导读

　　黄金二十(shí)年之后(hòu)，当下(xià)中国地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中国(guó)房地(dì)产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年(nián)，连(lián)续三年(nián)商品住宅(zhái)销售面积超15亿(yì)平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持续(xù)低景(jǐng)气(qì)，有关中(zhōng)国地产是否(fǒu)过(guò)剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量(liàng)住宅真实情况(kuàng)，据此判断中国未来(lái)地(dì)产趋势。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲染中国地产存量极度(dù)过剩，事(shì)实是否如此？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，第七次人口(kǒu)普查调查数(shù)据显示城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀(huái)疑，中国房子(zi)是否(fǒu)真的过剩？

　　事实(shí)上(shàng)住建(jiàn)部(bù)披露的近6亿(yì)栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占比不(bù)到一成，其中还包括大量城镇(zhèn)非住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显示中国城镇居(jū)民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一(yī)间房(fáng)所能(néng)满(mǎn)足，它与房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因素密切相关。中国的人(rén)均(jūn)住宅间数较发(fā)达国家还有很大差距。人均住宅间(jiān)数大于1同样不意味着(zhe)中(zhōng)国住宅(zhái)市场(chǎng)已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房，其中(zhōng)每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公(gōng)布中国家庭户(hù)均住宅的数据，我们根据商品住(zhù)宅套数、商(shāng)品住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)和城镇家庭(tíng)户数，计(jì)算(suàn)出城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)。

　　测算结(jié)果显示(shì)，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅(zhái)。若(ruò)期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国(guó)每户城镇家庭(tíng)才拥有1套(tào)住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户(hù)户(hù)有房，然而(ér)事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据显示(shì)，成(chéng)熟房地产市(shì)场的住宅套户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平(píng)衡(héng)，是因(yīn)为户(hù)均一套房无法(fǎ)满足流动人口的租(zū)赁和置(zhì)业(yè)需求。全国总人(rén)口的近三成(chéng)都是流动人口，流动人口(kǒu)会选择在(zài)大城(chéng)市(shì)租房挣钱，在(zài)老家买房，从而产生了(le)额外的住宅(zhái)需求。

　　即(jí)便(biàn)户均一(yī)套房，中(zhōng)国未来(lái)地产仍有四(sì)大新(xīn)增需求(qiú)动力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩(suō)小，一人户、两(liǎng)人户占(zhàn)比(bǐ)不断(duàn)增(zēng)加，导(dǎo)致(zhì)家庭户数(shù)增多(duō)。小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将延续，带来新(xīn)户购房需求增长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经济板块(kuài)的分(fēn)化日益明显(xiǎn)，区域经济资源分配的再(zài)集中(zhōng)吸引着人口流入，人口净迁(qiān)入城市的新(xīn)增住宅需求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭(tíng)住在2000年以前建成的住(zhù)宅中(zhōng)，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅建(jiàn)筑(zhù)面积。促成(chéng)“老破(pò)小”住(zhù)宅(zhái)的改造势(shì)在(zài)必行(xíng)。

　　第(dì)四，中国的(de)人均住宅(zhái)间数与(yǔ)人(rén)均住宅建筑面积均较发达国家有(yǒu)着不小(xiǎo)差距，“住上(shàng)更大房子”的改善(shàn)性需(xū)求(qiú)正(zhèng)在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后(hòu)，当下中国(guó)地产(chǎn)步(bù)入大分化时代(dài)而(ér)非停滞(zhì)期。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十(shí)年(nián)是(shì)中国(guó)地产(chǎn)黄金发展期(qī)，地(dì)产矛盾更(gèng)多(duō)体现为住宅供给(gěi)存在不(bù)足(zú)，这是过去二十年房价(jià)快速(sù)上涨基石。那么当(dāng)下房地(dì)产大分(fēn)化时代已(yǐ)至，大分化(huà)时代下地产矛盾则(zé)更多体(tǐ)现在住宅(zhái)质(zhì)量供需(xū)冲突。

　　地(dì)产大分化必将体现在不同能(néng)级城(chéng)市(shì)之间(jiān)，不同(tóng)区域板块之间，不(bù)同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言(yán)

