5月以来，房地产板(bǎn)块个股多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而以公募(mù)基金为代表的机(jī)构对于这一(yī)板块已经在悄然布局(jú)。数据显示，以(yǐ)南(nán)方(fāng)和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金(jīn)为例，5月(yuè)9日时所公布的总(zǒng)份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报统(tǒng)计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓(cāng)数量(liàng)占流(liú)通股比(bǐ)重(zhòng)增幅(fú)五只个(gè)股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底部回(huí)升”

　　行(xíng)业(yè)红利时代已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募(mù)基金对房地产的配置看，2019年(nián)末，公募所(suǒ)持有的(de)房地(dì)产行业标的(de)市值约1188亿元，占其所(suǒ)持(chí)股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但公募所(suǒ)持房地产公司市值在股票资(zī)产中的占比(bǐ)却断崖式下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年来的(de)首(shǒu)次回升，年底这一(yī)数(shù)值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募(mù)对房地产行业的持股比(bǐ)例也同(tóng)步回升(shēng)，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势(shì)头似乎在今年(nián)一季度得以延(yán)续。数据(jù)统计(jì)显示，公募重仓持(chí)有房(fáng)地产(chǎn)板块(kuài)一(yī)季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持(chí)仓市值前(qián)五个股(gǔ)分别为保利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份(fèn)、滨(bīn)江集团，持仓市(shì)值占板(bǎn)块比重合(hé)计达(dá)47.29％，环(huán)比下降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难(nán)发现，公(gōng)募对于房(fáng)地产(chǎn)的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募(mù)基金(jīn)一(yī)季报汇总的重仓股中，房地产板块(kuài)排(pái)名最高的是保利发(fā)展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四(sì)季报，变化之(zhī)处首(shǒu)先在于几只房地产龙头股从排位上看均有退(tuì)步，尤其是万科最为明显；其(qí)次是(shì)金地集团退出百大之列。但考虑到房地产是复(fù)苏(sū)链上最后(hòu)一环，且首季(jì)并非行业(yè)销(xiāo)售旺季，其传导到二级市场乃(nǎi)至机构持(chí)仓(cāng)上还需要时(shí)间(jiān)周期。

　　形成(chéng)共(gòng)识(shí)的(de)是，经济圈判(pàn)断房地产已经进入大分化时代(dài)，一二线城市好于(yú)三四(sì)线城市。而映射到二(èr)级市(shì)场投资上，配置房地产行业(yè)轻松收获(huò)行(xíng)业(yè)贝塔(tǎ)的红利期一去不返了。“如果按照产业周期来(lái)分类(lèi)，包(bāo)括房地产等几类行业在盖特(tè)纳曲线里(lǐ)属(shǔ)于(yú)成熟期(qī)或(huò)者衰退期的行业，传(chuán)统认知上没有什么投(tóu)资(zī)机会的(de)。但(dàn)在(zài)这几年特殊的行情里包括煤(méi)炭、电解铝等类似的行业(yè)也(yě)出现了一些机会，背(bèi)后的(de)逻辑是供(gōng)给侧(cè)发(fā)生了更大(dà)的变化。”一不愿具名的上海(hǎi)公募基(jī)金经理(lǐ)指出。

　　不过(guò)也有公募人(rén)士(shì)持谨慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再(zài)出现了，2022年光是(shì)居民存款数量增加了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)，考(kǎo)虑(lǜ)存量(liàng)地产(chǎn)的更新(xīn)，也有近10亿平方(fāng)米(mǐ)。需(xū)求端还需要有(yǒu)一定的政策出来(lái)去(qù)刺激(jī)购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究(jiū)员吕功(gōng)绩也(yě)指出：“时至今(jīn)日(rì)，无论从城镇(zhèn)化的(de)进程，还是(shì)人均住房面积（接近(jìn)30平/人），我国均已告别住(zhù)房短(duǎn)缺时代，而目前(qián)居民(mín)的杠杆率和房价收入也不(bù)支撑每年18万亿元的销(xiāo)售(shòu)额，以(yǐ)及过快上行的房价，因而(ér)行业(yè)高增(zēng)的(de)时代已(yǐ)经过去(qù)，未(wèi)桂l车牌是哪里 桂L车牌号城市代号来(lái)行业的需求或将回落，在(zài)此过程中，伴随(suí)着地产的(de)高杠杆属性，就很容易出现信用风险问(wèn)题（类似2022年的民(mín)营(yíng)地(dì)产爆雷），行业进入到供给侧出清的过(guò)程。这(zhè)个过程中，综合竞争力强的公司(sī)就能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼(yú)的方式，获得市(shì)占率(lǜ)的提升(shēng)。当行业(yè)需求见(jiàn)顶回(huí)落时，行(xíng)业(yè)的贝塔(tǎ)已经过去了，但不代表(biǎo)没有投资机会(huì)，机会(huì)在于城市、位(wèi)置(zhì)、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到股票投(tóu)资，就是强竞(jìng)争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认识转变，精耕细作个(gè)股成为公募乃至整体机(jī)构(gòu)的务实(shí)之举。

