文：任泽平(píng)团队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召(zhào)开的全国住房(fáng)和(hé)城乡建设(shè)工作会议提出“有条件的(de)可以进(jìn)行(xíng)现房销售”，不(bù)足一个(gè)月(yuè)时间，已有(yǒu)山东(dōng)、安(ān)徽、河南、四川(chuān)、广(guǎng)东等地(dì)明确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房(fáng)预售制了(le)，用你的钱(qián)，建你的房子，还(hái)烂(làn)尾了，这是对购房者(zhě)的不公平(píng)。以后谁(shuí)有钱(qián)谁建房，没钱没实力的别建(jiàn)了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是房地产从大开发时代(dài)步入高质量(liàng)发(fā)展阶段的必然趋(qū)势，也是对(duì)购(gòu)房老百(bǎi)姓(xìng)的最(zuì)大(dà)保护。98年房改时，全国缺(quē)房子，开(kāi)发商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权(quán)宜(yí)之计，现在全国(guó)套户比超过1，从(cóng)大开发进(jìn)入存量时代，对(duì)购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一(yī)手交房，天经地义。当然二次房(fáng)改是个技(jì)术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债(zhài)务(wù)、恢复市(shì)场信心以及(jí)长效机制，长效机(jī)制四(sì)大关键是推动城市群战(zhàn)略、人(rén)地(dì)挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。如果(guǒ)按照(zhào)经(jīng)济规律办事，中国(guó)一定(dìng)能实现房地产软(ruǎn)着陆和长(zhǎng)期平(píng)稳(wěn)健康发展，跨过(guò)这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么(me)要(yào)取消预售制、改为(wèi)现房销(xiāo)售？大(dà)家想想(xiǎng)，绝大部(bù)分商品是一手交钱(qián)一手交货，预售制是(shì)对购买者的(de)单方面(miàn)不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交(jiāo)付的风(fēng)险(xiǎn)。从(cóng)个人层面(miàn)看，预售制对购(gòu)房者非常不公平，比(bǐ)如，交房等待期一般为两年(nián)，在此期(qī)间，购(gòu)房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能(néng)交房的风险。从行业层面(miàn)看，预售制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行(xíng)周期，会引发资(zī)金链(liàn)断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等(děng)系列风险。取消预(yù)售制(zhì)，改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售，这样有助于落实(shí)中央房住(zhù)不炒精神、有助于保(bǎo)障购房老百姓权益、有助于(yú)房(fáng)企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制度？预售(shòu)制度怎么来的？国外什么情况？简单科普一下：商(shāng)品房预售最早(zǎo)源(yuán)于中(zhōng)国香港(gǎng)，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一(yī)种开(kāi)发商放杠杆的方式。98年(nián)房改，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴(jiàn)中国(guó)香(xiāng)港，引入了商品房预(yù)售制度。其实，当前世(shì)界不少国(guó)家存在预售制。但是，重点(diǎn)来了！发达国(guó)家一般有严(yán)格的监(jiān)管保障措施，开发(fā)商在(zài)项目获得政府批准后才可以(yǐ)开始(shǐ)销售，买家在购买期房后并非(fēi)像中国一样在支(zhī)付完首付款(kuǎn)后从银(yín)行(xíng)一次性贷款(kuǎn)支付剩余全部房(fáng)款(kuǎn)，而(ér)是根据开发(fā)商工(gōng)程进度在完(wán)全交房(fáng)前进行分(fēn)期支付。所以，预售制度是需要严格的资金监管(guǎn)、分期支付以及违约处罚(fá)措施作为保(bǎo)障的(de)，如果没有这(zhè)些保障措施，一定会(huì)触发风险，对购房民众(zhòng)不公平，所(suǒ)以不如借机取消预售制度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一(yī)定历(lì)史阶段性(xìng)，现在中国(guó)住房进入存量(liàng)时代，取(qǔ)消(xiāo)预售制度有助于降负(fù)债降杠杆，不再(zài)把(bǎ)烂尾风险(xiǎn)甩给(gěi)老(lǎo)百姓和社会，当然这需要配套房企债务重组、复(fù)工保交楼、恢复(fù)市(shì)场信心和房(fáng)地产长效机制。