　　不久(jiǔ)前(qián)，官方(fāng)披露全(quán)国已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发(fā)热议。从2月以来，各(gè)大城市二手(shǒu)房挂(guà)牌量突然激增，引(yǐn)发一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让(ràng)市(shì)场(chǎng)不禁担心(xīn)，中(zhōng)国(guó)的房子是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到底是供给(gěi)过剩，还是供需平衡，或(huò)是(shì)仍然(rán)存在(zài)不足？可惜由于住宅存量数据并未公(gōng)布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，我们测算出中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有住宅(zhái)套(tào)数，回(huí)答(dá)当前的(de)房子(zi)是(shì)否真的过剩了？据(jù)此判断未来房地产市场会(huì)如何(hé)发展。

　　一、如何有效观察(chá)中国户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的(de)直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾害(hài)综合(hé)风(fēng)险普查工作情(qíng)况为主题(tí)的(de)新闻发布会上，负责(zé)人对外披露(lù)：“住宅城乡建设行业获取(qǔ)了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据以及80多万(wàn)处市(shì)政设(shè)施(shī)数(shù)据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住不到(dào)3人，住(zhù)宅市场看似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农(nóng)村(cūn)房(fáng)屋占9成以上(shàng)，以栋(dòng)数计算(suàn)的(de)城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还(hái)包括了大量商业(yè)楼、写字楼、学校、医院等非(fēi)住(zhù)宅(zhái)。总(zǒng)的算下来，住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)并不(bù)大。

　　第七次(cì)人口普(pǔ)查(chá)数据公布了中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城吊带和背心有什么区别，吊带和背心有什么区别市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似(shì)意(yì)味(wèi)着人人都有房间居(jū)住。

　　居住水(shuǐ)平(píng)不(bù)仅与(yǔ)房间数(shù)量有关，更与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住(zhù)面积、配套设(shè)施(shī)等因素密切(qiè)相(xiāng)关。单单从人均住宅(zhái)间数(shù)不能完全反映出(chū)城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购(gòu)买成套住宅(zhái)，一套(tào)设(shè)施齐全的(de)住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测算(suàn)思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民(mín)住(zhù)宅(zhái)主要分(fēn)两大类，一类是商品住宅，另一类是保(bǎo)障房、原公(gōng)有(yǒu)住宅、自(zì)建房(fáng)等非商(shāng)品住(zhù)宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据(jù)，并没(méi)有直接公布(bù)城镇住宅数量(liàng)。居民住宅(zhái)相关数据有两处可以(yǐ)直接(jiē)公布，一是每年商品(pǐn)住宅(zhái)销售套数（统(tǒng)计局）；二是居(jū)民住宅来源（人口普查(chá)数据）。计算中国居民户均住宅数量，我(wǒ)们(men)主要用(yòng)到上述两组(zǔ)数据。

　　中国(guó)住宅改革(gé)始(shǐ)于1998年(nián)，1998年(nián)之前(qián)商品住宅(zhái)数量极少，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居(jū)民户均(jūn)住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商(shāng)品住宅销售套数相加(jiā)，我们就能够得到当前商(shāng)品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的商品(pǐn)住宅和非商品住宅比例，推算得到居(jū)民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我们就能够得到城镇(zhèn)户均拥有的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　具体计(jì)算(suàn)公式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户数(shù)）/（商(shāng)品住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底有多少，目(mù)前(qián)缺(quē)乏(fá)一个(gè)准确统(tǒng)计(jì)。我们利用既有(yǒu)统计数据(jù)，大致测算得到中国存量房(fáng)地产套数，并进一步(bù)推算中国城镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套(tào)商品(pǐn)住宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房(fáng)占(zhàn)比近9成(chéng)。本文去除商品住宅累计销售套(tào)数(shù)里的期房销售，得到商(shāng)品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数(shù)计算为例(lì)：

