5月(yuè)以来(lái)，房地产(chǎn)板块(kuài)个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅(fú)约为2％。而以公募(mù)基金为代表的机构对于这(zhè)一板块已经在悄然布(bù)局。数据显示，以南方和华(huá)夏的(de)两只老牌(pái)ETF基(jī)金(jīn)为例，5月(yuè)9日时所公布的总(zǒng)份额(é)均较4月28日时有小幅(fú)增(zēng)长。根据(jù)基金一(yī)季(jì)报统计，龙头与地(dì)方国企央企获得增(zēng)持，持仓数量(liàng)占流(liú)通股比重增(zēng)幅五只个(gè)股分别为(wèi)华发股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部(bù)回升”

　　行业红利时(shí)代(dài)已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募基金对房地(dì)产的配置(zhì)看，2019年末，公募(mù)所(suǒ)持有的房地产行业(yè)标(biāo)的市(shì)值约1188亿元，占(zhàn)其所持(chí)股票市(shì)值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但公募(mù)所持房地(dì)产公司市值在(zài)股(gǔ)票资产中的占比却断崖式下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步(bù)降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于(yú)出现了三年来的首(shǒu)次回升，年底(dǐ)这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地产(chǎn)行业的(de)持股比例(lì)也同步(bù)回升，从2021年(nián)底(dǐ)的(de)6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年一季度得以延续(xù)。数据(jù)统(tǒng)计显示，公募重(zhòng)仓持(chí)有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别为保利发(fā)展、招商(shāng)蛇口(kǒu)、万科A、华(huá)发股份(fèn)、滨江集(jí)团，持仓市值占板块比重合计(jì)达47.29％，环比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募(mù)对于房地产的投(tóu)资(zī)愈发有(yǒu)集中(zhōng)于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在(zài)公募基金一季(jì)报汇总的重仓股中(zhōng)，房地产板块排名最(zuì)高(gāo)的是保利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排名第二的(de)是招商蛇口，排在(zài)第(dì)78位。而(ér)老(lǎo)牌龙头(tóu)股万(wàn)科A排(pái)在第96位。对比去年四季(jì)报，变化之处(chù)首(shǒu)先在(zài)于几只房地(dì)产龙头股从(cóng)排位上看均有退步，尤(yóu)其(qí)是万(wàn)科最为明显；其次(cì)是金地集团退出百大(dà)之列(liè)。但(dàn)考(kǎo)虑到房地产是复苏(sū)链(liàn)上最后一环，且首(shǒu)季(jì)并非行(xíng)业销售旺季(jì)，其(qí)传导到二级市场乃至机构持仓(cāng)上还需要(yào)时间周(zhōu)期。

　　形(xíng)成(chéng)共识的(de)是，经济圈判断房地产已(yǐ)经进(jìn)入大分化(huà)时代，一(yī)二线城市好于三四线(xiàn)城(chéng)市。而(ér)映(yìng)射到(dào)二(èr)级市场投资上，配置房地产行业轻松收获行(xíng)业贝(bèi)塔的红利(lì)期一去(qù)不返了。“如果按照产业周期(qī)来分(fēn)类，包括房地(dì)产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业，传统认知上没有什么投资机会的(de)。但在(zài)这几年特殊的行(xíng)情里包(bāo)括(kuò)煤(méi)炭、电(diàn)解铝等类似的(de)行业也出现了一些机会，背后的逻辑是供给(gěi)侧发生(shēng)了更大的变化。”一不愿具名的上(shàng)海公(gōng)募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士持谨慎(shèn)乐观(guān)态度：“行业(yè)前几年(nián)17亿～18亿平方米(mǐ)的年(nián)销(xiāo)售面(miàn)积很难再(zài)出现了，2022年光是居民存(cún)款数量增加了15万亿(yì)元。中(zhōng)国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存(cún)量(liàng)地产的更新，也(yě)有近10亿平(píng)方米。需求端还需要有一定的(de)政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员吕功绩也指出：“时至今(jīn)日，无论从城镇化的进程，还是人均住(zhù)房面(miàn)积（接(jiē)近(jìn)30平/人），我国均(jūn)已告别住房短缺时代(dài)，而目前居(jū)民的杠(gāng)杆率和(hé)房价(jià)收入也不支撑(chēng)每年18万亿元(yuán)的(de)销售额，以及过快上行的房价，因而(ér)行(xíng)业(yè)高增的(de)时代已经过去，未来行(xíng)业的需求或将回落，在(zài)此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问(wèn)题（类似2022年的民营地(dì)产爆雷），行业进入到(dào)供给侧出清的过(guò)程。这个过程中，综合竞争力强的公司就能够(gòu)通过(guò)大鱼吃小鱼的方式(shì)，获(huò)得市占率的提升。当(dāng)行(xíng)业需(xū)求见顶(dǐng)回落时(shí)，行业的贝塔已经过去了(le)，但不代(dài)表没有投资机会，机会(huì)在于城市、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应(yīng)到股(gǔ)票投资，就是(shì)强竞争力公司的阿尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或许(xǔ)也(yě)是基(jī)于这样的(de)认识转变，精耕细作(zuò)个股成为公(gōng)募(mù)乃至整体机构的务实之(zhī)举。

