文：任(rèn)泽平团队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月17日(rì)召开的全国住房和城乡建设工作会议提出“有条(tiáo)件的可以进行现房销售”，不足一个月时间，已有(yǒu)山(shān)东、安徽、河南、四川、广东等地明(míng)确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱(qián)，建你的房(fáng)子(zi)，还烂(làn)尾了(le)，这是对购房者的不(bù)公平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没(méi)实力的别建了，不能把包袱甩给(gěi)老百姓(xìng)和社会，这是(shì)房地产(chǎn)从大开发时代步入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)的(de)必然(rán)趋(qū)势，也(yě)是对购房老百姓的(de)最大(dà)保(bǎo)护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱(qián)，预售(shòu)制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了，该(gāi)取消了(le)，改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。以后一手(shǒu)交钱，一手交房，天经地义。当然(rán)二次房(fáng)改是个技(jì)术活，兼顾化解(jiě)停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以及长效机制，长效机(jī)制四大(dà)关键是(shì)推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定(dìng)和房地(dì)产税。如(rú)果(guǒ)按照经(jīng)济(jì)规律(lǜ)办(bàn)事，中国一定能实现房地产软着陆和长期平稳健(jiàn)康发展，跨(kuà)过(guò)这(zhè)道关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为(wèi)什么要(yào)取消预售制、改(gǎi)为现房销售(shòu)？大家(jiā)想(xiǎng)想，绝(jué)大部分商品是一手交钱一手交货，预(yù)售制是对购买者的单方面不(bù)公平(píng)制度，购房老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所有(yǒu)商品不能交(jiāo)付的风(fēng)险。从个人层面看(kàn)，预(yù)售(shòu)制对(duì)购房者非(fēi)常不公(gōng)平(píng)，比如，交房等(děng)待期一般为两年(nián)，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还要承(chéng)担(dān)延迟交房、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延期(qī)办理甚至(zhì)不(bù)能交房的(de)风险(xiǎn)。从行业层面(miàn)看，预售制助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若(ruò)遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系(xì)列风险(xiǎn)。取消预售制，改为现房销售，这样有助于落实中(zhōng)央房住不炒精(jīng)神、有(yǒu)助于保障购房老(lǎo)百姓权益(yì)、有助于房企稳健发(fā)展(zhǎn)，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售(shòu)制度？预售制度怎么来的？国外什么(me)情(qíng)况？简单科普一下(xià)：商品房预(yù)售最早(zǎo)源于中国(guó)香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开(kāi)发(fā)商放杠杆的方(fāng)式(shì)。98年(nián)房改，由于商品房短缺(quē)，房(fáng)企(qǐ)缺资金，借鉴中国香港，引入了(le)商品(pǐn)房预售制度。其(qí)实(shí)，当(dāng)前世界不少国(guó)家存在预售制。但是(shì)，重点来了！发(fā)达(dá)国家一般(bān)有严格的(de)监管保障措施，开发(fā)商(shāng)在项(xiàng)目获得政(zhèng)府批准后才可以开始销售，买家在购(gòu)买期房后(hòu)并非像中国一样在支付完首(shǒu)付款后从银行(xíng)一次性贷(dài)款支付剩(shèng)余全部房款，而是根(gēn)据开发商工程进度在(zài)完全交房(fáng)前进行(xíng)分期支(zhī)付(fù)。所以，预售制度是(shì)需要严(yán)格(gé)的资金监管、分期(qī)支付以及违约处罚(fá)措施(shī)作为保障(zhàng)的，如(rú)果没有这些(xiē)保(bǎo)障措施(shī)，一定(dìng)会触发(fā)风险，对购房(fáng)民众不公平，所(suǒ)以不如借(jiè)机(jī)取消预售制度，以后改为现房(fáng)销售。客观讲(jiǎng)预售(shòu)制度(dù)有一定历(lì)史阶段性，现在(zài)中(zhōng)国住房进入存量时代(dài)，取消预售制度有助于降负债(zhài)降杠杆(gān)，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老(lǎo)百姓和社会，当然这需要配套房企债(zhài)务重组、复工保交楼、恢复(fù)市(shì)场信心和房地产(chǎn)长(zhǎng)效(xiào)机制。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中国(guó)一定能化解(jiě)这(zhè)个(gè)难题，让房地产回(huí)归实体(tǐ)经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售制，改为现房(一里地等于多少米，一里地等于多少米千米fáng)销(xiāo)售，开发(fā)商将(jiāng)拼的不是五花(huā)八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不知(zhī)道能不(bù)能兑现的营销(xiāo)手段，而是(shì)所见即(jí)所(suǒ)得(dé)的过硬(yìng)的产(chǎn)品质量和诚(chéng)信，这才(cái)是(shì)对购房民(mín)众的最根(gēn)本最实(shí)质的保障，这样将极大的提(tí)升开发商的(de)建筑质(zhì)量(liàng)，实现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。所有商业的本质是向善，是(shì)以客户(hù)为(wèi)中心，房地产也(yě)不能例(lì)外，老百姓(xìng)买房子(zi)是(shì)天(tiān)大的事，烂(làn)尾(wěi)毁三代，好(hǎo)房(fáng)幸福一家人。从这个角度，取(qǔ)消预售(shòu)制、实施(shī)现房销售是(shì)实现老百(bǎi)姓安居(jū)乐业、社会长(zhǎng)治(zhì)久安(ān)、行业企业(yè)健康(kāng)发(fā)展的(de)重大措施。在当(dāng)前的情况(kuàng)下，取(qǔ)消预售制要(yào)结(jié)合稳(wěn)楼市(shì)、房(fáng)地产软着陆、打通金融支持当期三好生、新模式等(děng)综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参与财税改革方案研究时，对预售(shòu)制、房地产税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行过长期系统(tǒng)的专项研究。（参考后来(lái)形成的专著(zhù)《房(fáng)地(dì)产周期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中国(guó)内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜(qián)藏的(de)风险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资金(jīn)第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时(shí)支付(fù)

