5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房(fáng)地(dì)产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金为代表(biǎo)的(de)机构对于这(zhè)一板块(kuài)已经在悄然布局。数(shù)据显示，以(yǐ)南方(fāng)和华(huá)夏的两只老牌(pái)ETF基金(jīn)为例，5月9日时(shí)所公布的总份额均较4月(yuè)28日(rì)时有(yǒu)小幅(fú)增长。根(gēn)据基(jī)金(jīn)一季报统(tǒng)计，龙头与地(dì)方国企央企获得增持，持仓数量占流(liú)通股比(bǐ)重增幅(fú)五(wǔ)只(zhǐ)个(gè)股分别为华(huá)发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利(lì)时(shí)代已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募基金对房地(dì)产的配置看(kàn)，2019年末，公募所持有的(de)房地产行业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现(xiàn)出色，但(dàn)公募所持房地产公司市值在股票(piào)资产中的占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更(gèng)是进(jìn)一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年来的首(shǒu)次(cì)回升(shēng)，年底这一数(shù)值从1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时，公(gōng)募对房(fáng)地产行业的持股比例也同步(bù)回升(shēng)，从2021年(nián)底的(de)6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在(zài)今年一季(jì)度得(dé)以延续。数据(jù)统计显示，公募重(zhòng)仓持(chí)有房地产板(bǎn)块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年(nián)四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五(wǔ)个(gè)股分别为保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨(bīn)江集(jí)团，持仓市值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于房(fáng)地(dì)产的投资愈发有集中(zhōng)于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇(huì)总的(de)重仓股(gǔ)中(zhōng)，房地产(chǎn)板块(kuài)排名最高的是保(bǎo)利(lì)发展，在(zài)基金(jīn)重仓(cāng)第33位。排(pái)名第二的(de)是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第(dì)96位。对比去年(nián)四(sì)季(jì)报，变化之处首先在于几只房地产龙头(tóu)股从排位上看均(jūn)有退步，尤其是(shì)万科最为明显；其次是金地集团退出百大之列。但考虑到房地产(chǎn)是复苏链上最后一(yī)环，且首季(jì)并非行业(yè)销售旺季，其传导到(dào)二级市场(chǎng)乃至机构持仓上还需要时(shí)间周期。

　　形成(chéng)共识的是(shì)，经济(jì)圈(quān)判(pàn)断房地产(chǎn)已经进入大分化时(shí)代，一二线城市(shì)好于三四线城市。而映射到二级市(shì)场投资上(shàng)，配置(zhì)房地产行(xíng)业轻(qīng)松(sōng)收获行业(yè)贝塔的红(hóng)利期一去不返了。“如果按(àn)照产业周(zhōu)期(qī)来分类(lèi)，包括(kuò)房地产等几(jǐ)类行业在(zài)盖特纳(nà)曲线里(lǐ)属于成熟(shú)期(qī)或者衰(shuāi)退期的行业(yè)，传统认知(zhī)上(shàng)没有什么投资机(jī)会(huì)的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类(lèi)似的行业也出现了一(yī)些(xiē)机会，背后的逻(luó)辑是(shì)供(gōng)给侧发生了更大的变化。”一(yī)不愿具名的上海公募(mù)基金经理指出。

　　不过也有公募人(rén)士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面积很难再出现(xiàn)了，2022年光是(shì)居民存款数量(liàng)增(zēng)加(jiā)了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端还(hái)需要有一定的政策出来(lái)去(qù)刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究(jiū)员(yuán)吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无论(lùn)从城镇化的进程，还(hái)是人均(jūn)住房面(miàn)积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺(quē)时代，而(ér)目前居民的杠杆(gān)率和房价收(shōu)入也(yě)不(bù)支(zhī)撑(chēng)每(měi)年18万(wàn)亿元的(de)销售额，以(yǐ)及过快上(shàng)行的房价，因而行(xíng)业高增的时代(dài)已经过去，未来行业(yè)的需求或将回落，在此过程中，伴随着地产(chǎn)的高杠(gāng)杆属性，就很容易出现信用(yòng)风(fēng)险问题（类似2022年的(de)民营地产爆雷），行业进入到供给侧出(chū)清的(de)过程。这个(gè)过程中，综(zōng)合竞争力(lì)强的公司就能够通过(guò)大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市(shì)占率的(de)提升(shēng)。当行业(yè)需求见顶回落(luò)时，行(xíng)业的贝塔已经(jīng)过去了(le)，但(dàn)不(bù)代表没(méi)有投资机会，机会(huì)在于城(chéng)市、位置、产品的(de)阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司的(de)阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识转变，精(jīng)耕细作(zuò)个股成为公募乃至整体(tǐ)机构的务实(shí)之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风(fēng)物长宜(yí)放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头部(bù)央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的(de)个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产(chǎn)板块(kuài)个股(gǔ)，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产类标的股(gǔ)中，本月以来实现股(gǔ)价上涨的达(dá)到(dào)了(le)81家。

