“现(xiàn)在的房地产很难再出现像过去十(shí)年(nián)的系统性行情。”思睿集团合伙人、首席(xí)经(jīng)济学家洪(hóng)灏(hào)向《红(hóng)周刊》表示，房地产行业分化的愈加明显，让机构和投资者(zhě)的关注度从板(bǎn)块向单个(gè)标的转移。上海利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬向《红周刊》指出，从行(xíng)业(yè)来看，无论(lùn)是业(yè)绩，还是估值，房(fáng)地产都已经双杀到了(le)最(zuì)底部，而且(qiě)是反复地(dì)杀到(dào)了底(dǐ)部，再往下的空间已(yǐ)经不大(dà)了。

　　三(sān)道红线(xiàn)等指标(b菜鸟没有扫码出库直接拿走有什么影响手机上怎么搞iāo)

　　成(chéng)挖掘(jué)个股(gǔ)阿(ā)尔法重(zhòng)要参考(kǎo)

　　那么如(rú)何寻找房地产个(gè)股的阿尔法呢？

　　洪(hóng)灏(hào)提(tí)醒，在(zài)房地产(chǎn)赛道(dào)中进行选择，需要非常小心，避(bì)免(miǎn)选了半天(tiān)，标(biāo)的公司出现爆雷的情(qíng)况。除此之外，洪灏指出(chū)，需(xū)要满(mǎn)足(zú)以下三个基准(zhǔn)：有大的国资(zī)背景的、杠杆(gān)率较(jiào)低的、此前没有(yǒu)踩过红线(xiàn)的。

　　他(tā)还表示，如果关注一下今年(nián)房地产的开发(fā)资金来源(yuán)，可以发现，其实银行的信贷倾(qīng)向是不太愿意给房(fáng)企(qǐ)贷款的，房企的主要(yào)资金来源来(lái)自新(xīn)盘的销(xiāo)售(shòu)。但(dàn)今年新房的销售情况(kuàng)相较一(yī)般。再关注一(yī)下，哪些房(fáng)企能从银行拿到钱，其(qí)实(shí)主要还是那(nà)些有(yǒu)国企背景(jǐng)的房企，民营房企相(xiāng)对比较困(kùn)难，所以(yǐ)整个(gè)行业出现了一个(gè)很明(míng)显的分化，无论是在销售(shòu)，还是融资等(děng)各个(gè)方面都(dōu)非常明显(xiǎn)。现在有国资背景的房企在资本市场(chǎng)表现(xiàn)相(xiāng)对较好(hǎo)，但没有国资(zī)背景的民(mín)营(yíng)房企(qǐ)股价(jià)大多(du菜鸟没有扫码出库直接拿走有什么影响手机上怎么搞ō)表现很一(yī)般。

　　陈昊扬(yáng)则向《红(hóng)周(zhōu)刊》表示，在房地产行业内(nèi)，我(wǒ)们的逻辑是，“寻找最后的赢(yíng)家”。而具体到如何挖掘，我(wǒ)们会特别(bié)重视企(qǐ)业的成本优势，更具体一(yī)点，就是(shì)它的净借(jiè)贷(dài)水平（净负债(zhài)率）是不是行(xíng)业内(nèi)的(de)最(zuì)低水平(píng)；利润率是(shì)不(bù)是(shì)行业内(nèi)最(zuì)高的；融资成本是否是(shì)行(xíng)业内最低的；建安成(chéng)本是否也是(shì)业内(nèi)最低的；这些都是我们看重(zhòng)的一(yī)家房企的(de)综合(hé)成本。

　　需要(yào)注(zhù)意的是(shì)，能够同时满足上述(shù)条件的房企(qǐ)并(bìng)不多。即(jí)便是在国央企(qǐ)中，仍有部(bù)分房(fáng)企(qǐ)出现了(le)“三道红(hóng)线”的“踩线”情况，且有逐渐恶化的趋势。以A股为(wèi)例，《红(hóng)周刊》根(gēn)据Wind数据整(zhěng)理(lǐ)发现，截至2022年末，天(tiān)房发展(zhǎn)、陆家嘴、格(gé)力地产(chǎn)、西藏(cáng)城投(tóu)、中交地产(chǎn)、中国(guó)武夷等国央(yāng)企“三道红线(xiàn)”全踩。