这是个技(jì)术活，只要坚持市场化(huà)改(gǎi)革，中国(guó)一定(dìng)能化解(jiě)这个(gè)难题，让(ràng)房地产回归实体经(jīng)济和居住属性，安居(jū)乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，开发(fā)商将拼的(de)不是五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不(bù)知道(dào)能不能兑(duì)现的(de)营(yíng)销手段，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得的(de)过(guò)硬的产(chǎn)品质量(liàng)和诚信，这才是对购(gòu)房(fáng)民众的(de)最(zuì)根本最实(shí)质的保障，这样将(jiāng)极大(dà)的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客户为中(zhōng)心，房地产也不能例外，老百姓买房子是天大(dà)的事(shì)，烂尾(wěi)毁(huǐ)三代(dài)，好房幸(xìng)福一家人。从这个(gè)角度，取消预售制、实施现房销售是实现(xiàn)老百(bǎi)姓安居乐(lè)业(yè)、社会长治久安、行业(yè)企业健康发(fā)展的重大措施。在当前的(de)情(qíng)况(kuàng)下，取消预售(shòu)制要结合稳楼市(shì)、房地产软着(zhe)陆、打通金融支持当期三好生(shēng)、新模式等综(zōng)合施策。

　　作(zuò)者(zhě)十年前(qián)在国(guó)务院发展(zhǎn)研究中心参(cān)与财税(shuì)改(gǎi)革方案(àn)研(yán)究时，对预(yù)售制、房地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房(fáng)企(qǐ)杠杆率等进行过长期系(xì)统的专项研究。（参考后来形(xíng)成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动(dòng)城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方(fāng)全程监管，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易(yì)立(lì)法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　二十(shí)世纪五十年(nián)代在中国香港，楼宇(yǔ)出租是地产行(xíng)业盛行(xíng)的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周转期(qī)长(zhǎng)等问(wèn)题(tí)，分层销售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港(gǎng)还未推行(xíng)公共房(fáng)屋(wū)制度，许多人(rén)栖身(shēn)于(yú)木屋或(huò)者其他临(lín)时住宅，住(zhù)房的需求是(shì)相当高，不过大多数(shù)居民的储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多数(shù)以一整栋楼为单(dān)位，需(xū)要(yào)雄厚的(de)资金实力才能购买。虽(suī)然楼(lóu)宇出租是中国香港地产行业(yè)盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资(zī)金(jīn)周转期(qī)长等问题。针对(duì)这(zhè)一系列问题，不少地产商开(kāi)始(shǐ)探求新的方式，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分契(qì)”，然(rán)后将楼宇分层出(chū)售(shòu)。这模(mó)式一经推行，购买楼宇的(de)市民(mín)数(shù)量有(yǒu)所增(zēng)加(jiā)，开(kāi)发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分(fēn)层出(chū)售的基础上(shàng)，将“按揭”模式引入(rù)房(fáng)地产(chǎn)销售(shòu)，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有(yǒu)限(xiàn)公司，凭借商业(yè)直觉和(hé)多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品(pǐn)流通、资(zī)金周转有着(zhe)独到的见解，在努力寻求方法加快自身资金周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的一(yī)块地盘后(hòu)，除了分层出(chū)售、还印发(fā)售楼说明(míng)书，上有文字详(xiáng)尽说明(míng)楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格(gé)、订(dìng)购(gòu)方(fāng)法等(děng)。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点，即先收取买家(jiā)的(de)订金，采用(yòng)类(lèi)似租金(jīn)的(de)分(fēn)期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱(qián)，买家就拥(yōng)有(yǒu)了自己的房(fáng)产。这种方式(shì)减轻(qīng)了民众购房的资金压(yā)力，加速了(le)房屋的(de)建造和销售，也(yě)解(jiě)决(jué)了制造商的资金问(wèn)题，降低投资(zī)风险，在当时(shí)可谓是“双赢”的(de)举措(cuò)。