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房(fáng)交易(yì)立法(fǎ)，设置期(qī)房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　二(èr)十世(shì)纪五十年代在中国香港，楼宇(yǔ)出租是地产(chǎn)行业(yè)盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题，分层(céng)销售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中(zhōng)国(guó)香港还未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者(zhě)其他临(lín)时住宅(zhái)，住房(fáng)的(de)需求是相(xiāng)当(dāng)高，不(bù)过大多数居民的储蓄(xù)很(hěn)少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的资金实力(lì)才(cái)能购买。虽然楼宇出租是(shì)中国香港地产(chǎn)行(xíng)业盛(shèng)行的方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出(chū)租资金周转期长等问题。针(zhēn)对这一系列问题(tí)，不少地(dì)产商(shāng)开始探求新的方式，如(rú)把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契”，然(rán)后将楼(lóu)宇分层出售。这模式一经推行，购(gòu)买楼(lóu)宇的市民数(shù)量(liàng)有所增加，开发商资(zī)金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出(chū)售的基础(chǔ)上(shàng)，将“按揭”模式引(yǐn)入(rù)房地产销(xiāo)售，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式。1953年底(dǐ)霍(huò)英东创办立信置业有限公(gōng)司(sī)，凭(píng)借商业直觉和(hé)多年经营杂货铺、海上驳运业务(wù)的经验(yàn)，对(duì)于商品流通、资金周转有(yǒu)着独到的见解，在(zài)努(nǔ)力寻求方法(fǎ)加快自身资金周(zhōu)转(zhuǎn)。当时其(qí)在购下九龙的一块(kuài)地盘后，除了分(fēn)层出售、还印(yìn)发(fā)售楼(lóu)说明(míng)书(shū)，上(shàng)有文字详尽说(shuō)明楼宇(yǔ)的地势环(huán)境、建筑材料、分层价格(gé)、订(dìng)购方法等。此(cǐ)外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取(qǔ)买家(jiā)的(de)订金，采用类(lèi)似租(zū)金(jīn)的分期付(fù)款形式，等新楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买家就拥(yōng)有了(le)自(zì)己的房(fáng)产(chǎn)。这(zhè)种方式减轻(qīng)了(le)民众购房的(de)资金压(yā)力，加速了房屋的建造和销售，也解决了(le)制造商的资金问题，降低投(tóu)资风险，在(zài)当时可谓是“双(shuāng)赢”的(de)举措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销售模式(shì)成为当(dāng)时中国香港房地产市场(chǎng)的一(yī)大特色，纵(zòng)观中国香港房地产市(shì)场的改革，“卖楼花”模(mó)式高效(xiào)率地解决了(le)核(hé)心的(de)住房供不应求的问题，使(shǐ)房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动(dòng)了(le)中国香港楼市(shì)几(jǐ)十年繁荣(róng)，但期间(jiān)也出(chū)现过“烂(làn)尾楼(lóu)”的(de)情(qíng)况，但监管(guǎn)部门不(bù)断完善、规范化，建立健全的监(jiān)管机制，促进(jìn)市场健(jiàn)康(kāng)发(fā)展。例(lì)如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼盘(pán)因(yīn)建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管(guǎn)理部门(mén)提升了对(duì)于预售楼花(huā)制度的(de)监管，即要求开发商(shāng)在预(yù)售前，确(què)保地价款(kuǎn)已经(jīng)全部支付，还要(yào)证明自身有资金等能力把项(xiàng)目(mù)完成，资(zī)金需放入(rù)律师(shī)所(suǒ)托管，支(zhī)取(qǔ)时需律(lǜ)所和建筑(zhù)师的核准。为了防止开发商、律所(suǒ)、建筑(zhù)师等造假(jiǎ)，套取监管(guǎn)账(zhàng)户资金，中国香港要(yào)求(qiú)律师行在银行开(kāi)设的信托账户（监(jiān)管账户）、开发商(shāng)操作等采取(qǔ)全透明化(huà)机制，且银行的责任上升(shēng)，如出现房(fáng)屋“烂(làn)尾”情(qíng)况，银行(xíng)将成(chéng)最(zuì)大风险方，后续需自身推动项目完工。随着监管体(tǐ)系(xì)逐步(bù)完善，出(chū)现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国内地版预(yù)售制”

