文：任泽平团队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的全国住房和(hé)城乡建设工作会(huì)议(yì)提出“有(yǒu)条(tiáo)件的可(kě)以进(jìn)行(xíng)现房销(xiāo)售”，不(bù)足(zú)一(yī)个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了(le)，用你的钱，建(jiàn)你(nǐ)的房子(zi)，还烂尾(wěi)了，这是对(duì)购(gòu)房者的(de)不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别(bié)建(jiàn)了，不(bù)能(néng)把(bǎ)包袱(fú)甩给老(lǎo)百姓和社会，这(zhè)是房地产从大开发时代步入(rù)高质量发(fā)展(zhǎn)阶段的必(bì)然趋势，也是对购房老百姓的最大(dà)保(bǎo)护。98年房改时，全(quán)国(guó)缺房子，开发(fā)商缺(quē)钱，预(yù)售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房(fáng)民(mín)众不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为(wèi)现(xiàn)房销售。以(yǐ)后一手(shǒu)交(jiāo)钱，一手交房，天经地(dì)义(yì)。当然二(èr)次房改是个技术活(huó)，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重(zhòng)组房(fáng)企债(zhài)务、恢复(fù)市(shì)场信心以及长(zhǎng)效机制，长效机制四(sì)大关键是推动城(chéng)市群(qún)战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。如果按照经(jīng)济规律办事，中国(guó)一定能(néng)实现房地产软着(zhe)陆和长期平稳健(jiàn)康发展，跨过这道(dào)关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改(gǎi)为现(xiàn)房销售？大家想想，绝大部分商(shāng)品是一(yī)手交钱一手交货，预(yù)售制是对购买(mǎi)者的(de)单方面不公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交付(fù)的风(fēng)险。从(cóng)个人层面看，预售(shòu)制对购房者(zhě)非(fēi)常不公平，比如，交房(fáng)等(děng)待期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房(fáng)、房(fáng)屋(wū)质(zhì)量、房产证延期(qī)办理甚(shèn)至不能(néng)交房的风险。从行(xíng)业层面看，预售制助(zhù)推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行周期，会引(yǐn)发(fā)资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险。取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，这样有(yǒu)助于落(luò)实中央房住(zhù)不炒精神、有助于(yú)保障(zhàng)购房老百姓权益、有助于房企稳健发(fā)展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制度？预售制度(dù)怎么来的？国外什么情况(kuàng)？简单科普一下：商品房预售(shòu)最早源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放(fàng)杠(gāng)杆(gān)的方式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺，房企缺(quē)资金(jīn)，借鉴中国(guó)香港，引(yǐn)入了商品(pǐn)房预售(shòu)制度(dù)。其实，当前世界不少(shǎo)国家存(cún)在预售制。但是，重点来了！发(fā)达国家一般(bān)有严格的监(jiān)管保障措施，开发(fā)商在项(xiàng)目获得政府(fǔ)批(pī)准(zhǔn)后才可以(yǐ)开始销(xiāo)售，买家(jiā)在购(gòu)买期房后并非像中国一(yī)样在支付完(wán)首付款后从银(yín)行一次性贷(dài)款支付剩余全部(bù)房(fáng)款，而(ér)是根据开发(fā)商(shāng)工程进度在(zài)完全交房前进行分期(qī)支付。所以，预售制度(dù)是需要严格的资金监管(guǎn)、分期支(zhī)付(fù)以及违(wéi)约处罚(fá)措施作为保(bǎo)障的(de)，如果没有(yǒu)这些保障措施，一定会触发(fā)风险，对购(gòu)房民众不公平(píng)，所以(yǐ)不如借机取(qǔ)消预售制度，以后改为现(xiàn)房销售。客观讲预售(shòu)制(zhì)度有一定历史阶段性，现在中国住房进入存量(liàng)时代，取(qǔ)消预售制度有助于降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾(wěi)风险(xiǎn)甩给老百姓和社会(huì)，当然这需(xū)要(yào)配套房企债(zhài)务重组(zǔ)、复工保交(jiāo)楼(lóu)、恢复市场信(xìn)心和房(fáng)地产长效机制。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能(néng)化解这个难题，让房地产回归(guī)实(shí)体经济和居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的(de)不是五花八门(mén)、眼花(huā)缭乱(luàn)、不(bù)知(zhī)道能不(bù)能兑现(xiàn)的营销手段，而是(shì)所(suǒ)见即所得的过(guò)硬的(de)产品质量和诚信，这(zhè)才是(shì)对购房(fáng)民众的最根本最(zuì)实(shí)质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大的(de)提升开发(fā)商的建筑质(zhì)量(liàng)，实(shí)现良(liáng)币驱(qū)逐劣币。所有商业的本(běn)质是向善，是以客户为中心，房(fáng)地产也不能例外，老百姓买(mǎi)房子是(shì)天大的事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一家人。从(cóng)这(zhè)个角度，取消预售制、实施现房销售是实现老百姓(xìng)安居乐业、社会长治久安、行(xíng)业企业健康发展(zhǎn)的重(zhòng)大措(cuò)施。在当前(qián)的情(qíng)况下，取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)要(yào)结合稳楼市(shì)、房地产软(ruǎn)着陆、打通金融支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前(qián)在(zài)国务院发展研究中(zhōng)心参(cān)与财税改革(gé)方(fāng)案研究时，对(duì)预售制、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定(dìng)、房(fáng)企(qǐ)杠杆(gān)率等进行过(guò)长期(qī)系(xì)统的专(zhuān)项(xiàng)研(yán)究。（参考后来形成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内(nèi)地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推动(dòng)城市(shì)化进程，但背后潜藏(cáng)的(de)风(fēng)险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房交易立法，设(shè)置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监(jiān)管，享1年(nián)保修(xiū)期后付(fù)尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二(èr)十世纪五十年代在(zài)中国香(xiāng)港，楼宇(yǔ)出租是地(dì)产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周转期(qī)长(zhǎng)等问题，分层销(xiāo)售(shòu)孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋(wū)制度，许多人栖身于木屋或者(zhě)其他临时住(zhù)宅(zhái)，住房的需求是相(xiāng)当高，不过大多(duō)数居民的储(chǔ)蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖(mài)多数以一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的资金实(shí)力才能购(gòu)买。虽(suī)然(rán)楼宇出租是中国(guó)香感谢你特别邀请来见证你的爱情是什么歌，感谢你特别邀请来见证你的爱情是什么歌曲港(gǎng)地(dì)产行(xíng)业盛行的(de)方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金周转期长等问(wèn)题(tí)。针对这一(yī)系列问题，不(bù)少地产商开始探求新的方(fāng)式，如(rú)把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层(céng)出售。这模式一经(jīng)推行，购买楼宇(yǔ)的市民(mín)数(shù)量有(yǒu)所增(zēng)加，开(kāi)发商(shāng)资金周转加快。

