5月以来，房地产板块(kuài)个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为(wèi)代表的机构对于这一板块已经在悄然布局。数(shù)据(jù)显示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布的总份额(é)均(jūn)较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据(jù)基金一(yī)季报统计，龙头(tóu)与地方国企(qǐ)央企获得增持，持仓数量占流通(tōng)股(gǔ)比重(zhòng)增(zēng)幅五(wǔ)只(zhǐ)个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房(fáng)地(dì)产的配置看，2019年末，公募(mù)所持有的房地产行业(yè)标(biāo)的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股(gǔ)票市值(zhí)的4.66％左右(yòu)；2020年市(shì)场表(biǎo)现出(chū)色(sè)，但公(gōng)募所(suǒ)持房地产公司市值(zhí)在(zài)股票资产中的占(zhàn)比却(què)断(duàn)崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终于出现了(le)三(sān)年(nián)来(lái)的首次回(huí)升，年底这一(yī)数值(zhí)从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时(shí)，公募对房地产(chǎn)行业的持股(gǔ)比例也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季(jì)度得以延续。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江集(jí)团，持仓市值占板(bǎn)块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的(de)投资(zī)愈发有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报汇(huì)总(zǒng)的重仓股中，房地产板块(kuài)排名(míng)最高的是(shì)保利发展，在基金重仓(cāng)第(dì)33位。排名第二的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙(lóng)头(tóu)股万科A排(pái)在第96位。对比去年四季报，变化之(zhī)处首先在于几只房地产(chǎn)龙头股从(cóng)排位上看均有退步，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其次(cì)是金(jīn)地集团退出百大之列(liè)。但(dàn)考(kǎo)虑到房地产是复苏链上最后一环(huán)，且(qiě)首季并非(fēi)行(xíng)业销(xiāo)售旺(wàng)季，其传(chuán)导到二(èr)级市场乃至机构(gòu)持(chí)仓(cāng)上还需(xū)要时间周期。

　　形(xíng)成(chéng)共识的是，经济圈判断房地产已(yǐ)经进(jìn)入大(dà)分化时代，一二(èr)线城市好(hǎo)于(yú)三四线城市。而映射到(dào)二级市场投(tóu)资上，配置房地产行业轻(qīng)松收获行业贝(bèi)塔的(de)红利期一(yī)去不返(fǎn)了。“如(rú)果按照产业周期(qī)来分类，包括房地(dì)产等(děng)几类行业在盖特(tè)纳曲线里(lǐ)属(shǔ)于成熟期或者衰(shuāi)退(tuì)期的行业，传统(tǒng)认(rèn)知(zhī)上没有什么(me)投(tóu)资机(jī)会的。但(dàn)在这几年特殊的行情里包括煤(méi)炭、电解(jiě)铝(lǚ)等类(lèi)似的行业也出现了一些机(jī)会，背后的(de)逻辑(jí)是供给侧发生了更(gèng)大(dà)的变化。”一不愿具名的(de)上(shàng)海公募基金(jīn)经理指(zhǐ)出。

　　不过也(yě)有公募人士持谨慎乐观态度：“行业(yè)前几(jǐ)年17亿～18亿(yì)平方米的年销售面积很难再出现了(le)，2022年光是居民存款数量增加了15万亿(yì)元。中国(guó)存量有400亿(yì)平方米建筑面(miàn)积，考虑存量地产的(de)更(gèng)新，也有(yǒu)近(jìn)10亿(yì)平(píng)方米。需求端(duān)还需要有一定(dìng)的政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员(yuán)吕功(gōng)绩也指出：“时至今(jīn)日，无论从城镇化的进(jìn)程，还是(shì)人均住房面(miàn)积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别住(zhù)房(fáng)短(duǎn)缺时代，而目前(qián)居民的杠杆率(lǜ)和房价收入(rù)也不支撑每(měi)年18万亿元的销售额，以及过快上行(xíng)的房价(jià)，因而行业高增的时代(dài)已经过去，未来(lái)行业的(de)需(xū)求(qiú)或将回落，在此过(guò)程中，伴随着地产的高杠杆(gān)属性，就很容易出现信用风险问题（类似(shì)2022年的民营地产爆雷），行业(yè)进入到供给侧出清的过(guò)程。这个过程中(zhōng)，综合竞争(zhēng)力(lì)强的公司就能够(gòu)通过(guò)大鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼(yú)的(de)方式，获得市占(zhàn)率的提升。当行业需求见顶(dǐng)回(huí)落(luò)时，行(xíng)业的贝塔已经过去了，但不(bù)代(dài)表没有投资机会，机会在(zài)于城市、位(wèi)置、产(chǎn)品的(de)阿尔法，而(ér)对应到(dào)股票投资，就(jiù)是(shì)强(qiáng)竞争(zhēng)力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是(shì)基(jī)于这样的认识转变，精(jīng)耕细作个股成为公募乃至整体机构的(de)务实之举。

