文(wén)：任(rèn)泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消(xiāo)预售制了(le)。 1月17日(rì)召(zhào)开的全国住房和城乡(xiāng)建设(shè)工(gōng)作会(huì)议(yì)提出“有条件的可以进行现房销售”，不(bù)足一个月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四(sì)川、广东等地明确表(biǎo)态，试(shì)点现房销售。

　　1、是(shì)该(gāi)取消(xiāo)商品房预售(shòu)制了，用(yòng)你的(de)钱，建(jiàn)你的房子，还(hái)烂尾了，这是对购房者(zhě)的不公平。以(yǐ)后谁(shuí)有钱谁(shuí)建房，没钱没(méi)实力的别建了，不能(néng)把包袱甩给(gěi)老百姓和社(shè)会，这是房地产(chǎn)从大开(kāi)发时代(dài)步入(rù)高质量发(fā)展阶段的必(bì)然趋(qū)势，也是对购房老百姓的最大保(bǎo)护。98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在(zài)全国套户(hù)比超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房民众不公平(píng)的预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。以后一(yī)手交钱(qián)，一手交房，天(tiān)经(jīng)地义(yì)。当然二(èr)次房改(gǎi)是个技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢(huī)复(fù)市场信心以及长效机制，长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定和房地产(chǎn)税(shuì)。如果按照经济规(guī)律办事，中国一定能实现房地产软(ruǎn)着陆(lù)和长期平稳健(jiàn)康(kāng)发展，跨过这(zhè)道(dào)关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售(shòu)制、改为现(xiàn)房销(xiāo)售？大家想想，绝大(dà)部分商(shāng)品是一手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货(huò)，预售(shòu)制是(shì)对购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的风险。从个人层面(miàn)看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房(fáng)等待期(qī)一般为两年(nián)，在此期(qī)间，购(gòu)房者不(bù)仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟(chí)交房(fáng)、房(fáng)屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至不(bù)能交房的风险(xiǎn)。从行业层面看(kàn)，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到(dào)下(xià)行周期(qī)，会(huì)引发资金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系(xì)列(liè)风险。取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，这样有(yǒu)助(zhù)于落实中央房住不(bù)炒精神、有助于保障购(gòu)房老(lǎo)百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得(dé)，谋划(huà)长远。

　　3、为什(shén)么(me)建(jiàn)议取消预售制度？预售制度怎么(me)来的？国外什么情况？简单科普一下：商品(pǐn)房预售最早源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼(lóu)花(huā)，卖期(qī)房，是(shì)一种开发(fā)商放杠杆的方(fāng)式(shì)。98年房改，由(yóu)于商品房短缺(quē)，房企缺资金，借鉴(jiàn)中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)，引入(rù)了商(shāng)品房预售制(zhì)度。其实(shí)，当前(qián)世(shì)界不少国家存在预售制。但是，重(zhòng)点(diǎn)来了！发达国家一般有(yǒu)严格(gé)的监管保障措施，开发商在项目获得政府批(pī)准后才可以(yǐ)开(kāi)始(shǐ)销售(shòu)，买家在购买期房后并非像中(zhōng)国一样在支(zhī)付(fù)完首付(fù)款后(hòu)从银行一次性贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余(yú)全(quán)部(bù)房(fáng)款，而是根据(jù)开发商工(gōng)程进度在完全交房前(qián)进(jìn)行分期支付。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分期(qī)支付以及违约处罚措施(shī)作为保(bǎo)障(zhàng)的，如果没有这些保(bǎo)障措(cuò)施，一定(dìng)会触发风险，对购房(fáng)民众不公平，所(suǒ)以(yǐ)不如借机取消(xiāo)预售制度，以(yǐ)后改为现房(fáng)销售。客观讲预售制度有一定历史(shǐ)阶段性，现在中(zhōng)国住(zhù)房进入(rù)存(cún)量时代，取消预(yù)售制度(dù)有助(zhù)于降负(fù)债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾(wěi)风险甩给老百姓和社会，当然这需(xū)要配套房企(qǐ)债务(wù)重组、复工(gōng)保交楼、恢复市场信(xìn)心和房地产长效机制。