近两年火爆的创新(xīn)产(chǎn)品(pǐn)公募REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除(chú)息日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年可供分(fēn)配金额(é)的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表(biǎo)示，强制分红机(jī)制是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该(gāi)类产品长(zhǎng)期投资价(jià)值，通过观测经(jīng)营活动现金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权(quán)类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营(yíng)权到期后不再产生现金收益，特许经(jīng)营权分(fēn)红目前已包含了利润分配和本金(jīn)的归还(hái)，在(zài)选择(zé)投资标的(de)时应了解资(zī)产(chǎn)类型(xíng)和(hé)分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看(kàn)，公募(mù)REITs呈现出了高比例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金额(é)占可供分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大(dà)部(bù)分(fēn)分配(pèi)比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责人对此表示，投资公(gōng)募REITs的(de)主要收益来源为持有期分红(hóng)收益(yì)，以及基金份额交(jiāo)易(yì)价格的变化(huà)。基(jī)金(jīn)份额二级市场(chǎng)价格受到公募(mù)REITs资产运营情况及市场因素(sù)的综合影(yǐng)响，较易(yì)引起波动。与此相比，基金(jīn)分红(hóng)预期(qī)则更有(yǒu)规律可(kě)循(xún)。公募(mù)REITs的分红主要(yào)来自(zì)基础设施资(zī)产的经(jīng)营现金流(liú)，投(tóu)资(zī)人通过基(jī)金募(mù)集材料(liào)和信息(xī)披(pī)露(lù)文(wén)件，结合行业(yè)及市场情况，可以分析基础(chǔ)设施项(xiàng)目的(de)经营业绩，作(zuò)为进行投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对(duì)于基金份额(é)二级市(shì)场价格变化导致(zhì)的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为基(jī)金(jīn)份(fèn)额持(chí)有(yǒu)人实际获得的现金收益(yì)，对于长(zhǎng)期投资者更具参(cān)考(kǎo)价(jià)值(zhí)。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心(xīn)运营高级副总监李华平(píng)也表示，根据《公开募(mù)集基础设施证券投资基金指引（试行(xíng)）》及(jí)相关法规要求，基(jī)础设(shè)施基金(jīn)应当将90％以上合(hé)并(bìng)后(hòu)基金年度可分配金(jīn)额(é)以现金(jīn)形式分配给(gěi)投资者，强制分红机制是(shì)公募(mù)REITs的主要特征之一，稳定的分红机(jī)制体(tǐ)现出REITs产品长(zhǎng)期投资(zī)价值(zhí)。

　　中航基金也(yě)认为，从投资角度来(lái)看，基础设施公募REITs同时(shí)具备(bèi)“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市场价格反映这类产(chǎn)品“股性(xìng)”的一面，分(fēn)红体现了这(zhè)类产品(pǐn)的“债性”特(tè)点。公募(mù)REITs有强制(zhì)分红要(yào)求，分红类似(shì)于债券派(pài)息，但不(bù)等同(tóng)于债券的(de)固定利息回报，而是(shì)由可供分(fēn)配(pèi)现(xiàn)金决定。

　　从(cóng)机构投(tóu)资(zī)者的(de)角(jiǎo)度来看(kàn)，一方面是(shì)公募REITs丰富了(le)机构投资者的投资品(pǐn)类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的配(pèi)置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机构投资者稳定收益。机(jī)构投资者公募REITs能够通(tōng)过分红获取相对于投资(zī)债(zhài)券(quàn)相对高的收益性，在(zài)有效控制风险的前提下，增厚资(zī)产包(bāo)收益，起到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未(w半夜被C醒是一种什么样的感受èi)来分红水平(píng)的预期，也(yě)是影响REITs基金二级市场价格走(zǒu)势的关(guān)键因(yīn)素之(zhī)一。