　　二十(shí)世纪九十年代(dài)，中国内地面(miàn)临住房需求大和供给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调基础(chǔ)建(jiàn)设，这一导向使前期(qī)发展工业化的进程大于城市(shì)化进程，唯有(yǒu)解(jiě)决住房基础等城(chéng)市化配套问(wèn)题，才能进一(yī)步推进城市化。但(dàn)当时推行的是“统一管理，统一分配，以租(zū)养房”的福(fú)利分房制度，住(zhù)房市(shì)场发展起步较晚、增(zēng)速较(jiào)慢，福利分房制度也出现(xiàn)了(le)分配不(bù)公、效率低、配套差等问题，因(yīn)此福利分房(fáng)制度(dù)不再(zài)适(shì)用于当时的国情(qíng)。叠加(jiā)房地产市(shì)场(chǎng)面临商品房的(de)需求量大(dà)，而社会缺(quē)少大型(xíng)房地产开发商(shāng)，商品房供(gōng)应量小(xiǎo)的困境，此时引入中国香港的“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)无疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步(bù)引进中国(guó)香港预售商品房制(zhì)度，先后(hòu)出台多项(xiàng)文件，大(dà)力支持(chí)国内(nèi)房地(dì)产(chǎn)市场改革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关(guān)于(yú)进(jìn)一步深化城镇(zhèn)住房制度(dù)改(gǎi)革，加快住房建设(shè)的通知》文件，决定(dìng)停止住房无偿实物分配，逐步(bù)实行住房分配(pèi)货币化、住房(fáng)供给(gěi)商品化、社会化的住房新体制(zhì)，从计划经济下的福利分房转向市场经济的商品房(fáng)。房(fáng)地产市场采用(yòng)预(yù)售制，允许开发(fā)商卖(mài)期房，解决了房企缺少资(zī)金和开(kāi)发(fā)时(shí)间(jiān)周期长的两大(dà)难题，开发商以预售(shòu)款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模式，住(zhù)房供(gōng)应速度加快。自此中国内地开始房改(gǎi)货币化(huà)，中国人民银(yín)行等多方(fāng)迅速(sù)出台相关的(de)信贷(dài)政策，支持购房者，极(jí)大(dà)作用推动了房地产市场的发(fā)展(zhǎn)。

