导读

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后(hòu)，当下中国(guó)地产步入大(dà)分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续(xù)三(sān)年商品住宅销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢(féng)近年地产(chǎn)持续低景(jǐng)气，有关中国地产是否(fǒu)过剩的讨(tǎo)论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图(tú)厘清中国(guó)城镇存(cún)量(liàng)住宅真实情况，据此判断中国未来地(dì)产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地(dì)产存量(liàng)极(jí)度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露(lù)全国有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑(zhù)，第(dì)七(qī)次人口普查调查数据(jù)显(xiǎn)示(shì)城镇家庭户人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)为1.06间(jiān)。市场陷入(rù)怀疑，中国房子是(shì)否真的过剩？

　　事实上住建部披(pī)露的近(jìn)6亿栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括(kuò)大量城(chéng)镇非住宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)居民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒(shū)适不(bù)是人均一间房(fáng)所(suǒ)能满足，它与房(fáng)屋(wū)质量(liàng)、居住面积、配套设(shè)施等因素密切(qiè)相关。中国(guó)的(de)人均住(zhù)宅间数较(jiào)发(fā)达国家还有很大(dà)差距(jù)。人均住(zhù)宅间数大于1同样不意(yì)味着中国住宅市场(chǎng)已经(jīng)饱和(hé)。

　　我们测算(suàn)发现中国(guó)城镇居民户均1套房，其中(zhōng)每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布中(zhōng)国家(jiā)庭户均(jūn)住宅的数据，我(wǒ)们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出(chū)城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套(tào)户(hù)比。

　　测(cè)算(suàn)结果显示，目前城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期房顺利交付(fù)，直(zhí)至2024年，中国每(měi)户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其(qí)中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户(hù)户有房，然而事(shì)实上中国住宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产(chǎn)市(shì)场的(de)住宅套户(hù)比(bǐ)会(huì)大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡(héng)，是(shì)因为(wèi)户均一套房无法(fǎ)满(mǎn)足(zú)流动人口的租(zū)赁和置业需(xū)求。全国总(zǒng)人口的近三成(chéng)都(dōu)是流(liú)动人口，流动(dòng)人(rén)口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家(jiā)买房(fáng)，从而产生了额外(wài)的住宅需求(qiú)。

　　即便户(hù)均一套房，中国未来(lái)地产仍有(yǒu)四大新增需(xū)求动力。

　　第一，户均人口规(guī)模缩(suō)小，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭(tíng)户(hù)数增多(duō)。小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将延续，带(dài)来新户购(gòu)房需求增(zēng)长。

　　第(dì)二，经济(jì)板块的分化日(rì)益明(míng)显(xiǎn)，区域经(jīng)济资(zī)源分配的(de)再(zài)集(jí)中吸引(yǐn)着人口流入，人口净迁入(rù)城市的新(xīn)增住宅需求有(yǒu)望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家(jiā)庭(tíng)住在2000年以前建成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭(tíng)、81亿(yì)平(píng)方米的住宅建(jiàn)筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅(zhái)的改造势在必(bì)行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积均(jūn)较发达(dá)国家有着不小差距，“住上更大(dà)房子”的改善(shàn)性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过(guò)去二(èr)十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为(wèi)住(zhù)宅(zhái)供(gōng)给存在不足，这(zhè)是(shì)过去二十年房(fáng)价快速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么(me)当下房地产(chǎn)大分化时(shí)代已至，大分化时(shí)代下地产(chǎn)矛盾(dùn)则更多(duō)体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大(dà)分化(huà)必将体现(xiàn)在不(bù)同能(néng)级城市之(zhī)间，不(bù)同区域板块(kuài)之间，不同(tóng)品质住(zhù)宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋(wū)建筑，引发热议(yì)。从(cóng)2月以来，各大城市二手房挂牌量突(tū)然激增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国(guó)的房子是(shì)否已经过(guò)剩？

　　中(zhōng)国(guó)城镇住宅到(dào)底是供(gōng)给过(guò)剩，还是供需平衡，或是仍然(rán)存在不足？可惜由于(yú)住宅存(cún)量数(shù)据并未(wèi)公布，我们无(wú)法直(zhí)接(jiē)知(zhī)晓(xiǎo)具(jù)体情况(kuàng)。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出中国城镇家(jiā)庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子是否(fǒu)真的(de)过剩了？据(jù)此判(pàn)断未来房地产(chǎn)市(shì)场会如何(hé)发展(zhǎn)。