　　在(zài)分层出售(shòu)的基础上，将“按揭(jiē)”模式引入房地产销售(shòu)，霍(huò)英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英(yīng)东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和多(duō)年经营杂货(huò)铺、海上驳运业务的(de)经验，对于(yú)商品流通、资(zī)金(jīn)周转有着独到的见解，在努力寻求方(fāng)法(fǎ)加快自身(shēn)资金周转。当时其在购下九龙的一块地(dì)盘后，除了分层出售(shòu)、还印发(fā)售(shòu)楼说明书，上(shàng)有文字详尽说(shuō)明楼(lóu)宇的(de)地势环(huán)境、建筑材料、分层价(jià)格(gé)、订(dìng)购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外(wài)一(yī)个(gè)亮点，即先收取买家的订金，采(cǎi)用类似租金的分期付款(kuǎn)形式，等新(xīn)楼落成时，收齐(qí)买(mǎi)家的钱，买家就(jiù)拥(yōng)有了自己的房(fáng)产。这种方式减轻了民众购房的(de)资金压力(lì)，加(jiā)速了(le)房屋的(de)建(jiàn)造和销(xiāo)售，也(yě)解(jiě)决了制造商的资(zī)金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期付款”的(de)销(xiāo)售模(mó)式(shì)成为当(dāng)时中(zhōng)国(guó)香港房地产市场的(de)一大特色(sè)，纵观中(zhōng)国香港房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的(de)改革，“卖楼(lóu)花(huā)”模式高效率地(dì)解决了核心(xīn)的住房供不应求的(de)问题，使房市发(fā)展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模(mó)式推(tuī)动了中国香港楼市(shì)几十年繁荣，但(dàn)期(qī)间也出现(xiàn)过“烂尾(wěi)楼”的(de)情况，但监管部门不断完(wán)善、规(guī)范化，建(jiàn)立(lì)健全的监管机(jī)制，促进市场健(jiàn)康发展(zhǎn)。例如，1960年(nián)，位于大角咀(jǔ)的一个楼盘因(yīn)建筑费(fèi)用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年(nián)后(hòu)，中国(guó)香港管理部门提(tí)升了对(duì)于预售楼(lóu)花制度的监管(guǎn)，即要求(qiú)开(kāi)发商(shāng)在(zài)预售前，确保地价款已(yǐ)经全部支付(fù)，还要(yào)证明(míng)自身有资(zī)金等(děng)能力把(bǎ)项目完成，资金需放入律师所托管，支取时需(xū)律所和建筑师的核(hé)准。为了防(fáng)止开发(fā)商、律(lǜ)所、建筑师(shī)等造假，套取监管账户资金，中国香港(gǎng)要求律师行在银行开设的(de)信(xìn)托账户（监(jiān)管账户）、开发商操作等(děng)采取全(quán)透明化(huà)机制，且银行的责任上升，如(rú)出现(xiàn)房(fáng)屋“烂尾”情(qíng)况，银行(xíng)将成最大(dà)风险方(fāng)，后续需自(zì)身推动项目完工。随着监管体系逐步完(wán)善(shàn)，出现“烂(làn)尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二(èr)十(shí)世纪(jì)九(jiǔ)十年代，中国内地(dì)面临住房需求大和供给量短缺问(wèn)题(tí)，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国内地优先发展重工业，强(qiáng)调基础(chǔ)建设，这一导向使(shǐ)前期发展工业化(huà)的进程大于(yú)城(chéng)市化进(jìn)程，唯(wéi)有解决住房基础等(děng)城市化配套问(wèn)题，才能进(jìn)一(yī)步推进城市化。但(dàn)当时推行的是“统一管(guǎn)理，统一分配(pèi)，以租养房”的福利分房制度，住房市场(chǎng)发(fā)展起步(bù)较晚、增速较(jiào)慢，福利分(fēn)房制度也出现了分配不公、效率低、配套差等问(wèn)题，因此福利分房制度不再适用于当时(shí)的国情(qíng)。叠(dié)加房(fáng)地(dì)产市场面临(lín)商品(pǐn)房的需求量大，而社会缺少大型(xíng)房地产开发商(shāng)，商品房供(gōng)应量(liàng)小的困境(jìng)，此时引入中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无(wú)疑是对内地房地(dì)产(chǎn)市场的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内(nèi)地逐步引进中(zhōng)国香(xiāng)港预(yù)售商品(pǐn)房制度，先后出台多项文件，大(dà)力(lì)支持国内房(fáng)地产市场改革(gé)。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一(yī)步深化城镇住房(fáng)制(zhì)度改革(gé)，加快(kuài)住房建设的(de)通知》文件，决定停止住房无(wú)偿实(shí)物分(fēn)配，逐步实(shí)行住(zhù)房分(fēn)配货(huò)币化、住房供给商品化、社(shè)会(huì)化的住房(fáng)新(xīn)体制，从计划经济下的福利(lì)分房转向市场(chǎng)经济(jì)的商品房。房地产(chǎn)市场采(cǎi)用预售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解决了房企缺少资(zī)金(jīn)和开发时(shí)间周(zhōu)期长的两大难(nán)题，开发商以(yǐ)预售款(kuǎn)撬动下一个项目的开发(fā)，形成滚动开发模(mó)式，住(zhù)房供应速度加快(kuài)。自(zì)此中国内(nèi)地开始(shǐ)房(fáng)改货币化，中国人民银行等(děng)多方(fāng)迅速出(chū)台相关的信贷(dài)政策(cè)，支持购房者，极大(dà)作用推动(dòng)了房地产(chǎn)市场的(de)发展(zhǎn)。