　　机构配置房地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来(lái)，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日(rì)收盘(pán)，中(zhōng)信房地产指数本(běn)月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产板(bǎn)块个股，在(zài)纳入统计的124只房地(dì)产类(lèi)标的股中(zhōng)，本月以来(lái)实现股价上涨(zhǎng)的(de)达(dá)到了(le)81家。

　　其(qí)中，上述(shù)时间段恰好(hǎo)排名前(qián)五的公司月(yuè)内涨幅(fú)超(chāo)过(guò)了10％，它(tā)们(men)分别是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产(chǎn)。排(pái)名第一的上(shàng)实发(fā)展(zhǎn)，五一(yī)假期(qī)归来后日成交量明显放(fàng)大(dà)，4日、5日连续(xù)两个(gè)交易(yì)日收出(chū)涨(zhǎng)停。从该股的基(jī)本面来(lái)看，上实(shí)发展的主营业务为房(fáng)地产开发(fā)与(yǔ)经营(yíng)。公司(sī)的主要产品及服务为房地(dì)产(chǎn)销(xiāo)售(shòu)、房地产租赁、物(wù)业(yè)管理服务(wù)、工程(chéng)项目(mù)、酒店经营(yíng)。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿(yì)元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业(yè)总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同(tóng)比(bǐ)扭(niǔ)亏。

　　不过从(cóng)十大流(liú)通(tōng)股股(gǔ)东来(lái)看(kàn)，各类(lèi)机构都有对其布局(jú)的例子。以3月(yuè)31日时(shí)的首季十大(dà)流通股股东(dōng)来(lái)看(kàn)， 具体包括公(gōng)募的上银基金、私(sī)募的迎(yíng)水(shuǐ)文(wén)龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管(guǎn)理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅(fú)暂时(shí)排名第二的浦东金桥也是上海(hǎi)本地房企，其第(dì)一(yī)季度(dù)的收入利(lì)润规模(mó)大幅度(dù)复(fù)苏。究其原因，一(yī)方面是(shì)该公司后(hòu)疫情时(shí)代出(chū)租率复苏(sū)至近年来最高(gāo)，另一方(fāng)面则是公司拿地结算持续性向好(hǎo)，从数字上(shàng)看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑(zhù)面(miàn)积约54万平(píng)方(fāng)米。

　　在(zài)这样的业绩势头(tóu)向(xiàng)好背景下，自(zì)然也吸引了(le)知(zhī)名(míng)机构(gòu)在(zài)其中持续驻(zhù)足(zú)。从第(dì)一季度十(shí)大流(liú)通(tōng)股股东(dōng)来看，知名私募(mù)高毅邓(dèng)晓峰的两只(zhǐ)产品依然在(zài)前十中(zhōng)，这(zhè)也(yě)是连续第三个季度(dù)他有(yǒu)的两只产品杀入(rù)前十。同时(shí)榜单中(zhōng)还(hái)有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其当季(jì)还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上(shàng)海区域性地(dì)产公司(sī)外，荣安(ān)地产(chǎn)则是主要布局在深圳的(de)地产公司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单：首(shǒu)季公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同(tóng)比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的(de)净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周(zhōu)刊》注意到(dào)两只公募指基首季新杀入十大流通股股东行列。具体说来(lái)， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中证(zhèng)指数1000增强则(zé)排(pái)名(míng)第(dì)九位，此外联(lián)袂出(chū)现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红(hóng)周刊》采访(fǎng)时，兴证(zhèng)全(quán)球基金相关人士(shì)分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头的价值更为(wèi)笃定突出；从拿(ná)地端看(kàn)，2022年土地市场(chǎng)大幅(fú)降温，优质(zhì)土地(dì)供给较多(duō)（券商测(cè)算对应(yīng)潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或(huò)者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企(qǐ)趁机(jī)获取低成本土(tǔ)地，龙(lóng)头(tóu)房企的拿地力度（拿地金额(é)/销售金额(é)）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙(lóng)头房企(qǐ)杠杆率较(jiào)低(dī)，净负(fù)债率基本在70％以下，而其他房企的(de)净负债率(lǜ)普遍都(dōu)在100％以上，加(jiā)杠杆(gān)空间有(yǒu)限(xiàn)，从融(róng)资成本看(kàn)，龙头房企的融(róng)资(zī)成本不断下(xià)滑(huá)，基(jī)本(běn)在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对应到(dào)2023年的销售，龙头(tóu)房企(qǐ)明(míng)显跑赢(yíng)行业(yè)，1～4月百强房企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需(xū)要强调的是(shì)，在当前中特估的(de)浪潮(cháo)下(xià)，央国企地产股(gǔ)或存(cún)在发展的大好(hǎo)机(jī)会。中信证券指出：“房地产行(xíng)业(yè)的结构性机会依然(rán)存在(zài)，少部分公(gōng)司尤其(qí)是央企(qǐ)占据显著(zhù)优势，其主桂l车牌是哪里 桂L车牌号城市代号要又体现为库(kù)存(cún)的优(yōu)势。央企地(dì)产公司(sī)，现阶段表现出较低的(de)融资成本，优(yōu)质(zhì)的开发资源和良好的不(bù)动产(chǎn)资产运营能(néng)力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中(zhōng)特估，国央企相较(jiào)于民营地(dì)产公司(sī)也是更(gèng)有优势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土地资源债权债务关系等问(wèn)题，市场(chǎng)对民营房开企业的资产会(huì)有(yǒu)更多担忧和质疑，所以在这一轮行(xíng)业出(chū)清(qīng)的过程中，央国企相较于民企来说估值的(de)修(xiū)复更明显(xiǎn)。中(zhōng)特(tè)估的角度从中长期(qī)的维度看，行(xíng)业的逻辑在(zài)于集中度提升(shēng)后(hòu)，行业进入高(gāo)质量发展阶(jiē)段，具备较快速发展阶段更(gèng)稳定且(qiě)可预期的(de)盈利和现金流(liú)创造能力，以此带来估值中枢的提升(shēng)，应该(gāi)关(guān)注估值相对较低，企业自身资产的(de)质量好(hǎo)、运(yùn)营能力(lì)强、可(kě)以(yǐ)创造(zào)持续现金流的(de)企业。”