　　从(cóng)近期公募(mù)REITs的(de)二级市场表现看(kàn)，截至4月(yuè)21日，今年(nián)以来(lái)中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和(hé)债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募(mù)REITs发布了2022年年报(bào)，部(bù)分产(chǎn)品受(shòu)宏观经济的影响(xiǎng)，可分配金额(é)完成率不达预期，一(yī)定(dìng)程度上影响了公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格(gé)。”李(lǐ)华(huá)平(píng)称，公募REITs二级市(shì)场的价(jià)格(gé)波(bō)动受(shòu)多重因素的(de)影(yǐng)响(xiǎng)，投(tóu)资收益(yì)是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二(èr)级市场价格的(de)主(zhǔ)要因素(sù)之一，而(ér)稳定的分(fēn)红有利于(yú)吸引投资(zī)者参(cān)与公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基金(jīn)相关负责人也(yě)表示，近期经济预期恢(huī)复，一方面市场(chǎng)热点呈现向股票和债券回归的过程；另一方面，基(jī)础设施项目的经营(yíng)业绩相对(duì)经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指导(dǎo)价做调减(jiǎn)处理，调减金额根(gēn)据单位(wèi)基金份(fèn)额的分(fēn)红金额(é)进行计算。除(chú)权操作是对分红前后基(jī)金份额净值变化的修正，使投资人在基金分红前后均可(kě)以获得公平的(de)投资(zī)机会。

　　“分红可增强投资者长期(qī)投资的信心，同(tóng)时需(xū)结合持有产品的特(tè)性，关注二级市(shì)场扰动对(duì)整(zhěng)体收益的(de)影响程度(dù)。”中航(háng)基(jī)金相关人士(shì)也(yě)称(chēng)。

　　特许经营(yíng)权分红包括(kuò)利润(rùn)分配和(hé)本金归还(hái)

　　普通投资者(zhě)应了解底层(céng)资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金分红前提是本金之上(shàng)的增值部(bù)分(fēn)不同，特许经营权REITs基金运作期间的(de)“分红(hóng)”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与增(zēng)值两(liǎng)个(gè)部(bù)分，两个(gè)部分之间的比例是(shì)变动的(de)，与(yǔ)现有公(gōng)募基金分红差异很(hěn)大，大(dà)多数普通投资(zī)者可能把“分(fēn)派”金额(é)误(wù)认为是持续(xù)分红。一旦(dàn)30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后(hòu)基金价值面(miàn)临极大不确定性，这是该类(lèi)投资者应该注意(yì)的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特(tè)许(xǔ)经营权(quán)类和产权类(lèi)两大(dà)资(zī)产(chǎn)类型，持有产权类产品的收益主要包括每年(nián)的现金(jīn)分红及资产增值的收(shōu)益，而持有特许经营类产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要来自项目每年(nián)的现(xiàn)金分红。其中(zhōng)，特许经营(yíng)权(quán)类(lèi)资产的分红(hóng)包括(kuò)了利润分(fēn)配(pèi)和本金的归还，两者的比率也是变动(dòng)的，对特许经营权类资产的公募REITs可以(yǐ)内部收益(yì)率（IRR）来衡量投(tóu)资收益(yì)。普(pǔ)通投资者在选(xuǎn)择投资标的时，应(yīng)了解(jiě)公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因(yīn)底层资产属(shǔ)性不同而形成区别。特许经营(yíng)权类的(de)公(gōng)募REITs产品因其分红相当半夜被C醒是一种什么样的感受(dāng)于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分红主(zhǔ)要为“收(shōu)益”，更看重底(dǐ)层资产的(de)价值增值，所(suǒ)以相(xiāng)对股性偏强。普(pǔ)通投(tóu)资者在选择公募(mù)REIT时(shí)，需要考虑底层资产属性，对(duì)所选择产品的二级(jí)市场价(jià)格和分红有(yǒu)合(hé)理(lǐ)预(yù)期。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责(zé)人也认为，与产权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特(tè)许经营(yíng)项目(mù)在经(jīng)营(yíng)权(quán)到期后不(bù)再能产生现金收(shōu)益，因此将可供分(fēn)配金额的分配理解为“分派(pài)”比“分红”更加(jiā)准确。基(jī)于这个(gè)特点，剩余经营期限(xiàn)较(jiào)短的特(tè)许经营项(xiàng)目(mù)，通常具备(bèi)更高的分派率水(shuǐ)平。对于剩余期限较长(zhǎng)的特许经营权(quán)项目(mù)，即使(shǐ)分派率(lǜ)相对较低，也有足够年(nián)限收(shōu)回(huí)本(běn)金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责(zé)人提(tí)醒(xǐng)投(tóu)资(zī)者注意，特许经营权项目的分(fēn)派金额包含了投资本金，在不进行扩募的情(qíng)况下，基(jī)金份(fèn)额单价随(suí)着分派进度逐年下降是(shì)正常现象，投(tóu)资(zī)特许(xǔ)经(jīng)营权REITs的收益来自(zì)项目(mù)剩余期限产(chǎn)生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比(bǐ)，产权类(lèi)项目的土(tǔ)地或建筑的剩余使用(yòng)年限一般较(jiào)长，再加上到期后通过对建筑的更新改(gǎi)造或补(bǔ)缴土地出(chū)让金等(děng)追加投资，有(yǒu)机会进一步延长经(jīng)营期(qī)限。这(zhè)种类似永续经营的假(jiǎ)设(shè)反映(yìng)在基础资产(chǎn)的估(gū)值(zhí)上，使产权类REITs具备(bèi)更显著(zhù)的(de)资产(chǎn)投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项(xiàng)目底(dǐ)层资产(chǎn)运营(yíng)情况

