万(wàn)柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的意外(wài)走红，让这个位于北京海淀的豪宅(zhái)被全国知晓(xiǎo)，其背(bèi)后曾宣称要(yào)做地产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开(kāi)发(fā)商——中(zhōng)赫集团(tuán)，也(yě)被拉(lā)向台(tái)前(qián)。

　　而如今，万柳书院再次受(shòu)到(dào)舆论(lùn)关注(zhù)，起因中赫集团成了共同债务(wù)人被中国信达追债，中国(guó)信达(dá)为了收回钱款不得(dé)不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖(mài)。可问题是，这些(xiē)房子早已售出，业主(zhǔ)并非中赫集(jí)团，那些真(zhēn)正斥巨资购入房产的有钱人(rén)，房子现在莫名奇妙(miào)地被(bèi)拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜(cài)的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过(guò)事(shì)件背后，可能没你想象(xiàng)的那么简(jiǎn)单。

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　　富(fù)人被精(jīng)准收割？

　　最惨的可能还(hái)是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁(shuí)都没(méi)想到，这个(gè)位于(yú)海淀核心(xīn)区位，名校环绕的顶级豪(háo)宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近(jìn)日，有(yǒu)网友发现，中国信达在京东拍卖(mài)上，上架(jià)了“北京(jīng)赫华恒(héng)瑞房地产开发(fā)有限公司不良债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目”，债权总额(é)高达近47亿，该(gāi)项目的抵(dǐ)押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖(mài)显示，上述不(bù)良债权转让项目(mù)的处置主(zhǔ)体是中国(guó)信达资(zī)产管(guǎn)理股份(fèn)有限公(gōng)司北京市分公(gōng)司（下称(chēng)中国信(xìn)达北(běi)分），处置的是对北京赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)房地产开发有限公司（下称赫华恒(héng)瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年1月(yuè)31日，债(zhài)权(quán)金额约(yuē)为46.95亿元人(rén)民(mín)币(bì)，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫(hè)集(jí)团有(yǒu)限公司是(shì)共同债务人。目(mù)前，该项目已(yǐ)有1万次围(wéi)观(guān)，35名(míng)意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一起中国信(xìn)达北(běi)分讨(tǎo)债的故事，但实(shí)际上(shàng)，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘(mì)密(mì)。

　　据此前(qián)媒(méi)体报(bào)道，万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)总共301户，而且早(zǎo)已(yǐ)售罄。如果该报(bào)道属(shǔ)实，说明这些房(fáng)子实际上(shàng)都是(shì)卖出去了的，是有人住的(de)。

　　那(nà)为什么中国信达的拍卖页(yè)面上又注明这75套房子是(shì)“未出(chū)售”的(de)状态呢？只能说明这些房(fáng)子(zi)根本没有(yǒu)网(wǎng)签(qiān)，也(yě)没有(yǒu)房(fáng)产证！

　　第一(yī)财经的(de)报(bào)道(dào)证实(shí)了上述内容。有(yǒu)豪宅(zhái)中介(jiè)透露，中赫集团早就把这75套房(fáng)子抵(dǐ)押出去，现在还没(méi)资金解(jiě)抵押，所以不能(néng)网签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基本(běn)都是北(běi)京的高端人士，柳传(chuán)志、丁磊等知(zhī)名(míng)商业(yè)大佬也是万柳书院的(de)业主。另据(jù)地产自媒体“地产(chǎn)八卦(guà)女(nǚ)”爆料，万柳书(shū)院的业主中，还有(yǒu)不少中赫集(jí)团的(de)高(gāo)管(guǎn)、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富人也被精准(zhǔn)收(shōu)割了！”

　　不过(guò)，如果这些业主确实已(yǐ)经(jīng)支付(fù)价款并实际占有，那么，中(zhōng)国(guó)信达转让这笔不(bù)良债权回本的愿望，或将泡汤。这(zhè)次(cì)拍卖损失最大的，没(méi)准还(hái)是债主中国信达。

