导读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国(guó)地产步(bù)入(rù)大(dà)分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十(shí)年是中(zhōng)国房(fáng)地产(chǎn)市场黄(huáng)金(jīn)二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销(xiāo)售面积超15亿平(píng)，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近(jìn)年地产持续(xù)低景气，有关(guān)中国地产是(shì)否(fǒu)过剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文(wén)试图厘清中国城镇(zhèn)存量住宅(zhái)真实情况(kuàng)，据此判断中国(guó)未来(lái)地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存量极度(dù)过(guò)剩(shèng)，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露(lù)全国(guó)有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七次人(rén)口普(pǔ)查(chá)调(diào)查数据显示城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06做出贡献，做出贡献与作出贡献的区别在哪间。市场陷入(rù)怀疑，中国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实上住建部披(pī)露的近(jìn)6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中(zhōng)还包括大量城(chéng)镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中国(guó)城(chéng)镇居民人均住(zhù)宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，但居住(zhù)舒适不是(shì)人均(jūn)一(yī)间(jiān)房所能满(mǎn)足，它与房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因(yīn)素密切相(xiāng)关。中(zhōng)国(guó)的人均住宅(zhái)间数较发达国家还有(yǒu)很大(dà)差距。人均住宅间(jiān)数大于1同样(yàng)不意(yì)味着中国(guó)住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户(hù)均1套房，其中每(měi)户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中国(guó)家庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅(zhái)套数、商品(pǐn)住宅占(zhàn)比和城镇家(jiā)庭户数，计算出城镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测算(suàn)结果显(xiǎn)示(shì)，目前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为(wèi)商(shāng)品住宅。若期(qī)房顺利交(jiāo)付，直(zhí)至2024年(nián)，中国每(měi)户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味(wèi)着户(hù)户有房(fáng)，然而事实上(shàng)中国住宅市场(chǎng)供需并不平(píng)衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是(shì)因(yīn)为户(hù)均一套房(fáng)无(wú)法满足流动人口的租(zū)赁和置业需求。全国(guó)总人(rén)口的近三(sān)成(chéng)都是流动人口，流动人口会选择在(zài)大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家(jiā)买(mǎi)房(fáng)，从而产生了额(é)外(wài)的住宅需(xū)求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四大(dà)新增(zēng)需求动力(lì)。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)规(guī)模缩小，一(yī)人户(hù)、两人户占比(bǐ)不断(duàn)增(zēng)加，导致家庭(tíng)户数增多。小家庭化(huà)趋势将延续，带来新户购(gòu)房需求增(zēng)长。

　　第二(èr)，经(jīng)济板块的分化日益明显，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸引着(zhe)人口(kǒu)流(liú)入，人口净迁入城市的新增住(zhù)宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭(tíng)住在2000年以(yǐ)前建成的住宅中(zhōng)，涉及(jí)超(chāo)9000万家(jiā)庭、81亿平方(fāng)米的住(zhù)宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造势(shì)在必(bì)行(xíng)。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积均(jūn)较发达国家(jiā)有着不(bù)小差距(jù)，“住上更大房子(zi)”的改善性需求正在不(bù)断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代(dài)而非(fēi)停滞期。

　　如(rú)果(guǒ)说(shuō)过去(qù)二十年是中(zhōng)国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多(duō)体现为(wèi)住宅供给存在不足，这是过(guò)去二十(shí)年房价快速上涨基石。那么当(dāng)下(xià)房(fáng)地产大(dà)分化时代已至，大(dà)分化时代下地(dì)产(chǎn)矛盾(dùn)则(zé)更多体现在住宅(zhái)质(zhì)量供需冲(chōng)突。