　　引入(rù)中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整形成(chéng)契合中国内(nèi)地的商品房(fáng)预售制度。预售(shòu)制的初衷是(shì)为(wèi)了缓(huǎn)解房企资金压力，加快城镇(zhèn)住(zhù)房建设。具体来说，是指(zhǐ)房地产(chǎn)开发(fā)企业将(jiāng)正(zhèng)在建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者(zhě)支付定金或房款的(de)行为(wèi)。区(qū)别于中国香(xiāng)港，在(zài)中国内地实(shí)践(jiàn)过程中，商品房预售流程为(wèi)：房地产开发(fā)商(shāng)办理预售(shòu)许可(kě)证-签订(dìng)商(shāng)品(pǐn)房买卖合同(tóng)-进行备案登(dēng)记和预告(gào)登记-交付房(fáng)屋。在(zài)购房过(guò)程中，购房者需(xū)要(yào)一次性付清首付款，并采(cǎi)用(yòng)银行贷款的(de)形式一次性付清剩余(yú)房款，换言之，房屋(wū)未建成，开发(fā)商可能已拿到了全部购房款，这点与中(zhōng)国(guó)香港的按照工(gōng)程进度付款(kuǎn)有所(suǒ)不(bù)同。对中国内地的开发商(shāng)而言，预售(shòu)制(zhì)商(shāng)品(pǐn)房也开启了(le)高(gāo)周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城(chéng)市化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在