　　2022年商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数=截止(zhǐ)到2022年商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售套(tào)数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工(gōng)周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅(zhái)现房(fáng)套数(shù)除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居(jū)民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一步(bù)推算中(zhōng)国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住宅结(jié)构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过(guò)继(jì)承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其(qí)他住宅和购买二手(shǒu)房都是商(shāng)品住宅，因此将租赁其(qí)他住宅、购买商品(pǐn)住宅与购买二手房(fáng)加总，得到(dào)商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年(nián)期间商品住宅增幅为(wèi)过去十年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商(shāng)品住宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年商品住(zhù)宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平(píng)均每(měi)户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套(tào)住(zhù)宅。但考虑已购期房，中国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有1.02套住宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交(jiāo)房(fáng)顺(shùn)利，已购期(qī)房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用(yòng)，到2024年(nián)，中国(guó)平均每户城镇家庭都(dōu)会拥有(yǒu)一套住(zhù)宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三点(diǎn)含义

　　既然城(chéng)镇居民已经(jīng)达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意味(wèi)着(zhe)中国(guó)城(chéng)镇化(huà)进展终(zhōng)结(jié)，甚至意味着中国地产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味(wèi)着住宅市(shì)场供需平衡

　　需要有多(duō)余住宅来满足(zú)因人(rén)口流动、居民换房(fáng)等因素(sù)产生(shēng)的(de)住宅需(xū)求。因此，成熟房地产市(shì)场的住宅套(tào)户比会在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际(jì)经验来看(kàn)，美国(guó)、英(yīng)国(guó)和日本(běn)的(de)住宅套(tào)户(hù)比均(jūn)高于1.1，其(qí)中，英(yīng)国的住宅套(tào)户(hù)比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚(gāng)好一套房，就会造(zào)成人(rén)口净流入(rù)地的住宅市场供不应(yīng)求，造成房价或房租迅速(sù)上涨。

　　七(qī)普指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内(nèi)流动人口(kǒu)和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人(rén)口会选(xuǎn)择在大城市租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家县城(chéng)买房。

　　暨(jì)南大学(xué)2017年的中国(guó)城乡人(rén)口流动调(diào)查数据显示，在上海、杭(háng)州以及南京工(gōng)作的流(liú)动人口在(zài)老家拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的(de)高工资(zī)吸引(yǐn)打工人，但高房价迫使打(dǎ)工人(rén)回(huí)乡置业。

　　流动人(rén)口实际上会占(zhàn)据(jù)两套房，在高房价的大城市租(zū)赁一套房(fáng)，在房价(jià)较低的县城购买一套房。所以说户均一套房(fáng)无法(fǎ)满(mǎn)足庞大(dà)流动人口的(de)租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅中依然有(yǒu)不少老(lǎo)旧小区(qū)。

　　三成(chéng)家庭，也(yě)就是约9000万(wàn)户城镇居民(mín)住(zhù)宅是2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松散、设施陈旧、安全(quán)隐患(huàn)大等(děng)问题(tí)，如电线老化(huà)、管道(dào)等基(jī)础设施陈旧(jiù)，给住(zhù)户(hù)的(de)生活(huó)带来了(le)很大的不便和安全(quán)隐患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成的(de)老(lǎo)旧住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的(de)住宅(zhái)面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨(chú)房。这类上世纪修(xiū)建的(de)老旧小区很难满足现代生活需求，在未来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五(wǔ)成(chéng)的家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅为一居室和(hé)二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅(zhái)户型(xíng)更(gèng)小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面(miàn)积扩张是未来地产的需求驱(qū)动力

　　根据七(qī)普数(shù)据测算，2020年(nián)城镇(zhèn)家(jiā)庭户住(zhù)宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平(píng)。暂不(bù)考(kǎo)虑两(liǎng)年间农民带房进城和(hé)老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得(dé)出2022年(nián)住(zhù)宅存(cún)量总面积(jī)为308.16亿平，人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建(jiàn)筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积不足19平方(fāng)米(mǐ)，不及全国人均水平的一半。若去除20％的(de)公摊，可(kě)使(shǐ)用的(de)住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上(shàng)海(hǎi)市将(jiāng)人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积低于15平方米的(de)家(jiā)庭界定为(wèi)住宅存在困难，若按这个(gè)标(biāo)准算(suàn)的(de)话，中国有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积为40平(píng)，即人均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积为50平(píng)，只考(kǎo)虑家庭户人数，需(xū)要(yào)住宅总量约390.吊带和背心有什么区别，吊带和背心有什么区别6亿(yì)平，较目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对(duì)比发达国家(jiā)人均住宅(zhái)面(miàn)积，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和(hé)英国(guó)都高于40㎡，中国的(de)人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不大。但若去(qù)除公(gōng)摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所(suǒ)需要的(de)住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还(hái)会有需求么(me)？

