导读

　　黄金(jīn)二十年之后(hòu)，当下中国地产步入大分化时(shí)代而非停滞期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过去(qù)二十年是中国房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿(yì)平，足够4000万家(jiā)庭入住(zhù)。恰(qià)逢近年地产持续低(dī)景气，有关中国地产(chǎn)是否过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试(shì)图厘清中国城(chéng)镇存量住宅真实(shí)情况，据(jù)此(cǐ)判(pàn)断中(zhōng)国未来地(dì)产趋势(shì)。

　　有媒(méi)体渲染中国地产存量极度(dù)过剩，事(shì)实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全(quán)国有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，第(dì)七(qī)次人口普查调(diào)查数据显(xiǎn)示城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀(huái)疑(yí)，中(zhōng)国房子(zi)是(shì)否(fǒu)真的(de)过剩(shèng)？

　　事实上住建(jiàn)部披(pī)露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不(bù)到一成(chéng)，其中还包括大量城(chéng)镇非住(zhù)宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七(qī)普显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒(shū)适不是(shì)人均(jūn)一(yī)间(jiān)房所能满(mǎn)足，它(tā)与房屋质(zhì)量、居(jū)住面积、配套设施等因(yīn)素密切相关。中(zhōng)国的人均住宅间数较发达国家(jiā)还有很(hěn)大差距。人均住宅间数大于1同(tóng)样(yàng)不意(yì)味着中(zhōng)国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国(guó)城镇居民户均1套房，其中每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并(bìng)无直接公布(bù)中(zhōng)国家庭户均住宅(zhái)的(de)数据，我们根据商品住宅套数(shù)、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出(chū)城镇家(jiā)庭住宅(zhái)套户(hù)比。

　　测算结果显示，目前城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才(cái)拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味着户户有房(fáng)，然而事实上中国住宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不(bù)平衡(héng)，是因为户均(jūn)一套房无法满足流动人口的租赁(lìn)和置业需求。全国(guó)总(zǒng)人口(kǒu)的近三成(chéng)都是流动人口，流动人口会选择在大城市租(zū)房挣(zhēng)钱，在老家买房(fáng)，从而产生(shēng)了(le)额外的住宅需求。

　　即(jí)便(biàn)户均一套房，中国未来地产仍有四(sì)大新增需(xū)求动力。

　　第一(yī)，户均人(rén)口(kǒu)规模(mó)缩小，一(yī)人户、两人户占比(bǐ)不(bù)断增加(jiā)，导(dǎo)致家庭户数增多(duō)。小家庭化趋势将延续，带来(lái)新户购(gòu)房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化(huà)日(rì)益明显，区域经济资源分配的再集(jí)中吸引着人口(kǒu)流(liú)入(rù)，人口净迁入城市的新增住(zhù)宅(zhái)需求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭(tíng)住在2000年以前建成的住宅(zhái)中(zhōng)，涉及(jí)超9000万家(jiā)庭、81亿平(píng)方米的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住宅(zhái)的改(gǎi)造势在(zài)必行。

　　第四，中国的(de)人均住宅(zhái)间数与人(rén)均住宅建筑面积(jī)均较发达国家有(yǒu)着不(bù)小差距，“住上更大房子(zi)”的改(gǎi)善性需求(qiú)正在不(bù)断(duàn)增(zēng)加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下(xià)中(zhōng)国地产步入(rù)大(dà)分化(huà)时代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地产黄金(jīn)发(fā)展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在不(bù)足，这是过(guò)去二十年房(fáng)价(jià)快速上(shàng)涨基石。那(nà)么当下房地产(chǎn)大(dà)分(fēn)化时代已至，大分(fēn)化(huà)时代下地产矛盾则更多体(tǐ)现在(zài)住(zhù)宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化(huà)必将(jiāng)体现在不(bù)同能级城市之间，不同区域板(bǎn)块之(zhī)间(jiān)，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前(qián)，官方(fāng)披(pī)露全国已有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，引发热(rè)议。从2月以(yǐ)来，各(gè)大城(chéng)市二手房挂牌(pái)量突然(rán)激增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不(bù)禁担心(xīn)，中国(guó)的(de)房子(zi)是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅(zhái)到(dào)底(dǐ)是供(gōng)给(gěi)过剩，还(hái)是供需(xū)平衡，或(huò)是仍然存在不足？可惜由于住(zhù)宅存量数据并未公布，我们无法(fǎ)直接(jiē)知晓具(jù)体情况。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，我们(men)测算(suàn)出中国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回答当前的(de)房(fáng)子是否真的过剩(shèng)了？据此(cǐ)判断未来房地产市场(chǎng)会如何发(fā)展。