　　地(dì)产大分化必将体(tǐ)现在不同能级城(chéng)市之间，不同区域(yù)板块之间，不(bù)同品(pǐn)质住宅之(zhī)间(jiān)。

　　目录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全国已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发(fā)热议。从2月以来，各(gè)大(dà)城市二手房(fáng)挂牌量突然激(jī)增，引发一阵二手房的“抛(pāo)售潮(cháo)”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国(guó)的房子(zi)是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供给过剩，还是供需(xū)平(píng)衡(héng)，或是仍然存在(zài)不足？可惜(xī)由于住宅存量(liàng)数(shù)据并(bìng)未公布(bù)，我们无法(fǎ)直接知晓(xiǎo)具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测(cè)算出中国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有(yǒu)住宅套数，回答当前(qián)的房子是否真的过剩了？据此判(pàn)断未来房地产市场会如何(hé)发展。

　　一(yī)、如何有效(xiào)观察中国户(hù)均拥有住宅数(shù)量

　　（一(yī)）中国(guó)住宅数量过(guò)剩(shèng)的(de)直观判断站不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾害综(zōng)合风险(xiǎn)普查工(gōng)作(zuò)情况为(wèi)主题的(de)新闻发布会上，负责人对外披(pī)露：“住宅城乡建设行业获(huò)取(qǔ)了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据(jù)以及80多万处市(shì)政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，平均每栋建筑(zhù)住不(bù)到(dào)3人，住宅市场看似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋数(shù)计算的城(chéng)镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼(lóu)、写字楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的算下(xià)来，住(zhù)宅(zhái)占比并不大。

　　第七次(cì)人口(kǒu)普查数据公(gōng)布(bù)了中(zhōng)国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居(jū)民(mín)人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大(dà)于(yú)1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平(píng)不仅与房间数量有(yǒu)关，更(gèng)与房(fáng)屋质量、居住面积(jī)、配套设(shè)施等因素密(mì)切(qiè)相关。单单从(cóng)人均住宅间数不能完(wán)全反映出城(chéng)镇居民的(de)居住水平(píng)。

　　中国主要(yào)是以家庭为单(dān)位购买成套(tào)住(zhù)宅，一套设施齐全的住宅才是城(chéng)镇居民(mín)宜(yí)居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住(zhù)宅的测(cè)算思路、数据和方法

　　中国(guó)城镇(zhèn)居民住(zhù)宅主要分(fēn)两大类，一(yī)类是商品住宅，另一类是保障房、原公(gōng)有住宅、自(zì)建房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接(jiē)公布城镇住宅数量。居民住(zhù)宅相关数据有两处可以直接(jiē)公(gōng)布，一是每(měi)年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住(zhù)宅来源（人口(kǒu)普(pǔ)查数据(jù)）。计(jì)算中国居民户(hù)均(jūn)住宅数量，我(wǒ)们主要用(yòng)到(dào)上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量极少，可忽略不计。估算城(chéng)镇居民户均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年(nián)以来每年商品住宅销售套数相加，我们就能(néng)够得(dé)到当前商品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据(jù)城镇居(jū)民拥有的商品(pǐn)住宅和非商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)比例(lì)，推算(suàn)得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥有的商品住宅总数除以家庭户数(shù)，我们就能够得到城(chéng)镇户(hù)均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具(jù)体计算(suàn)公式(shì)如(rú)下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住(zhù)宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有1.02套(tào)房(fáng)

　　中国(guó)住宅存量到底有多少，目前缺乏一(yī)个准确统计(jì)。我(wǒ)们利用既有统计数(shù)据，大致测算得到(dào)中国(guó)存(cún)量房地(dì)产套数(shù)，并(bìng)进一步(bù)推(tuī)算中国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一(yī)）中国(guó)商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期房为主，从(cóng)2019年开始，新(xīn)房销售中期房占比近9成。本(běn)文去除(chú)商品(pǐn)住(zhù)宅累计(jì)销售套(tào)数(shù)里的期房(fáng)销售，得(dé)到(dào)商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数(shù)=截止到2022年商品住宅(zhái)累计销售套(tào)数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的期房(fáng)销售(shòu)额(é)。

　　主流房(fáng)企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装(zhuāng)修(xiū)的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户(hù)数(shù)，算(suàn)出：