这是(shì)个(gè)技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能(néng)化解(jiě)这个难(nán)题，让房地产(chǎn)回归(guī)实体经济和居住属性(xìng)，安(ān)居乐(lè)业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如(rú)果取消预(yù)售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼(pīn)的不(bù)是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑(duì)现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得(dé)的过(guò)硬的(de)产品质量(liàng)和(hé)诚信(xìn)，这才(cái)是对购房(fáng)民众的最根本最实质的保障，这样将极大(dà)的提(tí)升开发(fā)商(shāng)的建(jiàn)筑(zhù)质量，实(shí)现良币(bì)驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本质是向(xiàng)善(shàn)，是以(yǐ)客户(hù)为(wèi)中心，房地产也不(bù)能例外(wài)，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房(fáng)幸福一家人。从这个角度，取(qǔ)消预售制、实施现房销售是实现(xiàn)老百姓安居(jū)乐业、社会长治久安(ān)、行(xíng)业企业(yè)健(jiàn)康发(fā)展的重大(dà)措施(shī)。在当(dāng)前(qián)的情况下，取消预(yù)售(shòu)制要(yào)结合稳楼市(shì)、房地(dì)产(chǎn)软着陆、打通金融支持当(dāng)期三好生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者(zhě)十(shí)年前(qián)在国务(wù)院发展研究中心参(cān)与财税改革(gé)方(fāng)案研究时，对预售制、房地产税、人地(dì)挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行过长期系统的专(zhuān)项(xiàng)研究。（参考后来形成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国(guó)内地商品房(fáng)预售(shòu)制的前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分(fēn)层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预(yù)售制”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房交易立法，设置(zhì)期房(fáng)预付款保全(quán)措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　二(èr)十(shí)世纪五十年代在姐弟恋一般谁会更粘人，姐弟恋一般谁会更粘人一些中(zhōng)国香(xiāng)港，楼宇出租(zū)是(shì)地产(chǎn)行业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租资金周转期长等问题(tí)，分层(céng)销售孕育(yù)而生(shēng)。20世(shì)纪(jì)50年代，中国香港还未推行公共房屋制度，许多人栖(qī)身(shēn)于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是相(xiāng)当高，不(bù)过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多(duō)数(shù)以(yǐ)一整栋(dòng)楼为单位，需要(yào)雄厚的资金实力才能购(gòu)买。虽然楼宇(yǔ)出租是中(zhōng)国香港地(dì)产行业(yè)盛行的方式(shì)，但有着转让难(nán)、出租资金(jīn)周转期长等问题。针(zhēn)对(duì)这一系(xì)列(liè)问(wèn)题(tí)，不少地(dì)产(chǎn)商开始探求(qiú)新(xīn)的方式，如把(bǎ)楼宇(yǔ)契约(yuē)切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这模(mó)式一经(jīng)推行(xíng)，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在(zài)分(fēn)层出(chū)售(shòu)的基(jī)础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍(huò)英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限(xiàn)公(gōng)司(sī)，凭借(jiè)商业直觉和多年经营(yíng)杂(zá)货铺、海上驳运业务的经验，对(duì)于商(shāng)品流通、资金(jīn)周转有着独到的见解(jiě)，在(zài)努(nǔ)力寻求方法加(jiā)快自身资金(jīn)周转。当时其在购下九龙的一块地(dì)盘后，除了分(fēn)层出售、还印发售楼(lóu)说(shuō)明书(shū)，上有(yǒu)文字详尽说明(míng)楼宇的(de)地势环(huán)境、建筑材料(liào)、分层(céng)价格(gé)、订购(gòu)方法等(děng)。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一(yī)个(gè)亮点，即(jí)先收取买家(jiā)的订金(jīn)，采用类(lèi)似租金的分期付款形式，等(děng)新楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己(jǐ)的(de)房产。