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模式成(chéng)为当(dāng)时中国(guó)香港房地产市场的一(yī)大特色，纵观中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)房地产市(shì)场的(de)改革，“卖楼花”模式高效一个男的长期不碰他老婆是什么原因率地解决了核心的住房(fáng)供不应求(qiú)的问题，使房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中国香港楼市几(jǐ)十年繁荣(róng)，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼(lóu)”的情(qíng)况，但监管部(bù)门不断完善(shàn)、规(guī)范化，建立健全的监(jiān)管机制，促进市场健康(kāng)发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的(de)一(yī)个楼盘因(yīn)建筑费用超支(zhī)停(tíng)工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管理部门提升(shēng)了对于预(yù)售(shòu)楼花制度的监管，即要求开发商在预(yù)售前，确保地价款已经全部支付(fù)，还要证明(míng)自(zì)身有资金等能(néng)力(lì)把项(xiàng)目完成，资金需(xū)放入律师所托管(guǎn)，支取时需律所和建筑师的核(hé)准。为(wèi)了防止(zhǐ)开发(fā)商、律所、建筑师等造假，套取监(jiān)管账户资金，中国(guó)香港要求律师行在银(yín)行(xíng)开(kāi)设的信托账户（监管账户）、开发商操作等采(cǎi)取全透明(míng)化机(jī)制，且银行(xíng)的责任上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情(qíng)况(kuàng)，银行将成最大风险方，后续需自身推动项目完工。随着监管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪九(jiǔ)十年(nián)代(dài)，中国内地面临(lín)住房需求(qiú)大和供给量短缺问(wèn)题，引入“卖(mài)楼花”制度(dù)。建(jiàn)国(guó)以来，中国内地(dì)优先发(fā)展重工(gōng)业，强(qiáng)调基础建(jiàn)设，这一导向使前期发展工业化的进程大于(yú)城市化(huà)进程(chéng)，唯有解决住房基础(chǔ)等城(chéng)市(shì)化(huà)配套问题(tí)，才能进一(yī)步推(tuī)进城市化。但(dàn)当时推行的是“统(tǒng)一管理，统一分配(pèi)，以(yǐ)租养房”的福利分房(fáng)制度，住房市场发展起步较晚(wǎn)、增速(sù)较(jiào)慢，福(fú)利分(fēn)房制(zhì)度(dù)也出现了分配(pèi)不公、效率(lǜ)低(dī)、配套差等问题，因(yīn)此福利(lì)分(fēn)房制度不再适(shì)用于当时(shí)的国情。叠(dié)加房地产市场面临商(shāng)品房的(de)需求(qiú)量大，而社会缺(quē)少大型房(fáng)地(dì)产开发商(shāng)，商品房供应量(liàng)小的困(kùn)境，此时引入中国(guó)香港的“卖(mài)楼(lóu)花”模式无疑是对(duì)内地房地产(chǎn)市场(chǎng)的一针(zhēn)强心(xīn)剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步引进中国香港(gǎng)预售商品(pǐn)房制度，先后出台多项(xiàng)文件，大力(lì)支(zhī)持国内房(fáng)地产市(shì)场改革(gé)。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于(yú)进一步深(shēn)化城镇(zhèn)住房制度(dù)改(gǎi)革，加快住(zhù)房建设的通知》文件(jiàn)，决定停(tíng)止住房(fáng)无偿实(shí)物分配，逐步实行(xíng)住房分配货币化、住房供给商品化、社会(huì)化的住房(fáng)新体制，从计(jì)划经济下的福利分房转向市场(chǎng)经济(jì)的(de)商品房。房地产市场采用(yòng)预售制，允许开发商卖期(qī)房，解决了房企(qǐ)缺少资金和开发(fā)时间周期长(zhǎng)的两(liǎng)大难题，开(kāi)发商以预售(shòu)款撬动下一个(gè)项目(mù)的(de)开(kāi)发(fā)，形(xíng)成滚动开发模式，住(zhù)房(fáng)供(gōng)应速度加快。自此中(zhōng)国内(nèi)地开始房(fáng)改货币化，中国(guó)人民(mín)银行等多方(fāng)迅速出台(tái)相关的信贷政策，支持购(gòu)房(fáng)者，极(jí)大作(zuò)用推动了房地(dì)产市(shì)场的发展。

　　引(yǐn)入(rù)中(zhōng)国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内地的商品(pǐn)房(fáng)预售制度(dù)。预售制的(de)初(chū)衷是为了(le)缓解(jiě)房(fáng)企资金压力(lì)，加快城(chéng)镇住房建(jiàn)设。具(jù)体(tǐ)来说，是指房地(dì)产开发(fā)企业将(jiāng)正在建设中(zhōng)的房(fáng)屋(wū)预先出(chū)售给购房(fáng)者，由购房者支付定(dìng)金或房款的(de)行为。区别于中(zhōng)国香港(gǎng)，在中国内(nèi)地实践过程中，商品房预(yù)售(shòu)流(liú)程为：房地产(chǎn)开发商办理(lǐ)预(yù)售许可证-签(qiān)订商品(pǐn)房(fáng)买(mǎi)卖合同-进行备(bèi)案登记和预告登记-交付房屋。在购(gòu)房过程中，购(gòu)房者需要一次性付清(qīng)首(shǒu)付款，并采用银行贷款的形式一(yī)次(cì)性付清剩余房款，换言之，房屋(wū)未建成，开发(fā)商(shāng)可能(néng)已拿到(dào)了全(quán)部(bù)购房(fáng)款，这点(diǎn)与(yǔ)中国香港的按照工程进度付款有所不同。对中国内地的开发(fā)商而言，预售(shòu)制商品房(fáng)也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的(de)风险确(què)实(shí)存在