　　机构配置房地(dì)产“风物(wù)长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房地产(chǎn)指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具(jù)体的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万(wàn)房地产(chǎn)板块(kuài)个股，在纳入统计的124只房地产(chǎn)类(lèi)标的股中(zhōng)，本月以来实现股价上涨的(de)达到(dào)了81家。

　　其中，上述(shù)时(shí)间(jiān)段恰好排(pái)名(míng)前(qián)五的公(gōng)司(sī)月(yuè)内涨(zhǎng)幅超过(guò)了10％，它(tā)们分(fēn)别是(shì)上实(shí)发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名第(dì)一的上实(shí)发(fā)展，五一假期归来后日(rì)成交(jiāo)量(liàng)明显放大，4日(rì)、5日连续两个交易日收出涨停。从该股(gǔ)的基本(běn)面来(lái)看，上实发展的主营业务为(wèi)房地产开发(fā)与经(jīng)营。公司的(de)主要产品及服(fú)务为房地产销售、房地产租赁、物(wù)业(yè)管理(lǐ)服(fú)务、工程项目(mù)、酒店经营。从(cóng)业绩数(shù)据来看，2022年，其实现营业(yè)收(shōu)入(rù)52.48亿(yì)元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营(yíng)业总收(shōu)入27.87亿(yì)元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大(dà)流通股(gǔ)股(gǔ)东来(lái)看，各类机构都有对其(qí)布(bù)局的例(lì)子(zi)。以3月31日时的首(shǒu)季(jì)十大流通股股东来看， 具体包(bāo)括公募的上银(yín)基金、私募(mù)的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城(chéng)资产管理(lǐ)公(gōng)司等都跻身(shēn)前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名第二(èr)的浦(pǔ)东金桥也(yě)是上海本地房企(qǐ)，其第一季(jì)度的收入利润规模大幅(fú)度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情(qíng)时代出租率(lǜ)复苏至近年来最(zuì)高，另一方面则是(shì)公(gōng)司拿地结(jié)算持续性向好，从数字(zì)上看，一季度新(xīn)增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向(xiàng)好背景下，自然也吸引了知名(míng)机构(gòu)在(zài)其中持续驻足。从第一季(jì)度十大(dà)流通股(gǔ)股东(dōng)来(lái)看，知名私募高毅(yì)邓晓峰的两只产品依(yī)然在前(qián)十中，这(zhè)也是连续第三个季度他有的(de)两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜单(dān)中还(hái)有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还(hái)小幅增加了持(chí)股。

　　除(chú)去上(shàng)述两家(jiā)上海区域(yù)性(xìng)地(dì)产公司外，荣安(ān)地产则(zé)是(shì)主要布局在深圳的(de)地产公司，一季报交出的也是一(yī)份报喜的成绩单：首(shǒu)季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿(yì)元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东(dōng)的净利(lì)润6.48亿(yì)元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周(zhōu)刊》注意到(dào)两(liǎng)只公募指基首季新杀入(rù)十大流(liú)通(tōng)股股东(dōng)行列。具(jù)体说来， 南网络上说的310什么意思，网络上说的310什么意思啊方中(zhōng)证(zhèng)全指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富(fù)国中证指数1000增(zēng)强(qiáng)则(zé)排名第九位，此外联(lián)袂出现(xiàn)的机构还(hái)有QFII高盛国际(jì)和私募(mù)迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全(quán)球(qiú)基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大幅降温，优(yōu)质土地供(gōng)给较多（券(quàn)商测算对应潜在毛(máo)利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝(jué)大多数房(fáng)企受(shòu)限于(yú)信用问题或者资金紧张没法拿(ná)地，龙(lóng)头房(fáng)企趁(chèn)机获取(qǔ)低成本土地，龙头房企(qǐ)的(de)拿(ná)地力度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基(jī)本在30％以上；从融资(zī)上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而其(qí)他(tā)房企的净负债率普遍(biàn)都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从(cóng)融资成本看，龙头房(fáng)企(qǐ)的(de)融资成(chéng)本(běn)不断(duàn)下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙(lóng)头房企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强调的是(shì)，在当前中特估(gū)的浪潮(cháo)下，央国(guó)企(qǐ)地产股或存在发展(zhǎn)的大好机会(huì)。中(zhōng)信证券(quàn)指出：“房地(dì)产行(xíng)业的结构性机会依然存在，少部分公(gōng)司尤(yóu)其是央企(qǐ)占据(jù)显(xiǎn)著优(yōu)势，其主要又体(tǐ)现为库存的(de)优势。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资成本，优质的开发资源和良好的不(bù)动产(chǎn)资产(chǎn)运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央(yāng)企相(xiāng)较(jiào)于民(mín)营(yíng)地产公司也是更有优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土地资源债权债务关系等问题，市场对民营房(fáng)开企业的资产会(huì)有更多担(dān)忧和质疑，所以(yǐ)在这(zhè)一(yī)轮行业(yè)出清的过(guò)程(chéng)中，央(yāng)国企(qǐ)相较于民(mín)企来说估值的(de)修(xiū)复更明(míng)显。中(zhōng)特估的角度从中长期的维(wéi)度看，行业的逻辑在(zài)于集中度提(tí)升后(hòu)，行(xíng)业进(jìn)入高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段，具备较快速发展阶段更稳定且可(kě)预期的盈利(lì)和现(xiàn)金流创造(zào)能力，以此带(dài)来估值(zhí)中枢的(de)提升，应该关(guān)注估(gū)值相(xiāng)对较低，企业自(zì)身资(zī)产的(de)质(zhì)量好、运(yùn)营能(néng)力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的概(gài)率比较低，行业内部将出现分化，要关注将受(shòu)益于行业集中度提升的头部公司。”星石投(tóu)资(zī)首(shǒu)席研(yán)究(jiū)官(guān)方(fāng)磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保利发展、招商(shāng)蛇口等国资背景龙头(tóu)前途(tú)更为光明。不过国投瑞(ruì)银基(jī)金投资部副总监綦傅鹏(péng)表示(shì)：“需要客(kè)观地去持续观(guān)察国(guó)企(qǐ)央企(qǐ)在三个(gè)方面是否可以维(wéi)持，首先是融资成本保持低位，其次是销售份额持续提(tí)升，再次是拿地份(fèn)额(é)持续(xù)提升。”