　　一、如何有(yǒu)效(xiào)观(guān)察中国(guó)户(hù)均拥有住宅数(shù)量(liàng)

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩的直(zhí)观判断站不(bù)住脚

　　今年2月(yuè)，在(zài)以全国自然灾害综(zōng)合风险普(pǔ)查工作情况(kuàng)为主题的新闻发(fā)布会(huì)上，负(fù)责人(rén)对外(wài)披露(lù)：“住宅城乡(xiāng)建(jiàn)设行业获取了全国(guó)近(jìn)6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)数据(jù)以及(jí)80多万(wàn)处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，平均(jūn)每栋(dòng)建(jiàn)筑住不到3人(rén)，住宅市场看似(shì)已经过剩。

　　在这(zhè)近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑(zhù)中，农村房屋(wū)占9成以上，以(yǐ)栋(dòng)数计算的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括(kuò)了大量商业(yè)楼(lóu)、写(xiě)字楼、学(xué)校、医院等非住宅(zhái)。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七(qī)次人口普查数据公布了中国(guó)城镇家庭(tíng)户人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)为(wèi)1.06间，其中城市家庭(tíng)户居(jū)民人(rén)均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看似(shì)意味(wèi)着人人都(dōu)有房间(jiān)居(jū)住。

　　居住水(shuǐ)平不仅(jǐn)与(yǔ)房(fáng)间(jiān)数(shù)量有关，更与房屋质量、居(jū)住面积、配套设施等因素密切相关。单单从人均住宅间数不能完全反映出城镇居民的(de)居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是(shì)以(yǐ)家庭为单位购买成(chéng)套住宅，一套(tào)设施(shī)齐全的住宅才是城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)宜居(jū)的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户(hù)均住(zhù)宅的测(cè)算思路、数据(jù)和方法

　　中(zhōng)国(guó)城镇居民住宅(zhái)主要分两大类，一(yī)类是商品住(zhù)宅，另一类(lèi)是(shì)保障房(fáng)、原公(gōng)有住宅(zhái)、自(zì)建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并没有直(zhí)接公布城(chéng)镇住宅数量。居民住宅相(xiāng)关数据有(yǒu)两(liǎng)处可以直接公(gōng)布(bù)，一(yī)是(shì)每(měi)年商品住宅销售套(tào)数（统计局）；二是居民住宅来(lái)源(yuán)（人口普查数(shù)据）。计算(suàn)中国居民户均住宅(zhái)数量，我们主要用到上述(shù)两组数据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年(nián)，1998年(nián)之前商品住宅数(shù)量极少，可忽略(lüè)不计。估算城镇居(jū)民户均住(zhù)宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来(lái)每年商(shāng)品(pǐn)住宅销售套数相加，我们(men)就能(néng)够得到(dào)当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥有的(de)商品住宅和非商品(pǐn)住宅(zhái)比例，推(tuī)算得到居(jū)民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将(jiāng)城(chéng)镇居(jū)民(mín)拥(yōng)有的(de)商(shāng)品住宅总数除(chú)以家庭户数，我们就能够(gòu)得到(dào)城镇户均(jūn)拥有的(de)住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式(shì)如下：

　　城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套户比=住宅(zhái)总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底有(yǒu)多少，目前缺(quē)乏一(yī)个准确统(tǒng)计。我们利用(yòng)既(jì)有(yǒu)统(tǒng)计(jì)数(shù)据，大致(zhì)测算(suàn)得到中(zhōng)国存量房(fáng)地产(chǎn)套数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们(men)计算得到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅(zhái)累计(jì)销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期(qī)房为主(zhǔ)，从(cóng)2019年开始，新(xīn)房销(xiāo)售中期(qī)房占比(bǐ)近(jìn)9成。本文去(qù)除(chú)商品住宅累计销售(shòu)套数里的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房(fáng)套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数=截(jié)止到2022年商品住(zhù)宅(zhái)累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销(xiāo)售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑(lǜ)到交房(fáng)后装修的时(shí)间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除(chú)以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.54套商品现(xiàn)房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥(yōng)有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要(yào)进一(yī)步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套(tào)数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国(guó)城镇居民的住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭(tíng)拥(yōng)有住宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购买(mǎi)商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅占(zhàn)比6.1％，通过(guò)继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租(zū)赁(lìn)其他住宅(zhái)和购买二手房都是商品住宅，因此将(jiāng)租赁(lìn)其他住(zhù)宅、购买(mǎi)商品住宅与购买二手(shǒu)房加总(zǒng)，得到商品住宅占居(jū)民所有住宅的比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住(zhù)宅增幅(fú)为过去十年(nián)变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变(biàn)化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭都(dōu)会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三点含义(yì)

