饱受争议的二手房交易中介费问题，正逐渐得到(dào)监(jiān)管部(bù)门的重视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场监(jiān)管总局联合发(fā)布了关于(yú)规范房地产经纪服务的(de)意见。意见提及，近年来(lái)，部分房地产经纪机构(gòu)存(cún)在利用房源客源优势收取过高费用、未明码标价(jià)、捆绑收费、滥(làn)用客户个人信息等问(wèn)题(tí)，加重交易当事(shì)人负担(dān)、侵害其合法权益(yì)。

　　基(jī)于上述(shù)背景(jǐng)，两部门从加强(qiáng)从业主(zhǔ)体管理、明确经纪服(fú)务(wù)内容、合理(lǐ)确定经纪服务(wù)收费、严(yán)格实行明(míng)码(mǎ)标价等十方面，提出了(le)意(yì)见。

　　中原地产(chǎn)首席分析师张大(dà)伟称，随着城市发展，一二线城市二手房交易占比逐渐增加。以北京、上海为例，二手(shǒu)房占市场成交比例(lì)超过80％，大量二手房成交(jiāo)依赖中介(jiè)居(jū)间成交，房地产调控(kòng)重心逐渐(jiàn)从开发商过渡(dù)到中介公(gōng)司。

　　广(guǎng)东省城(chéng)规院住房政(zhèng)策研究中心首席研究员李宇嘉(jiā)表示，买房对居(jū)民来(lái)说属于(yú)金额不低的大宗交(jiāo)易，由于二手房交(jiāo)易成本较(jiào)高、交易周期(qī)较长，具有非常强的专业(yè)性，居民往往通过中(zhōng)介来完成(chéng)。但很多中介利用(yòng)信(xìn)息不(bù)对称等问题，将非必要的收费夹带(dài)其(qí)中，如(rú)收取过桥融资(zī)、按揭费、担保费等，对居民造成额外的负担(dān)，而且(qiě)这些服务事项并未明码(mǎ)标价(jià)。

　　对于(yú)二(èr)手房市场交易过(guò)程中存(cún)在的“乱象(xiàng)”，李(lǐ)宇嘉指出，对包括经纪服(fú)务圣诞节可以同房吗，元旦节可以同房吗(wù)在内的相(xiāng)关市场(chǎng)交易行为及其主体进(jìn)行(xíng)规范(fàn)和秩序整顿，是房地产市场管理(lǐ)和调控的主(zhǔ)题。“当下，推进这(zhè)项工(gōng)作(zuò)的意义更大，也更急迫。”

　　中介(jiè)收费问(wèn)题(tí)成(chéng)监管重点

　　二手房市(shì)场中，历(lì)来(lái)对(duì)房(fáng)地产经纪服务行业关注最(zuì)多的一个话题，便(biàn)是房地产经纪服务费(fèi)的问(wèn)题。

　　张大伟认为，未(wèi)来相关(guān)部门主要(yào)监(jiān)管的重点，将是对(duì)房地(dì)产经(jīng)纪服务(wù)收费及中介交易进行规范。

　　在热点(diǎn)城(chéng)市，二手房屋交易过程(chéng)中，部分价值不(bù)菲(fēi)的(de)房屋，往往要缴纳一笔金额不低(dī)的中(zhōng)介费。以北京某房地产(chǎn)经纪(jì)服(fú)务机构(gòu)2.7％的服务费(fèi)率计(jì)算(suàn)，一套(tào)1000万(wàn)元(yuán)的房屋，中(zhōng)介费约为27万。

　　在(zài)合(hé)理确定经纪服(fú)务收费(fèi)上，两部门(mén)在此次(cì)意见中提及，房地(dì)产(chǎn)经纪机(jī)构(gòu)要合理降(jiàng)低住房买(mǎi)卖和租赁经纪(jì)服务(wù)费用。鼓励按照成交价(jià)格越高、服务(wù)费率越低的原则实行分档(dàng)定(dìng)价。引(yǐn)导由(yóu)交易双方共同承担经(jīng)纪服务费用(yòng)。

　　据张大伟介绍，目前(qián)房地产(chǎn)经纪(jì)服务(wù)收费标准的最早依据是1995年国家计委建设部下发(fā)的(de)《关于房(fáng)地产中介服务收费(fèi)的通(tōng)知(zhī)》（971号文(wén)），其中第(dì)六条规(guī)定(dìng)：房(fáng)屋(wū)买卖代理收费，按(àn)成交价(jià)格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京(jīng)市执行(xíng)的(de)2014年更新后的收费标准，即根据这样的规定：“少数特别复(fù)杂的住宅买卖经纪服务(wù)，经交易各(gè)方(fāng)协商(shāng)同意，可在规定(dìng)的收费标准基础上(shàng)适当上浮，上(shàng)浮(fú)幅度最高不(bù)得超过10％。”这意(yì)味着，当前(qián)北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着“简政放(fàng)权”的精神，北京2015年取消了房地产中介(jiè)服务等(děng)57个政府定价，房地产(chǎn)经纪服务收费多(duō)少由各(gè)中介机构(gòu)自行决定。