　　除此之外，城建发展、京(jīng)投发展、光明地产、云南(nán)城投、首开股(gǔ)份、珠江股份、城投控(kòng)股等国(guó)央企房企也踩了“三道红线”中的两条。

　　2022年激进扩张房(fáng)企

　　需警惕(tì)其重蹈覆辙

　　不难看出(chū)，即便是(shì)有着较稳健(jiàn)特色的国(guó)央企房企，其财务(wù)指(zhǐ)标称(chēng)得上(shàng)完全(quán)健康的仍(réng)是少数。而更(gèng)加值(zhí)得注意的是，在2022年，不少国企(qǐ)，甚至地方(fāng)国企开始大举(jǔ)扩张。而这无疑又进一步(bù)考验(yàn)着国央(yāng)企的(de)资金链情况。

　　对房企(qǐ)而言，扩张速度的张(zhāng)弛有(yǒu)度尤为重要，节奏把握准确，有助于房企储备优质“弹药”；但过于(yú)乐(lè)观的预(yù)判未来市场(chǎng)，以及过于激进的扩张拿(ná)地节奏也有可能让房企(qǐ)重蹈(dǎo)此前的(de)高杠杆覆辙。

　　陈昊(hào)扬以其配置的(de)一家(jiā)房企进行举(jǔ)例，它(tā)从2018年(nián)开(kāi)始到2021年，连(lián)续4年的净借贷比例都维持在33％左(zuǒ)右(yòu)，完(wán)全没(méi)有(yǒu)增加杠杆(gān)比例。而到2022年，这家房企明(míng)显感觉到机会来了(le)，其开(kāi)始在一线城市(shì)进行大举拿地，净负债率也由(yóu)此前的33％左右(yòu)水准提高到45％左右，涨了(le)接(jiē)近三分之(zhī)一。与此(cǐ)同时(shí)，该(gāi)房(fáng)企新购入地块(kuài)也实现(xiàn)了(le)快速的开盘(pán)利用率，预计今(jīn)年会有更(gèng)多(duō)的楼盘入市。像(xiàng)这类(lèi)企(qǐ)业就符合“最后(hòu)的赢(yíng)家”的特点。一(yī)方面，在于(yú)它本身(shēn)储备(bèi)了很多弹药，去年拿地超1000亿元，且其中一半在一线城市，另外一(yī)半(bàn)也主要集中在强(qiáng)二(èr)线和二线城(chéng)市；另一方面，它的扩(kuò)张是有(yǒu)节制地扩张。

　　陈(chén)昊(hào)扬同(tóng)样提(tí)醒道(dào)，与之相(xiāng)反，有些房企的扩张(zhāng)速度让人感觉又回到(dào)了2016年、2017年，或者说(shuō)看(kàn)到了2016年～2020年期间扩张的民营企(qǐ)业的影子。虽(suī)然说，见到机会时要(yào)出(chū)手，但(dàn)出手的章(zhāng)法仍要小心，如果(guǒ)负(fù)债(zhài)率扩张得太快，但未来的两(liǎng)年市场没有想(xiǎng)象得那么好，可(kě)能会重蹈覆辙。

　　那么如何来(lái)衡(héng)量一家房企的扩张速(sù)度是否激进(jìn)？陈昊扬向《红周(zhōu)刊(kān)》表(biǎo)示，主要还是(shì)看房企的净负债率(lǜ)水(shuǐ)平，在我看来，这个比(bǐ)例(lì)如果超过60％，就是扩张得过(guò)于快速了。

　　不难看出，这一标(biāo)准要比“三(sān)道红线”对(duì)房企的净(jìng)负债率(lǜ)要(yào)求不得高于100％要更加严(yán)格。陈(chén)昊(hào)扬解释，当前(qián)房地产行业的复(fù)苏速度并没有那么快，所以(yǐ)要规避(bì)公司净负债率(lǜ)提(tí)高到一个比较危险(xiǎn)的水(shuǐ)平(píng)。

