万柳书(shū)院，暴雷(léi)了(le)。

　　今年年初“万柳少爷”的意(yì)外走(zǒu)红(hóng)，让(ràng)这个位于北京海淀(diàn)的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯(sī)”的神(shén)秘(mì)开发商——中赫集团，也被拉(lā)向台前。

　　而如今(jīn)，万(wàn)柳书院再次受到舆论关注，起因中赫(hè)集团成了(le)共同(tóng)债务人被中国信达(dá)追债，中国信(xìn)达为了收回(huí)钱(qián)款不(bù)得不(bù)将中赫抵押(yā)的75套万柳书院(yuàn)豪宅(zhái)拍(pāi)卖。可(kě)问题是，这些房子早已(yǐ)售(shòu)出(chū)，业主并非(fēi)中赫(hè)集团，那些真正斥巨资购入(rù)房(fáng)产的有钱人，房子现在(zài)莫名(míng)奇(qí)妙地被(bèi)拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到(dào)这(zhè)些业主(zhǔ)的维(wéi)权(quán)信息(xī)，难怪有网(wǎng)友调侃：“富(fù)人被(bèi)割韭菜的时候，他们的姿势(shì)都那(nà)么(me)优(yōu)雅。”

　　不过事(shì)件背后(hòu)，可能没你想(xiǎng)象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨(cǎn)的可能还(hái)是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都(dōu)没想(xiǎng)到，这个(gè)位(wèi)于海(hǎi)淀(diàn)核(hé)心(xīn)区(qū)位，名校环绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了(le)！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国信达在京东拍卖上(shàng)，上架了“北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开(kāi)发有限公司不良债(zhài)权转让项目(mù)”，债(zhài)权总(zǒng)额高达近47亿，该项目(mù)的(de)抵押物中，包括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述不(bù)良(liáng)债权转让项目的处置主体是中国信达资产管理(lǐ)股份有限公司北京市分公司（下称中国信达(dá)北分），处置(zhì)的是对北(běi)京赫(hè)华恒瑞房地产(chǎn)开发(fā)有限公司（下(xià)称赫华恒(héng)瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿(yì)元人民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿(yì)元(yuán)。中赫集团有限公司是共同(tóng)债务(wù)人。目前，该项目已(yǐ)有1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从(cóng)表面(miàn)上看(kàn)，这就(jiù)是一起中国(guó)信达北分讨债的故事，但(dàn)实际上，75套(tào)豪(háo)宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳书(shū)院(yuàn)总共301户，而(ér)且早已售罄(qìng)。如(rú)果该报(bào)道属实，说明这些房子实际上都(dōu)是卖出去(qù)了的(de)，是(shì)有(yǒu)人住的。

　　那为什(shén)么(me)中国(guó)信达(dá)的(de)拍卖页面上又注明(míng)这75套房子是“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能(néng)说明这些房子根本没(méi)有(yǒu)网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有豪宅中介透(tòu)露，中赫集团(tuán)早就(jiù)把这75套房子抵押出去，现在还没资金解(jiě)抵押(yā)，所以不能网签、没办房本(běn)。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学区房(fáng)，万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)基本都是北京的高端人(rén)士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院的业(yè)主。另(lìng)据(jù)地产自媒体“地产八(bā)卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的业(yè)主中，还有不(bù)少中赫(hè)集(jí)团的高管(guǎn)、合(hé)作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感(gǎ纯银手镯品牌排行榜前十名，中国纯银首饰十大品牌n)叹，“富人也被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价款并实际(jì)占有，那(nà)么，中国(guó)信达(dá)转让这笔(bǐ)不良债权回本(běn)的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债主中(zhōng)国信达。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民事执行中，业主(zhǔ)已经支付价款并实际占有，但未(wèi)办理过户手续的，如果业(yè)主没有过错，人民法(fǎ)院不得查封、扣押、冻结，已经查封(fēng)的可以向法院提出执(zhí)行(xíng)异(yì)议申(shēn)请，请(qǐng)求法院解除查(chá)封，同时(shí)可以联(lián)合起诉开发(fā)商，要求(qiú)退还购(gòu)房(fáng)款或办(bàn)理房产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院(yuàn)报(bào)公(gōng)布《最高(gāo)人民法院关于商品(pǐn)房(fáng)消费者(zhě)权(quán)利保护(hù)问题的批复》，以(yǐ)司法解释的(de)方式明(míng)确了购房人的优先权：

　　商品房消费者以居住(zhù)为目的购(gòu)买房屋(wū)并(bìng)已支付全部价款，主张(zhāng)其(qí)房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他(tā)债权(quán)的，人民法院(yuàn)应当(dāng)予以支持。只支付了部分价款的商品(pǐn)房消费者，在(zài)一审(shěn)法庭辩论终结前已实际(jì)支付剩余(yú)价款的，可以适用前款(kuǎn)规(guī)定。

　　也(yě)就是说(shuō)，如果这75套房子均为(wèi)“已售未网签”，那么这笔不良债权(quán)，实际上是个烫(tàng)手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还(hái)会被业主(zhǔ)讨回(huí)去。

　　中国信(xìn)达，将会赔(péi)了夫人又(yòu)折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公司中国信达申(shēn)请不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞(ruì)。