　　（三）目(mù)前中国(guó)城镇家庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有0.54套商品(pǐn)现房住(zhù)宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普(pǔ)数(shù)据显示中国城镇(zhèn)居(jū)民的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅(zhái)。其中(zhōng)自建住宅(zhái)占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他住(zhù)宅和购买二手房都是(shì)商品(pǐn)住宅，因此将(jiāng)租(zū)赁其他住宅、购买商品(pǐn)住宅与购买(mǎi)二手房加(jiā)总，得(dé)到(dào)商品住宅占居民(mín)所(suǒ)有住宅的(de)比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为过去十年变化(huà)幅(fú)度的(de)20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年商品住宅的(de)实际变化比(bǐ)例，从而我们估(gū)算出2022年商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均每户(hù)城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇家庭(tíng)拥(yōng)有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付(fù)使用，到2024年(nián)，中国平均(jūn)每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户(hù)均一套房的三点含义(yì)

　　既然城镇居民已经达到了户均一套(tào)房(fáng)的程度，“户户有(yǒu)房”是(shì)否意(yì)味着中国(guó)城镇(zhèn)化(huà)进展(zhǎn)终(zhōng)结，甚至(zhì)意(yì)味着中(zhōng)国地(dì)产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房(fáng)并不(bù)意味着住(zhù)宅市场供需平(píng)衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居民(mín)换房等因素产生的(de)住宅需求。因此，成熟房(fáng)地产市(shì)场的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际(jì)经(jīng)验来(lái)看，美国、英国和(hé)日(rì)本的住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户(hù)比最(zuì)高，为1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚(gāng)好一(yī)套房，就(jiù)会(huì)造(zào)成人口净流入地的住宅市场供(gōng)不(bù)应(yīng)求，造成房价或(huò)房租迅(xùn)速(sù)上涨。

　　七(qī)普指(zhǐ)出(chū)中国(guó)的流动人(rén)口(kǒu)3.76亿，省内流动人(rén)口和省际流动人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家县(x做出贡献，做出贡献与作出贡献的区别在哪iàn)城买(mǎi)房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城(chéng)乡(xiāng)人(rén)口(kǒu)流动调查数据显示(shì)，在上海、杭州以及南京工作的流动人口(kǒu)在老家(jiā)拥有住(zhù)宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资(zī)吸引打(dǎ)工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会占据两套房，在高房价的大城市租赁一(yī)套房，在(zài)房价较(jiào)低的县城购(gòu)买一套房。所以(yǐ)说户均一套房无(wú)法满足庞(páng)大流动人口的租赁与(yǔ)置(zhì)业需(xū)求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中依然(rán)有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户(hù)城(chéng)镇居民(mín)住宅(zhái)是2000年(nián)以前建成(chéng)，其中(zhōng)又有11.6％住宅(zhái)年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑结(jié)构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大(dà)等(děng)问题，如(rú)电线老(lǎo)化、管道等基础设施陈旧，给住(zhù)户(hù)的生活带来了很大(dà)的不便和安全隐患，并且居(jū)住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅面积(jī)占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的(de)家(jiā)庭没有独立卫浴和厨(chú)房。这类上世纪修建的老(lǎo)旧小区很难满足现代生活(huó)需求，在未来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室(shì)，户型偏(piān)小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城(chéng)市家庭(tíng)住宅户型更小(xiǎo)，当然这与城市土(tǔ)地资(zī)源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是未来地产的需求驱动(dòng)力

　　根据七普数据(jù)测(cè)算(suàn)，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农民带房进城和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存(cún)量(liàng)总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半(bàn)的(de)家庭(tíng)人均住宅建筑面积小于(yú)均值，近4成家(jiā)庭人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅建筑面积不足19平方(fāng)米，不及(jí)全国人(rén)均水平的(de)一半。若(ruò)去除(chú)20％的(de)公(gōng)摊，可使用的住宅面积仅为15.2平(píng)方米(mǐ)。上海(hǎi)市将人均住宅建筑(zhù)面积低于15平(píng)方米的家庭界定为(wèi)住宅存在困难，若(ruò)按这个标(biāo)准算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住(zhù)宅(zhái)困难(nán)问(wèn)题。