这种(zhǒng)方式减轻了民(mín)众购房的资金压力，加速了房屋(wū)的建造(zào)和(hé)销(xiāo)售(shòu)，也解决了制造商的资(zī)金问(wèn)题，降(jiàng)低投资风(fēng)险，在当时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期(qī)付款”的销售(shòu)模式成为(wèi)当时中国(guó)香港房地产(chǎn)市场的一大特(tè)色，纵观中国(guó)香港房地(dì)产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住(zhù)房供不应求的问(wèn)题，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动了(le)中国(guó)香港楼市几十年繁荣，但(dàn)期间(jiān)也出(chū)现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部门不(bù)断完(wán)善、规范化(huà)，建立健全的监(jiān)管机制，促进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀(jǔ)的一个楼(lóu)盘因(yīn)建筑费(fèi)用超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理部(bù)门提升了(le)对(duì)于预售楼花制度的(de)监管，即(jí)要求开发商在(zài)预售前，确保(bǎo)地价款已(yǐ)经全部支付，还要证明自身有资金等(děng)能力把项目(mù)完成，资金(jīn)需(xū)放入律师所托管，支取时需(xū)律(lǜ)所和建(jiàn)筑师的核准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取(qǔ)监管账户资(zī)金，中国(guó)香港要求律师行在银行(xíng)开设的信托账户（监管账户）、开发(fā)商操(cāo)作等采取全透明化(huà)机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大风险方(fāng)，后续需(xū)自身推动项目(mù)完工。随着(zhe)监管(guǎn)体系(xì)逐步完善(shàn)，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国内(nèi)地面临住房需求大和供(gōng)给量短缺(quē)问(wèn)题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展重工(gōng)业，强(qiáng)调基础建设，这一(yī)导(dǎo)向使前期发展工(gōng)业(yè)化的进程(chéng)大于城市(shì)化进程，唯有(yǒu)解决住(zhù)房(fáng)基础等(děng)城市化(huà)配套问题，才能进一步推(tuī)进城市(shì)化。但(dàn)当时推行的是(shì)“统一管理(lǐ)，统一分配，以(yǐ)租养房”的福利分房制(zhì)度，住房市场(chǎng)发展起步较(jiào)晚、增速较慢，福利(lì)分房制度也出现了分配不公、效率低、配(pèi)套差(chà)等问题，因此福利(lì)分房制度(dù)不再适用于(yú)当时的国情。叠加房地产市场面临商品房(fáng)的需求(qiú)量大，而(ér)社(shè)会缺少大型(xíng)房(fáng)地产开发商，商品房供应量小(xiǎo)的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模(mó)式无疑是对(duì)内地房地产市场的(de)一针(zhēn)强(qiáng)心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步引进(jìn)中国香(xiāng)港预售商品房制度，先后出台(tái)多项文(wén)件，大力支持国内房地产市(shì)场改革(gé)。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于进一步深化(huà)城(chéng)镇住房(fáng)制度改革，加快住(zhù)房(fáng)建(jiàn)设(shè)的通知》文件，决定(dìng)停(tíng)止住房无偿实(shí)物分配，逐步(bù)实(shí)行住房分配(pèi)货币化、住房供给商品(pǐn)化、社会化(huà)的住房新体制，从计划经(jīng)济下的福利(lì)分房转向市(shì)场(chǎng)经(jīng)济的商(shāng)品房。房(fáng)地产市场采用预(yù)售(shòu)制，允许开发商卖(mài)期房，解决(jué)了(le)房(fáng)企缺少资金和开发时间周期长的两大难题，开发商以预售款撬(qiào)动(dòng)下一个项目的开发，形成滚动(dòng)开发模式，住房供应速度加快。自此中国内地开始(shǐ)房改货币化，中国人民银行等多(duō)方迅速出台相关的信贷政策，支持购房者，极(jí)大作(zuò)用推动了房地产(chǎn)市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖(mài)楼花”模(mó)式后(hòu)，经调整形成(chéng)契合中(zhōng)国内地的商品房(fáng)预售制度(dù)。预(yù)售制的初衷(zhōng)是为了(le)缓解(jiě)房企资(zī)金压力，加快城镇住(zhù)房建设。具体来说(shuō)，是指房地产开发企业(yè)将正在(zài)建设中的房屋预先出售(shòu)给(gěi)购房者(zhě)，由购房者支付定金或房款(kuǎn)的(de)行为(wèi)。区别于中国香港，在(zài)中国内地实践过(guò)程(chéng)中，商品(pǐn)房预售(shòu)流程为：房地产开发商办(bàn)理预售许(xǔ)可证-签订商品房买卖(mài)合同-进行备案登记和预告登记(jì)-交付房(fáng)屋。在购房过(guò)程(chéng)中，购房(fáng)者需要(yào)一次(cì)性付清首付款，并采用银行贷(dài)款的形式一次性付清剩余房款，换(huàn)言之(zhī)，房屋未建成，开发(fā)商可(kě)能已(yǐ)拿(ná)到了全部购房款(kuǎn)，这点与中国香港的按(àn)照工(gōng)程进(jìn)度付款(kuǎn)有所不同。对中国内(nèi)地的开发商(shāng)而言，预售制商品房也开启了高周(zhōu)转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城(chéng)市化进程，但背(bèi)后潜藏的(de)风险确实(shí)存在

