近两(liǎng)年火爆的创新产品公募REITs进入密(mì)集分红期(qī)，近日7只REITs陆续(xù)迎来除(chú)息(xī)日，公(gōng)募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的(de)REITs产品，平均分红比(bǐ)例接近(jìn)99％。

　　多(duō)位(wèi)业内(nèi)人(rén)士对此表示，强制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特(tè)征(zhēng)之一，稳定分红体现出该(gāi)类产品长(zhǎng)期投资价值，通过观测(cè)经营活动(dòng)现金流(liú)、可供分配现金(jīn)等指标(biāo)，也是观(guān)察REITs项(xiàng)目底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况的(de)“窗口”。他们(men)也提(tí)醒普通(tōng)投(tóu)资者(zhě)注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在(zài)经营(yíng)权到期后不再产生现金收益，特许经营权分红目前已(yǐ)包含(hán)了利润分配和本金的归还，在选择投资标(biāo)的时应(yīng)了解(jiě)资产类(lèi)型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高(gāo)比例(lì)的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额占(zhàn)可供分配金(jīn)额比例平均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝(jué)大(dà)部分分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人(rén)对此表(biǎo)示，投资(zī)公募(mù)REITs的(de)主要收(shōu)益来源为持有(yǒu)期(qī)分红收益，以(yǐ)及基金份额(é)交易价(jià)格的变化(huà)。基金(jīn)份(fèn)额二级市场价(jià)格受到公募REITs资产运营情况(kuàng)及市(shì)场(chǎng)因(yīn)素的综合影响，较易引起波动(dòng)。与(yǔ)此相比，基金(jīn)分红预期则更有规律可(kě)循。公募REITs的(de)分红主要来自基础设施资产的经营现金(jīn)流，投资人通过基(jī)金(jīn)募集材(cái)料和信息披露文(wén)件，结(jié)合行业及市场情况，可(kě)以分析基础(chǔ)设施项目的经营业绩(jì)，作为进行投资决策(cè)的(de)重要参考。

　　“相对于基金份额二级市(shì)场价格变化导致的(de)浮盈或(huò)浮亏，分红作(zuò)为基金(jīn)份额持有人实际获(huò)得的现(xiàn)金收益，对于长期(qī)投资(zī)者更具参考价(jià)值。”中(zhōng)金基金相关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中(zhōng)心(xīn)运(yùn)营高(gāo)级副(fù)总监李华平也表(biǎo)示，根据《公(gōng)开(kāi)募集基础(chǔ)设施(shī)证券投资基金指引(yǐn)（试行）》及相关法规要求(qiú)，基(jī)础设施基金应(yīng)当(dāng)将90％以上合并后基金年度(dù)可分配金额以现金(jīn)形式分配给投(tóu)资者，强制(zhì)分(fēn)红(hóng)机制是(shì)公募REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的分红(hóng)机(jī)制体(tǐ)现出(chū)REITs产品长(zhǎng)期(qī)投资价值。

　　中航(háng)基(jī)金(jīn)也认(rèn)为(wèi)，从(cóng)投资角(jiǎo)度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同(tóng)时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这类(lèi)产品“股性”的一(yī)面(miàn)，分红体现(xiàn)了(le)这类(lèi)产品的“债(zhài)性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要求(qiú)，分红类(lèi)似于债券(quàn)派息，但不等同(tóng)于债券(quàn)的固定利息回报，而是(shì)由可供分(fēn)配现金决定。