　　《红周刊》对在2022年拿(ná)地较(jiào)积极(jí)的房企梳理(lǐ)发(fā)现，中交地(dì)产、中国金茂(mào)、华(huá)发(fā)股(gǔ)份(fèn)、越秀地产、绿城(chéng)中国、保利发展等(děng)房企2022年净负债率都在60％之上。其中(zhōng)，中交(jiāo)地(dì)产净负(fù)债(zhài)率持续(xù)居高不(bù)下，在2020年至2022年期间，依次(cì)为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与(yǔ)之形成鲜明对比的是，华润置地、中国海外(wài)发展、万科(kē)A、滨(bīn)江集(jí)团、招商(shāng)蛇口、龙湖集(jí)团(tuán)等房企在践行(xíng)较积极的拿地策略的同时，也较好地(dì)控制(zhì)了公司(sī)的扩(kuò)张速度与净负(fù)债(zhài)率水平(píng)（见附表）。

　　滨江集团等个别民营(yíng)房企

　　或具备“最后赢家”的黑马(mǎ)特质

　　陈昊扬指出(chū)，实际(jì)上，他们是以(yǐ)同(tóng)一筛(shāi)选(xuǎn)标(biāo)准(zhǔn)来看国央(yāng)企与民营房(fáng)企，但(dàn)在各维度的实际表现上，国央(yāng)企(qǐ)确实会更胜(shèng)一筹。如国央企的融资成本更低(dī)，融资渠道也更顺畅，能(néng)够做到(dào)想(xiǎng)融(róng)就融(róng)，这样，国央企(qǐ)自然而然就具有天(tiān)然(rán)优势。

　　虽然对比(bǐ)民营房企，机构更加看好国央企，但这也并不意味着，民营企业中就(jiù)没(méi)有“黑马”的存在(zài)。

　　据(jù)《红周刊》梳理发现，仍有(yǒu)少数民营(yíng)房企同样受到机构的青睐。比如，根据2023年(nián)一季报，滨江集团(tuán)的十大流通股东中新进了“中国工商银行股份有限公司－景顺长城(chéng)中(zhōng)国回报灵(líng)活配置(zhì)混合型证券投资(zī)基金(jīn)”“全国(guó)社保基金一一六组合”等(děng)。

　　除此之外，自2021年开始，百亿(yì)私募珠海阿巴马资产管(guǎn)理(lǐ)有限公(gōng)司就长期持(chí)有滨江集团。根据一季(jì)报，该(gāi)资(zī)产公司的(de)几只产品合计持有滨江(jiāng)集团9543万股，约占流通(tōng)A股的3.56％。

　　滨江集团的受青睐，和其自身的基(jī)本面表现存(cún)在(zài)一(yī)定关系。2020年以来(lái)的近三年(nián)时间，房(fáng)地产市(shì)场整体(tǐ)在走(zǒu)“下坡路”，但作为杭州本土房企的(de)滨江(jiāng)集团(tuán)仍是表现出较强的韧劲，2020年以来，滨江集团在业绩表现(xiàn)、销售规模、新增土储、股(gǔ)价表(biǎo)现等(děng)多维度(dù)都表(biǎo)现(xiàn)了较强的增长势(shì)头。

　　业绩方面，2020年(nián)～2022年期(qī)间，滨江集(jí)团扣非(fēi)归母净(jìng)利润依次为21.27亿元(yuán)、29.87亿元(yuán)、37.22亿元；依(yī)次实现同(tóng)比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发(fā)布的2023年一季报，今年一季度，滨江集团更是(shì)实现了扣非归(guī)母(mǔ)净利(lì)润(rùn)5.41亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)134.07％。