　　既然城镇居民已经达到了户均(jūn)一(yī)套(tào)房(fáng)的程度，“户(hù)户有房”是否意味着中国城(chéng)镇化进(jìn)展终结，甚至意味(wèi)着中国地(dì)产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套(tào)房并不意味着住(zhù)宅市场供(gōng)需平衡

　　需要(yào)有多余住(zhù)宅来满足因人口(kǒu)流动、居民(mín)换(huàn)房(fáng)等(děng)因素产生的住(zhù)宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套(tào)户(hù)比会(huì)在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国(guó)、英国和日本的(de)住宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的(de)住宅套(tào)户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均(jūn)刚好一(yī)套(tào)房，就会(huì)造成人口净流入地的(de)住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)供不应求，造成房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出(chū)中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别为(wèi)2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选择在(zài)大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨(jì)南(nán)大学2017年的(de)中国(guó)城乡人口流(liú)动(dòng)调查数据(jù)显示，在上海、杭(háng)州以及(jí)南京工(gōng)作的流动人口(kǒu)在老(lǎo)家拥有住宅比(bǐ)例(lì)分别为28％、21％和(hé)18％。大城市(shì)的高工资吸引打工人，但高(gāo)房价迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动(dòng)人(rén)口(kǒu)实际上会(huì)占据两套房，在(zài)高(gāo)房价的大城市租赁一套房，在房价较低的(de)县城购买一套房。所以说户(hù)均一套(tào)房无(wú)法(fǎ)满足庞大(dà)流(liú)动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住(zhù)宅(zhái)品(pǐn)质(zhì)仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅(zhái)中依然有不(bù)少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是(shì)约9000万(wàn)户城(chéng)镇居民(mín)住宅是2000年(nián)以前(qián)建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这(zhè)批存在着建(jiàn)筑结构松散、设施陈(chén)旧(jiù)、安全隐患(huàn)大等问题，如电线老化、管(guǎn)道等(děng)基础设施陈旧(jiù)，给住户的(de)生活带(dài)来了很大(dà)的不便和安全(quán)隐患，并且(qiě)居住体(tǐ)验较差(chà)。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住(zhù)宅面积(jī)小。占比为(wèi)31.3％的(de)家庭(tíng)户(hù)数拥有的(de)住宅面(miàn)积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存(cún)在5％左(zuǒ)右的(de)家庭没有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上世(shì)纪修建(jiàn)的老旧小(xiǎo)区很难满足现(xiàn)代(dài)生活需求，在未(wèi)来大都会被(bèi)拆迁(qiān)重(zhòng)建(jiàn)。

　　近(jìn)五成的家庭(tíng)住宅为一居室和二居室，户型偏(piān)小。其中一(yī)居室占比为14.9％，二居(jū)室占比为(wèi)33％。对比镇，中国人在俄罗斯安全吗，中国人在俄罗斯怎么样城市(shì)家庭(tíng)住宅(zhái)户型更小(xiǎo)，当然这(zhè)与城市土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是(shì)未来地产的需求(qiú)驱动力

　　根据七(qī)普数(shù)据(jù)测(cè)算(suàn)，2020年城(chéng)镇家庭户(hù)住宅(zhái)存量(liàng)总面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房(fáng)进城和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总面积(jī)为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住宅建筑面积小于均值，近4成(chéng)家庭人均住宅(zhái)建筑面积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建筑面(miàn)积(jī)不足(zú)19平方米，不及全国人均水平的(de)一半。若去除(chú)20％的(de)公(gōng)摊，可使用的住宅面(miàn)积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅建筑面积低于15平方米的家庭界(jiè)定(dìng)为住宅存在困难，若按这(zhè)个标准算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使用(yòng)住宅(zhái)面积为(wèi)40平，即(jí)人均住宅建筑面积(jī)为(wèi)50平，只考(kǎo)虑家庭户人(rén)数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前至(zhì)少新(xīn)增82亿平。