　　从机构投资者(zhě)的角度来(lái)看(kàn)，一方面是(shì)公募(mù)REITs丰富了机(jī)构投资者的投资品类，为(wèi)资产配置多元化提供抓手(shǒu)，具有较强的配置(zhì)价值(zhí)。另一方面，公(gōng)募REITs的(de)分红能够帮助机构投资者稳定(dìng)收益(yì)。机构投资者公募REITs能够通(tōng)过分红获取相对于投资债券相对高(gāo)的收益性(xìng)，在有效控制风险(xiǎn)的前提下，增厚资(zī)产包收益，起到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分(fēn)红除了投(tóu)资(zī)收益(yì)“落袋(dài)为安”外，市场(chǎng)对于(yú)未(wèi)来分红水平(píng)的预期，也(yě)是影响(xiǎng)REITs基金二(èr)级市场价格走势的关键因素之(zhī)一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市(shì)场表现看(kàn)，截至4月21日，今年以来(lái)中(zhōng)证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年(nián)内下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢(yíng)主要(yào)股(gǔ)票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品受(shòu)宏观(guān)经济的影响，可分配金额完成(chéng)率不(bù)达(dá)预期，一(yī)定程度上影响(xiǎng)了公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的价(jià)格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场的(de)价格波动(dòng)受(shòu)多(duō)重(zhòng)因素的影响，投资收(shōu)益是(shì)影响REITs二级市场价(jià)格的主(zhǔ)要因素(sù)之一，而稳定的分(fēn)红有(yǒu)利于(yú)吸引投资者参与公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基(jī)金(jīn)相(xiāng)关(guān)负(fù)责人也表示，近期经济(jì)预(yù)期恢复，一(yī)方面市(shì)场热(rè)点呈现向股(gǔ)票和(hé)债券回归(guī)的过程(chéng)；另(lìng)一方面，基础设施项目的经营业绩相对(duì)经(jīng)济活(huó)力的改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日，将对(duì)基金份(fèn)额的(de)开盘指导价(jià)做调减处(chù)理，调减金额根(gēn)据单位(wèi)基金份(fèn)额的分(fēn)红金额进(jìn)行(xíng)计算。除权(quán)操(cāo)作(zuò)是对分红前后基金份(fèn)额净值变化的修正(zhèng)，使(shǐ)投资人在基金分(fēn)红前后均可以获得公平的(de)投资机(jī)会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期投资的(de)信心(xīn)，同时(shí)需结合(hé)持有产品的特(tè)性，关注二级市场扰(rǎo)动对(duì)整(zhěng)体(tǐ)收益的影响程度。”中航基金相关(guān)人士(shì)也(yě)称。

　　特许经营权(quán)分(fēn)红包(bāo)括利润分配(pèi)和本(běn)金归还

　　普(pǔ)通投资者应了解底(dǐ)层资产情况

　　多位业内人士还提(tí)醒，与(yǔ)现有公募基(jī)金(jīn)分红(hóng)前提是(shì)本金(jīn)之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期(qī)间(jiān)的“分(fēn)红”界(jiè)定为“分(fēn)派”更为(wèi)准确，分派的(de)是本金与增值两个部分(fēn)，两个(gè)部分之(zhī)间(jiān)的比例是(shì)变动的(de)，与现有公募基金分红(hóng)差异很大，大多数普通投资者可能把“分派(pài)”金额误认为是持续分红。一旦30年(nián)、40年(nián)、50年(nián)、60年等合同年限到期(qī)后基金价值面临极大(dà)不确(què)定性，这是该类投资者应该(gāi)注意的(de)情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募(mù)REITs主要(yào)有特许经(jīng)营权类(lèi)和产权类两(liǎng)大资产(chǎn)类型，持有(yǒu)产(chǎn)权类产品的(de)收益(yì)主要包括每年的现金分红及资产增(zēng)值的收益(yì)，而持有特许(xǔ)经营(yíng)类产品(pǐn)的收益主要来(lái)自(zì)项目每年(nián)的现(xiàn)金分(fēn)红。其(qí)中，特许经营权类资(zī)产的分红包括(kuò)了利(lì)润分配(pèi)和本金的归(guī)还，两者的比率也是变动的，对特(tè)许经营权类资(zī)产的(de)公募REITs可以(yǐ)内部(bù)收益(yì)率（IRR）来衡量投资收(shōu)益(yì)。普通投资者在(zài)选择投资标的时，应了(le)解公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基(jī)金也表示，从细(xì)分(fēn)来看(kàn)，各类公募REITs分(fēn)红因底层资产属性不(bù)同而形成区别。特许(xǔ)经营(yíng)权类(lèi)的公募REITs产品(pǐn)因其分红(hóng)相当于包含“本金+收(shōu)益”，分红相对较多，债性(xìng)偏强。而(ér)产权类(lèi)的公募REITs分红主要(yào)为“收益(yì)”，更看重底层资产的(de)价值增值，所以(yǐ)相对股性(xìng)偏强(qiáng)。普通投资者(zhě)在(zài)选择公募REIT时，需要(yào)考虑(lǜ)底层资产属性，对所选择产品的(de)二级市场价格和分(fēn)红(hóng)有(yǒu)合理预期。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人(rén)也认为(wèi)，与产权(quán)类项目相比，特许经营项目在经(jīng)营(yíng)权到期后不再能产生现金收益，因此将(jiāng)可供(gōng)分配(pèi)金(jīn)额的(de)分(fēn)配理(lǐ)解为(wèi)“分派”比(bǐ)“分红”更(gèng)加(jiā)准确(què)。基于这个特点(diǎn)，剩(shèng)余经营期限较短的(de)特许(xǔ)经营项目，通常具(jù)备更高的分派(pài)率水平。对于剩余期限较长(zhǎng)的特许经营(yíng)权项目，即使分派率相对(duì)较低，也有(yǒu)足够年限(xiàn)收回(huí)本(běn)金并取得收益。