　　若人均可(kě)使用住宅面积为(wèi)40平，即(jí)人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积为50平(píng)，只考虑(lǜ)家(jiā)庭户人数，需(xū)要住宅总量约(yuē)390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比(bǐ)发(fā)达国家人(rén)均住宅面(miàn)积(jī)，美国为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国(guó)的人均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不(bù)大。但(dàn)若去除公摊面积后，中(zhōng)国的(de)人(rén)均(jūn)可(kě)使(shǐ)用面(miàn)积为31.56㎡，这一(yī)差距将变(biàn)得明(míng)显。

　　若(ruò)考虑约(yuē)1.4亿的(de)集体(tǐ)户(hù)人口，所需要的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户(hù)均已然1套房(fáng)，未来地产还会有需求么？

　　我们(men)测算(suàn)得到(dào)中国城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已经户户(hù)有房。即便如此，中国(guó)人口静态结构和动态(tài)趋势(shì)演绎，决定了中国未来地产(chǎn)仍有需求释放(fàng)。户(hù)均1套住宅(zhái)现实之下，中国未来城(chéng)镇住宅需求主要来自于(yú)四个方(fāng)面。

　　第一(yī)，户(hù)均人口缩小，家(jiā)庭户数(shù)增多，新(xīn)户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人(rén)口数(shù)不断下(xià)降，六(liù)普显示城镇户(hù)均人口(kǒu)规模(mó)为2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇户均(jūn)人口(kǒu)规模为2.62人(rén)/户(hù)，一人(rén)户、二人户的占比明显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋势(shì)将继续延续，导(dǎo)致(zhì)户数会因户(hù)均人口规(guī)模的缩小(xiǎo)而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致(zhì)经济发展带来的新增(zēng)住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块的(de)分(fēn)化日益明显，资源和生产(chǎn)要素逐步向经济(jì)带(dài)、都市圈(quān)中心城市流入，区域经(jīng)济(jì)资源(yuán)分配的再集中吸引着人口流入(rù)。人口迁移(yí)势必涉及(jí)到买(mǎi)房租房，给迁入地住宅市场带来(lái)新(xīn)的增量(liàng)。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其(qí)人(rén)口(kǒu)增长主要受益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需(xū)求依然庞大。

　　从(cóng)2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最多(duō)。自建房(fáng)家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和(hé)（27.1％），再加上其(qí)他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建(jiàn)造(zào)时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间(jiān)新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新增住(zhù)宅需求中，有7成家(jiā)庭购买了商品(pǐn)住宅(zhái)。租房、购(gòu)买经济适用(yòng)房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅的占比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面(miàn)积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭(tíng)约9000万户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质量低、基础设(shè)施配套(tào)差、没(méi)有或少(shǎo)有物(wù)业(yè)管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的改(gǎi)善性需求(qiú)有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房(fáng)子(zi)”的(de)改善性需求(qiú)还将(jiāng)有所(suǒ)增加。

　　刚需(xū)购(gòu)房受限于资(zī)金，倾向于中小户(hù)型。已有住宅(zhái)家庭希望提(tí)高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年(nián)底的中央经(jīng)济工作(zuò)会议明确(què)指出支持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住(zhù)宅因素，中国的(de)人均住宅间数较其他国家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒(shū)适度与(yǔ)经济水平有着密切(qiè)正向联系。随(suí)着经济发展(zhǎn)水平的提(tí)高，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数(shù)与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给(gěi)存在不足(zú)，供需出现错(cuò)配，这是(shì)过去二十(shí)年房(fáng)价快速(sù)上涨基石。那么未(wèi)来将是住宅(zhái)质量的(de)供需冲突。房地(dì)产大分(fēn)化(huà)时代已至，这种(zhǒng)分(fēn)化不单局(jú)限于城市能级之间差异，优质(zhì)小区和老旧二手房之间的差异(yì)也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的(de)是人，并不是针对住宅，因(yīn)此可能(néng)存在统计偏差。商品住宅占比实际值(zhí)可能偏低，其增速(sù)可(kě)能超(chāo)预期。

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