，4日、5日连续(xù)两个交易日(rì)收出(chū)涨停(tíng)。从该(gāi)股的基(jī)本面(miàn)来看，上实(shí)发展的主(zhǔ)营业务为房地产开发与(yǔ)经营。公司的(de)主要产(chǎn)品及服(fú)务(wù)为房地产销售、房地产(chǎn)租(zū)赁、物业管理(lǐ)服(fú)务、工程(chéng)项目、酒(jiǔ)店经营(yíng)。从业绩数(shù)据来看，2022年(nián)，其实现营业(yè)收入52.48亿(yì)元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股东来(lái)看(kàn)，各类机构都有对其(qí)布局的(de)例子。以3月31日时的(de)首季十大流通股股东来(lái)看， 具体(tǐ)包括公募的(de)上银基(jī)金、私募的(de)迎水文龙、中央汇金、长城资产管(guǎn)理公司等(děng)都跻(jī)身前十的(de)行列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的(de)是，涨幅暂(zàn)时排名第(dì)二的浦东金桥也是上(shàng)海本(běn)地房企，其第(dì)一季度的(de)收入(rù)利润规模大幅度(dù)复苏。究其原因(yīn)，一方面是该公司后疫情时代出租率复苏至近(jìn)年来最高(gāo)，另一方面则是公司拿地(dì)结(jié)算(suàn)持续性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)约(yuē)54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头(tóu)向好(hǎo)背景下(xià)，自(zì)然也吸(xī)引了知名机构在(zài)其中持续(xù)驻(zhù)足。从(cóng)第一(yī)季度十(shí)大流通股股东(dōng)来看(kàn)，知(zhī)名私募高毅邓晓峰(fēng)的两只产品(pǐn)依然在前十中，这也是连续第三个季度(dù)他有的两只(zhǐ)产品杀入前十。同(tóng)时榜单中还有一(yī)支(zhī)大名(míng)鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季还小幅(fú)增(zēng)加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地(dì)产(chǎn)公司(sī)外，荣安地产(chǎn)则是主要布局在深圳(zhèn)的地产(chǎn)公司，一季(jì)报(bào)交出的也是(shì)一份报喜的成绩单：首季公司(sī)实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司(sī)股(gǔ)东(dōng)的净利(lì)润6.48亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公(gōng)募指基首季新杀入(rù)十大流通股股东行列(liè)。具体说来(lái)， 南方中证全指(zhǐ)房地(dì)产ETF上榜排名第七位，富国中证指数(shù)1000增强则(zé)排(pái)名第九位，此外联袂出现(xiàn)的机构还(hái)有(yǒu)QFII高盛(shèng)国际(jì)和私募(mù)迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球(qiú)基(jī)金相(xiāng)关人(rén)士分析(xī)：“经历(lì)过(guò)行业洗牌和(hé)兼并重(zhòng)组后，龙头的(de)价值更为笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年土地(别急老师今天晚上是你的人，别急老师今天晚上就是你的了dì)市场大幅降温，优质土地供给(gěi)较多(duō)（券商测(cè)算对应潜在毛利率(lǜ)在(zài)25％以上，目(mù)前(qián)房企(qǐ)的(de)利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于信(xìn)用问题或者资金(jīn)紧张没法拿地，龙头房企趁机获取(qǔ)低成本(běn)土地，龙头(tóu)房企的拿地(dì)力度（拿地金额/销(xiāo)售金(jīn)额）基本在30％以上；从融(róng)资(zī)上(shàng)看，龙头房企杠杆(gān)率较(jiào)低，净负债率(lǜ)基本在70％以下(xià)，而(ér)其他房(fáng)企的净负债率普遍(biàn)都在100％以上，加(jiā)杠杆(gān)空间有(yǒu)限(xiàn)，从(cóng)融资成本看，龙头(tóu)房企(qǐ)的融(róng)资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售(shòu)，龙头房企明显(xiǎn)跑(pǎo)赢行业(yè)，1～4月百(bǎi)强房企(qǐ)的销售额(é)增速为9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的(de)是，在(zài)当(dāng)前中特估的浪(làng)潮下(xià)，央国企地产股或(huò)存在(zài)发展(zhǎn)的大(dà)好机(jī)会。中信(xìn)证券指出：“房地产行业的结构性机会依然(rán)存在，少部分公司尤其是央企占(zhàn)据(jù)显著优势，其主要又体现(xiàn)为(wèi)库存的优势(shì)。央企地(dì)产公司，现阶段表(biǎo)现出(chū)较低的融资成本，优质的开发资源和良好别急老师今天晚上是你的人，别急老师今天晚上就是你的了的不动产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企(qǐ)相较(jiào)于民(mín)营地产公司也是更有(yǒu)优势的(de)。”吕功(gōng)绩(jì)强调，“对于减值、土地资源债权债务关系等问题，市场对民营房开(kāi)企业的资产会有更(gèng)多(duō)担忧和质(zhì)疑，所以(yǐ)在这一轮(lún)行业出清的过程中(zhōng)，央国(guó)企(qǐ)相较于民企来说估值(zhí)的修复更明显。中特估的角度(dù)从中长期的维度看(kàn)，行业的逻辑在于集(jí)中度提升(shēng)后(hòu)，行(xíng)业进入高质(zhì)量(liàng)发展阶段(duàn)，具备较快速发展阶段更(gèng)稳定且可预期的(de)盈利(lì)和现金流(liú)创造能力，以(yǐ)此带来(lái)估(gū)值中枢的(de)提升(shēng)，应该关注估值相对较低(dī)，企业自身(shēn)资产的(de)质量好、运营能力强、可以创造持续现金(jīn)流(liú)的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中(zhōng)行(xíng)业普涨的概率(lǜ)比较低，行(xíng)业内部(bù)将出(chū)现分化(huà)，要关注将受(shòu)益于行业集中(zhōng)度提升的头部公(gōng)司。”星石投资首席(xí)研究官方(fāng)磊也表(biǎo)示。