　　引入中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)“卖楼花(huā)”模式后，经调整(zhěng)形成契合(hé)中国内(nèi)地的商品房预售制度。预(yù)售制(zhì)的初衷(zhōng)是为了缓解房企资(zī)金压力，加快(kuài)城(chéng)镇住(zhù)房(fáng)建设。具体来说(shuō)，是指(zhǐ)房地(dì)产开发企业(yè)将正在建设(shè)中的(de)房屋预先出售给购房者，由购房者支(zhī)付定金或房款的(de)行为。区别于中(zhōng)国香(xiāng)港，在中国内地实践过程中，商品房预售流程为(wèi)：房地产开发商办理预(yù)售(shòu)许可证-签订商品房买卖(mài)合同-进行备案登记和预告登记(jì)-交(jiāo)付房屋。在购房过程(chéng)中，购房(fáng)者需要一次性(xìng)付清首付款(kuǎn)，并采用银行贷款的形式(shì)一(yī)次性付清(qīng)剩(shèng)余房(fáng)款，换言之(zhī)，房屋未建成，开发商(shāng)可能(néng)已拿(ná)到了全部购房(fáng)款(kuǎn)，这点与中国香港的(de)按照工程进度付款(kuǎn)有所不(bù)同。对中国内地的开发商而(ér)言，预售制商品房也开启了(le)高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程(chéng)，但背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实(shí)存(cún)在

　　作为中国内地商品房销售(shòu)的最(zuì)主要方式，预售制(zhì)极(jí)大(dà)缩短房企现金回笼周期，同时增(zēng)加市场商品房(fáng)供应，推动了城镇化发展进程。预售(shòu)制在过去20多年对中国内(nèi)地房地产市场的稳步发展(zhǎn)起到(dào)了重要作(zuò)用，不仅解决了(le)房地产市(shì)场快速发展(zhǎn)阶段的(de)资金需(xū)求，也(yě)提高了居民(mín)居住水平(píng)，中(zhōng)国内地城(chéng)镇居民从筒子(zi)楼(lóu)住到住(zhù)宅(zhái)小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业(yè)取(qǔ)得巨大进步，数十年时间走完发达国家几百年城镇化路程。改革开放(fàng)以来，城镇化进程进(jìn)入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由(yóu)1.7亿人(rén)增长至9.1亿(yì)人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成(chéng)区面积(jī)由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根(gēn)据我(wǒ)们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内地城镇住宅存量从(cóng)不到14亿(yì)平增至313.2亿(yì)平，城镇(zhèn)人均(jūn)住房建筑面积(jī)从8.1平方(fāng)米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房(fáng)套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户(hù)比从(cóng)0.8增(zēng)至1.09。预售(shòu)制在当前已成为(wèi)中国内地商(shāng)品房销(xiāo)售(shòu)最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占总销售面积的比重为63％，而(ér)2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推(tuī)动了中国内地房(fáng)地产行业的发展。中国(guó)内地房地(dì)产历经二十多(duō)年长周期繁荣，行(xíng)业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积(jī)从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平(píng)，累计(jì)上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产一里地等于多少米，一里地等于多少米千米开发投(tóu)资完成额(é)从(cóng)0.4万亿元增(zēng)至(zhì)14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速(sù)发展，房地产企业从无到有、从国企先行到民企崛(jué)起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成为拉动中国内地经济高增长(zhǎng)的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产带动的(de)上下游(yóu)产业链(liàn)特别长，高达(dá)50多个行(xíng)业。2020年房(fáng)地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产(chǎn)业(yè)增加(jiā)值占(zhàn)GDP的7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献），房地产(chǎn)带动产(chǎn)业链占GDP的(de)9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献(xiàn)），其中房地产(chǎn)对金融、批发(fā)、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年(nián)房地产(chǎn)完全拉(lā)动(dòng)的投资占全社(shè)会固(gù)定资产投资(zī)的(de)51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占(zhàn)固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道(dào)，从(cóng)房地产贷款(kuǎn)占银行各项(xiàng)贷款(kuǎn)余额的比重看(kàn)，2021年(nián)12月为27.07％，如(rú)果加(jiā)上信(xìn)托等(děng)通道业(yè)务，占比超过三分之一。从房地(dì)产融资存(cún)量占(zhàn)社融(róng)存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将导(dǎo)致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富(fù)效应渠道，根(gēn)据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德(dé)三国(guó)合(hé)计(jì)的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占股(gǔ)债(zhài)房市(shì)值的(de)比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与股债房市值的比例较高，主要是因为住房市值高，以及(jí)中(zhōng)国资本市场发育尚不成熟(shú)，直接融资(zī)比例较(jiào)低，股(gǔ)票(piào)、债券(quàn)市(shì)值(zhí)较低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不(bù)可否(fǒu)认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分(fēn)商品是(shì)一手交钱一手交货，预售制是对购买者(zhě)的(de)单方面不公平制(zhì)度，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商品不(bù)能(néng)交付的风险。比如，交房等待(dài)期一般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还(hái)要承担(dān)延迟交房、“一(yī)房二(èr)卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房(fáng)等风险。另(lìng)外，购房者和开发商(shāng)之间(jiān)的购房(fáng)合同、购房(fáng)者(zhě)和银行(xíng)的(de)按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同是两个独立的合同(tóng)关(guān)系，如果(guǒ)开发商发生违约，购房(fáng)者只能根据购房合同(tóng)向开发商主张权力(lì)，但(dàn)依(yī)旧需要根据按揭贷款合(hé)同按时向银行进行贷款偿还(hái)，因(yīn)此购房者承担的(de)风险较大。