　　作为中国内地商品房(fáng)销售的最主要方式，预售制极(jí)大(dà)缩短房企(qǐ)现(xiàn)金回笼(lóng)周(zhōu)期，同时增(zēng)加市(shì)场商品房供应，推(tuī)动(dòng)了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国内地房地产市场的稳(wěn)步发展起到了重要作用，不仅解决了房地产市场快速(sù)发展阶段的资金需求，也提高了居(jū)民居住水平，中(zhōng)国内地(dì)城镇居(jū)民从筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从(cóng)全民蜗居到基(jī)本适居，住(zhù)房事业取得巨大进步(bù)，数十年时间走完发达国家(jiā)几百年城镇化路程(chéng)。改革开放以来(lái)，城镇化进程进入快速发展(zhǎn)时(shí)期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建(jiàn)成区面积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国(guó)住(zhù)房(fáng)存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住(zhù)宅存量从不到(dào)14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇(zhèn)人均住(zhù)房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成(chéng)为中国内(nèi)地商品(pǐn)房销售最主要方式(shì)，2005年中国内地商品住(zhù)宅期(qī)房(fáng)销(xiāo)售面积占总销(xiāo)售面积(jī)的比重为(wèi)63％，而(ér)2021年(nián)期房累计(jì)销售面积达(dá)15.6亿平，比(bǐ)重上升(shēng)至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内(nèi)地房(fáng)地产行(xíng)业(yè)的发(fā)展。中国内地房地产历(lì)经二十多年长周(zhōu)期繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积(jī)从2.2亿(yì)平增至(zhì)19.9亿平，累(lèi)计(jì)上涨8.2倍，年(nián)复合增速(sù)10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿(yì)元(yuán)增(zēng)至14.8万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元(yuán)增至(zhì)18.姐弟恋一般谁会更粘人，姐弟恋一般谁会更粘人一些2万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发展，房(fáng)地(dì)产企业(yè)从无到有、从国企先(xiān)行(xíng)到民企崛(jué)起(qǐ)，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数(shù)量达(dá)9.8万个，比1998年的(de)2.4万个(gè)增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产(chǎn)也(yě)成为拉(lā)动(dòng)中(zhōng)国内地经济高(gāo)增(zēng)长(zhǎng)的火车(chē)头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的(de)上(shàng)下游产业链特(tè)别长，高达50多(duō)个行业。2020年(nián)房地产(chǎn)及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全贡(gòng)献），其中房(fáng)地产业增加值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡献），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对金融、批(pī)发(fā)、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠(qú)道(dào)，2020年房地产完全拉(lā)动(dòng)的投资占全(quán)社会固定(dìng)资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房(fáng)地产贷(dài)款占(zhàn)银行各(gè)项贷(dài)款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加(jiā)上信托等通道业务，占比超过三分之一。从房地产融资(zī)存量占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大(dà)面积违约，将导致(zhì)银(yín)行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民(mín)财富(fù)效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国住房市值测(cè)算报告(gào)》，2020年中国住房市(shì)值(zhí)为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的(de)33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德(dé)三(sān)国(guó)合计(jì)的31.5万亿美元(yuán)。