　　其中，上述时间段恰(qià)好排名前五的公司(sī)月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一(yī幼儿园晨间谈话内容有哪些小班，幼儿园晨间谈话内容有哪些中班)假期归来后日成(chéng)交量(liàng)明显放(fàng)大，4日(rì)、5日连续两个交易日收出涨停(tíng)。从该股的基(jī)本(běn)面来(lái)看，上实(shí)发展(zhǎn)的主(zhǔ)营业(yè)务(wù)为房地产开(kāi)发与(yǔ)经营。公司(sī)的主要产品(pǐn)及服务为房地产销售、房地产租赁(lìn)、物业管(guǎn)理服务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从(cóng)业(yè)绩数据来看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其(qí)实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股股东来看，各类机构(gòu)都有对其布局(jú)的(de)例子(zi)。以3月(yuè)31日时(shí)的首季十大流通股股东来看， 具体(tǐ)包(bāo)括公募的上银基(jī)金(jīn)、私(sī)募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理(lǐ)公(gōng)司等都(dōu)跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排(pái)名第二(èr)的(de)浦(pǔ)东金桥也是(shì)上海本(běn)地房企(qǐ)，其第一(yī)季度(dù)的收入利润规(guī)模大幅度复苏。究其原因，一(yī)方面(miàn)是该公(gōng)司后疫情时代出租(zū)率复苏至近年来最高(gāo)，另一方面则是公司(sī)拿(ná)地(dì)结(jié)算持(chí)续(xù)性向(xiàng)好，从(cóng)数字(zì)上看，一(yī)季度新增虹(hóng)口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面(miàn)积(jī)约54万平方米。