　　顺应(yīng)机构这一思路(lù)的话，或(huò)许还是(shì)保利(lì)发展、招商(shāng)蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不过(guò)国(guó)投瑞银(yín)基(jī)金(jīn)投资(zī)部副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地去持续观察国企央企在三(sān)个方(fāng)面是否(fǒu)可以(yǐ)维持，首先(xiān)是融资成(chéng)本保持(chí)低位(wèi)，其次(cì)是销售份额持续提升，再(zài)次是拿地(dì)份(fèn)额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊(kān)》也根据房企一季报梳理发现(xiàn)，对(duì)于2022年的业绩出(chū)现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化(huà)更趋明显，保(bǎo)利(lì)发展、滨江(jiāng)集(jí)团等房企营(yíng)收(shōu)、净利均实现了业绩(jì)的(de)回正，甚至是(shì)较大增速的增(zēng)长。而这些(xiē)公司也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地(dì)产业内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表示，业(yè)绩出现(xiàn)明(míng)显改善(shàn)的(de)房企，主要是因为过去两(liǎng)三(sān)年时间，尤其是在2021年(nián)下半年民(mín)营房(fáng)企不怎么(me)投资拿地之后，国有(yǒu)企业仍在持(chí)续性地拿地，且主要(yào)集中在核心城市，投(tóu)资(zī)力度较大(dà)。投资的(de)驱动能够(gòu)推动房(fáng)企销售(shòu)业绩(jì)的增长，从而在(zài)2023年(nián)一季(jì)度(dù)市场恢复但(dàn)仍处于调(diào)整的过程中，能(néng)够保有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过程中(zhōng)，还面临着一些不确定(dìng)性(xìng)。其实整个(gè)市场从(cóng)四月(yuè)份开始又在往下(xià)掉。除了杭州(zhōu)、成都(dōu)等极个别城市四月环比三(sān)月相对(duì)表现较(jiào)好之外(wài)，包括北京(jīng)、上海在(zài)内(nèi)的绝(jué)大多数城市都出现环比(bǐ)下滑的(de)情(qíng)况。而现在(zài)五月的市场表现也不(bù)太乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市场的去(qù)库存压(yā)力、企业的(de)资金(jīn)面压力，可能会出(chū)现，到六月份房企为了半(bàn)年报(bào)冲业绩(jì)出现市(shì)场的(de)短期反弹外(wài)的(de)一个(gè)市场乏力(lì)现象。也就是说，第(dì)二(èr)季度、第三(sān)季度增长不(bù)确定性的(de)压(yā)力仍旧较大别急老师今天晚上是你的人，别急老师今天晚上就是你的了(dà)。

　　上海利檀(tán)投资(zī)董事长(zhǎng)陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现在整个房地产(chǎn)以及其上(shàng)下(xià)游(yóu)产业(yè)链的复苏速度都(dōu)比想(xiǎng)象的要(yào)慢很(hěn)多，我们要多给一些(xiē)耐心，这个时候，在房地产(chǎn)以及(jí)上下游就不是(shì)赚快(kuài)钱的(de)时候(hòu)，只能赚他(tā)基本(běn)面(miàn)的钱。但这(zhè)也意味着，只(zhǐ)有极为少数的(de)、做得比(bǐ)同行好(hǎo)得多(duō)的企业，会伴(bàn)随(suí)整个行业的弱(ruò)复苏(sū)，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所以只能耐心地去(qù)等待它的(de)基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及(jí)个股仅(jǐn)为举(jǔ)例分析，不做买卖推荐。）

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