　　天眼查(chá)显示，目前中国信达已经(jīng)成为赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫华(huá)恒瑞为(wèi)中(zhōng)赫(hè)集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等(děng)选择退出了(le)赫华(huá)恒瑞的股东(dōng)行列，中国金谷(gǔ)国际信(xìn)托有限责任公司成为(wèi)了唯一(yī)股东，后者(zhě)由(yóu)中(zhōng)国信达资(zī)产管(guǎn)理(lǐ)股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地(dì)产开(kāi)发商，相较(jiào)其他房企，中赫(hè)集团(tuán)既没有很大规模，也没(méi)有很高的国(guó)民知名度，但却(què)在(zài)北京(jīng)豪宅圈留下(xià)一(yī)个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作(zuò)为(wèi)中赫集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高达30万/平米的天价，成(chéng)为当时京(jīng)城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后(hòu)开发的万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型(xíng)知(zhī)名房企手中，抢下了北(běi)京万(wàn)柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以(yǐ)神(shén)秘高端的姿态杀入市场，无(wú)论是一块块从荷兰运(yùn)回来的灰砖垒起来的(de)五米高墙，还是每棵成本超6万的成(chéng)年银杏树，还是(shì)每平米20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿(ér)、融创(chuàng)的湖(hú)、紫辰院(yuàn)的(de)树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就(jiù)可看出(chū)其在北京豪宅圈(quān)的地位。2014年末上(shàng)市(shì)的它，对手是(shì)当时有名的(de)融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大华府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平米的法拍(pāi)房，最终成(chéng)交价1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万(wàn)元/平米，说(shuō)明万柳书院虽(suī)然已经(jīng)推出(chū)了(le)8年之久，但其依旧在北京豪宅圈(quān)备受(shòu)追捧。

　　中(zhōng)赫集团开(kāi)发(fā)的(de)豪宅，也吸引了不(bù)少知(zhī)名人士，如知名演员(yuán)宋丹丹(dān)，就住在(zài)钓(diào)鱼台七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等(děng)知名(míng)商业大(dà)佬则(zé)居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了(le)中(zhōng)赫集团的“高端(duān)路线”，也因(yīn)此，它被外界贴上了，“卖(mài)北京城最贵的(de)房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这(zhè)个地产界“劳(láo)斯莱斯”却多(duō)次成(chéng)为被(bèi)执行人(rén)，被执(zhí)行标的高达(dá)11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行能(néng)力而(ér)拒不履行(xíng)生效法律文书确定义务，中(zhōng)赫集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到(dào)这(zhè)个地步，其实(shí)是有迹(jì)可(kě)循的(de)。

　　事实上，早在今年年初“万(wàn)柳书(shū)院少爷(yé)”走红之时，深(shēn)蓝财经(jīng)就曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪(háo)宅(zhái)的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉(huī)的人生轨迹跟(gēn)着急转直下。而追(zhuī)根溯(sù)源，这个转折点，就在于收购(gòu)北京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多(duō)元化转(zhuǎn)型，但转型(xíng)之(zhī)路并不好走(zǒu)。早在2008年(nián)开始，中赫集团(tuán)就(jiù)尝(cháng)试(shì)过多元化业务，先后进(jìn)军能源市场、团购网(wǎng)站(zhàn)，但(dàn)最终都惨淡收(shōu)场。最(zuì)终，周(zhōu)金辉(huī)将转型(xíng)的目(mù)光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金(jīn)服与IDG资本(běn)退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元(yuán)参股国安足球俱乐部(bù)64％股权，成为国安的新(xīn)东(dōng)家(jiā)。接着(zhe)在(zài)2021年6月，中(zhōng)赫集团从(cóng)中信集团手中拿下北京国安俱乐部(bù)36％股权，至(zhì)此拿下北(běi)京国安俱乐部全部股权。如果北京国安的估值(zhí)一直没变，那么中赫集(jí)团(tuán)拿下北京国(guó)安，总计(jì)花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖(mài)豪宅真(zhēn)是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的(de)是这样，中赫为什么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫(hè)集(jí)团(tuán)及其(qí)实控人周金辉夫妇将其(qí)手中的(de)中赫集团(tuán)股份质(zhì)押陆续质押，据企查查(chá)显(xiǎn)示，目前中赫集团共有11条(tiáo)股权出质记录。质权人包(bāo)括海金商业保理、北京建工、山(shān)东国际(jì)信托、中融信托、中信建设等。

　　这(zhè)与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北(běi)京国安(ān)后，不(bù)仅国安(ān)的经营状况没有得(dé)到改善，中赫集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所官网信息显示，2020年(nián)，北京国安(ān)足球俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部资(zī)产(chǎn)总计5.38亿(yì)元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压(yā)力，中赫集团和周金辉夫(fū)妇还在持续质(zhì)押手中的中赫集(jí)团股(gǔ)份纯银手镯品牌排行榜前十名，中国纯银首饰十大品牌，但国安和中赫的经营状况却(què)持(chí)续没有好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅(jǐn)中赫集团被5次(cì)列(liè)被执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团(tuán)股东(dōng)周金辉(huī)、李彩霞等共同成为(wèi)被执行人，执(zhí)行标的约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履(lǚ)行(xíng)能(néng)力而拒不履行生效法律文书(shū)确定义务，上述被执行人成为“老赖(lài)”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在实(shí)控人(rén)都成为老赖的(de)情况下(xià)，被执行10个(gè)多(duō)亿的北京国安，又如(rú)何能独(dú)善其身？

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