　　在房地产“青铜时代”仍(réng)能(néng)保(bǎo)持(chí)自身业绩(jì)的(de)持续增长(zhǎng)，和滨江集团扎(zhā)根杭州的战(zhàn)略布局关系(xì)密切。根(gēn)据2022年年报，滨江集(jí)团有近(jìn)七(qī)成营收来自杭(háng)州地(dì)区，而(ér)在2021年，杭州地区的营收(shōu)比(bǐ)重只占到(dào)近(jìn)六成。近三年持续稳居杭州房企销售排名第一。

　　与此(cǐ)同时(shí)，滨江集团在杭州的土(tǔ)储补充(chōng)同样(yàng)较为积极，根据诸(zhū)葛(gé)找房(fáng)、住(zhù)在杭州网数据(jù)显(xiǎn)示，2020年(nián)、2021年、2022年(nián)在杭(háng)拿(ná)地(dì)金额依次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿(yì)元(yuán)，同样持续稳居杭(háng)州的本土(tǔ)第一。

　　而滨江集(jí)团在杭州的较突出表现，也(yě)让滨江集团(tuán)的房企(qǐ)排名迅速提升。到2023年，滨江集团(tuán)的房企排名(míng)已冲进前十，根(gēn)据中指数据，2023年前4月，滨江集团(tuán)实(shí)现销售额607.3亿元(yuán)，位列房企(qǐ)第九位。

　　值得(dé)注意的是，2020年(nián)至今，滨江集团(tuán)股价翻了超(chāo)一倍(bèi)以上，而近(jìn)期，滨江集团(tuán)更是迎来多家机构的集中调研。滨(bīn)江(jiāng)集团发布公(gōng)告表示，公司于5月10日(rì)接受了信达证券、金(jīn)鹰基(jī)金(jīn)、建信养老、新华养老等18家机构调(diào)研(yán)。

　　产业(yè)链布局重点(diǎn)移至存(cún)量(liàng)赛道

　　机构在(zài)下游家纺、家(jiā)居、物(wù)业觅α

　　实际(jì)上房地(dì)产开(kāi)发只是(shì)房地产产(chǎn)业链上的中游环节，其(qí)上游主要为钢(gāng)铁、水泥、建材、玻纤等材(cái)料供应商(shāng)，而下游应(yīng)用行业主要包括中介(jiè)服务(wù)、家用电器、物(wù)业管理(lǐ)、家居(jū)用品。综合(hé)《红周刊》的采(cǎi)访，房地产开发环节与上游(yóu)材料端(duān)息息相关，新盘开(kāi)工不足(zú)导致上(shàng)游不被(bèi)看好，机构寻觅(mì)个(gè)股阿尔法的思路渐渐移至下游。“中国房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业在进入(rù)存量房时代，所以对地产产(chǎn)业链(liàn)，尤(yóu)其是偏消费属性的(de)家装(zhuāng)家(jiā)居领域，我们(men)相对看好，因(yīn)为居民保有的住房(fáng)规(guī)模越(yuè)来越大，随着时间的增加，内装更新的需(xū)求也会越来(lái)越多。美(měi)国过去的数据充分说明了这一点，在新房销售见顶之后(hòu)，家具消费(fèi)的增长却一直都(dōu)很(hěn)好。对于地(dì)产产(chǎn)业链，我们相对看好和内装相关的行业，例如消费建材、家居装饰(shì)等。”万(wàn)家基金人士(shì)表示(shì)。

　　而(ér)根据《红周刊》对下游细(xì)分中相(xiāng)关赛道龙(lóng)头年内表现的统计，目前暂(zàn)居前两位的都是来自家纺赛道的公司，它们(men)分别是富(fù)安娜(nà)和(hé)水星家纺，特别(bié)是前(qián)者在月线(xiàn)连收七根阳线的基础(chǔ)上，年内迄今涨幅已经逼(bī)近30％。