　　“房(fáng)产中介机(jī)构在实际收取费用(yòng)过程中，相(xiāng)关(guān)监管部门(mén)当(dāng)前并未明确具体(tǐ)的中介费(fèi)率，中(zhōng)介机构仅需(xū)在服务(wù)过程中对收费(fèi)标准进行(xíng)明码标价即可。而(ér)房地产经纪(jì)服务机构在具体收取过程中(zhōng)，会结合房屋(wū)价值及工资标准，综合(hé)计算出合适的中(zhōng)介费率。”张大伟补充道。

　　对于(yú)明码标价问(wèn)题，两部(bù)门在此(cǐ)次(cì)意见(jiàn)中提及，房地(dì)产经纪机构应当在(zài)经营门(mén)店、网站、客户端(duān)等场所或渠道，公示服务项目、服务内容(róng)和(hé)收费标(bi圣诞节可以同房吗，元旦节可以同房吗āo)准，不得混(hùn)合标(biāo)价和捆绑(bǎng)收(shōu)费。房地产经纪机构提供的(de)基本服务(wù)和延伸服(fú)务，应(yīng)当分别明(míng)确服(fú)务(wù)项目和收费标准。房地产(chǎn)经纪(jì)机构收费前应当向(xiàng)交易当事人(rén)出具收费清单，列明收(shōu)费标准(zhǔn)、收费金额，由当事人(rén)签(qiān)字确认(rèn)。

　　另(lìng)外，对收(shōu)费明显高于市(shì)场平均(jūn)水平的房地产(chǎn)经纪机构，住房和城乡建(jiàn)设(shè)部门将会(huì)同市场监管等部门(mén)采取(qǔ)约谈(tán)等综合措施进行重点监管。市场监(jiān)管(guǎn)部门(mén)会同有关部门(mén)依法(fǎ)查处不按(àn)规(guī)定明码标价(jià)、操(cāo)纵经纪服(fú)务收费等违(wéi)反(fǎn)价格和反垄断法律法(fǎ)规的行(xíng)为。对房(fáng)地产经纪机构(gòu)相关违法(fǎ)违(wéi)规信息，市场监管部(bù)门要依法依(yī)规纳入国家企业(yè)信用(yòng)信息公示系统。

　　房屋(wū)中介费(fèi)要降了？

　　鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行(xíng)分(fēn)档定价(jià)，是否意味着，未来豪宅的中介(jiè)费有望大幅降低(dī)？

　　中原地产华南区总(zǒng)裁兼(jiān)深圳中原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务(wù)费率越低的(de)原则(zé)实行分档定价，合理降低住(zhù)房买卖和(hé)租赁经纪服务费用，主(zhǔ)要(yào)还是规范行业，打(dǎ)击收费过(guò)高的经纪机(jī)构，但对市场影(yǐng)响有限，“以深圳为例，深圳市场(chǎng)豪宅和普(pǔ)宅本来收(shōu)费(fèi)就不同，各(gè)家收费普遍在合理范(fàn)围内，加上(shàng)经纪服(fú)务(wù)费用对(duì)市场(chǎng)的影响不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于(yú)当前两部(bù)门提出的意见仅为鼓励性质(zhì)，即只(zhǐ)是(shì)纲领(lǐng)性文件(jiàn)而非规定，未来(lái)如何具(jù)体认定其中的细则，还需(xū)要看各(gè)城市落地执行(xíng)情(qíng)况。

　　不过，张(zhāng)大伟表示，“从目前市场看(kàn)，经纪服务领域的调整改善、规范化，有(yǒu)利于行业健康发展(zhǎn)。同时，由于二手房很多房源(yuán)在产权方面有(yǒu)瑕疵，如产权抵押、不(bù)同税(shuì)费(fèi)等都(dōu)可(kě)能对交(jiāo)易产(chǎn)生影响，这对(duì)房地产经纪服务行业的专业性提出更高(gāo)的(de)要(yào)求。”

　　58安居客研究院(yuàn)研究总监陆骑麟(lín)指出，在二手房(fáng)买(mǎi)卖过程中(zhōng)，原(yuán)本应该由上下(xià)家各(gè)支付一半的中(zhōng)介(jiè)费，但在一些(xiē)热点城市的二手(shǒu)房交易过程中，往往(wǎng)会有(yǒu)这样的情形，因部分购房者(zhě)处(chù)于(yú)弱势(shì)地位，从而会出现中介费及税费均由购房者来承担。即(jí)使一些房东愿意承(chéng)担中介费(fèi)，这部分费用(yòng)也可(kě)能通过转嫁的方(fāng)式(shì)，在房价中有所体(tǐ)现。

　　“上(shàng)家把中介费转嫁给(gěi)下家，市场这种(zhǒng)所谓‘约定俗成’的情(qíng)况(kuàng)，一些房产(chǎn)中介公司(sī)将其(qí)视(shì)为(wèi)向购(gòu)房者单边收费(fèi)的(de)行为(wèi)。部分中(zhōng)介公司可(kě)能会(huì)利(lì)用其支配(pèi)地(dì)位，在原先经纪服务收费的基础上，再次向(xiàng)房东收取费用，而这部(bù)分(fēn)费用，房东往往会将其(qí)转(zhuǎn)再次转嫁(jià)给购房者，这(zhè)实(shí)际上相(xiāng)当(dāng)于(yú)变相推高了房(fáng)价。两部门提(tí)出(chū)严禁操(cāo)纵经纪服务收费，不仅有利于提(tí)高交(jiāo)易中操作的透明度(dù)，也有利(lì)于房(fáng)价的(de)稳定。”陆骑(qí)麟称。

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