　　在基金分红的时点，多(duō)位(wèi)业(yè)内人士还(hái)表(biǎo)示，在产品分红期，投资者可以观(guān)测经营活动现金流(liú)、可(kě)供(gōng)分配现金、内部收益率(lǜ)等指标，来观察(chá)和评估项目底(dǐ)层资产的(de)运(yùn)营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标中，跟现(xiàn)金相(xiāng)关的指标有两个：一是年报(bào)中披露的(de)经营活动现金流，二是可供分配现(xiàn)金，二(èr)者存在本质(zhì)性区别。经(jīng)营(yíng)活动产(chǎn)生(shēng)的现金净流量是指企(qǐ)业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身经(jīng)营活动(dòng)产生；可(kě)供分配的现(xiàn)金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润表的项目进行调整，加期初现(xiàn)金，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择(zé)，投资(zī)价值体现在(zài)相对(duì)股债市场(chǎng)独立的资(zī)产配置功(gōng)能，比较(jiào)适合长期持有。建议投资者(zhě)对(duì)经(jīng)营权类的资(zī)产可(kě)以更多(duō)关注内(nèi)部收益(yì)率的高低，对产权类的(de)资(zī)产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收(shōu)益主要(yào)来自底层资产(chǎn)的经(jīng)营(yíng)净现金(jīn)流，所以底层资(zī)产运营情(qíng)况直接影(yǐng)响投(tóu)资回(huí)报，投资者可综合考虑原始(shǐ)权(quán)益人综合实力、运营管理机构实力、公募(mù)基(jī)金(jīn)管理人实力等(děng)多重因素来选择(zé)投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公募(mù)REITs进入密(mì)集分红期，由(yóu)于分(fēn)红(hóng)交易带来的(d半夜被C醒是一种什么样的感受e)短期博弈机会仍在(zài)，叠加(jiā)此前市场接连(lián)回(huí)调，建议投资者关注有基(jī)本面支撑、填(tián)权效应相对明显(xiǎn)、同(tóng)时分红规模(mó)较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的(de)招募说(shuō)明书均会载明(míng)REITs在发行(xíng)首年及(jí)次年的可供(gōng)分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金(jīn)额与募集材料中(zhōng)披露预测进行比较(jiào)分析，结合经济及市场的实际环境，对基础(chǔ)设施项目的运营业绩(jì)及REITs的管(guǎn)理能力进行(xíng)判断(duàn)。”中金(jīn)基金上述负责(zé)人也称。

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