　　作(zuò)为中国(guó)内地商品(pǐn)房(fáng)销售的最(zuì)主(zhǔ)要(yào)方式(shì)，预售制极大缩短(duǎn)房企现(xiàn)金回笼周(zhōu)期，同时增(zēng)加(jiā)市场商(shāng)品房供应，推动了(le)城镇(zhèn)化发展进程。预售制在过去20多(duō)年对中国内地房地产市场的稳步发(fā)展起到了重要作用(yòng)，不仅解(jiě)决(jué)了房地产市场(chǎng)快速发展阶段的资金(jīn)需求，也提(tí)高了居民居住(zhù)水平，中(zhōng)国内地城(chéng)镇居民(mín)从筒(tǒng)子楼住到(dào)住宅小区，从(cóng)全民蜗(wō)居(jū)到基本(běn)适居，住房事业(yè)取得(dé)巨(jù)大进(jìn)步(bù)，数(shù)十(shí)年时间走完(wán)发达国家几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城(chéng)镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积由7438平(píng)方公里(lǐ)增长至(zhì)60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房(fáng)建筑(zhù)面(miàn)积(jī)从8.1平方米(mǐ)增(zēng)至(zhì)34.7平方(fāng)米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制(zhì)在当前已成为(wèi)中国内地商品房销(xiāo)售最主要方式，2005年中国内地(dì)商品住宅期房销售面积占总销(xiāo)售面(miàn)积(jī)的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销(xiāo)售面积(jī)达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内地(dì)房地产行(xíng)业(yè)的发展。中国(guó)内地(dì)房地产历经二十多年(nián)长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复合(hé)增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和(hé)销售金额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快(kuài)速发展，房地产(chǎn)企业从(cóng)无到有(yǒu)、从国企先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十(shí)年来(lái)房地产也成为拉动中国内地经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产带(dài)动的上下游产业链(liàn)特别长，高达50多个(gè)行业。2020年(nián)房地产(chǎn)及其产业链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献），其中房(fáng)地产(chǎn)对金(jīn)融(róng)、批发(fā)、建(jiàn)材的带(dài)动(dòng)最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的(de)投资占(zhàn)全社会(huì)固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占固定资(zī)产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷(dài)款(kuǎn)占银行各项贷款(kuǎn)余额的比(bǐ)重看(kàn)，2021年(nián)12月为27.07％，如(rú)果加上信托等(děng)通(tōng)道业务，占比(bǐ)超过三分之(zhī)一。从房地产融资存量(liàng)占社融(róng)存(cún)量比(bǐ)重看，2021年12月占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果房企(qǐ)大(dà)面积违约，将导致(zhì)银行不良率(lǜ)大(dà)幅上升。