　　作为中(zhōng)国内地商(shāng)品房销(xiāo)售的最(zuì)主要方式，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同(tóng)时增加(jiā)市场(chǎng)商品房供应，推动了(le)城镇(zhèn)化发展进(jìn)程。预售制在(zài)过去20多(duō)年对中(zhōng)国内地(dì)房地产市(shì)场(chǎng)的稳步(bù)发展起到了重(zhòng)要作用，不仅解(jiě)决(jué)了房地产市(shì)场快速发展阶段的资金需求(qiú)，也提高(gāo)了居民(mín)居住水平，中国内(nèi)地城镇居民从筒子(zi)楼住到(dào)住宅小区，从全民蜗(wō)居(jū)到基(jī)本适居，住房事(shì)业(yè)取(qǔ)得巨(jù)大进步，数(shù)十年时间走完发达国家几百(bǎi)年城镇化(huà)路程。改革开放以来，城(chéng)镇(zhèn)化进程进入(rù)快(kuài)速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积由7438平方公(gōng)里(lǐ)增(zēng)长(zhǎng)至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国(guó)住房存量(liàng)报告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年中国(guó)内地(dì)城镇住宅(zhái)存量从不(bù)到(dào)14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇(zhèn)人均(jūn)住房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套(tào)数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在(zài)当(dāng)前已成为中国内(nèi)地(dì)商品房销售最主要方式(shì)，2005年中(zhōng)国内地商品(pǐn)住宅期房销(xiāo)售面积占(zhàn)总(zǒng)销售面积的比重(zhòng)为63％，而(ér)2021年期房累计(jì)销售面积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了(le)中国内地房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业的发展。中(zhōng)国内(nèi)地房地(dì)产(chǎn)历经(jīng)二(èr)十(shí)多(duō)年长周期繁荣(róng)，行(xíng)业(yè)各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地(dì)产开(kāi)发投资完成额从(cóng)0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍(bèi)，年复(fù)合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面(miàn)积和(hé)销售金额分别从(cóng)1.5亿(yì)平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿(yì)元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产(chǎn)业的快速发展，房地(dì)产企业从无到有、从(cóng)国(guó)企先行(xíng)到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产(chǎn)企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地(dì)产也成(chéng)为拉(lā)动中国内地经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠(qú)道，房地产(chǎn)带动的上(shàng)下游产业链(liàn)特别(bié)长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其(qí)中(zhōng)房地产对金(jīn)融、批发、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完(wán)全拉动的投资占全社(shè)会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资(zī)占(zhàn)固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从(cóng)房地产贷款占银行(xíng)各(gè)项(xiàng)贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占(zhàn)比(bǐ)超(chāo)过三分(fēn)之一。从房地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将导致银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应(yīng)渠道，根据我们的《中(zhōng)国住(zhù)房市(shì)值测算报告》，2020年(nián)中国住房(fáng)市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英(yīng)法(fǎ)德三国合计的(de)31.5万亿美(měi)元(yuán)。从住房市值(zhí)占股债房市值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与(yǔ)股债房市(shì)值的(de)比例较高，主要是因为住房市值高，以及中国资本市场发育(yù)尚(shàng)不成熟，直接融(róng)资比例(lì)较低，股票、债(zhài)券市(shì)值(zhí)较低，居民投资渠道缺(quē)乏(fá)。