　　对比发(fā)达(dá)国(guó)家(jiā)人(rén)均住(zhù)宅面(miàn)积(jī)，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国(guó)和英国(guó)都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊(tān)面积(jī)后，中国(guó)的(de)人均可使(shǐ)用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人口，所(suǒ)需要的(de)住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户(hù)均已然(rán)1套房(fáng)，未来地(dì)产还会(huì)有需求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似(shì)已经(jīng)户户有房。即便如(rú)此，中国(guó)人(rén)口静态结构(gòu)和动态趋势演绎(yì)，决定了中国未来地(dì)产仍(réng)有(yǒu)需(xū)求释放。户均1套住(zhù)宅现实之下，中国(guó)未来城镇住(zhù)宅需求主要(yào)来自(zì)于四(sì)个方面。

　　第(dì)一(yī)，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新户购房需(xū)求扩(kuò)张。

　　过去20年我国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭户均人口(kǒu)数不断下(xià)降，六(liù)普显示城镇户均(jūn)人口规模为(wèi)2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户均(jūn)人口(kǒu)规(guī)模为2.62人/户，一(yī)人户(hù)、二人户的占比明显上升(shēng)，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户数会(huì)因户均人口规(guī)模的(de)缩(suō)小而增多。

　　第二，人(rén)口迁(qiān)移导致(zhì)经(jīng)济发展带来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区域经济资源分配的(de)再集中吸引(yǐn)着(zhe)人口流入。人口迁移势必(bì)涉及(jí)到买房租房，给迁入地(dì)住宅市场带来(lái)新的增量。

　　以浙江省(shěng)为(wèi)例，2021年常住人口增量为72万，而出生(shēng)人(rén)口(kǒu)为44.9万人，死亡(wáng)人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人(rén)口仅为(wèi)6.5万人(rén)，其人(rén)口增长主要(yào)受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需(xū)求依然(rán)庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建(jiàn)住宅和(hé)原公有住宅的家庭拆迁改建最多(duō)。自(zì)建(jiàn)房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有住宅家庭(tíng)比例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再(zài)加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年(nián)以(yǐ)前的比(bǐ)例（31.3％）大(dà)致(zhì)相(xiāng)吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅(zhái)和(hé)原公有住宅减少了(le)1282万户，住(zhù)宅净需(xū)求增(zēng)加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房。在(zài)新增住宅需求(qiú)中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济(jì)适(shì)用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商(shāng)品住宅的(de)占(zhàn)比势必会中国人在俄罗斯安全吗，中国人在俄罗斯怎么样(huì)进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉(shè)及城(chéng)镇家(jiā)庭约9000万(wàn)户。破旧的(de)城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积(jī)小、质量(liàng)低、基础设施配(pèi)套(tào)差、没有或少(shǎo)有物业管理，居(jū)民追求美好、宜居生活的环(huán)境，背后的(de)改善性需求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子(zi)”的改(gǎi)善(shàn)性需求还(hái)将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型。已(yǐ)有住宅家庭希望提高生(shēng)活品质(zhì)，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底的(de)中(zhōng)央(yāng)经济工作会议明确指(zhǐ)出支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否考(kǎo)虑乡村住宅因素(sù)，中国的人均住(zhù)宅间数较其(qí)他国家(jiā)依(yī)旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平(píng)有着密切(qiè)正(zhèng)向联系。随着(zhe)经(jīng)济发展水(shuǐ)平的(de)提高(gāo)，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建(jiàn)筑面积将(jiāng)随(suí)之(zhī)增长。

　　如果说过去二十(shí)年是(shì)中国地产黄(huáng)金发展期，地(dì)产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为住宅供(gōng)给存在不足(zú)，供(gōng)需出现错(cuò)配，这是过去二十年(nián)房价快速(sù)上涨(zhǎng)基(jī)石。那么(me)未来将(jiāng)是住(zhù)宅质量的(de)供需冲突。房地(dì)产大分化(huà)时代已至，这(zhè)种分化不(bù)单局限于(yú)城市能级之间差异，优质小区和老旧二手房之间的差(chà)异也将越发扩(kuò)大(dà)。

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　　风险提示

　　人口普查数据调查的(de)是(shì)人，并不是针对(duì)住宅，因此可能存在统(tǒng)计偏差。商品住宅占比实际(jì)值可(kě)能偏低，其增速可能(néng)超预期。

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