　　4）从(cóng)居(jū)民财(cái)富效应渠道，根据我们的《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年(nián)中国住房(fáng)市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合计的(de)31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占股债房市值的(de)比(bǐ)例看(kàn)，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德(dé)国的64％。中国(guó)住房市值与股债房(fáng)市值的比(bǐ)例较高，主要是因为住房(fáng)市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资比例较低(dī)，股票、债券市值较低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制(zhì)背后潜藏的风险确实存在，当前的负面效应(yīng)愈(yù)发凸显。

　　从(cóng)个人层面(miàn)看，绝大部分商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单(dān)方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所有商(shāng)品不能交付的风(fēng)险。比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交(jiāo)房、“一(yī)房(fáng)二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不(bù)能交房等风险。另(lìng)外，购房者和(hé)开发商(shāng)之间(jiān)的购房合同(tóng)、购房者(zhě)和银行的按揭贷款(kuǎn)合同是两个独(dú)立的合同关系，如果开(kāi)发商发生违约，购房者只(zhǐ)能根据购房合同向开发商主(zhǔ)张权力，但依旧需要根(gēn)据(jù)按揭贷款合同(tóng)按时向银行进行贷款(kuǎn)偿还(hái)，因此(cǐ)购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列(liè)风险，进(jìn)行影响自身信用和购房者对行(xíng)业的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为按揭贷款的发放(fàng)方(fāng)，一旦房(fáng)企因为市场波(bō)动或(huò)经营不善，出(chū)现(xiàn)资金链(liàn)断裂等(děng)一系列问(wèn)题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通(tōng)过与购房者签(qiān)订的预售合(hé)同和按揭(jiē)合(hé)同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失还(hái)款能力或短期不能还款等，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银行将面临较大的(de)坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的预售(shòu)监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那就(jiù)是“没钱”，即没(méi)钱付(fù)工(gōng)程款。在2004版(bǎn)的(de)《城市商品(pǐn)房预售管理办法》中(zhōng)明确规定了开发企业预售商(shāng)品(pǐn)房所得款项应当用(yòng)于有(yǒu)关(guān)的工程建设(shè)，商品房预售款监管的具(jù)体办法(fǎ)，由房地产管(guǎn)理部门(mén)制定。但多(duō)年以(yǐ)来全(quán)国并没有统一的(de)预售资金监(jiān)管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市(shì)重点监管(guǎn)资(zī)金比例(lì)为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州(zhōu)、福州(zhōu)、合肥等(děng)城(chéng)市则按(àn)照项目的(de)建安成本乘以建筑面积或(huò)者项目工(gōng)程总额报(bào)价(jià)计算重点资金。而事(shì)实是，不少购房(fáng)款未进(jìn)入监管账户、或(huò)进入监管(guǎn)账户(hù)后被(bèi)挪用，导(dǎo)致楼(lóu)盘没有资金继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何(hé)被挪走的？实际上，在过去(qù)房地产大开发时代的高周转背景下，抽(chōu)调预售(shòu)款监管账户资金，是行业“潜(qián)规(guī)则(zé)”。比如工程总承包方，以(yǐ)工(gōng)程建(jiàn)设名义，获得监管账户拨付资(zī)金(jīn)，再(zài)由工程方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨(bō)付的工程款，远超工程进度所(suǒ)需。通(tōng)过(guò)这(zhè)些方式套取的资金(jīn)，在房企(qǐ)各地项目间流动，变(biàn)相加杠杆，这样做提(tí)供了资金流动性(xìng)，房企抽调资(zī)金统筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成一种资金循(xún)环高周(zhōu)转(zhuǎn)模式，但一定程度上把风险甩给了购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说(shuō)，国外商(shāng)品房预售(shòu)制度呈现(xiàn)以下(xià)特点：