　　不可(kě)否(fǒu)认，预售制背后潜藏的风险确实(shí)存(cún)在，当前的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱一手交货，预售(shòu)制是对购(gòu)买者(zhě)的单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交付的风险。比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不(bù)仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟(chí)交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延(yán)期(qī)办理甚(shèn)至(zhì)不能交房等(děng)风险。另(lìng)外(wài)，购(gòu)房者和(hé)开发(fā)商之间的(de)购房合同、购(gòu)房者和(hé)银行的按(àn)揭贷款合同是两(liǎng)个(gè)独立(lì)的合(hé)同关系，如果开(kāi)发商发生违约，购房(fáng)者只能根据(jù)购房(fáng)合同(tóng)向(xiàng)开发商(shāng)主张(zhāng)权力(lì)，但(dàn)依旧需要根据(jù)按揭贷(dài)款合(hé)同按时向银行进行(xíng)贷款偿(cháng)还(hái)，因此购(gòu)房者承担(dān)的风险(xiǎn)较大。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助推部分房企过度(dù)举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金(jīn)链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置等系(xì)列风险，进(jìn)行影响自身信用和(hé)购房者(zhě)对(duì)行业的信(xìn)心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为按揭贷款的(de)发放方，一旦房(fáng)企(qǐ)因(yīn)为市(shì)场波动或经营不善，出(chū)现资金链断(duàn)裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过与购房者签订的(de)预售合(hé)同和按(àn)揭合同(tóng)，已经(jīng)从银行获得(dé)房款(kuǎn)，如果购房者丧失还(hái)款能力或短期(qī)不能还款等，则风险完全由银行承(chéng)担，银(yín)行将面临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管角度看(kàn)，购(gòu)房者的预售监管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个(gè)字那就是“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预售管(guǎn)理办法》中明确规(guī)定了开发企业预售商品房所(suǒ)得款项应当用于有关的工程建设，商品房预(yù)售款监管(guǎn)的具(jù)体(tǐ)办法，由房(fáng)地产管理(lǐ)部门制定。但多年以来(lái)全(quán)国并没有统一(yī)的(de)预(yù)售资金监管规(guī)定，各地实行(xíng)“一城(chéng)一策(cè)”。例如，太(tài)原(yuán)、昆(kūn)明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监管资(zī)金比(bǐ)例为(wèi)总预售(shòu)款(kuǎn)的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州、福(fú)州、合肥等城市则(zé)按照项目的(de)建安成(chéng)本乘以建筑面积或(huò)者项目(mù)工(gōng)程总(zǒng)额报价计算重点资金。而事实是，不少购房(fáng)款未进入监管账户(hù)、或进入监管账(zhàng)户后被(bèi)挪(nuó)用，导致楼盘没有资金继(jì)续建设。收楼遥遥(yáo)无(wú)期，月供却被迫(pò)继续还款。那么，监管(guǎn)账户资金如何被挪(nuó)走的(de)？实际(jì)上，在过去(qù)房地产大开发时代的(de)高周转背景下，抽(chōu)调预售(shòu)款监管账(zhàng)户资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如(rú)工程总承包方，以工程建设名义，获得监(jiān)管账户(hù)拨付资金，再(zài)由工程方将资金转给房企，而拨付的工(gōng)程款，远超工程进度所需。