从住房(fáng)市值占股(gǔ)债房(fáng)市值的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的(de)27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住(zhù)房(fáng)市(shì)值与股债房市值的比例较高(gāo)，主要是因为住房市(shì)值高，以及中国资本市场发育尚不(bù)成熟，直接融资比例(lì)较低，股票、债券市值较(jiào)低，居(jū)民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在，当前(qián)的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个(gè)人层面(miàn)看，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公(gōng)平(píng)制(zhì)度，购房老(lǎo)百姓几乎(hū)承(chéng)担了所(suǒ)有商品(pǐn)不能交付的风险。比如(rú)，交房(fáng)等待期一般为两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、“一房二(èr)卖(mài)”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至不能交房(fáng)等(děng)风险。另外，购房者和开发商(shāng)之间的购房合同(tóng)、购房者和银行的(de)按揭贷(dài)款(kuǎn)合同是两个独立的合(hé)同关系，如果开发商发生违约，购(gòu)房者只能根(gēn)据购房合同向开发商(shāng)主(zhǔ)张权力(lì)，但依旧需(xū)要根据按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因此(cǐ)购(gòu)房者承担的风险较大(dà)。

　　从行业层(céng)面看，预(yù)售制(zhì)助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，资(zī)金(jīn)若遇到下行周期(qī)，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进行影响自身信(xìn)用和购房者对行业的信心。

　　从金(jīn)融层(céng)面(miàn)看，银行作为(wèi)按揭贷款的(de)发放方，一旦房企因为市场波动(dòng)或经营不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致(zhì)“烂尾(wěi)”等情况，而房企(qǐ)通过与购房者签订的预售(shòu)合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如(rú)果(guǒ)购房者丧失还款能(néng)力或短期不能(néng)还款等，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银行将面临较大的坏(huài)账压(yā)力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的预(yù)售监管(guǎn)资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字那就是“没(méi)钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管(guǎn)理办(bàn)法》中(zhōng)明确(què)规(guī)定了开发企业(yè)预售(shòu)商品(pǐn)房所得款项应(yīng)当用于有关的工程(chéng)建(jiàn)设，商品(pǐn)房预售款(kuǎn)监(jiān)管的具体(tǐ)办法(fǎ)，由房地产管理部门制定。但(dàn)多年以(yǐ)来全国(guó)并(bìng)没有统一的预(yù)售资金(jīn)监管(guǎn)规(guī)定，各地实行“一城(chéng)一策(cè)”。例(lì)如，太(tài)原、昆(kūn)明(míng)、重庆、长沙等(děng)城市重(zhòng)点监管资金(jīn)比例为总预(yù)售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目(mù)的建安成(chéng)本乘(chéng)以建筑面积或者项目工程总额报价计(jì)算(suàn)重点资金。而事实是，不少(shǎo)购房款未进入(rù)监管账户(hù)、或进入(rù)监管(guǎn)账户(hù)后(hòu)被挪(nuó)用，导致(zhì)楼(lóu)盘没有资(zī)金继续建设。收楼(lóu)遥遥无期(qī)，月(yuè)供却被迫继(jì)续还(hái)款(kuǎn)。那么，监管账户(hù)资金如何被(bèi)挪走的？实际上，在过去房地产(chǎn)大开发时代的高周转背景下，抽调预售(shòu)款(kuǎn)监(jiān)管账户资金(jīn)，是行业(yè)“潜规则”。比如工程总承包方，以工程(chéng)建(jiàn)设名(míng)义，获得(dé)监管(guǎn)账户拨付资金，再由工程(chéng)方将资金转给(gěi)房企，而拨付(fù)的工程款(kuǎn)，远超工程(chéng)进(jìn)度所需。