　　1）预付(fù)款保护：对(duì)于购房者预付资金，一般设有定金或预(yù)付款保(bǎo)护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付(fù)款比(bǐ)例相(xiāng)对较低，绝(jué)大(dà)部分房款(kuǎn)在房屋(wū)交付后(hòu)开始(shǐ)支付；

　　3）预(yù)付款支付(fù)方式：预付款一般以定金方式(shì)支付(fù)，或按工程进度分(fēn)期(qī)支付，或二者(zhě)结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种方式(shì)发放按(àn)揭贷款，一是按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进度逐渐(jiàn)发放，购(gòu)房(fáng)者(zhě)开始月(yuè)供；二是房屋交付后发放按(àn)揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售(shòu)商品房提(tí)供期(qī)房烂尾保险，在商品房出现(xiàn)重大(dà)延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保(bǎo)护(hù)：房屋交(jiāo)付质量的保障有两(liǎng)种方式(shì)，一是期(qī)房由政府或第三方验(yàn)收合格并提供验收(shōu)凭证(zhèng)后，开(kāi)发(fā)商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得购房(fáng)者支(zhī)付的房款。二(èr)是开(kāi)发商为(wèi)购房(fáng)者提供(gōng)一(yī)定的(de)保修(xiū)期(qī)，通常(cháng)1-5年(nián)，保修期满，购(gòu)房者支(zhī)付(fù)尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售(shòu)资金(jīn)第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美国期房定金一定期限内无条件返(fǎn)还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首(shǒu)付，其余(yú)房款交付后(hòu)按(àn)揭还(hái)款，交付前资金由第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定金及首付环节(jié)，定(dìng)金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可(kě)低于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或(huò)首付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩(shèng)余(yú)房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防(fáng)止开(kāi)发(fā)商挪用资金，购房者的定(dìng)金及首付(fù)款由第(dì)三方公(gōng)证行或产(chǎn)权保险(xiǎn)公司的信托账(zhàng)户监(jiān)管。如(rú)果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通(tōng)过申(shēn)请仲裁取回，且不承担任(rèn)何责(zé)任(rèn)与损失(shī)。而(ér)开发(fā)商(shāng)在(zài)房屋(wū)建设过程中的资金全部来自(zì)银行，银行根据工程进度(dù)向开发(fā)商提(tí)供一(yī)定比例的贷款，由于开发商挪用资金直(zhí)接损害银行利益，银行有充(chōng)分动机监管开发商施工进度(dù)。开(kāi)发商在房屋交付(fù)时需取(qǔ)得由政(zhèng)府(fǔ)相关部门经审查后发放的验(yàn)收凭证，通过验收(shōu)凭(píng)证向银(yín)行得到购房者支付的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国(guó)期(qī)房可(kě)零首(shǒu)付购房，房(fáng)款按(àn)建造工期进度(dù)支付，按揭(jiē)按工期放(fàng)款(kuǎn)后(hòu)还贷，房(fáng)贷利率采用(yòng)固定(dìng)利率(lǜ)，开发商或(huò)购房者可购买(mǎi)期房烂(làn)尾保险。

　　预售门(mén)槛方面(miàn)，德国开发(fā)商(shāng)在项(xiàng)目获批感谢你特别邀请来见证你的爱情是什么歌，感谢你特别邀请来见证你的爱情是什么歌曲后即可预售房屋。签(qiān)署(shǔ)购房(fáng)合(hé)同前，购房者需支(zhī)付约2000欧(ōu)的定金并进行预约(yuē)公证，签订合同后定(dìng)金退还。如由于任(rèn)何原因不能购买，定金按(àn)照(zhào)德国法律全部退还。