　　中金基金该(gāi)负责人(rén)提醒投(tóu)资(zī)者注意，特许(xǔ)经营权(quán)项目(mù)的分派金(jīn)额(é)包含了投资本金，在不进行扩募的情况下(xià)，基金份额单(dān)价随着分(fēn)派进度(dù)逐(zhú)年下降(jiàng)是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目(mù)剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类(lèi)项目的(de)土地或建筑的剩(shèng)余使用年限一(yī)般(bān)较长，再加(jiā)上到期后通过对建筑的(de)更新改造或补缴土地出(chū)让金等追加投资，有机会(huì)进一步延长经营(yíng)期(qī)限。这种(zhǒng)类(lèi)似永续经营的假设反映在基础(chǔ)资产的估(gū)值上，使产(chǎn)权(quán)类(lèi)REITs具备更显著的资产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收益(yì)率等(děng)指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产运(yùn)营情况

　　在基金分红的时(shí)点，多位业内(nèi)人士还(hái)表示，在产品(pǐn)分红期，投(tóu)资(zī)者可以(yǐ)观测经营(yíng)活动现金流、可供分(fēn)配现金(jīn)、内部(bù)收益率等指标，来(lái)观察和评(píng)估(gū)项目底层资产的运营情况。

　　中航基金(jīn)表示(shì)，年报指标中，跟现金相关的指标有两个：一是年(nián)报中披露的经(jīng)营活动现(xiàn)金流，二(èr)是可供分(fēn)配现金，二者存在本质(zhì)性区(qū)别(bié)。经营活动产(chǎn)生(shēng)的现金(jīn)净(jìng)流量是(shì)指企(qǐ)业经营、筹资、投资产生的(de)现金流(liú)，基(jī)于企业本身(shēn)经营活动产生(shēng)；可供(gōng)分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润(rùn)表的(de)项(xiàng)目(mù)进行调整，加期初现金(jīn)，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置(zhì)新选择，投(tóu)资价(jià)值体现在相对(duì)股债市场独立(lì)的(de)资产配置功能，比较适合长期持有。建(jiàn)议投(tóu)资者对经营权(quán)类的资产(chǎn)可以更多关注内部收益率(lǜ)的高低，对产权类(lèi)的资产(chǎn)更多关(guān)注分派率(lǜ)高低(dī)。因为公募REITs可(kě)分配(pèi)收益主要来自(zì)底层资产的经营净(jìng)现金流，所以底层资产运营情况直接影响投(tóu)资(zī)回报，投资(zī)者(zhě)可(kě)综合(hé)考虑(lǜ)原始(shǐ)权益(yì)人综合(hé)实力、运营管理机构实力、公募基金管理人(rén)实力等多(duō)重因(yīn)素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券(quàn)研报(bào)也(yě)显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的短(duǎn)期博弈(yì)机会(huì)仍(réng)在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注有基(jī)本面支(zhī)撑、填权效应(yīng)相什么春白雪是什么成语，什么春白雪是什么成语对明显、同时分红(hóng)规(guī)模(mó)较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募(mù)说(shuō)明书均会载明REITs在(zài)发行首年及次年(nián)的可供(gōng)分配(pèi)金额(é)预测。投资者可以将REITs的(de)实际分红金额(é)与(yǔ)募集(jí)材料(liào)中披露预测进行(xín什么春白雪是什么成语，什么春白雪是什么成语g)比较分析，结合(hé)经济及(jí)市(shì)场的(de)实(shí)际(jì)环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力(lì)进(jìn)行判断。”中金基金上述负(fù)责人也称。

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