　　一(yī)、如(rú)何有(yǒu)效观察中国户(hù)均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判(pàn)断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在(zài)以全国自(zì)然灾害综合(hé)风险普(pǔ)查工作(zuò)情况(kuàng)为主题的(de)新闻发布会上，负责人(rén)对外披露(lù)：“住宅城乡(xiāng)建设行(xíng)业获取了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多万(wàn)处市政设(shè)施(shī)数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑，平均(jūn)每栋建筑住不到3人(rén)，住宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成(chéng)以上，以(yǐ)栋(dòng)数计(jì)算的城镇房屋实际(jì)仅(jǐn)有4700多万栋，还(hái)包括(句读之不知是什么句式类型，句读之不知是什么句式的意思kuò)了大量商业楼、写字楼、学校、医(yī)院等(děng)非住(zhù)宅。总(zǒng)的(de)算下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普查数(shù)据公布了中国(guó)城镇家庭户人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人(rén)均1.18间。

　　人(rén)均住宅(zhái)间数大(dà)于1，看似意味(wèi)着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房(fáng)间数量有关，更与房屋质(zhì)量(liàng)、居住面积(jī)、配套设施等因素密切(qiè)相关。单单从人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)不能完(wán)全反映出城镇居民(mín)的居(jū)住(zhù)水平。

　　中国(guó)主要是以家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全的住(zhù)宅才(cái)是城镇居民宜(yí)居(jū)的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的(de)测算(suàn)思路、数据(jù)和(hé)方法(fǎ)

　　中国(guó)城镇居民(mín)住宅主(zhǔ)要分(fēn)两(liǎng)大类，一类是(shì)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅，另一类是保障房、原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计(jì)数(shù)据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相(xiāng)关(guān)数(shù)据(jù)有两处可以直接(jiē)公布，一是每年商(shāng)品住(zhù)宅销售套数(shù)（统计局(jú)）；二是居民住宅来(lái)源（人口普查数据(jù)）。计算中国居民户(hù)均住宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年(nián)，1998年之前商品住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)极少，可忽略不计。估(gū)算城镇居民户均住宅套(tào)数分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来(lái)每年(nián)商品住(zhù)宅销售套数相加，我们就能够得到当(dāng)前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根(gēn)据城(chéng)镇居(jū)民拥有的(de)商品住宅(zhái)和非商品住宅比例，推(tuī)算(suàn)得到居(jū)民(mín)住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有(yǒu)的商品(pǐn)住(zhù)宅总数除以家庭户(hù)数，我们就(jiù)能够得(dé)到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计(jì)算公式(shì)如(rú)下：

　　城镇家(jiā)庭住宅(zhái)套户比=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总套(tào)数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品(pǐn)住(zhù)宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前(qián)缺(quē)乏(fá)一个准确统计。我们利用既(jì)有(yǒu)统计(jì)数据，大致测算得(dé)到(dào)中国存(cún)量房地(dì)产(chǎn)套(tào)数，并进一步推算(suàn)中国(guó)城镇家庭户均拥有的住宅数(shù)量(liàng)。

　　（一）城镇(zhèn)居(jū)民户(hù)均拥有商(shāng)品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到(dào)：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品(pǐn)住宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的(de)房地产销售以期房(fáng)为主，从2019年开始，新(xīn)房销售(shòu)中期房(fáng)占比近9成。本文去除商品住(zhù)宅累计(jì)销(xiāo)售套数里的期房销售，得到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房(fáng)套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售套数-过(guò)去(qù)三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一步推算中国(guó)城镇居民拥有的(de)户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国城镇居(jū)民的住宅(zhái)结构特征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二(èr)手房占(zhàn)比10.1％、经济适用(yòng)房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他住宅和购买二手房都是商(shāng)品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商(shāng)品住(zhù)宅与购买二手房加总，得到(dào)商品住宅占居(jū)民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住(zhù)宅增幅(fú)为(wèi)过去十(shí)年(nián)变化幅度(dù)的(de)20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际变化比(bǐ)例，从而我们估算出2022年商(shāng)品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平(píng)均每户(hù)城(chéng)镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期(qī)房(fáng)，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有(yǒu)1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购(gòu)期房会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到(dào)2024年，中国平均每户城镇家庭(tíng)都会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均(jūn)一(yī)套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达(dá)到了户均一套房的程度，“户户有房”是否(fǒu)意味着中国城镇化进展终结，甚至意味(wèi)着中国地产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并(bìng)不意味着(zhe)住宅市场供需平(píng)衡