　　签署购房合(hé)同(tóng)后，购(gòu)房者需支(zhī)付公(gōng)证费和土地交易税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房(fáng)款中，属于购房附(fù)加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定最低首付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取(qǔ)按(àn)工期支付(fù)房(fáng)款的制度，一般分(fēn)7笔进(jìn)行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般(bān)来说，支付节点可分为公证后、主体完工、内部(bù)水暖电路(lù)完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁及(jí)墙(qiáng)面完(wán)工、地板完(wán)工、全(quán)部完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支付房(fáng)款前申请房贷(dài)，房贷利率采用(yòng)固定利率，银(yín)行按施(shī)工节奏(zòu)分(fēn)多次发放贷款，每(měi)笔(bǐ)贷款给予购房(fáng)者一定使用期(qī)限，期限结(jié)束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了两种保险，保(bǎo)险的功能是当房屋出现重大(dà)延期(qī)或重(zhòng)大缺陷时，保(bǎo)险公司(sī)保证开发商(shāng)赔(péi)偿或修复，开发(fā)商破产，由保(bǎo)险公(gōng)司负责相应赔(péi)偿。保险由(yóu)开(kāi)发(fā)商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时(shí)支付

　　英国预(yù)售制(zhì)设有10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双(shuāng)方律师(shī)严格监管。

　　订(dìng)立合(hé)同前，买卖双方均有一名(míng)律师，负责沟通期房交(jiāo)易中的房产、资(zī)金(jīn)、合同等各个环(huán)节，各环节内容确认无误后签(qiān)订首付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定金保险保护机制，当(dāng)开(kāi)发(fā)商(shāng)出现财务(wù)、经营(yíng)问(wèn)题(tí)时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超(chāo)出10％的部分较(jiào)难追(zhuī)回。

　　首付方(fāng)面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要(yào)在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工(gōng)程(chéng)进度付款的方式，但是交房前(qián)付款比例相对较低，一般会在合同签订(dìng)6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋必须经过(guò)房产公证公(gōng)司的检验验收(shōu)后才(cái)能(néng)交付，交付(fù)后方可按揭(jiē)还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国(guó)期(qī)房预售(shòu)资金监管极为严格，资(zī)金(jīn)也由律师监管，在确认工程进(jìn)度、支付相关款项过程中，由(yóu)买(mǎi)房律师将(jiāng)资金转给(gěi)卖方律(lǜ)师，卖方律师(shī)转(zhuǎn)给开(kāi)发商，即(jí)资金在进(jìn)入开发商账户(hù)前经过(guò)两道关(guān)口，有(yǒu)利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　日本期房交易(yì)立法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发商必须完成“预售房定金(jīn)保全措施”，交房前(qián)付(fù)款比例不超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔(péi)偿约10％房款，交房(fáng)后(hòu)按揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二(èr)战结束后由(yóu)于房屋供给(gěi)严重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会(huì)上“一房二(èr)卖”现(xiàn)象普遍，为此，日(rì)本(běn)政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次修订，目前是(shì)唯一一(yī)部规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护方(fāng)面，根据日(rì)本(běn)《宅地建物取引业(yè)法》，对购房(fáng)者支付定(dìng)金超过(guò)5％或超1000万日元的部(bù)分，法律要求开发(fā)商(shāng)必须完成定金保全措(cuò)施才可预售。什么(me)是定金保全措施？即买卖双方签订(dìng)购(gòu)房合同(tóng)时，开发商(shāng)向金融(róng)机构或(huò)指定保证机构或保险机构签(qiān)订定金保证委托合同，设置(zhì)购房者定(dìng)金的保证(zhèng)或(huò)保险(xiǎn)，并(bìng)将(jiāng)相应的保证(zhèng)金证明书交(jiāo)付给购房者。除定金(jīn)外，其他预(yù)先支付的购(gòu)房款(kuǎn)也受该措(cuò)施(shī)保护。若开(kāi)发商倒(dào)闭导致(zhì)期房(fáng)烂尾，购房者可凭保证金证明书向金(jīn)融(róng)机构或(huò)保证机(jī)构(gòu)或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开(kāi)发商需向购房者赔付违约金(jīn)，一(yī)般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只需支付最(zuì)多不超20％的定金，签订购(gòu)房合同后，购(gòu)房者即(jí)可向银行申请(qǐng)贷(dài)款，但交房后(hòu)才开(kāi)始(shǐ)按揭贷(dài)款(kuǎn)，除定(dìng)金外的剩(shèng)余(yú)房款在交房后(hòu)开(kāi)始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违约可返(fǎn)还相(xiāng)当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进度(dù)支付(fù)，所有资金进银行(xíng)专门项目资金账户(hù)，交房后满1年保(bǎo)修期后(hòu)支(zhī)付(fù)15％尾款。