　　从行业(yè)层面(miàn)看，预售制(zhì)助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资(zī)金若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁(gē)置(zhì)等系列风险，进(jìn)行影响(xiǎng)自身信用和购房者对行业的信心。

　　从(cóng)金(jīn)融层面看，银行作(zuò)为按揭(jiē)贷款(kuǎn)的(de)发放方(fāng)，一旦房企(qǐ)因为市场波(bō)动(dòng)或经营不善，出现资金链断裂等一系列(liè)问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而(ér)房企通(tōng)过与购房者签订(dìng)的预售合同(tóng)和按(àn)揭合同，已经从(cóng)银行获得(dé)房(fáng)款(kuǎn)，如果购房者丧失还款能力或(huò)短期(qī)不能还款等，则风险完全由银(yín)行承担(dān)，银行将面临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管角度看(kàn)，购(gòu)房者(zhě)的预售监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字(zì)那(nà)就是“没(méi)钱”，即没(méi)钱付(fù)工程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售管理办法》中明确(què)规定了开发企(qǐ)业预售(shòu)商品(pǐn)房所得款项应当用于有关的工程(chéng)建设，商品房预售款监(jiān)管的具体(tǐ)办法，由房地产管理部门制定(dìng)。但(dàn)多年以来全国并没有(yǒu)统一的预售资金监管(guǎn)规定(dìng)，各地(dì)实行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等(děng)城(chéng)市重点监管资(zī)金比例为总预售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城市则按照项目的(de)建安成本(běn)乘(chéng)以建筑面积(jī)或(huò)者项目工程总额报价计算重点资金。而(ér)事实是，不少(shǎo)购房款(kuǎn)未(wèi)进入监管账(zhàng)户(hù)、或进入监管账(zhàng)户后(hòu)被挪用，导致楼盘(pán)没有资金继续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供(gōng)却被(bèi)迫继续还款。那么，监管账户资金(jīn)如何被挪走的？实际上，在过去房地产大开发时(shí)代(dài)的高周转背景下(xià)，抽调预售(shòu)款监(jiān)管账(zhàng)户资金，是(shì)行(xíng)业“潜规则”。比如工程总承包(bāo)方，以工程建设名义(yì)，获得(dé)监(jiān)管账户拨付资金，再(zài)由工程方(fāng)将资金转给(gěi)房(fáng)企，而拨付(fù)的(de)工程款，远超工程进度所需。通(tōng)过这(zhè)些方式套取的资金，在房企各(gè)地项目间流动(dòng)，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企(qǐ)抽调资金(jīn)统筹拿(ná)地、还款和(hé)楼盘(pán)建设，形成一种资金循(xún)环高周转(zhuǎn)模式(shì)，但(dàn)一定(dìng)程度上把(bǎ)风(fēng)险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外商品房预(yù)售(shòu)制度呈现(xiàn)以下特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款保护(hù)：对于购房者预付资金，一般设有(yǒu)定金(jīn)或预付款保(bǎo)护机制，如(rú)英国、日本(běn)；