通过这(zhè)些方式套(tào)取的资金，在房(fáng)企各地项(xiàng)目间(jiān)流动，变(biàn)相加杠杆，这样做提供(gōng)了(le)资金流动(dòng)性，房(fáng)企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形(xíng)成一种资金循环高周(zhōu)转模(mó)式，但(dàn)一(yī)定(dìng)程度上把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国外商品房预售制(zhì)度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房(fáng)者预(yù)付资金，一般设有定(dìng)金或(huò)预付款保护机(jī)制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者支付的预(yù)付(fù)款比例(lì)相(xiāng)对较低，绝大(dà)部分房款(kuǎn)在房(fáng)屋交(jiāo)付后开(kāi)始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预(yù)付款一般以定金方(fāng)式支付，或按工程(chéng)进度分期支(zhī)付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款方式：一(yī)般采(cǎi)用两种方式(shì)发(fā)放按(àn)揭贷(dài)款，一是按工(gōng)程进度(dù)付(fù)款，按揭贷(dài)款按(àn)照工程进度逐渐发放，购房者(zhě)开始月供；二是房(fáng)屋交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商品房提(tí)供期房烂尾保(bǎo)险，在商品房出现重大延期(qī)或重(zhòng)大(dà)缺陷(xiàn)时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交(jiāo)付质量(liàng)的保障有(yǒu)两种方式(shì)，一是(shì)期房(fáng)由政府或(huò)第三方验收合格并提供(gōng)验收凭证(zhèng)后(hòu)，开(kāi)发(fā)商凭(píng)验收凭证(zhèng)取(qǔ)得(dé)购房者支付的房(fáng)款。二是开(kāi)发商为购(gòu)房者提供一定的保(bǎo)修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售(shòu)资金第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美(měi)国(guó)期(qī)房定(dìng)金一定(dìng)期(qī)限内无条件返还(hái)，最(zuì)低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前(qián)仅(jǐn)支(zhī)付首付，其余房款(kuǎn)交付后按揭还款，交付前资(zī)金由(yóu)第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及(jí)首(shǒu)付环(huán)节(jié)，定金比(bǐ)例一般为房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付比例最低可低(dī)于(yú)3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外(wài)，购(gòu)房者在房屋交(jiāo)付后通过按揭贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止开发商挪用资金，购房者的定金及首付款由第三方公证行或产权(quán)保险公司的(de)信托(tuō)账(zhàng)户监(jiān)管(guǎn)。如果开(kāi)发商倒(dào)闭导致楼(lóu)盘烂(làn)尾，购房者资金可通过申请仲裁(cái)取回，且(qiě)不承担任(rèn)何责(zé)任与损失(shī)。而(ér)开发(fā)商(shāng)在房屋建设(shè)过程中的(de)资金全(quán)部来自银(yín)行，银(yín)行根据工程(chéng)进(jìn)度向开发(fā)商提供一定比例的贷(dài)款，由于(yú)开发(fā)商(shāng)挪用资金(jīn)直接损害银行利益，银行有(yǒu)充分动机(jī)监管开发商(shāng)施工进度。开(kāi)发商在房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)时(shí)需取得(dé)由(yóu)政府相关部门经(jīng)审查(chá)后发(fā)放的验收凭(píng)证，通过验(yàn)收(shōu)凭(píng)证向银行(xíng)得到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零首(shǒu)付购房，房款按建造工(gōng)期进度支付，按揭按工(gōng)期放(fàng)款后还贷(dài)，房贷利(lì)率采用固定利(lì)率，开发商或购(gòu)房者可购买期房烂(làn)尾保险(xiǎn)。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发商(shāng)在项目获批后(hòu)即可预售房屋。签(qiān)署购房合同前，购房者需支付(fù)约(yuē)2000欧的(de)定金(jīn)并(bìng)进行预约公(gōng)证(zhèng)，签订合同后定金退还。如由于任何原因不能购(gòu)买，定(dìng)金(jīn)按照德国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购(gòu)房者需(xū)支付(fù)公证费和土地交易税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不(bù)包含在购房(fáng)款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定(dìng)最低首付比例，可零首付(fù)购(gòu)房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按(àn)工(gōng)期支付房(fáng)款(kuǎn)的制(zhì)度，一般分7笔进行(xíng)支付，具体支付节点、比例因项目(mù)而(ér)异。