　　需要有(yǒu)多余住(zhù)宅来满(mǎn)足(zú)因人口流(liú)动、居民换(huàn)房等(děng)因素产(chǎn)生(shēng)的(de)住宅(zhái)需求。因此，成(chéng)熟(shú)房(fáng)地产市场的住宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国(guó)、英国和日本(běn)的住宅套户(hù)比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的(de)住(zhù)宅套(tào)户(hù)比(bǐ)最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一(yī)套房，就(jiù)会(huì)造成人口(kǒu)净流入地的住宅市场供不应求，造(zào)成房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七(qī)普(pǔ)指出中国(guó)的流动人口(kǒu)3.76亿，省内(nèi)流动人口(kǒu)和省际流(liú)动人(rén)口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人(rén)口会选择在大城(chéng)市租(zū)房挣钱(qián)，在(zài)老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国(guó)城乡人口流动(dòng)调(diào)查数据显示，在上海、杭句读之不知是什么句式类型，句读之不知是什么句式的意思州以及南京工作的(de)流动人(rén)口(kǒu)在老家拥(yōng)有住(zhù)宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引(yǐn)打工人，但高房价迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会(huì)占据两套房，在高房价的大城市租赁一套房，在(zài)房价较(jiào)低的(de)县(xiàn)城购买一(yī)套房。所以说户均(jūn)一套房(fáng)无法满足庞大流动人口的租赁与(yǔ)置业需求(qiú)。

　　（二(èr)）至少9000万户家(jiā)庭住(zhù)宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中国的城镇住宅中(zhōng)依然有(yǒu)不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年以前建(jiàn)成(chéng)，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结(jié)构松散(sàn)、设(shè)施(shī)陈旧、安全(quán)隐(yǐn)患大等问(wèn)题，如(rú)电线老化、管道等(děng)基础设施陈旧，给(gěi)住户(hù)的生活带来了很大的不便(biàn)和安全隐(yǐn)患，并(bìng)且居住(zhù)体(tǐ)验较(jiào)差(chà)。

　　2000年以前(qián)建成(chéng)的老旧住宅(zhái)面积小。占(zhàn)比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存(cún)在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪修建的老(lǎo)旧(jiù)小(xiǎo)区很难满(mǎn)足(zú)现代生活需求，在未来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成(chéng)的家庭住(zhù)宅为一居室和二居室(shì)，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇，城(chéng)市家(jiā)庭住宅户型更小，当然这(zhè)与城市土(tǔ)地(dì)资源紧(jǐn)张有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张是(shì)未(wèi)来地产的需求驱(qū)动(dòng)力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住(zhù)宅存量总面(miàn)积为(wèi)294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民带(dài)房进城和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和(hé)2022年(nián)商(shāng)品住宅竣工(gōng)面(miàn)积（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面积(jī)为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭人均住宅建(jiàn)筑面积小(xiǎo)于均值，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑(zhù)面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的(de)城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面积不足19平方(fāng)米，不及(jí)全国人均水平(píng)的一半。若去(qù)除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅(zhái)建筑面积低于15平方(fāng)米的家庭界(jiè)定为住宅(zhái)存在(zài)困(kùn)难(nán)，若按这(zhè)个标准(zhǔn)算的话，中国(guó)有(yǒu)11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问题(tí)。

　　若(ruò)人均可使用住(zhù)宅面积(jī)为40平，即(jí)人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为(wèi)50平(píng)，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平(píng)，较目前(qián)至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国(guó)家(jiā)人均住(zhù)宅面(miàn)积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国(guó)和英国(guó)都(dōu)高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除(chú)公摊面(miàn)积后，中国(guó)的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户(hù)人口，所需(xū)要的(de)住宅总量会更(gèng)多。