　　2）预付款(kuǎn)比重(zhòng)：要求购房者支付的(de)预(yù)付款比(bǐ)例相对较低(dī)，绝大部(bù)分(fēn)房款在房屋(wū)交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付(fù)款(kuǎn)支付方式：预(yù)付款(kuǎn)一(yī)般以定金方式支付，或按(àn)工程(chéng)进度分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方式：一般(bān)采用两种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一是(shì)按工程进度付款，按揭贷款按照(zhào)工程进度逐渐发放，购房者(zhě)开始(shǐ)月(yuè)供；二是(shì)房屋交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商品房提供期(qī)房烂(làn)尾保险，在商(shāng)品房出现重大延(yán)期(qī)或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保(bǎo)护：房屋交付(fù)质量的(de)保障有两种方式(shì)，一是(shì)期房由政府或(huò)第三方验收合(hé)格并提(tí)供(gōng)验收凭证后，开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得(dé)购房(fáng)者支付的房款(kuǎn)。二是开发商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年(nián)，保修期(qī)满，购房者支付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全(quán)程(chéng)监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款

　　美国期房(fáng)定金一定期限内无(wú)条(tiáo)件返还，最(zuì)低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅(jǐn)支(zhī)付首付(fù)，其余房款交付后按揭(jiē)还款，交付前(qián)资金由第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭(píng)验(yàn)收凭(píng)证取得(dé)房款。

　　定金及首(shǒu)付(fù)环节，定(dìng)金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美国平均(jūn)首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或首付外(wài)，购(gòu)房者在房屋交(jiāo)付后通(tōng)过(guò)按揭贷款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，美(měi)国为防止开发商挪用(yòng)资(zī)金，购房者的定金及首(shǒu)付款由(yóu)第三方公证(zhèng)行或产权保险公司(sī)的信(xìn)托账户监管(guǎn)。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房(fáng)者资金(jīn)可通过(guò)申请(qǐng)仲裁取回，且不承担任何责(zé)任与损失。而开发商在房屋建设过程(chéng)中的资金全部来(lái)自银行，银行根据工(gōng)程进度向(xiàng)开发商(shāng)提供(gōng)一定比例的(de)贷款，由于(yú)开发商(shāng)挪用资金直(zhí)接损害(hài)银(yín)行利益，银行有(yǒu)充分(fēn)动机监(jiān)管开发(fā)商施(shī)工进度(dù)。开(kāi)发商在房(fáng)屋(wū)交付时需取得由政府(fǔ)相关部门经审查(chá)后发放的验收凭(píng)证，通过验(yàn)收凭证向银行得到购房(fáng)者(zhě)支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首(shǒu)付(fù)购房，房(fáng)款按建(jiàn)造工(gōng)期进度(dù)支(zhī)付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固定利(lì)率，开发商(shāng)或购房(fáng)者(zhě)可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预(yù)售门(mén)槛方面(miàn)，德国(guó)开(kāi)发商在项(xiàng)目获批(pī)后即可预售房屋。签署购房合同前，购(gòu)房(fáng)者需支付约2000欧的定金(jīn)并进(jìn)行预约(yuē)公(gōng)证，签(qiān)订合同(tóng)后定金退还(hái)。如由于任何(hé)原因不能(néng)购买(mǎi)，定金按照德(dé)国法律全部退还。