　　机构配置房地产“风物长(zhǎng)宜放(fàng)眼量”

　　头部(bù)央国企(qǐ)、优质区域性(xìng)标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地(dì)产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板块个股，在纳(nà)入统计的124只房地产类标的(de)股中，本月以来(lái)实现股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段(duàn)恰好排名前五的公司月内(nèi)涨幅超过了(le)10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦东(dōng)金桥(qiáo)、*ST泛海、华(huá)夏幸(xìng)福、荣安地产(chǎn)。排名第一的上实发展(zhǎn)，五一(yī)假期归(guī)来后日成交量明显放(fàng)大(dà)，4日(rì)、5日连续两个交(jiāo)易日收出涨停(tíng)。从该股的基本(běn)面来看，上实发展的主(zhǔ)营(yíng)业务为房地(dì)产开发(fā)与经营。公司的主要(yào)产(chǎn)品及服务为(wèi)房地产销售(shòu)、房(fáng)地(dì)产(chǎn)租赁、物业管理(lǐ)服务、工(gōng)程(chéng)项目、酒(jiǔ)店(diàn)经营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿(yì)元(yuán)，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业(yè)总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股东来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大(dà)流通股股(gǔ)东来看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都(dōu)跻身(shēn)前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二(èr)的浦东金桥也是上(shàng)海(hǎi)本地房企(qǐ)，其(qí)第一(yī)季度的收(shōu)入利润规模(德国有多大面积，德国相当于中国哪个省mó)大幅度(dù)复(fù)苏(sū)。究其原因，一方面是(shì)该公司(sī)后疫情时(shí)代出租率复(fù)苏至近年来最(zuì)高，另(lìng)一方面(miàn)则是公司拿(ná)地结算持续(xù)性(xìng)向好，从数字上看(kàn)，一季度新(xīn)增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好背景下，自然也吸(xī)引了知名机构在其中持续驻足。从第一季(jì)度(dù)十(shí)大流(liú)通股股东来(lái)看，知名(míng)私募(mù)高毅邓晓峰的(de)两只产(chǎn)品依然在前(qián)十中(zhōng)，这也是(shì)连(lián)续第三个季度他有(yǒu)的(de)两只产品杀入前十。同时(shí)榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季还小幅增(zēng)加了持股(gǔ)。