　　订金支付(fù)环(huán)节，新加坡开发商有统一(yī)的(de)选(xuǎn)购权(quán)合同以及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则(zé)进一(yī)步签订购买合同(tóng)，不执(zhí)行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方(fāng)面，签订购房(fáng)合同后，购房者需支付15％的首付及印(yìn)花税，同时购房者(zhě)向银行(xíng)申请按(àn)揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加(jiā)坡期房同样采取按工程(chéng)进度(dù)付款的方式，《发展(zhǎn)商条(tiáo)例》对期房(fáng)付款流(liú)程做了统(tǒng)一详细规定(dìng)，要求所有开发商(shāng)遵守(shǒu)，支付节点一般为合(hé)同签(qiān)订后(hòu)、地基完工(gōng)、框(kuāng)架完工、管道门窗等完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月供在(zài)此过(guò)程中(zhōng)随(suí)着放出(chū)贷款的增加而增加，未放(fàng)款(kuǎn)部分(fēn)无需月供。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，购房者(zhě)的订金与付(fù)款会存入银行专门的(de)项目资(zī)金账户，账户资(zī)金提取须与房(fáng)屋建(jiàn)设(shè)有关。房(fáng)屋交付后，购房者(zhě)享受1年的房屋保修(xiū)期，此后购房者支(zhī)付(fù)15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房(fáng)地产到了政策出手临界(jiè)点，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼和房企重组。一方(fāng)面(miàn)，加(jiā)大对刚需和(hé)改善型(xíng)需求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善(shàn)应对局(jú)部(bù)停贷现象，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼保复工保(bǎo)民生，给予强有(yǒu)力的金(jīn)融工具支持。另一方面，从现在起，对还在正(zhèng)常运转的房企(qǐ)包(bāo)括民营(yíng)企业，加大支持力度，由优质房企牵头并(bìng)购重组整个行(xíng)业，为每个房企配(pèi)套AMC和财团，给(gěi)予(yǔ)金融(róng)工(gōng)具配(pèi)套。

　　二，中期(qī)来看，应(yīng)充分估(gū)计(jì)形势复杂性和(hé)人性复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢(huī)复市(shì)场(chǎng)信(xìn)心(xīn)以(yǐ)及(jí)长效(xiào)机制。长效(xiào)机制四大关键(jiàn)是推(tuī)动城(chéng)市群(qún)战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定和房(fáng)地(dì)产税。定金环节，建立(lì)开发商违约后(hòu)定金保护(hù)机(jī)制，如将已支付定金冻结至房屋交(jiāo)付阶(jiē)段，保障(zhàng)购房者定金(jīn)安全。签(qiān)订合同环(huán)节，鼓(gǔ)励(lì)保险(xiǎn)公司介入(rù)，为房屋(wū)重大延期以及重大缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环节(jié)，建立按工程进度付(fù)款机制(zhì)或交房(fáng)后按揭(jiē)贷款机制，充分保护购房者(zhě)的权益。资金(jīn)监管环节，引入独(dú)立于(yú)开发商、银行的(de)第(dì)三方资(zī)金监管(guǎn)机构，或由政府相关部门直接监(jiān)管(guǎn)，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立商(shāng)品房保修(xiū)期制度。保修期内，开发商应对(duì)房屋质量问题(tí)全权负(fù)责、免(miǎn)费维修，购(gòu)房者在保修期结束(shù)后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期(qī)来(lái)看，取消(xiāo)商品(pǐn)房预(yù)售制是大势所趋。一(yī)方(fāng)面(miàn)，98年房改时，全国(guó)缺(quē)房(fáng)子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是权宜之计(jì)，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房(fáng)民(mín)众不公平的预售(shòu)制已经过(guò)时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。另一方面(miàn)，取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即(jí)所得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的(de)最(zuì)根本(běn)最实质(zhì)的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币。

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