　　根据(jù)相(xiāng)关法(fǎ)律规定，民事执(zhí)行中，业主已经支付价款(kuǎn)并实际占(zhàn)有，但未办(bàn)理(lǐ)过户手(shǒu)续的(de)，如果业主没有过错，人民法院不得查(chá)封、扣押、冻(dòng)结，已经(jīng)查(chá)封的可以向法院提出执(zhí)行(xíng)异议(yì)申(shēn)请，请求法院(yuàn)解(jiě)除查(chá)封，同时可(kě)以联(lián)合(hé)起诉开(kāi)发商，要(yào)求退还购(gòu)房款或办(bàn)理房产(chǎn)证，并(bìng)承担(dān)违约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院报(bào)公(gōng)布《最(zuì)高人(rén)民法院关于商品(pǐn)房消费者权利保(bǎo)护问题的批复(fù)》，以司法解(jiě)释的(de)方式明确了购房人的优先(xiān)权：

　　商品房消(xiāo)费(fèi)者以居住为(wèi)目的(de青少年是几岁到几岁了 20岁还能叫少年吗)购买房(fáng)屋并(bìng)已支付全部(bù)价款，主(zhǔ)张其房屋交付(fù)请求权优先于(yú)建(jiàn)设(shè)工程价(jià)款优先受偿(cháng)权、抵押(yā)权以及其他(tā)债权的(de)，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的(de)商品房消(xiāo)费者，在一(yī)审法(fǎ)庭辩论终结(jié)前已实际支付剩(shèng)余价款的，可以适(shì)用前款规定。

　　也就是说(shuō)，如果(guǒ)这75套房子(zi)均为(wèi)“青少年是几岁到几岁了 20岁还能叫少年吗已售未网签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实际上是个烫手(shǒu)山芋(yù)。可能(néng)不仅不能卖出(chū)去回(huí)本，抵押的这75套房(fáng)子，还会被业主讨回去(qù)。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯(sī)”

　　成(chéng)了“老赖(lài)”

　　这次债权公司中国信(xìn)达申请不良债权转让(ràng)，可以追溯到金(jīn)谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目(mù)前中国(guó)信达(dá)已(yǐ)经成为赫(hè)华恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗(qí)下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置地(dì)等选择退出了赫华恒(héng)瑞的股东(dōng)行(xíng)列，中国金谷国际信托有限责任公司成为(wèi)了唯一股东，后者由中国(guó)信达资产管理股(gǔ)份有限公司持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较其他(tā)房(fáng)企，中赫集团(tuán)既(jì)没(méi)有很大规模，也没有很高的国(guó)民知名度，但(dàn)却在北京豪宅圈留下一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为中(zhōng)赫集团进入(rù)北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推(tuī)出钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高达30万(wàn)/平(píng)米的天价，成为当时(shí)京城最贵的楼盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开(kāi)发(fā)的万柳书院，更是被誉为“北京海淀(diàn)顶(dǐng)端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大型知名房企(qǐ)手中，抢下(xià)了北京万(wàn)柳地块，成(chéng)为北京(jīng)当年的“双料(liào)地(dì)王”。很快，万柳(liǔ)书院就以(yǐ)神秘高端的姿(zī)态(tài)杀入市场，无论(lùn)是一块块从荷兰运回(huí)来的灰砖垒起来的(de)五米(mǐ)高(gāo)墙，还(hái)是(shì)每棵成本(běn)超(chāo)6万(wàn)的成年银杏(xìng)树，还(hái)是每平米20万元(yuán)的价格，都(dōu)令业(yè)内外震(zhèn)撼(hàn)不已。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的(de)树(shù)、北(běi)平府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可看出其在北京豪(háo)宅圈的地位(wèi)。2014年末上市的(de)它，对(duì)手是当时(shí)有(yǒu)名的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如(rú)今，它远远(yuǎn)超(chāo)过(guò)这些(xiē)对(duì)手。

　　去年(nián)，万(wàn)柳书院一套(tào)300平米(mǐ)的法拍(pāi)房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米(mǐ)，说明万柳书院虽(suī)然已经推出了8年(nián)之久，但其依旧在北京豪(háo)宅(zhái)圈备受(shòu)追捧。