一般(bān)来(lái)说，支付节点可(kě)分为公证(zhèng)后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁及墙面完工、地板(bǎn)完工、全部完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方(fāng)面，购(gòu)房者可在支付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固定利率，银行按施工(gōng)节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房者一定使用期限，期限结束(shù)后(hòu)，购房者开(kāi)始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险(xiǎn)公司针对期房设计了(le)两种保险，保险的功能是当房屋(wū)出(chū)现(xiàn)重大延期或重大缺(quē)陷时(shí)，保(bǎo)险公司保证开发商赔偿或修复，开发商破产(chǎn)，由保险公司负(fù)责相应赔(péi)偿(cháng)。保险由开发(fā)商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保险保(bǎo)护机制，交房前付款比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均(jūn)有一名律师，负(fù)责沟通(tōng)期房交易中(zhōng)的(de)房(fáng)产、资金、合同(tóng)等(děng)各个环节，各环(huán)节内容确(què)认无误后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设(shè)置了10％定金保险保护(hù)机制，当开(kāi)发商出现(xiàn)财务、经(jīng)营问题时(shí)，购(gòu)房者10％的(de)定金由(yóu)保险公司(sī)赔(péi)付，而超(chāo)出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方面，首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合(hé)同签(qiān)订21天内支(zhī)付(fù)。

　　余款支付环(huán)节，英国(guó)采(cǎi)取按工(gōng)程进(jìn)度付款的方(fāng)式，但是(shì)交房前付(fù)款比例相(xiāng)对较(jiào)低，一般会在合同(tóng)签订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即(jí)交(jiāo)房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款(kuǎn)项交房(fáng)后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋必须经(jīng)过房产公证(zhèng)公司的(de)检(jiǎn)验验(yàn)收后才能交付，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房预售资金监管极为严格(gé)，资金也(yě)由律(lǜ)师监管，在(zài)确(què)认(rèn)工程进(jìn)度、支(zhī)付相关(guān)款项过(guò)程中，由买房(fáng)律师将资金转给卖(mài)方律师，卖方律师转给(gěi)开(kāi)发商，即资金在进入(rù)开(kāi)发商账户前经过两(liǎng)道关口，有利于保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　日本(běn)期(qī)房交易立法，定金(jīn)超5％或(huò)1000万日元时，开发商必须(xū)完成“预售房定金保全(quán)措施(shī)”，交房前(qián)付款比例不超(chāo)房款的20％，开发商违(wéi)约需返还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日(rì)本二战结束后由于房屋供给严重失(shī)衡，叠加法律(lǜ)空白(bái)，社会(huì)上(shàng)“一(yī)房二(èr)卖”现象普遍(biàn)，为此，日本(běn)政府(fǔ)1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易法(fǎ)》，经(jīng)多次(cì)修订，目(mù)前是(shì)唯一一部规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本《宅地(dì)建物取引(yǐn)业法(fǎ)》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开(kāi)发商必须完成定(dìng)金保(bǎo)全措施才可预售。什么(me)是(shì)定金(jīn)保全措施？即买(mǎi)卖双方签(qiān)订购房合(hé)同(tóng)时，开(kāi)发商向金融机构或(huò)指定保证机构或保险机(jī)构(gòu)签订(dìng)定金保证委托合同(tóng)，设置购(gòu)房者定金的保证或保险(xiǎn)，并(bìng)将(jiāng)相(xiāng)应的保证金证(zhèng)明(míng)书(shū)交(jiāo)付(fù)给购(gòu)房者。除定金(jīn)外，其他(tā)预(yù)先支(zhī)付(fù)的购(gòu)房款也受该措施保护。