　　四(sì)、户(hù)均(jūn)已然(rán)1套房，未来地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算得(dé)到中国城镇家庭户(hù)均1套(tào)房(fáng)，看似已经户户(hù)有房(fáng)。即便如(rú)此(cǐ)，中国人口静态结构和动态趋(qū)势演绎，决定(dìng)了(le)中国未来地产(chǎn)仍有需求(qiú)释放。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国未来城(chéng)镇住宅需求主要来自(zì)于(yú)四个方面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户(hù)数增多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户均人口数(shù)不断下(xià)降(jiàng)，六普显示城镇户(hù)均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占比明显上升，人口小家庭化趋势将继(jì)续延(yán)续，导致(zhì)户数会因(yīn)户均人口规模的(de)缩(suō)小(xiǎo)而增多。

　　第二(èr)，人口迁移(yí)导致(zhì)经济发展带来(lái)的新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经(jīng)济板块的分化日益明显，资源(yuán)和生产(chǎn)要素逐(zhú)步向经济带、都市圈(quān)中(zhōng)心城市(shì)流入，区域经济(jì)资(zī)源分配的再集中(zhōng)吸引着(zhe)人口流入。人口迁移势必涉及到买房租(zū)房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人口增量(liàng)为(wèi)72万，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万(wàn)人，其人口增长主(zhǔ)要(yào)受(shòu)益于(yú)人(rén)口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善(shàn)性(xìng)需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公有住宅(zhái)的家庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房家庭比例从(cóng)31.5％到(dào)21％，下(xià)降了10.5个百分(fēn)点(diǎn)；原(yuán)公有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个百分点(diǎn)。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为2000年以前(qián)的比例(lì)（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十(shí)年间(jiān)新增8473万(wàn)家(jiā)庭户(hù)，自建住(zhù)宅和原公(gōng)有住宅减少了(le)1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万户。4句读之不知是什么句式类型，句读之不知是什么句式的意思9％的家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新(xīn)增住(zhù)宅需(xū)求中，有7成家庭(tíng)购买了商品(pǐn)住宅。租房、购买经济适用房(fáng)和(hé)其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧城(chéng)改(gǎi)造，商(shāng)品住宅的占比势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑面积(jī)还有约81亿(yì)平，涉及城(chéng)镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的(de)城中村(cūn)、老公(gōng)有(yǒu)住宅，建筑(zhù)面(miàn)积(jī)小、质(zhì)量低、基础(chǔ)设施配套(tào)差、没有或(huò)少有(yǒu)物业管理，居民(mín)追(zhuī)求美(měi)好、宜居生(shēng)活的环境，背后(hòu)的改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子(zi)”的改(gǎi)善性需求还将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受(shòu)限于资(zī)金(jīn)，倾向于中小户型。已(yǐ)有住宅(zhái)家庭(tíng)希望提高(gāo)生活品质，以小(xiǎo)换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经济工作会(huì)议明确指(zhǐ)出支持住宅(zhái)改善等(děng)消费。

　　OECD国家(jiā)的(de)人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数为(wèi)1.71间，无论是否(fǒu)考(kǎo)虑乡村住宅因素(sù)，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数较其他(tā)国(guó)家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平(píng)有着密切正向(xiàng)联(lián)系。随着经济发展(zhǎn)水平(píng)的提高，中国的人(rén)均(jūn)住宅间数与人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积将随(suí)之增(zēng)长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不足，供需出现错配(pèi)，这是过(guò)去二十年房(fáng)价快速上涨基石(shí)。那么未来将(jiāng)是住宅质量的供需冲突。房地产大(dà)分化时代(dài)已至，这种分化不单局限于城市能级之(zhī)间差异，优质小(xiǎo)区和老旧二手房之间(jiān)的差异也(yě)将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人(rén)，并不(bù)是(shì)针对(duì)住宅，因此可能存(cún)在统计偏差(chà)。商品住(zhù)宅(zhái)占比实际值(zhí)可能偏低(dī)，其(qí)增(zēng)速(sù)可能超预期。

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