　　签署购房(fáng)合同后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者需支(zhī)付公证费和土地交易税(shuì)，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付(fù)比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余(yú)款方面，德(dé)国也采(cǎi)取(qǔ)按工期支(zhī)付(fù)房款的制度，一(yī)般分7笔(bǐ)进行支付，具(jù)体支(zhī)付(fù)节点(diǎn)、比例因(yīn)项目(mù)而异。一般来(lái)说，支付(fù)节(jié)点可分(fēn)为(wèi)公证后、主体完工、内部水暖电路(lù)完工(gōng)、窗户玻(bō)璃完工(gōng)、室内清洁(jié)及墙(qiáng)面完工、地板完工、全(quán)部完(wán)工(gōng)，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利(lì)率，银行(xíng)按施(shī)工节奏分多次发放贷款，每笔贷(dài)款(kuǎn)给(gěi)予购房者(zhě)一定(dìng)使用期限(xiàn)，期(qī)限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险(xiǎn)公司针对期房设计(jì)了两(liǎng)种保(bǎo)险，保(bǎo)险的功能是当房屋(wū)出现重大延期或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保险公司保证开(kāi)发商赔偿(cháng)或修复，开发商破产，由保险公(gōng)司负责相应赔偿(cháng)。保(bǎo)险(xiǎn)由开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售制设(shè)有10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交易(yì)中的房(fáng)产、资金、合同等各(gè)个(gè)环节，各环节内容(róng)确认无误后签订首付交(jiāo)换合同(tóng)。

　　定金(jīn)方面，英国设置(zhì)了10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保(bǎo)护机制(zhì)，当(dāng)开发(fā)商出现财务、经营问题时，购(gòu)房(fáng)者10％的定金由保险公(gōng)司(sī)赔付(fù)，而超出10％的部(bù)分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天内支(zhī)付(fù)。

　　余(yú)款支付(fù)环节(jié)，英国(guó)采取(qǔ)按工程进度付款(kuǎn)的(de)方(fāng)式，但是(shì)交房前付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例相对(duì)较低，一般(bān)会在合同(tóng)签订6-24个月分别支付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交付环(huán)节，英国(guó)规定(dìng)房(fáng)屋必须(xū)经过房产公证公司的检验验收后才能交付，交付(fù)后方(fāng)可(kě)按(àn)揭(jiē)还贷。

　　资(zī)金监(jiān)管(guǎn)环节，英国期(qī)房预售(shòu)资金监管极为严格(gé)，资金也由律师(shī)监管，在确认工程(chéng)进度、支付相关款(kuǎn)项(xiàng)过程中，由买房律师将资金转给卖方律师(shī)，卖方(fāng)律(lǜ)师转给(gěi)开发商(shāng)，即(jí)资金(jīn)在进入开发商账户前经(jīng)过两道关口，有利于保障(zhàng)购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范(fàn)期(qī)房交易立法，设置期房预付(fù)款保(bǎo)全措施(shī)

　　日本期房(fáng)交(jiāo)易立(lì)法，定(dìng)金超5％或1000万日元(yuán)时，开发(fā)商必须完成(chéng)“预售房(fáng)定金保全措施”，交房前(qián)付款比例不(bù)超房款的(de)20％，开发商违约(yuē)需返(fǎn)还定价并赔(péi)偿(cháng)约10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二战结(jié)束后由于房(fáng)屋供给严(yán)重(zhòng)失(shī)衡，叠(dié)加(jiā)法律空白，社会上“一房二(èr)卖”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易法(fǎ)》，经多次修订(dìng)，目前是唯一一部规(guī)范期房交易的(de)法律。

　　定金保护方面，根据(jù)日本《宅地(dì)建物取引(yǐn)业法》，对购房者支付定金(jīn)超过(guò)5％或超(chāo)1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开(kāi)发商必(bì)须完成定金保全措施才可预(yù)售。什么是定金保全措施(shī)？即买(mǎi)卖双(shuāng)方签(qiān)订购房(fáng)合同(tóng)时，开(kāi)发商向金融机构或指定保(bǎo)证机(jī)构或保险机构签订定金保证委托(tuō)合同，设置购房(fáng)者定金的(de)保证或保险(xiǎn)，并(bìng)将相(xiāng)应的保证金证(zhèng)明书(shū)交(jiāo)付(fù)给(gěi)购房者。除定金外，其他预先支付(fù)的购(gòu)房款也(yě)受该措施保护(hù)。若(ruò)开发商倒闭(bì)导(dǎo)致(zhì)期房烂(làn)尾，购房者可凭(píng)保证金证明书向金融机构(gòu)或保证机构或保险公司(sī)兑付(fù)，同时，开发商需向购(gòu)房者(zhě)赔(péi)付违约金，一(yī)般(bān)约(yuē)为(wèi)房价的10％。