　　复(fù)苏速度(dù)缓(huǎn)慢

　　机(jī)构(gòu)需要多给一(yī)些耐心

　　而(ér)《红周刊》也(yě)根据房企一季报(bào)梳理发(fā)现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋(qū)明显，保(bǎo)利发展、滨江集(jí)团等房企营收、净利(lì)均(jūn)实现了业绩的回正，甚至是(shì)较大(dà)增速的增长。而(ér)这些(xiē)公(gōng)司也(yě)是机构的重仓对(duì)象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊(kān)》分(fēn)析表示，业(yè)绩出(chū)现(xiàn)明显(xiǎn)改(gǎi)善的房企(qǐ)，主要是因(yīn)为过去两三年时(shí)间，尤其是在(zài)2021年下半年民(mín)营房企不怎(zěn)么(me)投资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且(qiě)主要集中在(zài)核心(xīn)城市，投资力度较大。投资的驱动能够推动房企销售业绩的(de)增长，从(cóng)而在(zài)2023年一季(jì)度市场恢复但(dàn)仍处于调整的(de)过程中，能够保(bǎo)有(yǒu)一(yī)个正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不过张(zhāng)宏伟同时(shí)也(yě)提(tí)醒表示(shì)，在房地产的复苏过程中，还面临(lín)着一些不(bù)确定性。其实(shí)整个市场(chǎng)从四月份开始又(yòu)在往下掉。除(chú)了杭(háng)州、成都等极个(gè)别(bié)城(chéng)市四月(yuè)环比三月相对表(biǎo)现较好之(zhī)外(wài)，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大多数城市都出现环(huán)比下滑的情况。而现(xiàn)在五月的(de)市场表现也不(bù)太乐观。按(àn)照现(xiàn)在的经(jīng)济状(zhuàng)况、收入(rù)情况，以(yǐ)及市(shì)场(chǎng)的去库存压力、企业的资金面压力(lì)，可能(néng)会出(chū)现，到六(liù)月份房企为了半(bàn)年报(bào)冲业(yè)绩出现市场的(de)短期反弹外的一(yī)个市场乏力现象。也(yě)就(jiù)是说，第二季度(dù)、第(dì)三季度增长不确定性(xìng)的压力仍(réng)旧较大。

　　上(shàng)海利(lì)檀投资董(dǒng)事长陈昊(hào)扬也向(xiàng)《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产以(yǐ)及其(qí)上(shàng)下游产业链的复(fù)苏速(sù)度都比想象的(de)要慢很多，我们(men)要(yào)多(duō)给一些耐心，这(zhè)个时候，在房地产以(yǐ)及上下游就不是赚快钱(qián)的时(shí)候(hòu)，只能赚他基本面的钱。但这也意(yì)味着，只有(yǒu)极为少数的、做(zuò)得比(bǐ)同行好得多(duō)的(de)企业，会伴随(suí)整个行(xíng)业的弱复苏(sū)，业绩会逐步体现出来(lái)。所以只能耐心地去(qù)等待它的基本面(miàn)不断地凸(tū)显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日网络上说的310什么意思，网络上说的310什么意思啊《红周刊》，文中(zhōng)提(tí)及个(gè)股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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