　　“存量时代中行业普涨(zhǎng)的概(gài)率(lǜ)比较低(dī)，行业内部(bù)将(jiāng)出现分化，要关注(zhù)将受益于行业集中度提升的头(tóu)部公司(sī)。”星石投资首席研究官方(fāng)磊也(yě)表示(shì)。

　　顺应机构这一(yī)思路的话，或(huò)许还(hái)是保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口等国资(zī)背(bèi)景龙头前途(tú)更为光明。不(bù)过(guò)国投瑞(ruì)银基金投资部(bù)副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地去持续观察国企(qǐ)央企在三(sān)个方面(miàn)是否可(kě)以维(wéi)持，首先是融(róng)资成本保持低位，其次是销(xiāo)售(shòu)份额持续(xù)提升，再次是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要(yào)多给一些(xiē)耐(nài)心

　　而(ér)《红(hóng)周刊》也(yě)根(gēn)据房企一(yī)季报梳理发现，对于(yú)2022年的业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更趋(qū)明(míng)显，保利发展、滨江集(jí)团等(děng)房企营收、净利均实现(xiàn)了(le)业(yè)绩(jì)的回正，甚至是较大增速的增(zēng)长。而这些公司也是机构的(de)重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人(rén)士张宏伟向(xiàng)《红周刊(kān)》分析表(biǎo)示，业(yè)绩出现明(míng)显(xiǎn)改(gǎi)善的房企(qǐ)，主要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下(xià)半年民营房(fáng)企不怎么投资拿地之后，国(guó)有企业仍在持(chí)续性地拿(ná)地，且主要(yào)集中在核心城(chéng)市，投资力(lì)度较(jiào)大。投资的驱动能够推(tuī)动房(fáng)企销售业绩的增长，从而在(zài)2023年(nián)一季(jì)度市场(chǎng)恢复(fù)但仍处(chù)于(yú)调整(zhěng)的过程中，能够保有(yǒu)一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒(xǐng)表(biǎo)示，在房地产的复(fù)苏过程桂l车牌是哪里 桂L车牌号城市代号(chéng)中，还(hái)面临着一些不(bù)确定性。其实整个市场从四月份开(kāi)始又在往下(xià)掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城市(shì)四月环(huán)比三(sān)月相对(duì)表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出现环比(bǐ)下(xià)滑的情况(kuàng)。而现(xiàn)在五月(yuè)的(de)市场表现也不太乐(lè)观。按照现在(zài)的经济状况、收(shōu)入情(qíng)况，以及市场的去库存压力、企业的资金(jīn)面压力，可能(néng)会出现，到六(liù)月份房企(qǐ)为了半年报冲业绩出(chū)现市(shì)场的短期反弹外(wài)的一个市场(chǎng)乏力(lì)现象(xiàng)。也(yě)就是说，第(dì)二季度、第三(sān)季度增长(zhǎng)不确定(dìng)性的(de)压(yā)力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红(hóng)周(zhōu)刊》指(zhǐ)出(chū)，现在整个房(fáng)地(dì)产以及其上下(xià)游(yóu)产业链的(de)复苏速度都比想象的要慢很多，我(wǒ)们要多给一些耐心，这个时候，在(zài)房地产以及(jí)上下游就不是(shì)赚快钱的时候，只能(néng)赚他(tā)基本面的钱。但这也意(yì)味着，只有极为少数的、做得比同行好得多的企业，会(huì)伴(bàn)随(suí)整个行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现出来。所以只(zhǐ)能耐(nài)心地去等(děng)待它的(de)基(jī)本面不(bù)断地凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周刊(kān)》，文(wén)中提及个股仅为举(jǔ)例分析，不做(zuò)买卖推(tuī)荐。）

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