通(tōng)过(guò)这(zhè)些方(fāng)式(shì)套取(qǔ)的资金，在房企各地(dì)项目(mù)间流动，变相加(jiā)杠杆，这样做提(tí)供了(le)资(zī)金流动(dòng)性(xìng)，房企(qǐ)抽调资金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形(xíng)成一种资金循(xún)环高周转模式，但一定程度(dù)上把风险甩给了(le)购(gòu)房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外商品房预(yù)售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者预付资金，一般设有定金或预付款保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重(zhòng)：要(yào)求购房者支付的预付款比例相对较低，绝(jué)大部分房款在房屋交(jiāo)付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款(kuǎn)一(yī)般以定金(jīn)方式支付(fù)，或按工程进度分(fēn)期(qī)支付，或(huò)二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方(fāng)式(shì)：一般采用(yòng)两种方式发放(fàng)按(àn)揭贷款，一是(shì)按工程(chéng)进度(dù)付款，按揭(jiē)贷款按照工(gōng)程(chéng)进度逐(zhú)渐发放(fàng)，购房者开始月供；二是房(fáng)屋交付后发放按揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护(hù)：为预售商品(pǐn)房提供期房(fáng)烂尾保险，在商品(pǐn)房出(chū)现重大(dà)延期(qī)或(huò)重大缺陷时，保障购房(fáng)者权益(yì)；

　　6）房屋(wū)交付(fù)保护：房屋交付(fù)质(zhì)量的保(bǎo)障(zhàng)有两种方式，一是期房由政府或第三(sān)方验(yàn)收合(hé)格并提供验收凭证后，开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得购房者支付的房款。二是开发商为(wèi)购房者提供一定的保(bǎo)修期，通(tōng)常1-5年，保修期满(mǎn)，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监(jiān)管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款

　　美(měi)国(guó)期房定金一定期限内无条件返还，最(zuì)低首(shǒu)付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余房款交付后按揭还(hái)款，交(jiāo)付前(qián)资金由第(dì)三方全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例一般为房(fáng)款的(de)1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付(fù)比例为(wèi)12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或(huò)首付外，购(gòu)房者在房屋交付后通(tōng)过按(àn)揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面(miàn)，美国为防(fáng)止开(kāi)发商(shāng)挪用资金，购房者的定金(jīn)及首付款由(yóu)第三方(fāng)公证行或(huò)产权保险公司的(de)信托(tuō)账户监管。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可通过(guò)申请仲裁取回，且不承担任何(hé)责任与损(sǔn)失(shī)。而开发(fā)商在(zài)房(fáng)屋建(jiàn)设过程中的资金(jīn)全(quán)部来(lái)自(zì)银行(xíng)，银行(xíng)根据工(gōng)程(chéng)进度向开发商提供一定(dìng)比例的贷款，由(yóu)于开(kāi)发商挪用资金直(zhí)接损(sǔn)害(hài)银行利(lì)益，银行有充分动机监管开发商施工进度。开发商(shāng)在房屋交付时需取得由政(zhèng)府(fǔ)相关(guān)部门经审(shěn)查后发放(fàng)的验收(shōu)凭证，通过验收凭证向银行得到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付(fù)购房，提供期(qī)房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　德国(guó)期房可零首付购房，房款按建造工期进度支(zhī)付，按揭按工(gōng)期(qī)放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用固定利率，开发(fā)商或购房(fáng)者可(kě)购(gòu)买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开(kāi)发商在项(xiàng)目获批后即可预售房屋。签(qiān)署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定(dìng)金并(bìng)进行预约公(gōng)证，签订合同后定(dìng)金退还。如由于任何(hé)原因不能购买，定金按照德国法律全部(bù)退还。

　　签署购房合(hé)同(tóng)后，购房(fáng)者需支付公证费和土地交(jiāo)易(yì)税，分别(bié)为(wèi)房(fáng)屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德(dé)国(guó)没有(yǒu)规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按(àn)工期支付房(fáng)款的制度(dù)，一(yī)般分(fēn)7笔进行支付，具体支(zhī)付节点、比例(lì)因项目而异(yì)。