　　中(zhōng)赫集团开(kāi)发的豪宅，也吸引(yǐn)了不(bù)少知(zhī)名人士(shì)，如知名演员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼(yú)台(tái)七号院。而(ér)柳传志、丁磊等知名(míng)商业大(dà)佬(lǎo)则(zé)居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定(dìng)了中赫集团的“高端(duān)路线”，也(yě)因此，它(tā)被外界(jiè)贴上了，“卖北(běi)京城最(zuì)贵的房，拿北京城最贵的地(dì)”，“做(zuò)地产中(zhōng)的‘劳(láo)斯莱斯’”的(de)标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商(shāng)光环(huán)的(de)背后，这个地产界“劳斯莱斯”却(què)多次成为被执行人(rén)，被执(zhí)行(xíng)标的高达11亿。

　　今年(nián)年初(chū)，因为履行能力而拒不(bù)履行生效法(fǎ)律文书确定(dìng)义务，中赫集团(tuán)正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被(bèi)北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团(tuán)如今沦(lún)落(luò)到(dào)这个地步，其(qí)实是有迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年(nián)年初“万(wàn)柳书院少爷”走红之时，深蓝财(cái)经(jīng)就曾深挖出背(bèi)后(hòu)的中赫(hè)集团(tuán)，发现(xiàn)其(qí)深(shēn)陷财(cái)务(wù)危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开(kāi)发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)实控人周金辉的人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近(jìn)十年(nián)来(lái)，房企纷纷开(kāi)始了(le)多元化转型，但(dàn)转(zhuǎn)型之路并不好走。早在2008年开(kāi)始，中赫集(jí)团(tuán)就尝试(shì)过(guò)多元化(huà)业务(wù)，先(xiān)后进军(jūn)能源(yuán)市(shì)场、团购网站，但(dàn)最终(zhōng)都惨淡收场。最(zuì)终，周金辉将(jiāng)转(zhuǎn)型的(de)目光，放到了体(tǐ)育(yù)领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集(jí)团以(yǐ)35.5亿元参股国安足球俱(jù)乐部64％股权，成为国(guó)安的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中(zhōng)赫集团从中信集(jí)团手中拿下北京(jīng)国(guó)安俱(jù)乐部36％股权(quán)，至此拿下北京(jīng)国安俱乐部全部股权。如果(guǒ)北京国安的(de)估值(zhí)一直没变，那么中赫集团拿(ná)下(xià)北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这(zhè)样(yàng)，中赫为什么又要质押(yā)股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及(jí)其实控人周(zhōu)金辉夫妇将其手中的中(zhōng)赫集(jí)团股(gǔ)份质(zhì)押(yā)陆续质押，据企(qǐ)查查显示，目前中赫集团共有11条(tiáo)股权出质记录。质权人(rén)包括海(hǎi)金(jīn)商业保理(lǐ)、北京建(jiàn)工、山(shān)东(dōng)国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这(zhè)与入(rù)主北京(jīng)国安的时(shí)间完全(quán)吻合。

　　然而(ér)，入主北京国安后，不仅国安的经营状况没有得到改善(shàn)，中赫集(jí)团也(yě)被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权交易(yì)所官网信息(xī)显示，2020年，北京国安足(zú)球俱乐部(bù)青少年是几岁到几岁了 20岁还能叫少年吗实现营业(yè)收(shōu)入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年(nián)末(mò)，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿(yì)元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫集(jí)团和周金(jīn)辉(huī)夫(fū)妇还在持续质押(yā)手中的中赫集团股份，但国安和中赫的(de)经营状况(kuàng)却持(chí)续没有好转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列(liè)被执行(xíng)人，执行(xíng)标(biāo)的高达11亿，北京国安(ān)也3次与(yǔ)中赫(hè)集团、中赫置(zhì)地、及中(zhōng)赫集团股东周金辉、李彩霞(xiá)等共同(tóng)成(chéng)为被执行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力而拒(jù)不(bù)履行生效法律(lǜ)文书确定义务(wù)，上述被执行人成为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目前幸免于难。不过在(zài)实控人(rén)都成为老赖(lài)的情况(kuàng)下，被执行10个多(duō)亿的北(běi)京国(guó)安，又如何(hé)能独善其身？

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