　　我们测(cè)算得(dé)到中(zhōng)国城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均1套(tào)房，看似已经户户有房(fáng)。即便如此(cǐ)，中国人口静态结(jié)构和动态(tài)趋势(shì)演(yǎn)绎(yì)，决(jué)定了中国(guó)未(wèi)来地产仍有需求释放。户(hù)均1套住(zhù)宅(zhái)现实之下，中国(guó)未(wèi)来城镇住宅需求主要来自于四(sì)个(gè)方(fāng)面。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家庭户(hù)数增多，新户(hù)购(gòu)房需(xū)求(qiú)扩(kuò)张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭户均人口数不断下降，六普显(xiǎn)示(shì)城镇户均人口规模为2.85人/户(hù)，而(ér)七(qī)普显示城(chéng)镇户均人口(kǒu)规模(mó)为(wèi)2.62人(rén)/户，一(yī)人户、二人户(hù)的占比明显上升，人(rén)口小家庭化趋(qū)势将继续(xù)延续，导致户数会因(yīn)户均人(rén)口规模的缩(suō)小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展(zhǎn)带来的新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分化日(rì)益明显，资源和生产要素(sù)逐步向经(jīng)济(jì)带、都市圈中心城市流入(rù)，区域经济资源分配的再集(jí)中吸引着(zhe)人口流入。人口迁(qiān)移势必涉及到买房租房，给迁(qiān)入地住宅(zhái)市场带来新的增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年(nián)常住(zhù)人口增量(liàng)为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万(wàn)人，自(zì)然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口(kǒu)增长(zhǎng)主要受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小(xiǎo)区(qū)改善(shàn)性需(xū)求依(yī)然庞大。

　　从(cóng)2011年(nián)到2020年，自(zì)建住(zhù)宅和(hé)原公有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最多(duō)。自建房家(jiā)庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百(bǎi)分点；原公有(yǒu)住宅(zhái)家庭比(bǐ)例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为2000年以前的(de)比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间(jiān)新增8473万家庭户(hù)，自建住(zhù)宅和原(yuán)公(gōng)有住宅(zhái)减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新(xīn)增(zēng)住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经(jīng)济适用(yòng)房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧(jiù)城改造，商品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破(pò)旧的城中村(cūn)、老公(gōng)有住(zhù)宅，建筑面积小、质量低、基(jī)础设施配套差、没(méi)有或少有物业管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的改善性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子(zi)”的改(gǎi)善(shàn)性需(xū)求还将有所(suǒ)增(zēng)加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资(zī)金(jīn)，倾向于中(zhōng)小户型(xíng)。已有住宅家庭希望提高(gāo)生活品(pǐn)质，以(yǐ)小(xiǎo)换大(dà)、以旧换新。2022年底的中央(yāng)经济工作会议明确指出支(zhī)持住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的(de)人均住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村住宅(zhái)因素(sù)，中国的人均住宅(zhái)间数较其他国家依(yī)旧存在(zài)不小(xiǎo)差(chà)距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒适度与经(jīng)济水(shuǐ)平有着密切正向(xiàng)联系(xì)。随(suí)着经济发展水平的提(tí)高，中国的(de)人均住宅(zhái)间数(shù)与人均住宅建筑面(miàn)积将随之(zhī)增长。

　　如果说过去(qù)二十年(nián)是(shì)中国地(dì)产黄(huáng)金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去二(èr)十(shí)年房价快速(sù)上涨基石。那(nà)么未来将是住宅质(zhì)量的供需冲突。房地产大分化时(shí)代已(yǐ)至(zhì)，这(zhè)种分(fēn)化不(bù)单局限(xiàn)于(yú)城市能级(jí)之间差异，优(yōu)质小区和老(lǎo)旧二手(shǒu)房(fáng)之间的差异也将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据调查的(de)是人，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商(shāng)品住宅占比实际(jì)值可(kě)能偏(piān)低(dī)，其(qí)增(zēng)速可能超(chāo)预(yù)期(qī)。

未经允许不得转载：连云港装饰公司,豪泽装饰 吊带和背心有什么区别，吊带和背心有什么区别