一(yī)般(bān)来说，支付节点(diǎn)可(kě)分为公证后(hòu)、主体(tǐ)完工、内(nèi)部水暖电路(lù)完工、窗(chuāng)户玻璃(lí)完工、室(shì)内清(qīng)洁及墙(qiáng)面(miàn)完工、地板(bǎn)完(wán)工、全部(bù)完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面(miàn)，购房者(zhě)可在支付房款前申请房贷，房贷(dài)利(lì)率采用固(gù)定利率，银(yín)行按施工(gōng)节奏分多(duō)次发放贷款，每笔贷(dài)款给(gěi)予购(gòu)房者(zhě)一(yī)定使用(yòng)期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险(xiǎn)公司针对(duì)期房设计了(le)两种保险(xiǎn)，保险的功能是当房屋出现重大延期(qī)或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保(bǎo)险公(gōng)司保证开发商赔偿或(huò)修复，开(kāi)发商破产，由保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司负责相应(yīng)赔(péi)偿。保(bǎo)险由开(kāi)发商或购房(fáng)者购(gòu)买。

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付(fù)

　　英国预(yù)售制设有10％定金保险保护机制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严格(gé)监管(guǎn)。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均有一名律师(shī)，负责沟通期房(fáng)交(jiāo)易中(zhōng)的房产、资金、合(hé)同等各个环节，各环(huán)节内(nèi)容(róng)确认(rèn)无误后签订(dìng)首付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设(shè)置了10％定金保险保护机制，当开发商出现(xiàn)财务、经营问(wèn)题(tí)时，购(gòu)房者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付，而超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付比(bǐ)例(lì)通常为10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要在合同签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环(huán)节，英国采取按工程进(jìn)度(dù)付款的(de)方式，但是交房前付款比例相对较低，一(yī)般会在(zài)合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付(fù)款(kuǎn)比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支付(fù)。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋必须经过(guò)房产公证(zhèng)公司(sī)的检验验收后(hòu)才能(néng)交付，交付后方可按揭(jiē)还贷(dài)。

　　资金监管环节(jié)，英(yīng)国期房预售资金监管极为严格，资(zī)金(jīn)也(yě)由律师监管，在(zài)确(què)认工程进(jìn)度、支付相关款项过程中，由买房律师将资金转给(gěi)卖方律师，卖方律师转给开发商，即资(zī)金在(zài)进入开发商(shāng)账户前(qián)经过两道关口，有利于保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　日本期房交易立(lì)法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金保(bǎo)全措施”，交(jiāo)房前付(fù)款比例(lì)不超房款的20％，开发商违约(yuē)需返还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房(fáng)后按揭(jiē)还(hái)款。

　　立(lì)法方(fāng)面，日本(běn)二(èr)战结束后(hòu)由(yóu)于房屋供给严重失衡，叠加(jiā)法律空白，社(shè)会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本(běn)政(zhèng)府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交(jiāo)易(yì)法(fǎ)》，经多(duō)次修订，目前是唯一一(yī)部规范期房交易(yì)的法(fǎ)律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本《宅地(dì)建物(wù)取引业法》，对购房者支付定金超(chāo)过5％或(huò)超1000万日元的(de)部分，法律要求开(kāi)发商必须完(wán)成定(dìng)金保全措(cuò)施(shī)才可预售。什(shén)么是(shì)定金保全措施(shī)？即买(mǎi)卖双方(fāng)签订购房(fáng)合同时，开发商(shāng)向(xiàng)金融机构或指(zhǐ)定(dìng)保证机构或保险机构(gòu)签订定金保证(zhèng)委托(tuō)合同(tóng)，设置购(gòu)房(fáng)者定金的保证或保(bǎo)险(xiǎn)，并将相应的保(bǎo)证金证明书交付给购房(fáng)者。除定金外，其(qí)他预先支(zhī)付的购房款也受(shòu)该措施保护。