　　房款支付(fù)环(huán)节，交房前只需支付最多不超(chāo)20％的定金(jīn)，签(qiān)订购房合同后，购房者即可向银行申(shēn)请(qǐng)贷(dài)款，但(dàn)交房后才开始按揭贷(dài)款，除(chú)定金外的剩余房款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡期(qī)房购房者(zhě)违约可(kě)返(fǎn)还(hái)相(xiāng)当于3.75％房款的(de)订(dìng)金，首付比(bǐ)例(lì)20％，余款按工程进(jìn)度支(zhī)付，所有(yǒu)资金进银行专门项目资金账户，交房后满1年(nián)保修期(qī)后支付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支付环节(jié)，新(xīn)加坡开发商有统一的(de)选购权合(hé)同(tóng)以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金(jīn)，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付(fù)比例方面，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购(gòu)房者(zhě)需支付(fù)15％的首(shǒu)付及(jí)印花税，同时购房者向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房同样采取按(àn)工程进度付款的方式，《发展商条例》对期(qī)房付款流程做了统一详细规定，要求所有开发商遵守，支(zhī)付节(jié)点一般为合同签订(dìng)后、地(dì)基(jī)完(wán)工、框(kuāng)架完工、管道门窗等完(wán)工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工程进度放(fàng)款，月供在此过(guò)程(chéng)中随着放出贷(dài)款的增加而增加，未放(fàng)款(kuǎn)部(bù)分无需月(yuè)供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的(de)订金与付款会存入银行专门的项目资金账户，账(zhàng)户(hù)资(zī)金(jīn)提取须与房屋建设有(yǒu)关(guān)。房一里地等于多少米，一里地等于多少米千米屋(wū)交付后，购(gòu)房者享(xiǎng)受1年(nián)的房屋保修期，此后购房者支(zhī)付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产(chǎn)到了政策出手临界点，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼(lóu)和房企(qǐ)重组。一方面，加大对刚需和改善型需求的(de)支持力(lì)度(dù)，长短兼顾妥善(shàn)应对局(jú)部停贷现象，重点是(shì)保交楼保复工(gōng)保民生，给(gěi)予强有力(lì)的(de)金融工具(jù)支持。另一方(fāng)面，从现在起，对还在正常运转的房企(qǐ)包括民营企业，加大支持力度，由优质房企牵(qiān)头并购(gòu)重组整(zhěng)个(gè)行业，为每个(gè)房(fáng)企配套AMC和财团(tuán)，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来(lái)看，应充(chōng)分估计形势复杂性(xìng)和人性复杂(zá)性，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机(jī)制(zhì)。长效机制四大关(guān)键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产(chǎn)税(shuì)。定金环节，建立开发商违约后定金(jīn)保护(hù)机制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入(rù)，为房(fáng)屋(wū)重大延(yán)期以及重大缺(quē)陷等(děng)情况(kuàng)提供(gōng)充分的保障。余款(kuǎn)支付环节，建(jiàn)立按工程(chéng)进度付款(kuǎn)机制或交(jiāo)房后按(àn)揭贷款机(jī)制，充分保护(hù)购房者的权益。资金(jīn)监管环(huán)节，引入独立于(yú)开发(fā)商(shāng)、银(yín)行的第三方资金监管机(jī)构，或由政(zhèng)府相关部门直接监管(guǎn)，以(yǐ)此防止(zhǐ)资金挪用现象。交付环节，建立商(shāng)品房保修期制度。保(bǎo)修期内，开发商应(yīng)对房屋(wū)质量问题全权负(fù)责、免费维修，购房者(zhě)在保(bǎo)修期(qī)结束(shù)后支付尾款。

　　三(sān)，长期来(lái)看，取(qǔ)消商(shāng)品房预售制是大势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发(fā)商缺(quē)钱，预售制是(shì)权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发(fā)进入存量时(shí)代，对购房民(mín)众不公平的(de)预(yù)售制已经过时了(le)，该(gāi)取消了，改为现(xiàn)房销售。另一方面，取消预售(shòu)制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼(pīn)的不(bù)是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不(bù)能兑现的营销手(shǒu)段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的最(zuì)根本(běn)最实质的保障，这样将极大的(de)提升开(kāi)发商的建筑质量，实(shí)现良币(bì)驱逐劣币。

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