　　除(chú)去上述两家上海(hǎi)区域性地产(chǎn)公司(sī)外(wài)，荣安地产则是(shì)主要布局在深圳的地产公司，一(yī)季报交出的也是一(yī)份报喜的(de)成绩(jì)单：首(shǒu)季公(gōng)司(sī)实现营业(yè)收入(rù)51.85亿元，同比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归属于上市(shì)公(gōng)司股东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看(kàn)，《红周刊》注意到两只公(gōng)募指基(jī)首季新杀入十大(dà)流通股股东行列。具(jù)体(tǐ)说来， 南(nán)方中证全指房(fáng)地产ETF上榜排名(míng)第七位，富(fù)国中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出(chū)现的(de)机构还有QFII高盛(shèng)国际(jì)和私募(mù)迎(yíng)水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时(shí)，兴证(zhèng)全球(qiú)基金相关人士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌(pái)和兼并重(zhòng)组(zǔ)后，龙头的价值更为(wèi)笃(dǔ)定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土(tǔ)地市场大(dà)幅降温(wēn)，优质土地供(gōng)给较(jiào)多（券商测算(suàn)对应潜在毛利率在(zài)25％以上，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝(jué)大多数房企受(shòu)限于信用问题或者(zhě)资金(jīn)紧张没法拿地(dì)，龙头房企趁机获取低(dī)成本土地，龙头房企的(de)拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上(shàng)；从融资上(shàng)看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的(de)净负债(zhài)率普遍都(dōu)在(zài)100％以上，加杠杆(gān)空间有限(xiàn)，从融(róng)资成本看，龙(lóng)头房企的融资(zī)成本(běn)不断(duàn)下滑，基本在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年(nián)的销售，龙(lóng)头房企(qǐ)明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企的(de)销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在(zài)当前中(zhōng)特估的浪潮下，央国企地产股或存在发展的大好机会。中信证(zhèng)券指出：“房地产行业的(de)结构性机会依(yī)然存在，少部(bù)分公司尤其(qí)是央(yāng)企占据显(xiǎn)著优(yōu)势，其主要又体现(xiàn)为库存的优势(shì)。央企(qǐ)地产公司(sī)，现阶段表现出较低的融资成本，优质(zhì)的开(kāi)发资源和良好的不动产资产(chǎn)运(yùn)营能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企相(xiāng)较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功(gōng)绩强调(diào)，“对于减值、土地(dì)资源债权债务关系等(děng)问(wèn)题，市场对(duì)民营房开企业的资产会(huì)有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出(chū)清的(de)过程中(zhōng)，央国企相(xiāng)较于民企来说估值的修复更明显。中特估(gū)的角度从中长期的维度看，行业(yè)的逻(luó)辑(jí)在(zài)于集中(zhōng)度提升后，行业进入(rù)高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段，具备较(jiào)快速发展(zhǎn)阶段(duàn)更稳(wěn)定且可预期(qī)的(de)盈利和(hé)现金流创造(zào)能(néng)力，以(yǐ)此带来估(gū)值中枢的提(tí)升，应(yīng)该关(guān)注估(gū)值相(xiāng)对较低，企业自身资产的质量(liàng)好、运营能力强、可(kě)以(yǐ)创造持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨(zhǎng)的概率比(bǐ)较低(dī)，行(xíng)业内部将出现(xiàn)分化，要关注(zhù)将受益于行业(yè)集中度(dù)提升(shēng)的头部公司。”星石(shí)投资首(shǒu)席研究官(guān)方磊也表示(shì)。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇(shé)口等国资背景龙头前(qián)途更为光明。不过国投瑞银基(jī)金投资部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地去(qù)持(chí)续(xù)观察国(guó)企央企(qǐ)在三个方面是否可以维持，首先是融资成(chéng)本保持低德国有多大面积，德国相当于中国哪个省位(wèi)，其次是销(xiāo)售份额持续提升，再次是拿(ná)地份额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一季报梳理发现(xiàn)，对于(yú)2022年的业绩出现的(de)整(zhěng)体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩分化更趋(qū)明显，保利发展、滨江(jiāng)集(jí)团等房企营(yíng)收(shōu)、净(jìng)利均实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长(zhǎng)。而这(zhè)些公司也是机(jī)构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业(yè)内人士张宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明显改善(shàn)的房企，主要是因为过去两三(sān)年(nián)时间，尤其是在2021年(nián)下半年民营房(fáng)企不怎(zěn)么投(tóu)资拿地之(zhī)后，国有企业(yè)仍在持续性地拿地，且主要(yào)集中(zhōng)在核心(xīn)城市，投资(zī)力度较(jiào)大(dà)。投(tóu)资(zī)的驱动能够推动(dòng)房企销售业(yè)绩的增长，从而在(zài)2023年一(yī)季度市场恢(huī)复但仍处(chù)于调整的过程中，能(néng)够(gòu)保(bǎo)有一个(gè)正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时(shí)也提(tí)醒(xǐng)表示，在房地产的(de)复苏过程中，还面临着(zhe)一些不(bù)确(què)定性。其实整个(gè)市(shì)场从四月份(fèn)开始又在往下掉。除了杭州、成都等(děng)极个别(bié)城市四月环比三月相对表(biǎo)现较(jiào)好(hǎo)之外，包(bāo)括北京、上海在内的绝大多数城市(shì)都出现(xiàn)环比下滑的情(qíng)况。而现在五月的市场表现也不太乐观。按照现在的经济(jì)状(zhuàng)况(kuàng)、收(shōu)入情(qíng)况，以(yǐ)及市场的去库存(cún)压(yā)力、企业的资金面压力，可(kě)能会出现，到六月份房企(qǐ)为了(le)半年报冲业绩出现市场的(de)短期反弹外的一个市场乏力(lì)现象(xiàng)。也就是说，第二季(jì)度、第三季度(dù)增长不(bù)确定性的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀(tán)投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周(zhōu)刊(kān)》指出，现在整个房地产以及其上(shàng)下游产业(yè)链的(de)复苏速度都比想象的要慢(màn)很多，我们要(yào)多(duō)给(gěi)一些耐心，这个(gè)时候，在(zài)房地产以及上下游(yóu)就不是赚快钱的时候(hòu)，只能(néng)赚(zhuàn)他基本(běn)面(miàn)的(de)钱。但这(zhè)也意味着，只有极为(wèi)少数(shù)的、做(zuò)得比同行好得多(duō)的企业，会(huì)伴随整(zhěng)个行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步体现出来。所以只能耐心(xīn)地去等(děng)待它的基本面不断地凸显(xiǎn)出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周刊(kān)》，文中提及(jí)个股仅为(wèi)举例分析(xī)，不(bù)做买卖推荐(jiàn)。）

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