　　在这(zhè)样的(de)业绩势头(tóu)向好背(b幼儿园晨间谈话内容有哪些小班，幼儿园晨间谈话内容有哪些中班èi)景下，自(zì)然也吸(xī)引了知名(míng)机构在其中(zhōng)持续驻(zhù)足(zú)。从第一季度(dù)十大流通股(gǔ)股东来看，知(zhī)名私(sī)募高毅邓晓峰的(de)两只产品依然(rán)在前(qián)十中，这也是连续第三个(gè)季(jì)度他有的两只产(chǎn)品杀入前十。同时榜单中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述两家上海区域(yù)性地(dì)产公司(sī)外，荣安地产则是主(zhǔ)要(yào)布局在深圳的(de)地产(chǎn)公司，一季报交(jiāo)出的也是一份报喜的成绩单(dān)：首季(jì)公(gōng)司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增(zēng)长35.51％。归(guī)属于上市公司(sī)股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红(hóng)周刊》注意到(dào)两只(zhǐ)公(gōng)募指(zhǐ)基首季(jì)新(xīn)杀(shā)入十(shí)大流通股股东(dōng)行列。具体说来(lái)， 南方(fāng)中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富(fù)国中证指数1000增强(qiáng)则排名第九(jiǔ)位，此外(wài)联袂出现的机构(gòu)还有(yǒu)QFII高盛(shèng)国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴(xīng)证全球基金相关人士(shì)分析：“经历过行业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的价值更(gèng)为(wèi)笃定(dìng)突出；从(cóng)拿地(dì)端看(kàn)，2022年(nián)土地市场大幅降温(wēn)，优质土地供给较(jiào)多（券商测算(suàn)对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企(qǐ)的利润(rùn)率仅20％），绝大多(duō)数房企受限于信用问题(tí)或者资(zī)金紧张没(méi)法(fǎ)拿地，龙(lóng)头房企趁机获取低成本土(tǔ)地，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿(ná)地金额/销售(shòu)金(jīn)额）基本在(zài)30％以上(shàng)；从融资(zī)上看，龙头房企杠杆率较(jiào)低(dī)，净负债率基本在70％以下(xià)，而其他房企(qǐ)的(de)净负(fù)债(zhài)率普(pǔ)遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间有限，从融(róng)资(zī)成(chéng)本(běn)看，龙头房(fáng)企的融(róng)资成本不(bù)断下(xià)滑，基本(běn)在(zài)3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强(qiáng)房企的销售(shòu)额增(zēng)速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强调(diào)的是，在当前中特估的浪潮下，央(yāng)国企地产股或(huò)存在发展的大好机(jī)会。中信(xìn)证券指出：“房地产行业(yè)的(de)结构性机(jī)会(huì)依(yī)然存在，少部分公(gōng)司尤其(qí)是央(yāng)企(qǐ)占据显著优势，其(qí)主要又体现(xiàn)为库(kù)存的优势。央(yāng)企地(dì)产公司，现阶段表现出(chū)较低(dī)的融资成本，优(yōu)质的(de)开发资源和良好(hǎo)的(de)不动(dòng)产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没(méi)有中特(tè)估，国央企(qǐ)相较(jiào)于民营地产公司也是(shì)更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务(wù)关系(xì)等问题，市场(chǎng)对民营房开(kāi)企业的(de)资产会(huì)有更多担忧(yōu)和质疑，所(suǒ)以(yǐ)在这一轮行业出清的过(guò)程中，央国(guó)企相较于(yú)民企来(lái)说估值的修复(fù)更明显。中(zhōng)特估的角度从中长(zhǎng)期的维度(dù)看，行(xíng)业的逻(luó)辑在于集中度(dù)提(tí)升后，行业进入高质(zhì)量发展阶段(duàn)，具(jù)备较快速发展阶(jiē)段更稳定且可预期(qī)的盈利和现金流创造能力，以此带(dài)来估(gū)值中枢(shū)的提升，应(yīng)该(gāi)关注估(gū)值相对(duì)较低，企业(yè)自身资产(chǎn)的质量好(hǎo)、运营能力强(qiáng)、可以创(chuàng)造持(chí)续(xù)现金流(liú)的(de)企业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概率(lǜ)比(bǐ)较低，行业内(nèi)部将出(chū)现分化，要关注将(jiāng)受(shòu)益于行业集中度提升的头部公司。”星石投资(zī)首席研(yán)究(jiū)官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这(zhè)一思(sī)路的话，或许还是(shì)保利发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)等(děng)国资背(bèi)景龙(lóng)头前(qián)途更为光(guāng)明(míng)。不过国(guó)投(tóu)瑞银(yín)基金投资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地(dì)去持续(xù)观察国企央企在三个(gè)方面是否可以维持，首先(xiān)是(shì)融资成本(běn)保持低位，其次是销(xiāo)售份(fèn)额(é)持(chí)续提升(shēng)，再(zài)次是拿地份(fèn)额持续(xù)提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机(jī)构需要多(duō)给(gěi)一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据房企一季报梳(shū)理发现(xiàn)，对于(yú)2022年的业(yè)绩出现的整体下滑(huá)，2023年一季(jì)度的业绩分化更(gèng)趋明显，保(bǎo)利发展、滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)等房企营收、净利均实现了业绩的回正(zhèng)，甚至是较大增速的增长。而这(zhè)些公司也是机构的(de)重(zhòng)仓(cāng)对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内人士张(zhāng)宏(hóng)伟向《红周刊》分析(xī)表(biǎo)示，业绩出现明显(xiǎn)改善(shàn)的房企，主(zhǔ)要(yào)是因为过去两三年时(shí)间，尤其(qí)是在2021年下半(bàn)年民营房企不怎么(me)投(tóu)资拿地之后(hòu)，国有企业仍在持(chí)续性地(dì)拿(ná)地，且主要(yào)集中在核(hé)心城市，投资力度较(jiào)大(dà)。投资的驱(qū)动能(néng)够推动房企销售业绩(jì)的增(zēng)长，从(cóng)而在(zài)2023年(nián)一季度(dù)市(shì)场恢复但仍处于调整的过(guò)程中(zhōng)，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在房地产的(de)复苏过程中，还面临(lín)着一些不(bù)确定性(xìng)。其实整(zhěng)个市场从四月份开(kāi)始又在往下(xià)掉(diào)。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城市四月环比三月相对表现较好之(zhī)外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出现环比下滑的情况(kuàng)。而现(xiàn)在五月的(de)市场(chǎng)表现也不太乐观。按照现在(zài)的经济状况、收入情况，以及市场(chǎng)的去库(kù)存(cún)压力、企业的资金(jīn)面压力，可能会出现，到六(liù)月(yuè)份(fèn)房企为了半(bàn)年报冲业绩出现市场的(de)短(duǎn)期反弹外的一(yī)个市场乏力现象。也就(jiù)是说，第二季(jì)度(dù)、第三季度增长不确(què)定(dìng)性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀(tán)投资董事(shì)长陈昊扬(yáng)也(yě)向《红周刊(kān)》指出，现在(zài)整个房地(dì)产以及其上(shàng)下(xià)游产业链的复(fù)苏(sū)速(sù)度都比想(xiǎng)象的(de)要慢(màn)很多，我(wǒ)们要多给(gěi)一(yī)些耐心(xīn)，这个时候(hòu)，在(zài)房地产以及上(shàng)下(xià)游就不是赚快(kuài)钱的时候，只能赚他基本面(miàn)的钱。但(dàn)这也意(yì)味着，只有极为少数的、做(zuò)得比同行(xíng)好得多的企业，会(huì)伴随整个(gè)行业(yè)的弱复(fù)苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐(nài)心地去等(děng)待它的基本面不断地凸显出(chū)来，这需要时间(jiān)。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖(mài)推荐。）

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