若(ruò)开发商(shāng)倒闭导致期(qī)房烂尾，购房者可凭保证金证明书(shū)向金融(róng)机构或保证机构或保(bǎo)险公(gōng)司兑(duì)付，同时，开发(fā)商需向(xiàng)购(gòu)房者赔付违(wéi)约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付(fù)环(huán)节，交(jiāo)房前只需(xū)支(zhī)付最多不超20％的定金(jīn)，签订购房合同后，购房者即可向银(yín)行申请贷款，但(dàn)交房(fáng)后才开始按揭贷款，除定(dìng)金外的剩余房款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方(fāng)资(zī)金由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新加坡期(qī)房购房者违约可返(fǎn)还(hái)相当于3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余款按(àn)工程进(jìn)度支(zhī)付，所(suǒ)有(yǒu)资金进银行(xíng)专(zhuān)门(mén)项目资(zī)金账户，交房后满1年保修(xiū)期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环(huán)节(jié)，新加(jiā)坡开发商有统一的选购(gòu)权合同(tóng)以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进(jìn)一步签订购买合同，不(bù)执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合(hé)同后，购房者需支付15％的首付及印花(huā)税(shuì)，同时购房者(zhě)向银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付(fù)上，新加坡期房同样采取按(àn)工程进度付款的(de)方式，《发展商(shāng)条例》对期房付款流(liú)程(chéng)做了统(tǒng)一(yī)详细规定，要求所(suǒ)有开发(fā)商遵守，支付节点(diǎn)一般(bān)为(wèi)合同签订后、地基完工、框(kuāng)架完工、管道门窗等完(wán)工(gōng)等，支付比(bǐ)例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭(jiē)贷款也依照(zhào)工程进度放(fàng)款(kuǎn)，月供(gōng)在此过程(chéng)中(zhōng)随着(zhe)放出(chū)贷款(kuǎn)的增加(jiā)而(ér)增加，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，购房者(zhě)的订(dìng)金(jīn)与付款会存入银行专门的项目(mù)资金(jīn)账户，账户(hù)资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年的(de)房(fáng)屋保修期，此后购房者支付15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产到了政策出手临界点，重点是保交楼和(hé)房(fáng)企重组(zǔ)。一方面(miàn)，加(jiā)大对(duì)刚需和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部(bù)停贷(dài)现(xiàn)象，重点(diǎn)是保交楼保复工保民生(shēng)，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从现在起，对还在正常运转的房企(qǐ)包括民营企业(yè)，加大支持(chí)力度，由优质房企牵头并购重组整个行业，为每个(gè)房企配套AMC和财团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充(chōng)分估计形(xíng)势复杂性和人性复(fù)杂性，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企债务、恢(huī)复市场信心以及(jí)长(zhǎng)效机制。长(zhǎng)效机(jī)制四大关键(jiàn)是推(tuī)动城市群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。定金环节，建立(lì)开(kāi)发商违(wéi)约(yuē)后定金保(bǎo)护(hù)机(jī)制，如将已(yǐ)支付定金冻结至(zhì)房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签(qiān)订合同环节，鼓(gǔ)励保险公司介(jiè)入，为房屋重大延期以及重大(dà)缺(quē)陷等情(qíng)况提供充(chōng)分(fēn)的保障。余款支付环节，建立按工程进度付款机制或(huò)交房(fáng)后(hòu)按(àn)揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购房者(zhě)的权益。资(zī)金(jīn)监管环节，引入独立(lì)于开发商(shāng)、银行的第三方资金(jīn)监管机构，或由政府相(xiāng)关部门(mén)直接监管，以此(cǐ)防止资金挪用现(xiàn)象。交(jiāo)付环(huán)节，建立(lì)商品房保修期制度。保修期内，开发商应对(duì)房(fáng)屋质量问题全权负责、免费维修(xiū)，购房者(zhě)在保修期结束后支(zhī)付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是(shì)权(quán)宜之计(jì)，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房(fáng)民众不公平(píng)的预售制已(yǐ)经过时(shí)了(le)，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现房(fáng)销售。另一方面(miàn)，取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手段，而是所见即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本(běn)最实质的保障，这样将极大的(de)提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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