　　以前者为例，富安娜主要从事纺织(zhī)家居、睡眠家居(jū)、生活类(lèi)产品的研发(fā)、设(shè)计、生产及销售，旗下拥(yōng)有原创“富安娜”“VERSAI 维莎(shā)”“馨而乐”和(hé)“酷(kù)奇智”自有品(pǐn)牌。第一(yī)季度报告显示，报告(gào)期内，富(fù)安娜(nà)实(shí)现营业收入约6.2亿元(yuán)，同比减少7.57％；不(bù)过实(shí)现归属(shǔ)于上市(shì)公司股东的净利润(rùn)约1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从上(shàng)市公(gōng)司一(yī)季报的十(shí)大流通(tōng)股(gǔ)股东来看(kàn)，能够发现该股早已成为基金重仓股(gǔ)的天下(xià)，彼时(shí)包括公募的中欧价值发(fā)现、中欧潜(qián)力价值、工银瑞信灵动价值、宝盈新(xīn)价值和私募的明河2016，都在其中出现(xiàn)，占据了半(bàn)壁江山。需要强调的是，中欧(ōu)的两(liǎng)只(zhǐ)基金都是价值派基金经理曹名(míng)长在管的产品，首季(jì)其(qí)同时(shí)重仓(cāng)的房地(dì)产产业链股(gǔ)票还有金地集团和大亚圣象(xiàng)。

　　对(duì)比而言，前几年曾经风光一时的家居板块(kuài)也因疫(yì)情、消费复苏进程缓慢等多因素一(yī)度沉寂，不过好在困(kùn)境反(fǎn)转露出(chū)曙光，家居板块(kuài)中年内表(biǎo)现最好的是志邦家居。同(tóng)一时间段(duàn)，该股年内(nèi)上(shàng)涨已经(jīng)超过(guò)23％，从业绩来看，无论是营收还(hái)是归母净利润，公(gōng)司(sī)都实现了同比双升。

　　从(cóng)公司(sī)的(de)十(shí)大(dà)流通股股东来看，《红周(zhōu)刊》发现广发基(jī)金(jīn)经理罗(luó)洋慧(huì)眼独具，一(yī)季报中他(tā)管(guǎn)理(lǐ)的广发策略优(yōu)选和广发安(ān)宏回报(bào)均增(zēng)加了持股，而(ér)这两只产(chǎn)品也成为志邦家居十(shí)大流(liú)通股股东中(zhōng)仅(jǐn)有(yǒu)的(de)两只公募。有意思的是，他似乎对于(yú)定制家居类(lèi)标的情有独钟(zhōng)，在另(lìng)一家赛道公司(sī)金(jīn)牌(pái)橱柜中，他管理(lǐ)的全部三只产品均登榜十大流通股股东，其也(yě)成(chéng)为他的独(dú)门重仓(cāng)股。

　　除去家居(jū)家(jiā)纺外，下游(yóu)的(de)物业股也越(yuè)来越被机构所青睐，不过(guò)这类标的大多在香港(gǎng)上市，如何选择(zé)成为难题。对(duì)此，前(qián)述上海公募(mù)基金经理举例分析：“物业服务不是(shì)一个高毛利的行(xíng)业，挣钱很辛苦，我选公司还是希望挣的是(shì)市场化应该挣的钱，以我曾经买的绿城服(fú)务(wù)为例(lì)，它在中高(gāo)端楼盘(pán)占比(bǐ)是(shì)比较高的，每年到期的合同里提价成功率在30％～40％。它能做到滚动的大(dà)部(bù)分项目到(dào)期之(zhī)后，经过两(liǎng)三轮合同(tóng)周期还能做到(dào)产品提价。”

　　“行(xíng)业里真正能做(zuò)到(dào)产(chǎn)品提价的公(gōng)司(sī)很少，因为(wèi)物业公司很容易一开始(shǐ)是挣(zhēng)钱的，后(hòu)面因为(wèi)保安这些固定人(rén)员成(chéng)本的年度增(zēng)长，不过服务(wù)没有特别好，客户没有(yǒu)那么满(mǎn)意(yì)，能做到提价难度是非常大的(de)。但是(shì)该公司能在(zài)业内做到到期之后提价率比较高，这跟它的定位和比较(jiào)好(hǎo)的服务(wù)是有关系的(de)。”他(tā)进一步强调(diào)。

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