若开发商倒闭(bì)导致期房(fáng)烂尾，购房者可凭保证金(jīn)证明书向金融机构或保证机(jī)构或保险公司兑付(fù)，同时，开发商需向购房者(zhě)赔付违约金，一般约为房(fáng)价的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支付(fù)环(huán)节，交房前只需支付(fù)最多不(bù)超20％的定金，签订购(gòu)房(fáng)合(hé)同后(hòu)，购(gòu)房者即可(kě)向银行申请贷款(kuǎn)，但交(jiāo)房后才开始按(àn)揭贷款，除定金外的剩余(yú)房款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年(nián)保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房(fáng)款(kuǎn)的订金(jīn)，首付(fù)比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付(fù)，所有资金进银行专(zhuān)门项目资金账(zhàng)户(hù)，交房后满1年保修(xiū)期(qī)后支(zhī)付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡开发(fā)商有(yǒu)统(tǒng)一的选购权合同以及订金返(fǎn)还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期(qī)14天(tiān)，执行OTP则进一步(bù)签订(dìng)购买合同(tóng)，不执行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购(gòu)房合同(tóng)后，购(gòu)房者(zhě)需支付(fù)15％的首付及印花(huā)税，同时购房(fáng)者向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同(tóng)样采取按(àn)工程进(jìn)度付款的(de)方式，《发展(zhǎn)商(shāng)条例》对期房付(fù一个男的长期不碰他老婆是什么原因)款流程做了统(tǒng)一(yī)详细规定，要(yào)求所有开发商遵守，支付(fù)节点一般为合同(tóng)签订后、地基完工、框架完工、管道门窗(chuāng)等完工(gōng)等，支付比例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也(yě)依照工程进度放款，月(yuè)供在此过程(chéng)中随(suí)着放出贷款的增加而(ér)增加，未放款(kuǎn)部分无需月(yuè)供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的订金(jīn)与付款会存入银行专门的项目资金(jīn)账(zhàng)户，账户资金提取须与房屋建设有关。房(fáng)屋交付(fù)后，购房者享受1年(nián)的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房地产到了政策(cè)出手(shǒu)临界点(diǎn)，重点(diǎn)是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚(gāng)需和改善(shàn)型需(xū)求的支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对局部(bù)停贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从现在(zài)起(qǐ)，对还在正常运转的房(fáng)企包括民营企(qǐ)业，加(jiā)大支(zhī)持力度，由优(yōu)质(zhì)房企牵头并购重(zhòng)组整(zhěng)个行业，为(wèi)每个房企配套AMC和财(cái)团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期(qī)来看，应充分(fēn)估计形势复杂性(xìng)和人性复(fù)杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢复市场信(xìn)心以及长效机制。长(zhǎng)效机制四(sì)大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和房地(dì)产税。定金环节，建(jiàn)立开(kāi)发(fā)商(shāng)违约后(hòu)定金(jīn)保护(hù)机制，如将已支付定金(jīn)冻结至房屋(wū)交付阶段(duàn)，保障(zhàng)购(gòu)房者定金安全。签订合同环(huán)节，鼓励(lì)保险公司介入，为房屋重大(dà)延期以及重(zhòng)大缺陷(xiàn)等情况提供充分的保障。余款支付(fù)环节，建立按(àn)工程(chéng)进度付款机制(zhì)或交房后按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)机制(zhì)，充分保护购房者(zhě)的权益(yì)。资金监管(guǎn)环节(jié)，引入独立于开(kāi)发商、银行(xíng)的第三方资金(jīn)监管(guǎn)机构(gòu)，或由政府相关部(bù)门直接监管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立商(shāng)品(pǐn)房(fáng)保修期制度。保修期内，开发商应对房屋质量问(wèn)题全(quán)权负(fù)责、免费维修，购房(fáng)者在(zài)保修期结束(shù)后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房(fáng)预售制是(shì)大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房民(mín)众不公平的预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售。另一方面，取消预售制(zhì)，改为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得的过硬的产(chǎn)品质量(liàng)和(hé)诚信，这才是对购房民众的最根本(běn)最实质的保障，这样(yàng)将(jiāng)极一个男的长期不碰他老婆是什么原因大(dà)的提升开发商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。

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